Airbnb em Condomínio: Decisão STJ e Gestão Condominial

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que permite a condomínios proibir aluguéis por temporada via plataformas digitais como o Airbnb redefine a gestão condominial. Síndicos devem revisar convenções e regimentos internos, além de comunicar as mudanças aos condôminos, impactando a rotina administrativa e a convivência.

Aluguel por Temporada e a Jurisprudência do STJ

A decisão do STJ sobre o aluguel por temporada em condomínios residenciais, intermediado por plataformas digitais, esclarece e cria desafios para a gestão condominial no Brasil. A questão central é o conflito entre o direito individual de propriedade do condômino e o interesse coletivo de manter a destinação residencial do edifício.

O STJ autoriza que convenções condominiais restrinjam ou proíbam totalmente a locação de unidades autônomas por meio de aplicativos de hospedagem. Se a convenção do condomínio contiver cláusulas que vetem essa prática, ou se for alterada para incluí-las, a proibição terá amparo legal. O Airbnb, líder nesse segmento, contestou essa interpretação, indicando que o debate pode ter desdobramentos.

O controle e a gestão de encomendas na portaria garantem segurança e organização para os moradores do condomínio

A Lei do Condomínio e Incorporações (Lei nº 4.591/64) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), nos artigos 1.331 a 1.358, estabelecem as bases para a convivência e administração dos condomínios. A destinação do imóvel (residencial, comercial ou mista) é crucial e, agora, reforçada na interpretação da locação por curta duração. A decisão do STJ se alinha à premissa de que a coletividade pode limitar o uso individual da propriedade quando este afeta a segurança, o sossego e a moralidade do condomínio, essenciais à destinação residencial.

A quem afeta?

A decisão do STJ impacta diretamente:

• Condôminos: Quem utiliza ou planeja utilizar unidades para aluguel por temporada via plataformas digitais pode ter essa fonte de renda limitada ou vetada, conforme a convenção do condomínio.
• Síndicos e Administradoras: São responsáveis por implementar e fiscalizar as regras condominiais. A decisão do STJ lhes confere mais poder e responsabilidade na regulamentação e aplicação das normas sobre locação por temporada.
• Hóspedes: Indiretamente, podem ter menos opções de acomodação em condomínios residenciais que proíbam a prática.

O impacto é imediato para condomínios com proibições claras em suas convenções. Para aqueles sem essa previsão, a deliberação em assembleia para alterar a convenção, conforme o artigo 1.351 do Código Civil (quórum qualificado de dois terços dos votos), torna a proibição executável.

Custos e Riscos para o Condomínio

A implementação e fiscalização das novas regras podem gerar custos e riscos específicos para o condomínio. Agir de forma inadequada ou ignorar a jurisprudência pode causar problemas legais e financeiros.

O controle eficiente de entregas na portaria garante mais organização e segurança para os moradores do condomínio

Riscos e Custos Estimados

• Custos Legais: A elaboração ou alteração da convenção condominial exige assessoria jurídica especializada. Em caso de litígios, o condomínio pode ter despesas judiciais.
• Custos Administrativos: A fiscalização da entrada e saída de hóspedes, controle de acesso e aplicação de multas demandam tempo da administração e da portaria. Pode ser necessário investir em sistemas de controle de acesso ou treinamento da equipe.
• Riscos de Multas: O descumprimento das regras pode gerar multas para os condôminos infratores, conforme o regimento interno e o artigo 1.336, § 2º, do Código Civil. O condomínio também pode ser acionado judicialmente por condôminos que considerem as regras abusivas.
• Desgaste Social: A proibição ou regulamentação da locação por temporada pode causar atritos entre condôminos, especialmente os que dependem dessa renda. A comunicação transparente e a busca por consenso minimizam esse risco.
• Problemas de Segurança: A entrada e saída constantes de pessoas desconhecidas podem comprometer a segurança do edifício. A falta de regulamentação clara expõe o condomínio a riscos como furtos e vandalismo. É crucial revisar protocolos de segurança e, se necessário, investir em melhorias.

Adequação Prática: Guia para Síndicos

Para síndicos e administradoras, a adequação à jurisprudência do STJ exige planejamento e ações concretas.

O Que Fazer

1. Revisão da Convenção e Regimento Interno: Verifique se a convenção atual contém cláusulas sobre locação por temporada ou destinação do imóvel. Consulte um advogado especializado em direito condominial.
2. Comunicação aos Condôminos: Prepare um comunicado objetivo, informando sobre a decisão do STJ e seus impactos. Incentive a participação em assembleias futuras para discutir o tema.
3. Convocação de Assembleia: Se a convenção não abordar o tema ou se a comunidade decidir por uma proibição, convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com pauta específica para deliberar sobre a alteração da convenção ou a criação de um regramento sobre a locação por temporada. Lembre-se do quórum qualificado de 2/3 dos votos para alteração da convenção.
4. Estudo de Impacto: Avalie o número de unidades alugadas por temporada e o perfil dos condôminos envolvidos para antecipar resistências e encontrar soluções.
5. Atualização de Protocolos de Segurança: Caso a prática seja permitida sob regulamentação, revise os procedimentos de entrada de visitantes, uso de áreas comuns e políticas de identificação para garantir a segurança dos moradores.

Erros Comuns e a Ajuda do GrandCondo

Síndicos e administradoras podem cometer equívocos ao lidar com a questão do aluguel por temporada. Reconhecer e solucionar esses erros é crucial.

Erros Comuns

• Ignorar a Decisão do STJ: Subestimar a jurisprudência pode expor o condomínio a disputas judiciais e desorganização.
• Falta de Comunicação: Deixar de informar os condôminos sobre as mudanças gera descontentamento e resistência.
• Tomada de Decisão Unilateral: A decisão sobre a proibição ou regulamentação do aluguel por temporada deve ser coletiva, aprovada em assembleia, e não imposta pela administração.
• Regras Inconsistentes ou Ambíguas: Convenções ou regimentos internos mal redigidos podem ser contestados judicialmente e dificultar a fiscalização.
• Falta de Fiscalização Efetiva: Sem controle e monitoramento, mesmo as melhores regras podem ser ineficazes.

Como o GrandCondo Ajuda

A gestão eficiente do fluxo de pessoas é fundamental para as novas diretrizes sobre aluguel por temporada. O GrandCondo oferece ferramentas que auxiliam síndicos e administradoras:

O módulo de visitantes do GrandCondo permite o controle de entrada e saída no condomínio. Este sistema, acessível pelo computador da portaria ou celular do zelador(a) ou síndico, possibilita:

Gestão eficiente de encomendas na portaria garante mais segurança e praticidade aos moradores

• Cadastro de Hóspedes: Onde o aluguel por temporada é permitido e regulamentado, é possível cadastrar hóspedes antecipadamente, com dados e período de estadia, garantindo que a portaria tenha acesso às informações.
• Controle de Acesso: A equipe de portaria verifica a autorização de entrada de cada visitante/hóspede, evitando a circulação de pessoas não identificadas.
• Registro de Ocorrências: Intercorrências com hóspedes são registradas, criando um histórico e facilitando decisões futuras.
• Comunicação Interna: Facilita a comunicação entre síndico, administradores, zelador(a) e portaria, assegurando que todos estejam cientes das regras e procedimentos.
• Gestão de Entregas e Correspondências: Mantém a organização da logística interna, minimizando impactos na rotina condominial, mesmo com alta rotatividade.

Adotar o GrandCondo permite que síndicos e administradoras se adequem à jurisprudência do STJ, fortalecendo a segurança, organização e transparência na gestão do condomínio, protegendo o patrimônio e a qualidade de vida dos moradores.