Esquadrias em Condomínios: Quem Responde, Assina e Executa?

Responsabilidade pelas Esquadrias em Condomínios

Capa e identificação do documento, com campos de condomínio, data e responsável.

A responsabilidade pelas esquadrias em condomínios é complexa e envolve diferentes partes, conforme a área (privativa ou comum), a natureza do problema e o momento. O condomínio, por meio do síndico, é responsável pelas esquadrias das áreas comuns, enquanto os condôminos respondem pelas suas unidades, respeitando normas internas e técnicas. Obras que envolvem esquadrias exigem documentação técnica e acompanhamento adequado.

Folha de verificação com os itens, critério de aceite e campo de assinatura.

Definição e Classificação de Esquadrias

Esquadrias são elementos construtivos essenciais que separam o ambiente interno do externo, como janelas, portas (exceto as internas das unidades), portões e venezianas. Em condomínios, elas são classificadas conforme sua localização e regime de propriedade:

• Esquadrias de Áreas Comuns: Incluem janelas e portas de halls de entrada, corredores, salões de festa, academias, fachadas, portarias, áreas de serviço e lazer. A manutenção, conservação e eventuais substituições são de responsabilidade do condomínio, administradas pelo síndico. A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358) estabelecem as diretrizes para a gestão das áreas comuns.
• Esquadrias de Áreas Privativas: São as janelas, portas e venezianas que compõem as unidades autônomas. A responsabilidade pela manutenção e conservação interna é do condômino. Qualquer alteração que modifique a fachada ou o conjunto arquitetônico do edifício deve ser aprovada em assembleia (Lei nº 4.591/64, art. 10; Código Civil, art. 1.336, inciso III e art. 1.348, inciso V) e seguir as normas da ABNT NBR 16.280, que exige apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para reformas.

A distinção é crucial para determinar a quem cabe o ônus financeiro e a gestão das intervenções. A conservação adequada das esquadrias impacta a estanqueidade, o conforto térmico e acústico, a segurança, a valorização do imóvel e a segurança dos moradores.

Responsabilidades e Atribuições

Continuação da folha de verificação, com observações e registro de pendências.

A gestão das esquadrias em condomínios envolve diversos atores, cada um com funções e responsabilidades específicas. A clareza nesses papéis é fundamental para evitar conflitos e garantir a manutenção preventiva e corretiva.

Papéis e Atribuições Específicas

Exigências do Síndico ao Prestador de Serviços

Ao contratar um prestador para serviços relacionados às esquadrias, o síndico deve exigir a seguinte documentação e procedimentos:

1. Contrato de Prestação de Serviços: Detalhando escopo, cronograma, prazos, garantias, valores, forma de pagamento e responsabilidades.
2. ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): Para serviços de engenharia ou arquitetura, garantindo que o trabalho será executado por profissional habilitado, conforme Lei nº 6.496/77. Isso é fundamental para reformas e substituições.
3. Certificados de Qualidade dos Materiais: Especialmente para substituição de esquadrias, assegurando a durabilidade e o desempenho.
4. Plano de Trabalho Detalhado: Incluindo cronograma físico-financeiro, etapas, equipes e medidas de segurança.
5. Seguro de Responsabilidade Civil: Proteção contra eventuais danos a terceiros ou ao próprio condomínio durante a execução dos serviços.
6. Referências e Portfólio: Comprovando a experiência do prestador em serviços similares.
7. Medição e Acompanhamento Documentado: Exigir relatórios periódicos de avanço e medições (para pagamentos por etapa), acompanhados de registros fotográficos.

A ausência desses itens expõe o condomínio a riscos legais e financeiros. A fiscalização é contínua e essencial.

NBR 16.280 e a Gestão de Reformas de Esquadrias

A ABNT NBR 16.280:2014, "Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos", é essencial para a gestão segura de qualquer intervenção em condomínios, incluindo as esquadrias. Esta norma estabelece que toda obra ou reforma que possa comprometer a segurança da edificação ou de seus usuários deve ser comunicada ao síndico e acompanhada por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), que emitirá a ART ou RRT.

Passo a Passo para Gerenciar Reformas Envolvendo Esquadrias

1. Comunicação Prévia: O condômino deve notificar o síndico sobre a intenção de reformar, detalhando o escopo e se as esquadrias serão afetadas.
2. Apresentação de Documentação: O condômino deve apresentar ao síndico:

• Plano de reforma detalhado.
• ART ou RRT do projeto e/ou execução da reforma, emitida por engenheiro ou arquiteto habilitado.
• Laudo técnico atestando a não interferência na estrutura ou segurança, se aplicável.
• Termo de responsabilidade.

1. Análise e Aprovação: O síndico, com apoio técnico, deve analisar a documentação. Reformas que afetem a fachada exigem aprovação assemblear prévia, conforme a Convenção.
2. Registro e Acompanhamento: O início da obra deve ser autorizado formalmente. O zelador(a) pode registrar o andamento, verificar o cumprimento do cronograma e reportar desvios.
3. Fiscalização e Conformidade: Durante a obra, o síndico (ou seu preposto técnico) deve fiscalizar o cumprimento do plano e das normas. Em caso de irregularidades, a obra pode ser embargada.
4. Atestado de Conclusão: Ao final da obra, o profissional responsável pela ART/RRT deve emitir um atestado de conclusão de obra, garantindo que tudo foi feito conforme as normas e projetos.

A documentação de todas as etapas não é mera formalidade, mas uma salvaguarda legal. Em caso de sinistro, a existência de ART/RRT e o registro do processo de reforma são cruciais para a defesa do condomínio e do síndico. Sem essa documentação, a responsabilidade civil e criminal pode recair sobre o gestor do condomínio.

Inspeção, Manutenção e Casos Práticos

A manutenção preventiva das esquadrias é mais econômica e segura do que a corretiva. Um programa de inspeção regular, especialmente em áreas comuns, é vital para identificar problemas antes que se tornem graves.

Inspeção de Esquadrias: O Papel do Zelador(a)

O zelador(a) é fundamental na inspeção diária/semanal das esquadrias das áreas comuns. Ele deve ser capacitado a identificar sinais de desgaste, falhas ou danos.

Checklist Simplificado para o Zelador(a):

• Vedações: Há rachaduras, ressecamento, descolamento ou ausência de borrachas/silicones?
• Roldanas/Dobradiças: Estão emperradas, soltas, com ruídos ou enferrujadas?
• Trilhos: Há sujeira excessiva, amassados, desalinhamento ou obstáculos?
• Mecanismos de Travamento: Estão funcionando corretamente (fechaduras, trincos, cremonas)? Há folga ou dificuldade de acionamento?
• Pintura/Revestimento: Há bolhas, descascamento, oxidação (ferrugem em esquadrias de ferro) ou corrosão (em alumínio/PVC)?
• Vidros: Há trincas, quebras, folgas ou vidros embaçados?
• Infiltrações/Umidade: Há sinais de água escorrendo ou umidade ao redor da esquadria, especialmente após chuvas?

O registro desses achados pode ser feito de forma prática, incluindo fotos e descrições, agilizando a comunicação com o síndico e a tomada de decisões.

Casos Práticos de Responsabilidade

1. Janela da Fachada de Unidade Privativa: Uma janela em uma unidade está com infiltração. O condômino alega que a responsabilidade é do condomínio, pois faz parte da fachada.

• Resolução: Embora parte da fachada, a manutenção interna da janela, como a vedação entre o caixilho e o vidro, é do condômino. Apenas se a infiltração for devido a um problema estrutural da fachada (ex: trinca na parede externa adjacente) ou a uma alteração irregular do condomínio, a responsabilidade seria coletiva. A jurisprudência geralmente atribui ao condômino a manutenção das partes internas da esquadria, desde que não alterem a estética e segurança do conjunto.

1. Porta de Acesso ao Salão de Festas: A porta de vidro do salão de festas emperra e tem uma roldana quebrada.

• Resolução: Sendo uma área comum, a responsabilidade é do condomínio. O zelador(a) deve registrar o problema, e o síndico aciona um prestador de serviços qualificado (serralheiro ou empresa especializada em esquadrias) para o reparo ou substituição. A ART/RRT deve ser exigida para serviços de maior complexidade.

1. Reforma de Unidade com Substituição de Esquadrias: Um condômino decide trocar todas as janelas da sua unidade por modelos mais modernos.

• Resolução: O condômino deve apresentar ao síndico um plano de reforma, incluindo ART/RRT de engenheiro ou arquiteto, assegurando que a nova esquadria não alterará a fachada (padrão de cor, design, material) sem aprovação assemblear e que a instalação não comprometerá a estrutura ou a estanqueidade da edificação. O síndico deve fiscalizar o cumprimento das normas.

Ferramentas para Síndicos

A gestão de esquadrias em condomínios exige conhecimento técnico, organização e cumprimento rigoroso da legislação. Síndicos, zeladores e administradoras devem trabalhar em conjunto para garantir a segurança, a valorização e o bom funcionamento do patrimônio.

Para auxiliar síndicos, engenheiros e conselhos na padronização das vistorias técnicas e na gestão proativa, o GrandCondo oferece o "Checklist das Esquadrias (download em PDF, Word e Excel)". Este kit abrange a inspeção de esquadrias de alumínio, PVC e ferro em áreas comuns e fachadas, avaliando vedações, roldanas, trilhos, gaxetas, mecanismos de travamento, pintura e pontos de oxidação ou infiltração.

O download deste material é gratuito mediante cadastro. A Biblioteca completa do GrandCondo, com diversos outros recursos e kits, é acessível por assinatura anual, com preço promocional de R$ 297/ano, oferecendo um vasto acervo de documentos e guias para uma gestão condominial de excelência.

Glossário de Termos Essenciais

• ABNT NBR 16.280: Norma brasileira que estabelece os requisitos para sistemas de gestão de reformas em edificações, fundamental para qualquer intervenção em condomínios.
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica): Documento legal que define o responsável técnico por obras ou serviços de engenharia, emitido pelo CREA.
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica): Documento equivalente à ART, porém emitido pelo CAU para obras ou serviços de arquitetura.
• Caixilho: Estrutura da esquadria (quadro) que suporta os vidros ou painéis.
• Estanqueidade: Capacidade de um elemento (como uma esquadria) de impedir a passagem de água, ar ou outros fluidos.
• Fachada: Face externa de um edifício, considerada área comum para fins de preservação estética e estrutural.
• Gaxetas: Componentes de borracha ou silicone usados para vedar o vidro no caixilho da esquadria.
• Roldanas: Rodas que permitem o deslizamento de portas ou janelas de correr.
• Vedação: Material ou sistema utilizado para impedir a passagem de ar, água ou som pelas frestas de uma esquadria.
• Zelador(a): Profissional responsável pela manutenção geral do condomínio, incluindo a inspeção primária de suas instalações.

Checklist para Inspeção de Esquadrias (Resumo)

Este checklist serve como um guia rápido para o zelador(a) ou equipe de manutenção durante as vistorias nas áreas comuns do condomínio.

1. Vedações (borrachas, silicones):

• Integridade: ( ) Ok ( ) Ressecado ( ) Rachado ( ) Descolado ( ) Ausente
• Aperto: ( ) Firme ( ) Solto
• Sinais de infiltração: ( ) Não ( ) Sim (descrever local)

1. Roldanas / Dobradiças:

• Funcionamento: ( ) Ok ( ) Emperrado ( ) Solto ( ) Ruído ( ) Quebrado
• Sinais de ferrugem/corrosão: ( ) Não ( ) Sim

1. Trilhos / Guias:

• Limpeza: ( ) Limpo ( ) Sujo (acumulo)
• Integridade: ( ) Ok ( ) Amassado ( ) Desalinhado ( ) Obstáculo

1. Mecanismos de Travamento (fechaduras, trincos):

• Funcionamento: ( ) Ok ( ) Dificuldade ( ) Não trava ( ) Quebrado
• Folga: ( ) Não ( ) Sim

1. Pintura / Revestimento:

• Estado: ( ) Ok ( ) Bolhas ( ) Descascando ( ) Oxidação/Corrosão ( ) Riscos
• Uniformidade: ( ) Sim ( ) Não

1. Vidros:

• Integridade: ( ) Ok ( ) Trincado ( ) Quebrado ( ) Folga
• Vedação: ( ) Ok ( ) Embaçado

1. Estrutura da Esquadria (caixilho):

• Integridade: ( ) Ok ( ) Deformado ( ) Amassado
• Fixação na parede: ( ) Firme ( ) Solta

1. Drenos (se aplicável):

• Desobstrução: ( ) Limpo ( ) Obstruído

Observações Adicionais: (Preencher com detalhes, fotos e sugestões de reparo)

Veja como o arquivo é por dentro

Folha de fechamento, com resumo das pendências e responsável pela conferência.