A manutenção predial é crucial para a segurança, durabilidade e valorização de imóveis. Síndicos e administradoras equilibram custos e necessidades preventivas/corretivas. A NBR 5674 da ABNT orienta a gestão da manutenção em edificações, evitando riscos físicos e responsabilidades legais conforme o Código Civil (Art. 1.331 a 1.358) e a Lei nº 4.591/64. A omissão pode gerar negligência, resultando em acidentes ou gastos inesperados.

A norma enfatiza a manutenção preventiva e preditiva, prolongando a vida útil de sistemas e equipamentos.

NBR 5674: Guia para Síndicos e Administradoras

Requisitos e Implicações Legais

A NBR 5674 define etapas e critérios para a gestão da manutenção, exigindo um sistema que contemple:

BMA Condomínios — Auditoria Predial em Curitiba/PR

• Planejamento: Definição de atividades, periodicidade, responsáveis e recursos.
• Execução: Realização de inspeções, reparos e substituições.
• Controle e acompanhamento: Monitoramento do desempenho de sistemas e equipamentos.
• Registro histórico: Documentação de todas as intervenções, incluindo datas, serviços, materiais e responsáveis.

A falha em cumprir esses requisitos pode gerar problemas jurídicos. O síndico, como representante legal, tem responsabilidade civil e criminal pela segurança. O Art. 1.348, V, do Código Civil, estabelece a função de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". A não observância da norma pode ser prova de negligência em processos judiciais decorrentes de acidentes ou danos.

Implementando a NBR 5674

A implementação da NBR 5674 exige organização e documentação.

Passos Operacionais

1. Diagnóstico Inicial:

• Listar sistemas e equipamentos que precisam de manutenção (elevadores, bombas, incêndio, telhados, fachadas, elétricas, hidráulicas).
• Avaliar o estado atual, identificando pontos críticos e necessidades urgentes.
• Reunir documentação existente (manuais, projetos, garantias, histórico de manutenções).

1. Elaboração do Plano de Manutenção:

• Criar um plano detalhado com base no diagnóstico, especificando:
• Itens a serem mantidos.
• Tipo de manutenção (preventiva, corretiva, preditiva).
• Periodicidade (diária, semanal, mensal, etc.).
• Responsáveis (internos ou terceirizados).
• Procedimentos de execução.
• Custos estimados.
• O plano deve ser aprovado em assembleia, conforme o Art. 1.350 do Código Civil.

1. Execução e Controle:

• Implementar o plano, garantindo a realização das tarefas conforme o cronograma.
• Monitorar a execução com checklists ou relatórios de empresas.
• Registrar ocorrências, datas, serviços, materiais e fotos em um sistema de gestão (software ou planilhas).
• Realizar inspeções regulares para verificar a qualidade e conformidade.

1. Avaliação e Revisão Periódica:

• Revisar o plano anualmente, avaliando a eficácia e ajustando periodicidades.
• Realizar a Inspeção Predial (Laudo de Inspeção Predial – LIP) por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), gerando um relatório sobre o estado da edificação.

Ferramentas de Gestão

A tecnologia otimiza a gestão da manutenção:

• Softwares de Gestão Condominial: Oferecem módulos de gerenciamento de manutenção, com agendamento, ordens de serviço, controle de estoque e histórico.
• Planilhas Eletrônicas: Para condomínios menores, planilhas podem ser customizadas para registrar plano, cronogramas, custos e histórico.

O zelador pode atuar na inspeção diária, identificando problemas e auxiliando na comunicação.

Erros Comuns e Boas Práticas

Erros a Evitar

• Manutenção apenas corretiva: Focar apenas na correção é mais custoso e problemático do que a prevenção.
• Falta de documentação: A ausência de histórico impede o acompanhamento e a comprovação de diligência.
• Profissionais desqualificados: Contratar mão de obra barata, mas sem qualificação, pode gerar serviços malfeitos e novos problemas.
• Ignorar legislação e normas: Desconsiderar outras normas técnicas (ex: NBR 14037) e legislações locais pode gerar multas.
• Comunicação deficiente: Não informar os condôminos sobre o plano, intervenções e investimentos pode gerar resistência.

Boas Práticas

1. Cultura de Manutenção Preventiva: Promover a manutenção preventiva como investimento, comunicando seus benefícios a longo prazo.
2. Digitalização dos Registros: Utilizar softwares ou plataformas online para centralizar documentos, agendamentos e históricos.
3. Qualificação da Equipe: Treinar o zelador e funcionários para identificar problemas e realizar pequenas intervenções. Contratar empresas especializadas para serviços complexos.
4. Parcerias Estratégicas: Estabelecer contratos de manutenção preventiva com prestadores de serviço confiáveis.
5. Assembleias Informativas: Apresentar balanços das manutenções, custos e próximos passos para condôminos, gerando transparência e confiança.

Benefícios da Conformidade

A adesão à NBR 5674 é uma estratégia de gestão com benefícios para todos.

Proteção Legal e Valorização Patrimonial

Seguir a NBR 5674 oferece proteção legal ao síndico e à administradora. Um plano de manutenção documentado e executado conforme a norma comprova a diligência, minimizando a responsabilidade civil e criminal.

NBR 5674: o que todo síndico precisa saber

A manutenção adequada garante a longevidade da edificação, previne o envelhecimento precoce e valoriza o imóvel. Condomínios bem conservados são mais atrativos para locatários e compradores, mantendo ou aumentando o valor de mercado.

O Papel do Zelador

O zelador pode atuar como um "olho" do síndico, realizando inspeções visuais, identificando problemas e auxiliando em tarefas de manutenção preventiva de baixa complexidade. Ele é fundamental para alimentar o sistema de registros de manutenção.

A NBR 5674 é um guia para uma gestão dinâmica e contínua. Sua implementação é um processo de melhoria que exige comprometimento, organização e colaboração. Ao seguir a norma, síndicos e administradoras elevam o padrão de qualidade e segurança do ambiente condominial.

A GrandCondo oferece soluções para auxiliar síndicos e administradoras na implementação e gestão da manutenção, garantindo a conformidade com a NBR 5674.

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