Manutenção Preventiva de Elevadores em Condomínio: Impacto e Prát

A manutenção preventiva de elevadores em condomínios é vital para a segurança, valorização patrimonial e conformidade legal. Incidentes, como o recente em Salvador, onde um elevador despencou com uma passageira, evidenciam a responsabilidade do síndico em fiscalizar contratos e inspeções. Moradores relataram falhas recorrentes, sublinhando a necessidade de uma gestão diligente.

Impacto da Manutenção de Elevadores: Segurança, Lei e Custos

A segurança de moradores e usuários é prioridade. Elevadores são equipamentos de uso diário, e sua falha pode ter consequências graves. A manutenção preventiva de elevadores em condomínios não é apenas uma boa prática, mas uma exigência legal que protege vidas e patrimônio.

A Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio em Edificações) e o Código Civil (Lei 10.406/02, arts. 1.331 a 1.358) estabelecem a responsabilidade do síndico pela conservação das áreas comuns, incluindo os elevadores.

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Quem é Afetado pela Negligência?

A negligência na manutenção afeta:

• Moradores e Usuários: Expostos a riscos físicos, como ferimentos graves ou morte, além de transtornos pela inoperância do equipamento.
• Síndico: Principal responsável legal e civil, pode ser responsabilizado por omissão ou negligência, enfrentando processos judiciais, multas e sanções criminais.
• Corpo Diretivo: Conselho Fiscal e Consultivo podem ser questionados sobre a fiscalização da gestão e das manutenções.
• Condomínio (Pessoa Jurídica): Pode ser condenado a pagar indenizações por danos morais e materiais, impactando as taxas condominiais.
• Administradora do Condomínio: Corresponsabilizada se o contrato incluir a gestão da manutenção.
• Empresa de Manutenção: Será a principal ré em ações indenizatórias se comprovada falha no serviço ou não cumprimento do contrato.

A responsabilidade pela manutenção inicia com a assunção da gestão do condomínio. A ausência de contrato de manutenção preventiva e de inspeções periódicas por empresas credenciadas configura risco imediato e não conformidade legal.

Custos e Riscos da Não Manutenção

Os custos e riscos de não realizar a manutenção preventiva superam, de longe, os de um programa de manutenção planejado.

Riscos Legais para o Síndico

O síndico, como representante legal do condomínio (Art. 1.348, II do Código Civil), tem o dever de zelar pela conservação das partes comuns. A negligência pode acarretar:

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• Responsabilidade Civil: Indenizações por danos morais e materiais às vítimas.
• Responsabilidade Criminal: Em casos de lesão corporal grave ou morte, o síndico pode responder por culpa (negligência, imperícia ou imprudência).
• Multas e Sanções: Penalidades impostas por órgãos fiscalizadores como o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou o Ministério do Trabalho.

Para evitar esses cenários, é fundamental ter um plano de Manutenção Preventiva Condominial robusto e documentado.

Implementando a Manutenção Preventiva de Elevadores: Passo a Passo

A implementação de uma rotina de manutenção preventiva para elevadores exige planejamento e rigor.

1. Diagnóstico e Avaliação Inicial

• Verificar Documentação: Coletar e organizar contratos de manutenção anteriores, laudos de inspeção, relatórios de vistorias e ARTs/RRTs (Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica) dos últimos 5 anos.
• Inspecionar Visualmente: Fazer um levantamento das condições atuais dos elevadores com técnico especializado, anotando falhas, ruídos e desgaste.
• Analisar Histórico de Ocorrências: Identificar problemas recorrentes ou reclamações não registradas junto a moradores e funcionários, como as relatadas antes do acidente em Salvador.

2. Contratação de Empresa Especializada

• Pesquisar e Credenciar: Selecionar empresas de manutenção credenciadas por órgãos competentes (como o CREA) e com boa reputação. Solicitar referências e verificar certificações.
• Elaborar Contrato: O contrato deve ser detalhado, especificando:
• Frequência das manutenções (mensal, trimestral, semestral, anual).
• Serviços inclusos (inspeções, ajustes, lubrificação, limpeza, substituição de pequenas peças).
• Tempo de resposta para chamados emergenciais.
• Previsão de laudos e relatórios periódicos.
• Cobertura de peças (total, parcial ou à parte).
• Obrigatoriedade da emissão de ART ou RRT para cada intervenção relevante.
• Incluir Cláusulas de Penalidade: Prever penalidades em caso de descumprimento contratual pela empresa.

3. Implementação e Acompanhamento Contínuo

• Definir Cronograma: Estabelecer um plano anual que contemple todas as manutenções preventivas e inspeções obrigatórias.
• Fiscalizar Ativamente: O síndico ou zelador(a) deve acompanhar as visitas técnicas, verificando a execução dos serviços. É necessário conferir, não apenas assinar o relatório.
• Registrar Documentalmente: Manter um livro de registro de manutenções, com cada visita, serviço realizado, peça trocada e ART/RRT devidamente anotado e assinado pelo técnico.
• Comunicar Moradores: Informar os moradores sobre os dias de manutenção para evitar transtornos e garantir colaboração.
• Planejar Orçamento: Projetar os custos com manutenção no orçamento anual do condomínio, prevendo tanto a preventiva quanto possíveis reparos maiores.

Para aprofundar, consulte o Guia Essencial de Manutenção Predial Preventiva em Condomínio.

Erros Comuns na Gestão da Manutenção de Elevadores

Síndicos e administradoras podem cometer erros que comprometem a segurança e a legalidade da manutenção de elevadores.

BMA Condomínios — Auditoria Predial em Curitiba/PR

Erros do Síndico

1. Foco exclusivo no Preço: Escolher a empresa mais barata sem avaliar qualidade, credenciamento e reputação.

• Como evitar: Priorize a expertise e o histórico da empresa. Compare orçamentos detalhados, considerando o escopo dos serviços.

1. Falta de Fiscalização: Acreditar que a responsabilidade é integralmente transferida após a contratação.

• Como evitar: Acompanhe pessoalmente ou delegue o acompanhamento das visitas técnicas. Exija relatórios detalhados e verifique a emissão das ARTs/RRTs.

1. Desconhecimento da Legislação: Não se manter atualizado sobre normas técnicas (ABNT) e leis municipais/estaduais.

• Como evitar: Mantenha-se atualizado com cursos e palestras para síndicos.

1. Ignorar Reclamações: Desconsiderar queixas de moradores sobre falhas recorrentes.

• Como evitar: Crie um canal eficiente para registro de ocorrências e dê pronto atendimento. Cada reclamação é um alerta.

1. Adiar Reparos Necessários: Postergar a substituição de peças com desgaste avançado por economia.

• Como evitar: Planeje o orçamento para manutenção corretiva e preventiva. Peças desgastadas são um risco.

Erros da Administradora

1. Centralização Excessiva: Assumir a gestão da manutenção sem envolver o síndico na fiscalização.

• Como evitar: Estabeleça um fluxo de comunicação claro com o síndico, com relatórios periódicos e alertas sobre a necessidade de intervenções.

1. Não Verificar Credenciamento: Indicar empresas de manutenção sem checar suas certificações e regularidade.

• Como evitar: Mantenha um cadastro de fornecedores qualificados e com certificações em dia.

1. Burocracia Excessiva: Dificultar o acesso do síndico a documentos e relatórios de manutenção.

• Como evitar: Disponibilize uma plataforma ou sistema onde o síndico possa acessar todas as informações de manutenção de forma transparente.

Para um planejamento completo, consulte o Plano e Checklist de Manutenção Preventiva em Condomínios.

Checklist Prático para o Síndico: Ações Imediatas

Diante da urgência de acidentes com elevadores, o síndico deve agir proativamente. Este checklist prioriza ações para segurança e conformidade.

• Verificar Contrato de Manutenção Atual:
• Conferir validade, escopo, frequência das visitas e inclusão de ART/RRT.
• Se ausente, iniciar cotação e contratação imediatamente.
• Solicitar Últimos Laudos e ARTs/RRTs:
• Pedir à empresa de manutenção os laudos das últimas vistorias e os documentos de responsabilidade técnica.
• Verificar pendências ou recomendações técnicas.
• Reunir Histórico de Chamados e Reclamações:
• Consultar livro de ocorrências, zelador(a) e moradores para identificar falhas recorrentes não resolvidas.
• Agendar Vistoria Técnica Extraordinária (se houver dúvidas):
• Em caso de histórico de problemas ou ausência de laudos recentes, contratar engenheiro independente para avaliação técnica.
• Comunicar ao Conselho:
• Informar o conselho fiscal/consultivo sobre o status da manutenção dos elevadores e as ações planejadas.
• Designar Acompanhante para Próximas Visitas:
• Garantir que síndico ou zelador(a) acompanhe as manutenções e registre o que foi feito.
• Consultar Apólice de Seguro:
• Verificar cobertura para acidentes com elevadores e responsabilidade civil do condomínio e síndico.

Otimizando a Manutenção com GrandCondo

O GrandCondo oferece ferramentas para simplificar e profissionalizar a gestão da manutenção preventiva de elevadores, proporcionando ao síndico controle total e documentação organizada através de seu módulo de Manutenção.

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Com o GrandCondo, é possível:

• Gerenciar Contratos e Fornecedores: Cadastrar empresas de manutenção, contratos, prazos de validade e documentos de credenciamento.
• Centralizar o Cronograma: Criar e acompanhar o plano de manutenção preventiva de elevadores, com alertas automáticos para vistorias e intervenções. O sistema permite programar manutenções periódicas e ser lembrado dos prazos.
• Registrar Ocorrências e Chamados: Moradores e funcionários registram ocorrências via aplicativo, facilitando a identificação de problemas e o acionamento da empresa de manutenção.
• Acompanhar Histórico de Serviços: Cada serviço, peça substituída e relatório técnico fica armazenado, criando um histórico completo e acessível, fundamental para auditorias e comprovação de diligência.
• Armazenar Documentação Legal: Fazer upload de ARTs/RRTs, laudos de inspeção, relatórios de vistoria e outras documentações importantes, garantindo conformidade.
• Acessibilidade Híbrida: O sistema funciona de forma integrada, acessível no computador da portaria (para zelador) e no celular do síndico, permitindo o acompanhamento da gestão de qualquer lugar.

O GrandCondo transforma a gestão da manutenção de elevadores em um processo eficiente, transparente e seguro, protegendo a todos e valorizando o patrimônio do condomínio.