A gestão de obras irregulares em áreas comuns de condomínios exige do síndico uma postura proativa e assertiva, seguindo rigorosamente as normativas legais para preservar a integridade do patrimônio coletivo e evitar litígios.

Obra Irregular em Área Comum de Condomínio: O Síndico Deve Demolir?

A obra irregular em área comum de condomínio é um desafio constante na gestão condominial brasileira. Ela gera conflitos e implicações legais e financeiras. A apropriação indevida ou edificação sem aprovação em assembleia descumpre as normas do Código Civil e da Lei 4.591/64. Isso coloca o síndico em posição de responsabilidade legal para zelar pelas áreas comuns e pela destinação do edifício.

Este artigo esclarece o impacto prático dessas situações na gestão, abordando as responsabilidades do síndico, os custos e riscos envolvidos, além de um passo a passo para uma atuação eficaz.

Impactos da Obra Irregular em Áreas Comuns

Uma obra irregular em área comum afeta condôminos, administração e o patrimônio do condomínio. As providências devem ser iniciadas assim que a irregularidade é identificada.

Condôminos

Os condôminos sofrem de várias formas:

• Perda de uso: Há a perda do uso e fruição de uma área que é um bem coletivo.
• Segurança: A segurança do edifício pode ser comprometida se a construção não seguir normas técnicas ou afetar a estrutura predial.
• Valorização: O valor imobiliário do condomínio pode ser afetado, já que as áreas comuns ficam descaracterizadas ou em desacordo com as especificações originais.
• Convivência: A convivência pode ser prejudicada, gerando atritos e desconfiança entre vizinhos que veem seus direitos violados.

Síndico e Administração

Para o síndico, a questão é ainda mais complexa. Ele tem a atribuição legal de zelar pela conservação das partes comuns e pela manutenção da destinação do edifício, conforme o Código Civil (Lei 10.406/02, arts. 1.331 a 1.358) e a Lei 4.591/64.

A inação diante de uma obra irregular pode configurar omissão de dever, expondo o síndico e o condomínio a processos judiciais e multas. O gerenciamento de crises e a busca por soluções demandam tempo, recursos e, muitas vezes, assessoria jurídica especializada. A responsabilidade do síndico começa com a notificação do infrator e a aplicação de multas, podendo escalar para ações judiciais de obrigação de fazer e demolição, gerando desgastes e custos.

O Condomínio como Entidade

O condomínio, como um todo, sofre com:

• Ambiente de conflito: Desorganização e atritos internos.
• Custos: Despesas associadas à regularização ou demolição da obra. Isso inclui advogados, laudos técnicos, fiscalização e, eventualmente, a execução da demolição e recomposição da área, que recaem sobre o fundo comum.
• Imagem: A imagem do condomínio pode ser prejudicada, dificultando a venda de unidades ou a atração de novos moradores.

Custos e Riscos da Gestão de Obras Irregulares

A inação ou não conformidade com as regras pode gerar uma série de custos e riscos para o condomínio.

Custos Financeiros

• Jurídicos: Honorários advocatícios para notificações, ações judiciais (demolição, obrigação de fazer), defesas em contra-ações e custas processuais. Podem variar de milhares a dezenas de milhares de reais.
• Laudos e Perícias: Contratação de engenheiros ou arquitetos para laudos técnicos que comprovem a irregularidade, riscos estruturais ou descaracterização. Cada laudo pode custar entre R$ 2.000 e R$ 10.000.
• Demolição e Recomposição: Os custos de demolição e recomposição da área ao seu estado original são do condômino infrator. No entanto, o condomínio pode ter que arcar inicialmente e depois reavê-los judicialmente, em um processo que pode ser longo. Os custos variam conforme a dimensão da obra.
• Multas e Penalidades: O condômino infrator está sujeito a multas condominiais, conforme convenção e regimento interno. O síndico também pode ser multado judicialmente se não cumprir determinações.
• Desvalorização Imobiliária: Embora difícil de quantificar, uma obra irregular pode diminuir o valor de mercado das unidades.

Riscos Envolvidos

• Segurança: Construções sem acompanhamento técnico podem comprometer a estrutura do edifício, causar infiltrações, sobrecarga elétrica ou desabamentos, colocando vidas em risco.
• Conflitos e Desgaste Social: A obra irregular pode gerar um ambiente de litígio constante, afetando a harmonia da comunidade.
• Responsabilidade Civil e Criminal: O síndico pode ser responsabilizado civil e criminalmente em casos de acidentes decorrentes de obras irregulares não fiscalizadas ou contidas.
• Ações Judiciais Prolongadas: Processos para demolição ou regularização podem ser morosos, durando anos e exigindo acompanhamento constante.

É crucial que o síndico aja rapidamente. A inércia pode ser interpretada como conivência, dificultando medidas posteriores e até a transição de síndico.

Atuação do Síndico: Passo a Passo Contra Obras Irregulares

Diante de uma obra irregular em área comum de condomínio, a atuação do síndico deve ser metódica e pautada na legalidade.

1. Constatação e Registro da Irregularidade

Ao tomar conhecimento da obra, o síndico, zelador ou funcionário responsável deve:

• Documentar: Fotografar ou filmar a obra em diferentes ângulos, com datas e horários, detalhando a localização e a natureza da intervenção.
• Relatório: Elaborar um relatório circunstanciado, descrevendo a situação e coletando depoimentos de testemunhas, se houver.
• Consulta: Verificar a convenção, regimento interno e a legislação (Lei 4.591/64 e Código Civil, arts. 1.331-1.358) para identificar as infrações específicas.

2. Notificação e Advertência ao Condômino

Esta é a primeira medida formal:

• Notificação Extrajudicial: Enviar notificação extrajudicial (com Aviso de Recebimento - AR ou via Cartório de Registro de Títulos e Documentos) ao condômino responsável. Solicitar a paralisação imediata da obra e a regularização ou desfazimento em prazo determinado (ex: 72 horas, 5 dias úteis). A notificação deve ser clara, descrevendo a irregularidade e citando as normas condominiais e legais infringidas.
• Advertência: Aplicar uma advertência formal, conforme previsto na convenção.

O controle de encomendas na portaria do condomínio garante organização e segurança no recebimento de entregas para moradores

3. Aplicação de Multas

Se a notificação não for atendida:

• Multa: Aplicar as multas previstas na convenção ou regimento interno. As multas devem ser proporcionais e reincidentes em caso de continuidade da infração, mas precisam estar previstas em documentos internos aprovados em assembleia.

4. Convocação de Assembleia Extraordinária

Para deliberações importantes, como a propositura de ação judicial, a assembleia é fundamental:

• Pauta: Incluir na pauta a discussão e deliberação sobre as medidas a serem tomadas em relação à obra irregular, incluindo a autorização para ajuizar ações judiciais.
• Documentação: Apresentar na assembleia todas as provas e documentos coletados, bem como o parecer jurídico, se já disponível.

5. Ação Judicial (Obrigação de Fazer ou Demolição)

Se todas as tentativas administrativas falharem:

• Assessoria Jurídica: Contratar advogado especializado em direito condominial para ingressar com a ação judicial cabível (obrigação de fazer ou demolição).
• Provas: Anexar todas as provas documentais (fotos, vídeos, notificações, multas, atas de assembleia, laudos técnicos) ao processo.

Erros Comuns e Como Evitá-los

A complexidade da gestão condominial pode levar a erros que comprometem a eficácia das ações contra obras irregulares.

• Inércia ou Demora: A demora em agir pode ser interpretada como consentimento, dificultando medidas posteriores. A proatividade é essencial.
• Falta de Documentação: Não registrar adequadamente a obra, notificações e deliberações em assembleia enfraquece a posição do condomínio em um eventual processo judicial.
• Ação por Conta Própria: Tentar resolver o problema sem respaldo da assembleia ou de um advogado, como ordenar uma demolição sem autorização judicial, é um erro grave que pode gerar responsabilidade civil e criminal para o síndico.
• Multas Não Previstas: As multas devem estar claramente estabelecidas na convenção ou regimento interno. Multas arbitrárias podem ser contestadas judicialmente.
• Não Convocar Assembleia: A decisão de entrar com uma ação judicial de demolição ou obrigação de fazer deve ser deliberada e aprovada em assembleia, conforme a Lei 4.591/64. Ignorar este passo invalida a ação do síndico.
• Falta de Acompanhamento Jurídico: O síndico deve buscar orientação jurídica especializada desde as primeiras etapas para garantir a conformidade legal das ações.

Evitar esses erros requer um síndico informado, organizado e que saiba buscar apoio profissional. A comunicação transparente com os condôminos é crucial para angariar apoio.

Comparativo: Demolição por Síndico vs. Demolição Judicial

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Sources:

• Lei 10.406/02 (Código Civil): Arts. 1.331 a 1.358.
• Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio): Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

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