Assembleia Ordinária x Extraordinária: Guia Completo para Condomí

A assembleia é fundamental na gestão condominial. Existem dois tipos: ordinária e extraordinária, cada uma com finalidades e requisitos específicos para a validade das deliberações. A distinção é crucial para síndicos e conselheiros, garantindo a legalidade e a transparência na administração.

Assembleia Geral Ordinária (AGO)

A Assembleia Geral Ordinária (AGO) é uma reunião anual obrigatória, conforme o artigo 1.350 do Código Civil (Lei 10.406/02). Sua finalidade é a prestação de contas do síndico, eleição e destituição do síndico e, se for o caso, aprovação do orçamento de despesas para o ano seguinte. A realização da AGO é indispensável para a transparência e a saúde financeira do condomínio.

Pautas da AGO

As pautas de uma AGO são pré-determinadas pela legislação e pela convenção do condomínio. Contudo, podem incluir outros assuntos de interesse geral, desde que previamente comunicados. As pautas comuns incluem:

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• Discussão e aprovação das contas do síndico: O síndico apresenta a gestão financeira do período anterior, detalhando receitas e despesas. A aprovação das contas requer a maioria dos votos dos presentes, salvo disposição em contrário da convenção.
• Eleição e/ou reeleição do síndico e conselho fiscal/consultivo: A cada mandato, o condomínio deve eleger seu representante legal e, frequentemente, os membros do conselho fiscal ou consultivo.
• Aprovação do orçamento das despesas para o ano seguinte: Projeção das despesas futuras para determinar o valor da cota condominial, cobrindo gastos com manutenção, funcionários, impostos, entre outros.
• Fixação do valor da taxa condominial: Decorrente da aprovação orçamentária, a assembleia delibera sobre o valor a ser cobrado dos condôminos.
• Discussão de assuntos gerais: Qualquer outro tema relevante que não exija quórum especial e que esteja na pauta de convocação.

A não convocação da AGO pelo síndico pode levar à sua destituição e à convocação da assembleia por um quarto dos condôminos, conforme o parágrafo primeiro do artigo 1.350 do Código Civil.

Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

A Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é convocada para deliberar sobre assuntos urgentes ou relevantes que não podem esperar a próxima AGO. Não possui periodicidade definida, sendo realizada conforme a demanda do condomínio. Sua natureza é pontual e focada em questões específicas.

Pautas da AGE

As pautas da AGE são variadas e dependem da necessidade que motivou sua convocação. Exemplos incluem:

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• Obras voluptuárias ou úteis: Conforme os artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil, obras que não são estritamente necessárias (voluptuárias) ou que aumentam o conforto ou utilidade (úteis) demandam aprovação em AGE com quóruns específicos.
• Alteração do regimento interno ou convenção condominial: Mudanças nesses documentos exigem quórum qualificado, geralmente dois terços dos votos dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
• Destituição do síndico: Caso haja motivos graves, a destituição pode ser solicitada em AGE, exigindo a maioria absoluta dos condôminos presentes, segundo o artigo 1.349 do Código Civil.
• Criação de fundo de reserva ou fundo de obras específico: Para arrecadar valores destinados a projetos pontuais ou emergências.
• Assuntos urgentes e imprevistos: Situações que requerem deliberação imediata para evitar prejuízos ou solucionar problemas inesperados.

A pauta da AGE deve ser clara e específica no edital de convocação.

Quóruns e Convocação

A validade das deliberações em assembleias depende da observância dos quóruns mínimos exigidos pela legislação e pela convenção do condomínio. A Lei 4.591/64 e o Código Civil (Lei 10.406/02) estabelecem as regras gerais. A convenção pode detalhar ou complementar essas disposições, desde que não contrarie a lei.

Quem Pode Convocar?

• Síndico: É o responsável primário pela convocação de assembleias, conforme o artigo 1.348, inciso I, do Código Civil.
• Condôminos: Um quarto dos condôminos adimplentes pode convocar a assembleia, caso o síndico não o faça no prazo legal ou se recuse a convocar uma AGE solicitada, segundo o artigo 1.350, § 1º e 1.355 do Código Civil.

Quóruns para Deliberação

Os quóruns são variáveis:

• Eleição de síndico e aprovação de contas (AGO): Maioria simples dos votos dos presentes.
• Obras úteis: Maioria dos votos dos condôminos (50% + 1).
• Obras voluptuárias: Voto de dois terços dos condôminos.
• Alteração da convenção ou regimento interno: Voto de dois terços dos condôminos.
• Destituição do síndico: Maioria absoluta (50% + 1 do total) dos condôminos.

É crucial consultar a convenção do condomínio, pois ela pode estabelecer quóruns específicos para certos temas, desde que não reduza os mínimos legais. A ausência do quórum necessário invalida a deliberação.

Tabela Comparativa e Erros Comuns

Erros Comuns na Convocação e Realização

Síndicos e administradoras devem evitar falhas que podem anular as decisões assembleares:

• Pauta genérica ou omissa: A convocação deve detalhar claramente os assuntos a serem deliberados. "Assuntos gerais" deve ser evitado como item principal de votação.
• Falta de quórum: Deliberar sobre temas que exigem quórum qualificado sem atingir o número mínimo de votos pode invalidar a decisão.
• Não convocação anual da AGO: A omissão na realização da AGO é uma falha grave na gestão.
• Misturar assuntos: Embora seja possível ter uma AGE após uma AGO, as pautas devem ser tratadas separadamente, com a devida observância dos quóruns para cada item.
• Descumprimento de prazos: A lei e a convenção geralmente estabelecem prazos mínimos para a convocação.
• Ausência de registro adequado: A ata da assembleia formaliza as deliberações. Sua ausência ou registro impreciso pode comprometer a validade dos atos.