TJMG: Lucros de Aluguel de Área Comum Devem Ser Repartidos

A decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), de 13 de outubro de 2026, estabelece que os lucros do aluguel de áreas comuns em condomínios devem ser repartidos entre os condôminos, impactando a gestão financeira e a prestação de contas.

TJMG e a Divisão de Lucros de Aluguel de Área Comum em Condomínio

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) decidiu que os valores arrecadados com a locação de áreas comuns devem ser repassados aos condôminos. Essa determinação afeta a contabilidade, tributação e prestação de contas dos condomínios, exigindo que síndicos e administradoras revisitem suas práticas financeiras. A decisão debate o destino desses recursos, muitas vezes incorporados ao fundo comum ou utilizados para despesas ordinárias sem deliberação específica para distribuição.

A decisão reforça que as áreas comuns são de propriedade coletiva dos condôminos, conforme o Código Civil (Arts. 1.331 a 1.358) e a Lei 4.591/64. A locação desses espaços – para uso comercial, como antenas de telefonia, ou para eventos – gera receita que pertence aos proprietários das unidades. A questão central, agora com direcionamento judicial, é como esses lucros de aluguel de área comum em condomínio devem ser tratados financeiramente.

Contexto Legal e Impactos Práticos

A Lei nº 10.406/02 (Código Civil) detalha a natureza jurídica do condomínio edilício e a copropriedade das áreas comuns. O Art. 1.331, § 2º, estabelece que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as redes gerais de infraestrutura e outras partes comuns são de uso comum dos condôminos, não podendo ser alienados ou divididos separadamente. Assim, a receita da exploração econômica dessas áreas deve reverter aos coproprietários.

Impacto na Rotina do Condomínio

A determinação do TJMG exige que síndicos e administradoras revejam a gestão das receitas de aluguéis de áreas comuns. Tradicionalmente, muitos condomínios usam esses valores para complementar o fundo de reserva, custear obras ou reduzir a taxa condominial. Agora, a não distribuição pode configurar apropriação indevida dos recursos dos condôminos, gerando passivos e litígios.

É fundamental que as convenções condominiais sejam consultadas e, se necessário, adaptadas. Síndicos também devem atentar-se às regras de uso, evitando o uso indevido de área comum em condomínios, que pode gerar outros problemas.

Boas Práticas para Síndicos

Diante da decisão do TJMG, síndicos e administradoras devem adotar medidas para garantir a conformidade legal e a transparência na gestão. Práticas contábeis claras e comunicação eficaz com os condôminos são essenciais.

Transparência e Prestação de Contas

• Identificação de Receitas: Todas as receitas da locação de áreas comuns (salões de festa, espaços para antenas de telefonia, etc.) devem ser identificadas e separadas no balancete.
• Deliberação em Assembleia: Qualquer decisão sobre a destinação desses lucros (distribuição direta, abatimento na taxa condominial ou reinvestimento) deve ser formalmente deliberada e aprovada em assembleia geral de condôminos, com quórum específico, se a convenção determinar.
• Transparência Contábil: O síndico deve apresentar relatórios financeiros detalhados que discriminem a origem e a aplicação de cada valor, permitindo aos condôminos acompanhar a gestão. Isso inclui receitas de aluguéis de vagas de garagem para terceiros.

Aspectos Tributários e Fiscais

A distribuição de lucros aos condôminos pode gerar implicações tributárias para o condomínio e os beneficiários. É imprescindível consultar um contador ou especialista em direito tributário condominial para entender as obrigações fiscais. A retenção de impostos na fonte e a correta declaração desses valores são pontos críticos. A falta de conformidade pode acarretar multas e sanções para o condomínio e seus gestores.

O GrandCondo na Gestão Financeira

A gestão financeira condominial, especialmente com decisões judiciais que redefinem a destinação de receitas, exige ferramentas precisas e controladas. O GrandCondo oferece um módulo financeiro robusto, acessível no computador da portaria ou no celular do zelador(a) ou síndico, para auxiliar nesse processo.

Com o módulo financeiro do GrandCondo, é possível:

• Gerenciar receitas e despesas, identificando especificamente as receitas de locação de áreas comuns.
• Gerar relatórios personalizados e demonstrações financeiras que discriminem a origem dos recursos, facilitando a prestação de contas.
• Controlar pagamentos, automatizando o controle de repasses e distribuições, caso a assembleia delibere pela divisão dos lucros.
• Organizar contratos de locação, atas de assembleia e comprovantes financeiros, essenciais para auditorias e comprovações.

Essa integração oferece ao síndico ou zelador(a) uma visão clara da saúde financeira do condomínio, garantindo conformidade com decisões judiciais e convenções. Acesse /modulos/financeiro para explorar todas as funcionalidades que otimizam a gestão financeira.

Recomendações e Próximos Passos

A decisão do TJMG, embora específica para Minas Gerais, sinaliza uma tendência que pode se replicar em outros estados. Síndicos de todo o Brasil devem estar cientes de que a propriedade das áreas comuns é dos condôminos, e a receita gerada por elas, por princípio, deve retornar a eles, a menos que haja outra deliberação assemblear.

Recomendações:

1. Auditoria Contábil: Realizar auditoria nas receitas de locação de áreas comuns dos últimos anos para identificar possíveis inconsistências.
2. Consulta Jurídica: Buscar assessoria jurídica para analisar a convenção condominial e o regimento interno, avaliando a necessidade de alteração.
3. Assembleia Extraordinária: Convocar assembleia para discutir a decisão e deliberar sobre a destinação futura dos lucros de aluguéis de áreas comuns.
4. Educação dos Condôminos: Manter os moradores informados sobre as mudanças e as implicações da decisão, fomentando a transparência e a participação.

É fundamental que o síndico atue proativamente para evitar problemas legais e fiscais, garantindo uma gestão transparente e em conformidade com a legislação e os entendimentos judiciais.