STJ e Airbnb em Condomínios: Guia Completo para Síndicos

Jurisprudência do STJ e Locação por Temporada em Condomínios Residenciais

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que as convenções condominiais podem proibir a locação por temporada, especialmente via plataformas como o Airbnb, em edifícios de destinação exclusivamente residencial. Essa decisão privilegia a vontade coletiva sobre o direito individual de propriedade, buscando preservar a segurança, o sossego e a finalidade do empreendimento.

O cerne da discussão reside no embate entre o direito de propriedade individual e o interesse coletivo. A locação por temporada, quando desvirtua a finalidade residencial, pode transformar o uso da propriedade em algo próximo de uma atividade hoteleira, gerando insegurança e perturbação.

A decisão do STJ baseia-se na Lei nº 4.591/64 (artigo 10) e no Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), que estabelecem a convenção de condomínio como a lei interna que rege as relações entre os condôminos, definindo direitos, deveres e a destinação das unidades e áreas comuns. O STJ reafirma a soberania desse documento, desde que as proibições ou restrições estejam expressas ou sejam aprovadas em assembleia com quórum qualificado.

Guia Prático para Síndicos e Administradoras

Tokyo Administradora de Condomínios — Síndicos Profissionais em Curitiba/PR

Para lidar com a questão da locação por temporada, síndicos e administradoras devem seguir um guia prático para a gestão eficiente e legal.

Gerenciamento do Aluguel por Temporada

1. Verificação da Convenção e Regulamento Interno:

• Analise a convenção e o regulamento interno para identificar cláusulas sobre locação por temporada ou destinação das unidades.
• Verifique a menção expressa à finalidade "exclusivamente residencial" do condomínio, o que fortalece a possibilidade de proibição.

2. Consulta Jurídica Especializada:

• Busque assessoria jurídica para interpretar as normas existentes e avaliar a viabilidade de estabelecer novas regras ou proibições.

3. Convocação de Assembleia:

• Se a convenção não proíbe expressamente, mas o condomínio deseja fazê-lo, convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a proibição ou restrição do aluguel por temporada.
• O quórum para alteração da convenção é de dois terços dos votos dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil). Para restrições no regulamento interno, o quórum pode ser de maioria simples, dependendo da convenção.

4. Elaboração de Cláusulas Específicas:

• Caso a decisão seja pela proibição ou restrição, elabore ou atualize a convenção e/ou regulamento interno com cláusulas claras e objetivas.
• Exemplo de Cláusula: "Fica expressamente vedada a locação de unidades autônomas por prazos inferiores a 90 (noventa) dias, ou por intermédio de plataformas de hospedagem que caracterizem uso hoteleiro ou para fins de hospedagem comercial, em respeito à destinação exclusivamente residencial do condomínio."

5. Comunicação Efetiva:

• Após a aprovação em assembleia, comunique de forma ampla e transparente as novas regras a todos os condôminos, disponibilizando cópias da convenção atualizada.
• Oriente a equipe (porteiros, zeladores) sobre as novas diretrizes.

6. Fiscalização e Aplicação de Penalidades:

• Implemente um sistema de fiscalização para identificar casos de descumprimento.
• Aplique as penalidades previstas na convenção (advertências, multas), seguindo o devido processo legal e garantindo o direito de defesa.

Checklist Operacional

Este checklist auxiliará síndicos e administradoras a implementar e monitorar as políticas de locação por temporada.

Indicadores e Documentos Essenciais

Para uma gestão proativa, é essencial monitorar indicadores e utilizar modelos padronizados.

Lista de convidados: conferência rápida na portaria em dia de evento.

Indicadores de Controle

• Número de Denúncias Recebidas: Monitora a percepção dos moradores sobre o cumprimento das regras.
• Número de Notificações/Advertências Emitidas: Reflete a atuação do condomínio na fiscalização.
• Número de Multas Aplicadas: Indica a efetividade das penalidades.
• Taxa de Rotatividade de Visitantes: Pode sinalizar a presença de locações de curta duração.
• Índice de Reclamações por Barulho/Uso Indevido: Correlacionado à perturbação gerada por locatários temporários.

Modelos e Documentos Necessários

• Minuta de Convocação de Assembleia:
• "Prezados Condôminos, Convocamos V.Sas. para a Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada em [data], às [hora], para deliberação sobre: 'Proibição/Restrição de locação por temporada em unidades autônomas, e suas consequências, conforme artigo 1.351 do Código Civil'."
• Minuta de Alteração da Convenção de Condomínio: Documento jurídico que deve ser elaborado com rigor.
• Modelo de Notificação/Advertência:
• "Prezado(a) Condômino(a), Conforme constatado em [data], sua unidade [número] foi utilizada para locação por temporada, em desacordo com a Convenção Condominial, item [número], aprovada em [data da assembleia]. Solicitamos a imediata regularização e advertimos sobre as penalidades cabíveis."
• Relatório de Ocorrências: Para registro detalhado das situações e evidências.

A aplicação correta da legislação e a gestão transparente são fundamentais para evitar conflitos e garantir a harmonia condominial.

GrandCondo na Gestão de Visitantes

A gestão de visitantes em condomínios que proíbem ou restringem o aluguel por temporada, como os praticados pelo Airbnb, é crucial para a fiscalização e segurança. O módulo de visitantes do GrandCondo oferece ferramentas para auxiliar síndicos e administradoras.

Otimizando a Gestão de Acessos com GrandCondo

O módulo de visitantes do GrandCondo permite um controle rigoroso de quem entra e sai do condomínio. O sistema é acessível tanto no computador da portaria quanto no celular do zelador(a) ou síndico.

1. Registro Centralizado: Visitantes podem ser pré-cadastrados pelos condôminos através da plataforma, incluindo informações essenciais como nome, documento e período de permanência.
2. Autorizações Personalizadas: Cada condômino pode autorizar ou não a entrada de visitantes específicos. Em cenários com restrição ao Airbnb, essa funcionalidade é crucial para diferenciar visitantes legítimos de potenciais locatários temporários. A portaria verifica a autorização em tempo real.
3. Histórico de Acessos: Todas as entradas e saídas são registradas, criando um histórico auditável. Em caso de ocorrências ou desconfiança de descumprimento das regras de locação por temporada, os dados podem ser consultados para verificar padrões e identificar irregularidades.
4. Integração com a Segurança: O zelador(a) ou síndico recebe alertas sobre entradas não autorizadas ou suspeitas, agindo proativamente. A comunicação entre portaria e gestão é fluida, permitindo resposta rápida a eventualidades.

Ao centralizar o controle de visitantes e proporcionar uma ferramenta de fácil acesso e monitoramento, o GrandCondo é um aliado estratégico para condomínios que buscam fazer valer as decisões assembleares e as determinações da convenção, conforme a jurisprudência do STJ.

Glossário Jurídico e Condominial

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Compreender termos-chave é vital para navegar no universo da jurisprudência condominial.

• Jurisprudência: Conjunto de decisões e interpretações das leis pelos tribunais. No caso do Airbnb em condomínios, refere-se ao entendimento consolidado do STJ.
• Convenção de Condomínio: Documento legal que estabelece as regras de convivência, direitos e deveres dos condôminos, e a destinação do edifício. É a "lei interna" do condomínio.
• Regulamento Interno: Conjunto de normas complementares à convenção, que detalha aspectos práticos da vida condominial.
• Condômino: Proprietário de uma unidade autônoma em um condomínio.
• Locação por Temporada: Aluguel de um imóvel por um período determinado, geralmente curto, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, Art. 48 a 50).
• Quórum Qualificado: Número mínimo de votos exigido por lei ou pela convenção para a aprovação de determinadas matérias, como a alteração da convenção. Para este fim, o Código Civil estabelece 2/3 dos condôminos.
• Destinação Residencial: Característica de um imóvel ou condomínio cujo uso principal é a moradia, diferenciando-o de usos comerciais ou hoteleiros.
• Superior Tribunal de Justiça (STJ): Um dos mais altos órgãos do Poder Judiciário brasileiro, responsável por uniformizar a interpretação da legislação federal. Suas decisões são de grande peso.