NBR 5674: Responsabilidades no Plano de Manutenção Condominial
A manutenção predial em condomínios é uma exigência legal e essencial para a segurança, valorização patrimonial e redução de custos. No Brasil, a NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão
O Papel da NBR 5674 na Gestão da Manutenção Predial
Capa e identificação do documento, com campos de condomínio, data e responsável.
A manutenção predial em condomínios é uma exigência legal e essencial para a segurança, valorização patrimonial e redução de custos. No Brasil, a NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece as diretrizes para a criação e implementação de um plano de manutenção abrangente. Esta norma orienta síndicos, zeladores, engenheiros e empresas de manutenção a profissionalizar a gestão condominial, evitando problemas decorrentes da manutenção apenas corretiva, que encarece o reparo.
Folha de verificação com os itens, critério de aceite e campo de assinatura.
Um plano de manutenção baseado na NBR 5674 soluciona problemas como a falta de histórico das rotinas preventivas e a ausência de critérios de aceite documentados para serviços. Ele organiza atividades, define responsabilidades e documenta intervenções, garantindo rastreabilidade e conformidade legal.
A negligência na manutenção pode gerar responsabilidades civis e criminais para o síndico, conforme o Código Civil Brasileiro (Art. 1.348, V), que o obriga a "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns". A NBR 5674 serve como um roteiro para o cumprimento dessas obrigações.
Estrutura e Elementos Essenciais do Plano de Manutenção
A elaboração de um Plano de Manutenção conforme a NBR 5674 exige a estruturação de diversos componentes para um sistema robusto de gestão.
Inventário de Sistemas e Equipamentos
O inventário detalha todos os sistemas, equipamentos e componentes da edificação que necessitam de manutenção, incluindo:
Identificação: Nome do sistema/equipamento (ex: elevador, bomba d'água, gerador, fachada).
Localização: Onde está instalado.
Características Técnicas: Marca, modelo, capacidade, número de série.
Data de Instalação: Para acompanhamento da vida útil.
Responsável pela Manutenção: Interno (zelador) ou externo (prestador).
Histórico de Manutenções: Registro de intervenções passadas.
Checklist de Componentes para Inventário
Elevadores
Portões automáticos e cancelas
Sistemas de combate a incêndio (extintores, hidrantes, bombas)
Sistemas de pressurização de água (bombas, reservatórios)
Geradores de energia
Sistemas de aquecimento de água (boiler, placas solares)
Com o inventário, define-se as rotinas e frequências das manutenções, classificando-as em:
Manutenção Preventiva: Ações programadas para evitar falhas ou desgaste. Exemplos: lubrificação de portões, limpeza de calhas, verificação de extintores.
Manutenção Preditiva: Monitoramento para identificar o momento exato de intervenção, como análise de vibração em motores.
Manutenção Corretiva Planejada: Reparo de falhas detectadas antes de causar maiores danos, com programação e recursos definidos.
Manutenção Corretiva Não Planejada: Reparo emergencial de falhas súbitas. O plano visa minimizar este tipo.
Para cada item do inventário, especifica-se:
Tipo de Manutenção: Preventiva, preditiva ou corretiva planejada.
Ferramentas e Materiais: Necessários para a execução.
Responsável: Quem deve executar a tarefa.
Formulário/Checklist: Documento para registro da execução e aceite.
Passo a Passo para Criar Rotinas de Manutenção
Identifique todos os sistemas e equipamentos do condomínio.
Consulte manuais dos fabricantes para recomendações.
Analise histórico de falhas para identificar pontos críticos.
Defina a frequência de cada tarefa.
Descreva os procedimentos de forma clara.
Atribua responsáveis.
Crie checklists para registro da execução.
Revise e atualize periodicamente o plano.
Matriz de Responsabilidades no Plano de Manutenção
Continuação da folha de verificação, com observações e registro de pendências.
A clareza nas atribuições é crucial para o sucesso de um plano de manutenção conforme a NBR 5674. A falta de uma matriz de responsabilidades bem definida é uma das principais causas de falhas.
Ator
Responsabilidades Principais
O que o Síndico deve exigir
Como a Assinatura Protege
Síndico
Gestor Principal: Responsável legal pela implementação e conformidade do plano de manutenção. Deve contratar empresas especializadas, fiscalizar a execução, assegurar o orçamento, e manter a documentação atualizada. Representa o condomínio judicial e extrajudicialmente. Garante que os prestadores entreguem serviço com critério de aceite documentado.
Exigir relatórios técnicos detalhados, contratos com cláusulas de responsabilidade clara, cronogramas de execução e comprovação de habilitação técnica dos prestadores. Garantir a existência e cumprimento do plano de manutenção, com orçamento aprovado em assembleia. Solicitar histórico de manutenções e certificados de garantia.
A assinatura do síndico em documentos de aceite de serviço, contratos e relatórios valida a conformidade, atestando o cumprimento de suas obrigações legais de diligência e conservação, protegendo-o de corresponsabilidades em caso de sinistros, desde que tenha agido com a devida diligência e solicitado os documentos exigidos.
Zelador(a)
Executor e Fiscalizador Primário: Responsável pela execução de manutenções preventivas de rotina (pequenos reparos, limpeza de áreas técnicas, verificação de equipamentos, etc.), conforme o plano de manutenção. Fiscaliza o trabalho de prestadores e reporta anomalias ao síndico. Mantém o registro diário das atividades. Atua na interface entre o condomínio, síndico e prestadores de serviço.
Exigir o cumprimento das rotinas diárias e semanais definidas no plano, o preenchimento de checklists de verificação e a comunicação imediata de qualquer irregularidade ou necessidade de manutenção especializada. Capacitação para as tarefas atribuídas e familiaridade com os equipamentos.
A assinatura do zelador em checklists diários/semanais comprova a execução das tarefas de rotina, cria um histórico auditável das verificações e serve como evidência de que as diretrizes foram seguidas, protegendo o condomínio e o síndico ao demonstrar a vigilância constante e proativa na manutenção.
Administradora
Apoio Administrativo e Gerencial: Ajuda na organização da documentação, pesquisa de prestadores, gestão de contratos, controle financeiro do plano e agendamento de serviços. Não tem responsabilidade técnica pela execução, mas auxilia o síndico na gestão e no cumprimento da NBR 5674.
Exigir organização e controle eficiente dos contratos de manutenção, agendamentos, pagamentos e documentação legal (ARTs, laudos). Cobrar que a administradora ofereça suporte na busca por prestadores qualificados e na gestão do histórico de serviços. Informações transparentes e acessíveis sobre o status da manutenção.
A correta organização de documentos e contratos pela administradora, com registro de datas e valores, garante a transparência e a conformidade legal. As assinaturas em documentos administrativos vinculados à manutenção atestam a boa-fé e a gestão diligente, auxiliando na defesa do condomínio em litígios ou auditorias.
Prestadores de Serviço
Executores Especializados: Empresas ou profissionais contratados para realizar manutenções específicas que exigem conhecimento técnico e certificação (ex: elevadores, bombas, sistemas de incêndio, gás). Devem seguir as normas técnicas aplicáveis, fornecer laudos, ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica) e relatórios detalhados dos serviços executados.
Exigir a apresentação de ART/RRT, laudos técnicos, certificados de capacitação da equipe, seguro de responsabilidade civil e detalhamento completo dos serviços realizados, incluindo diagnóstico, solução e garantia. Um prestador que entrega serviço sem critério de aceite documentado deve ser evitado.
A assinatura do prestador em laudos, relatórios técnicos, ARTs e checklists de conclusão de serviço transfere a responsabilidade técnica pela qualidade e segurança da intervenção para o profissional ou empresa, protegendo o condomínio e o síndico ao comprovar que a manutenção foi realizada por especialista habilitado e conforme as normas vigentes.
Implementação e Auditoria do Plano de Manutenção
A implementação e auditoria contínua são cruciais para a eficácia do plano de manutenção e conformidade com a NBR 5674.
Passo a Passo para Implementar e Auditar
Comunicação e Treinamento: Apresente o plano ao conselho, zelador e colaboradores. Treine a equipe interna nas rotinas e uso dos checklists.
Definição de Ferramentas: Utilize um sistema de gestão para registrar e acompanhar manutenções, centralizando o histórico para auditoria.
Execução das Rotinas: Inicie as manutenções conforme cronograma.
Coleta de Evidências: Garanta que todos os checklists, laudos, ARTs e relatórios sejam preenchidos e assinados após cada serviço.
Acompanhamento Contínuo: O síndico e/ou a administradora devem monitorar a execução, verificando prazos e padrões de qualidade.
Auditorias Periódicas: Realize auditorias internas (ou contrate externas) para verificar a conformidade com a NBR 5674 e a integridade da documentação.
Análise de Desempenho: Utilize indicadores (KPIs) para avaliar a efetividade do plano (número de chamados corretivos emergenciais, tempo médio de reparo, custo de manutenção por m²).
Revisão e Melhoria: Com base nas auditorias e análise de desempenho, revise o plano anualmente (ou sempre que necessário).
Um sistema como o GrandCondo facilita o registro e acompanhamento de todas as atividades, do inventário à auditoria, garantindo um histórico auditável e que os prestadores entreguem um serviço com critério de aceite documentado. Isso resolve a falta de histórico e a dificuldade em provar a rotina preventiva, além de evitar manutenções apenas corretivas.
Glossário de Termos Essenciais
ABNT NBR 5674: Norma Brasileira para o sistema de gestão de manutenção de edificações.
Plano de Manutenção: Documento que organiza e detalha as rotinas de manutenção preventiva, preditiva e corretiva.
Inventário de Sistemas: Listagem detalhada de equipamentos e componentes da edificação que requerem manutenção.
Manutenção Preventiva: Ações programadas para evitar falhas ou degradação.
Manutenção Preditiva: Acompanhamento e monitoramento de equipamentos para identificar sinais de falhas iminentes.
Manutenção Corretiva: Reparo de falhas que já ocorreram, podendo ser planejada ou emergencial.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): Documento que atesta a responsabilidade técnica de um profissional habilitado por serviços de engenharia ou arquitetura.
RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): Documento similar à ART, emitido por arquitetos e urbanistas.
Checklist: Lista de verificação que garante a execução de todas as etapas de um procedimento e serve como registro.
Histórico Auditável: Conjunto de registros documentais que permite comprovar a realização das manutenções ao longo do tempo.
Para síndicos, zeladores, engenheiros e empresas de manutenção que buscam padronizar o inventário de sistemas, as rotinas preventivas e os indicadores de manutenção do seu condomínio com respaldo nas normas ABNT e integrar o trabalho diário da zeladoria e prestadores a um sistema auditável, o kit Plano de Manutenção conforme a NBR 5674 (download em PDF, Word e Excel) é uma ferramenta indispensável. Este material abrange a estruturação, execução e auditoria do plano de manutenção predial em conformidade técnica com a ABNT NBR 5674, contemplando a elaboração do inventário de sistemas, definição de rotinas operacionais preventivas e cálculo de indicadores de desempenho.
O kit Plano de Manutenção conforme a NBR 5674 está disponível na Biblioteca GrandCondo. Acesse /biblioteca/doc/kit-plano-de-manutencao-conforme-a-nbr-5674 e garanta já o seu!
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Veja como o arquivo é por dentro
Folha de fechamento, com resumo das pendências e responsável pela conferência.
Perguntas frequentes
O Papel da NBR 5674 na Gestão da Manutenção Predial: o que o síndico precisa saber?
A manutenção predial em condomínios é uma exigência legal e essencial para a segurança, valorização patrimonial e redução de custos. No Brasil, a NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece as diretrizes para a criação e implementação de um plano de manutenção abrangente. Esta norma orienta síndicos, zeladores, engenheiros e empresas de manutenção a profissionalizar a gestão condominial, evitando problemas decorrentes da manutenção apenas corretiva, que encarece o reparo. Um plano
Estrutura e Elementos Essenciais do Plano de Manutenção: o que o síndico precisa saber?
A elaboração de um Plano de Manutenção conforme a NBR 5674 exige a estruturação de diversos componentes para um sistema robusto de gestão. Inventário de Sistemas e Equipamentos O inventário detalha todos os sistemas, equipamentos e componentes da edificação que necessitam de manutenção, incluindo: Identificação: Nome do sistema/equipamento (ex: elevador, bomba d'água, gerador, fachada). Localização: Onde está instalado. Características Técnicas: Marca, modelo, capacidade, número de série. Data de Instalação: Para acompanhamento da vida útil. Responsável pela Manutenção: Interno (zelador) ou
Matriz de Responsabilidades no Plano de Manutenção: o que o síndico precisa saber?
A clareza nas atribuições é crucial para o sucesso de um plano de manutenção conforme a NBR 5674. A falta de uma matriz de responsabilidades bem definida é uma das principais causas de falhas. Ator Responsabilidades Principais O que o Síndico deve exigir Como a Assinatura Protege : : : : Síndico Gestor Principal: Responsável legal pela implementação e conformidade do plano de manutenção. Deve contratar empresas especializadas, fiscalizar a execução, assegurar o orçamento, e manter a documentação atualizada. Representa
Implementação e Auditoria do Plano de Manutenção: o que o síndico precisa saber?
A implementação e auditoria contínua são cruciais para a eficácia do plano de manutenção e conformidade com a NBR 5674. Passo a Passo para Implementar e Auditar 1. Comunicação e Treinamento: Apresente o plano ao conselho, zelador e colaboradores. Treine a equipe interna nas rotinas e uso dos checklists. 2. Definição de Ferramentas: Utilize um sistema de gestão para registrar e acompanhar manutenções, centralizando o histórico para auditoria. 3. Execução das Rotinas: Inicie as manutenções conforme cronograma. 4. Coleta de
Glossário de Termos Essenciais: o que o síndico precisa saber?
ABNT NBR 5674: Norma Brasileira para o sistema de gestão de manutenção de edificações. Plano de Manutenção: Documento que organiza e detalha as rotinas de manutenção preventiva, preditiva e corretiva. Inventário de Sistemas: Listagem detalhada de equipamentos e componentes da edificação que requerem manutenção. Manutenção Preventiva: Ações programadas para evitar falhas ou degradação. Manutenção Preditiva: Acompanhamento e monitoramento de equipamentos para identificar sinais de falhas iminentes. Manutenção Corretiva: Reparo de falhas que já ocorreram, podendo ser planejada ou emergencial. ART
Referências: o que o síndico precisa saber?
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção . Rio de Janeiro, 2012. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 . Institui o Código Civil. BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 . Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
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