A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que determinou a suspensão nacional de processos judiciais sobre a proibição do Airbnb em condomínios residenciais, representa um marco para síndicos e administradoras. Embora a paralisação das ações exija cautela na aplicação de sanções, ela não impede que os condomínios revisem e aprovem novas regras ou alterações na convenção para gerenciar o aluguel por temporada, impactando diretamente a rotina de gestão.

Airbnb em Condomínio: Regras e o Impacto do STJ

A questão do aluguel por temporada, popularizada por plataformas como o Airbnb, é um dos temas mais debatidos e judicializados nos condomínios brasileiros. A decisão do STJ de suspender nacionalmente os processos que discutem a proibição dessa modalidade de locação em edifícios residenciais trouxe um cenário de expectativa e incertezas.

O Cenário Atual e Seus Impactos

A suspensão dos processos judiciais pelo STJ não significa liberação irrestrita do aluguel por temporada. Pelo contrário, sinaliza a necessidade de uma definição jurídica consolidada, que virá do próprio tribunal. Até lá, a cautela é a principal orientação.

Quem é Afetado e Os Riscos

A medida afeta:

• Síndicos e Administradoras: Devem repensar a aplicação de sanções e a gestão das regras internas.
• Condôminos Locadores: Podem ter suas atividades de aluguel por temporada questionadas ou limitadas.
• Condôminos Residentes: A convivência e a segurança podem ser impactadas pela maior rotatividade.
• Advogados Condominiais: Devem orientar seus clientes considerando a suspensão.

A suspensão tem efeito imediato, paralisando os processos judiciais em andamento sobre o tema em todo o país.

A falta de regulamentação clara pode gerar custos e riscos:

• Custos Jurídicos: Mesmo com a suspensão dos processos de proibição, o condomínio pode ter custos para revisar e alterar a convenção ou regimento interno. Litígios por questões de convivência podem gerar novas ações.
• Desvalorização Imobiliária: A alta rotatividade pode afetar a percepção de segurança e tranquilidade, impactando o valor dos imóveis.
• Aumento da Inadimplência: Hóspedes temporários não possuem vínculo direto, e eventuais danos ou uso indevido podem recair sobre o proprietário, gerando atritos e, em casos extremos, inadimplência de taxas ou multas.
• Riscos de Segurança: A entrada e saída constante de pessoas desconhecidas exige maior atenção da portaria e zeladoria.

É fundamental que o síndico avalie estes riscos e os apresente à assembleia, buscando soluções para minimizar o impacto negativo.

Adequação do Condomínio: Regras e Procedimentos

Apesar da suspensão judicial, a aprovação de novas regras ou alterações na convenção para regular o Airbnb em condomínios não está impedida. A Lei 4.591/64 e o Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) concedem à assembleia o poder de deliberar sobre a matéria.

Revisão e Proposição de Novas Regras

1. Diagnóstico Inicial: Identificar o nível de incidência de aluguel por temporada e os problemas recorrentes (ruído, uso indevido de áreas comuns, segurança).
2. Consulta Jurídica: Buscar orientação de um advogado especializado para elaborar propostas de alteração da convenção ou regimento interno que sejam juridicamente sólidas e em conformidade com as diretrizes legais e expectativas de futuras decisões do STJ.
3. Proposta de Alteração: Preparar uma proposta clara que pode incluir:

• Exigência de cadastro prévio de hóspedes e visitantes.
• Limites de tempo para a locação (mínimo e máximo).
• Regulamentação do uso das áreas comuns pelos hóspedes.
• Responsabilidade do proprietário por atos dos hóspedes.
• Definição de multas e sanções por descumprimento das regras.
• Cobrança de taxas adicionais para cobrir custos de segurança ou limpeza extra.

1. Assembleia Geral: Convocar uma Assembleia Geral para deliberar sobre as alterações. Para modificação da convenção, exige-se quórum qualificado (dois terços dos votos, conforme art. 1.351 do Código Civil). Para alteração do regimento interno, a maioria simples é geralmente suficiente, mas é prudente verificar o que está previsto na convenção.

Implementação de Procedimentos e Monitoramento

Após a aprovação das regras, a implementação prática é crucial:

• Comunicação Efetiva: Divulgar amplamente as novas regras a todos os condôminos, inclusive por meios digitais e murais.
• Treinamento da Equipe: Capacitar porteiros e zeladores sobre os procedimentos de identificação, cadastro e controle de acesso de hóspedes.
• Formulários de Cadastro: Criar formulários padronizados para o registro de hóspedes, incluindo dados pessoais, período de estadia e contato de emergência do proprietário.
• Monitoramento Contínuo: Acompanhar a adesão às novas regras e o impacto na convivência. Registrar ocorrências e feedbacks para futuras revisões.

O síndico deve manter cautela ao aplicar sanções extremas até o julgamento definitivo do tema pelo STJ. Uma abordagem equilibrada, focada no consenso e segurança, é sempre a mais indicada.

Boas Práticas na Gestão de Aluguéis por Temporada

A gestão do aluguel por temporada em condomínios exige sensibilidade e firmeza.

Erros Comuns e Melhores Práticas

Armadilhas a serem evitadas:

• Proibir unilateralmente o aluguel por temporada sem base legal ou deliberação assemblear.
• Não informar os condôminos sobre as discussões ou decisões da assembleia.
• Criar regras ambíguas ou de difícil aplicação.
• Deixar de reforçar os procedimentos de segurança e controle de acesso.
• Entrar em embates judiciais sem antes tentar mediação ou negociação com os condôminos envolvidos, considerando o cenário de suspensão nacional.

Melhores práticas para uma gestão transparente e segura:

• Transparência Total: Manter os condôminos informados sobre cada passo, desde a discussão até a implementação das regras.
• Diálogo Aberto: Promover reuniões informativas e canais de comunicação para que os condôminos expressem suas opiniões.
• Documentação Robusta: Assegurar que todas as decisões assembleares e regras aprovadas estejam devidamente registradas em ata e na convenção/regimento interno.
• Foco na Segurança: Priorizar o controle de acesso e a segurança do condomínio. Um sistema eficaz de registro de visitantes é essencial.
• Parceria com a Portaria e Zeladoria: Esses profissionais são cruciais. Um bom treinamento e o apoio de ferramentas adequadas fazem toda a diferença. Condomínios com zelador(a) ou portaria 24h têm vantagem, mas mesmo os sem portaria fixa podem implementar rotinas eficazes.
• Acompanhamento Jurídico: Contar com assessoria jurídica especializada para garantir que as decisões estejam em conformidade com a legislação e a jurisprudência.

Para mais informações sobre a atuação do STJ em outras esferas condominiais e a importância da gestão de regras, pode ser útil consultar artigos como "Jurisprudência Condominial: Dívidas Antigas de Condomínio no STJ".

O GrandCondo na Gestão de Acessos e Visitantes

A gestão eficaz do fluxo de hóspedes de Airbnb em condomínios exige ferramentas que simplifiquem e otimizem os processos. O módulo de visitantes do GrandCondo é uma solução robusta para síndicos e administradoras que buscam aumentar a segurança e a organização, independentemente de o condomínio possuir portaria 24h, portaria com zelador(a) ou ser um condomínio sem portaria.

Otimizando o Controle de Acesso e a Segurança

O módulo de visitantes do GrandCondo permite:

• Cadastro Simplificado: Agiliza o registro de hóspedes e visitantes, garantindo a coleta padronizada das informações.
• Autorização Prévia: Condôminos podem pré-autorizar a entrada de hóspedes, tornando o processo mais rápido e seguro para a portaria.
• Registro Histórico: Mantém um histórico detalhado de todas as entradas e saídas, essencial para auditorias e a segurança.
• Integração com a Equipe: O sistema funciona de forma híbrida, podendo ser acessado tanto pelo computador da portaria quanto pelo celular do zelador(a) ou síndico, garantindo que as informações estejam disponíveis onde e quando são necessárias. Isso é útil para condomínios que dependem da mobilidade do zelador(a) para gerenciar o acesso.

Com o GrandCondo, a gestão de acessos se torna mais eficiente, transparente e segura, minimizando os riscos associados à alta rotatividade de pessoas e proporcionando tranquilidade. Conheça mais em nosso módulo de visitantes.

A decisão do STJ sobre a suspensão dos processos de Airbnb em condomínios introduz uma fase de transição e reavaliação para a gestão condominial. Ela reforça a necessidade de uma administração proativa, pautada pela legalidade, transparência e segurança. Síndicos e administradoras devem aproveitar este momento para revisar suas convenções, regulamentos internos e procedimentos de segurança, sempre com apoio jurídico e participação da assembleia. A tecnologia, como as soluções oferecidas pelo GrandCondo, pode ser uma aliada fundamental na otimização desses processos.