Elevadores em Condomínio: Guia Completo para Síndicos

Elevadores são equipamentos complexos e a manutenção preventiva de elevadores em condomínio é uma responsabilidade crítica para síndicos e administradoras. A negligência pode resultar em acidentes, interdições e consequências legais, além de comprometer a segurança e o conforto dos moradores.

Manutenção de Elevadores: Importância e Responsabilidades Legais

A falta de manutenção regular aumenta o risco de falhas operacionais e acidentes em elevadores, impactando a segurança dos usuários, a imagem e as finanças do condomínio.

Dever do Síndico: Segurança e Fiscalização

A legislação brasileira, incluindo o Código Civil (Lei 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358) e a Lei 4.591/64, estabelece o dever do síndico de diligência na conservação das áreas comuns. Isso implica que o síndico responde civil e criminalmente pela segurança dos elevadores, mesmo com a contratação de uma administradora.

Plano de Manutenção Preventiva Condomínio: Guia Essencial

A gestão da manutenção de elevadores pelo síndico inclui:

• Contratação de empresa especializada registrada no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), com técnicos qualificados.
• Exigência e fiscalização do Relatório de Inspeção Anual (RIA), laudos e ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica).
• Implementação de rotinas de manutenção conforme as normas técnicas da ABNT, como a NBR 16083.
• Comunicação transparente com os moradores sobre manutenções, interdições e ocorrências.

Plano de Manutenção Preventiva: Implementação e Conformidade

Um plano de manutenção preventiva estruturado é essencial para a segurança e longevidade dos elevadores, minimizando falhas e garantindo conformidade.

Definições Essenciais

• Manutenção Preventiva: Ações programadas para evitar falhas, desgastes e defeitos por meio de inspeções, limpeza, ajustes e lubrificação periódicos.
• Manutenção Corretiva: Reparo de falhas inesperadas. Deve ser minimizada pela manutenção preventiva.
• Relatório de Inspeção Anual (RIA): Documento legalmente exigido em várias jurisdições, certificando a segurança e condições operacionais dos elevadores.

Legislação e Normas Aplicáveis

Etapas para Gestão Eficaz da Manutenção

1. Auditoria Inicial: Contratar empresa para avaliar o estado dos elevadores, identificar necessidades e conformidade.
2. Seleção da Empresa: Pesquisar e contratar empresas idôneas, registradas no CREA, com experiência e bom histórico. Solicitar propostas detalhadas.
3. Contrato de Manutenção: Elaborar contrato claro, especificando serviços (preventiva, corretiva), frequência, responsabilidades, prazos, penalidades, seguro e obrigatoriedade de ARTs e RIA.
4. Cronograma de Manutenção: A empresa deve seguir a frequência da NBR 16083, com inspeções diárias (zelador ou funcionário capacitado), semanais, mensais, trimestrais e anuais. O síndico deve acompanhar a execução.
5. Fiscalização e Acompanhamento: O síndico ou administradora deve acompanhar os serviços, revisar relatórios e verificar o cumprimento do cronograma. Manter registro detalhado de todas as intervenções.
6. Gerenciamento de Documentação: Organizar e arquivar contratos, ARTs, RIAs, relatórios de serviço e notas fiscais.
7. Comunicação e Treinamento: Informar moradores sobre regras de uso e segurança. Treinar funcionários para situações simples, como pessoas presas.

Controle e Documentação Essencial

Ferramentas de controle e documentação organizada são vitais para a fiscalização e tomada de decisões.

Checklist Semanal/Mensal

Para síndico ou zelador:

• Funcionamento geral: Elevador chamou e atendeu normalmente?
• Portas: Abrindo e fechando suavemente, sem ruídos anormais? Alinhamento correto?
• Nivelamento: Cabine nivelou corretamente com o andar?
• Iluminação: Interna e externa funcionando?
• Ventilação: Interna da cabine funcionando?
• Botões: Todos os botões (andar, alarme, abrir/fechar porta) funcionando?
• Alarme/Interfone: Disparou e se comunicou com a portaria/central?
• Limpeza: Cabine e espelhos limpos, sem pichações ou danos?
• Ruídos Anormais: Houve algum barulho estranho durante a viagem?
• Certificado de Vistoria: Está afixado e válido?
• Registro de ocorrências: Todas as anomalias foram registradas no livro ou sistema de ocorrências?

Indicadores Chave de Desempenho (KPIs)

Documentos Obrigatórios e Recomendados

• Contrato de Manutenção: Termos de serviço, validade, coberturas e responsabilidades.
• Relatórios de Inspeção Anual (RIA): Atestado de segurança e conformidade.
• Anotações de Responsabilidade Técnica (ART): Emitidas pelo engenheiro responsável pela empresa de manutenção.
• Livro de Registros de Manutenção: Anotações de intervenções, datas, problemas, peças e responsáveis.
• Certificado de Segurança/Vistoria: Documento de aprovação dos elevadores após inspeção.
• Manual do Proprietário/Usuário: Fornecido pelo fabricante.
• Plano de Emergência: Procedimentos para casos de pessoas presas, incêndio ou outras emergências.

Modelo de Termo de Recebimento de Serviço

Para cada manutenção, o síndico ou zelador deve assinar um termo de recebimento.

TERMO DE RECEBIMENTO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES

Condomínio: [Nome do Condomínio]

Endereço: [Endereço do Condomínio]

CNPJ: [CNPJ do Condomínio]

NBR 5674: o que todo síndico precisa saber

Empresa Prestadora: [Nome da Empresa de Manutenção]

CNPJ: [CNPJ da Empresa]

Serviço Ordem nº: [Número da Ordem de Serviço]

Data da Execução: //________

Hora Início: :

Hora Término: :

Elevador(es) Atendido(s): [Número/Identificação do(s) Elevador(es)]

Tipo de Serviço Executado:

[ ] Manutenção Preventiva (mensal/trimestral/anual)

[ ] Manutenção Corretiva (especificar a falha: [Descrição da falha e reparo])

[ ] Outros (especificar: [Descrição])

Observações do Técnico:

[Descrição detalhada dos serviços realizados, peças trocadas, ajustes feitos]

Como Calcular Cloro para Piscina de Condomínio Sem Errar

Observações do Condomínio (Síndico/Zelador):

[Avaliação da qualidade do serviço, limpeza, testes realizados, etc.]

Declaro que os serviços acima descritos foram acompanhados/verificados e que o(s) elevador(es) encontra(m)-se em condições operacionais satisfatórias após a intervenção.

---

Nome do Síndico/Zelador: [Nome Completo]

CPF: [CPF]

Assinatura:

Plano de Manutenção Preventiva Condomínio: Guia Essencial

---

Nome do Técnico Responsável: [Nome Completo]

CREA: [Número do CREA]

Assinatura:

Anexar cópia da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) quando aplicável.

O GrandCondo na Gestão da Manutenção

A complexidade da manutenção preventiva de elevadores em condomínio exige ferramentas de gestão. O GrandCondo, com seu módulo de manutenção, centraliza informações e tarefas, operando de forma híbrida no computador da portaria e no celular do zelador(a) ou síndico.

O sistema GrandCondo permite:

• Agendamento e Cronograma: Criar e visualizar o cronograma de manutenções preventivas, com lembretes automáticos.
• Registro Histórico: Manter histórico detalhado de intervenções, datas, serviços, peças, técnicos e custos.
• Anexo de Documentos: Armazenar digitalmente contratos, RIAs, ARTs, laudos e orçamentos.
• Gestão de Fornecedores: Cadastrar empresas de manutenção, contatos e qualificações.
• Abertura e Acompanhamento de Chamados: Registrar ocorrências e solicitar manutenções corretivas, acompanhando o status.
• Relatórios e Indicadores: Gerar relatórios sobre desempenho da manutenção, custos e tempo de inatividade para análise de KPIs.

Ao centralizar a gestão da manutenção dos elevadores, síndicos e administradoras ganham em eficiência, transparência e segurança.

Glossário Essencial

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): Documento legal que define o responsável técnico pela execução de serviços ou obras de engenharia.
• Cabine: Compartimento do elevador que transporta passageiros ou cargas.
• Caixa de Corrida: Espaço vertical onde a cabine e o contrapeso se movimentam.
• Contrapeso: Massa metálica que equilibra o peso da cabine e da carga.
• Máquina de Tração: Conjunto de motor, redutor e polia que movimenta os cabos de aço.
• Manutenção Preventiva: Ações programadas para prevenir falhas e desgastes.
• Manutenção Corretiva: Reparo de falhas e defeitos após sua ocorrência.
• RIA (Relatório de Inspeção Anual): Documento que atesta as condições de segurança e funcionamento do elevador.
• Síndico: Representante legal do condomínio, responsável pela administração e segurança das áreas comuns.