Modelo NBR 5674: Manutenção de Edificações para Condomínios

Para implementar um programa de manutenção predial eficaz e conforme a ABNT NBR 5674, síndicos e administradoras podem utilizar um modelo pronto. Este material organiza rotinas técnicas e cronogramas por sistema edificatório, facilitando a auditoria. Ele padroniza o registro das atividades, assegura a rastreabilidade da manutenção e fundamenta a previsão orçamentária, protegendo a infraestrutura do condomínio.

Capa e identificação do documento, com campos de condomínio, data e responsável.

Gestão da Manutenção Predial: NBR 5674 e Conformidade Legal

Folha de verificação com os itens, critério de aceite e campo de assinatura.

A gestão de condomínios exige conformidade com normas técnicas e leis para garantir segurança, funcionalidade e valorização do patrimônio. A ABNT NBR 5674 estabelece os critérios para o planejamento e execução das atividades de manutenção em edificações, evitando deterioração precoce, acidentes e gastos emergenciais. Um modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir é uma ferramenta prática que traduz os requisitos normativos em um formato de fácil aplicação.

Este modelo é projetado para síndicos, membros do conselho fiscal e administradoras que buscam profissionalizar a gestão da manutenção. Ele resolve desafios como a falta de rastreabilidade das ações, orçamento estourado por ausência de previsão e questões de responsabilidade civil em caso de falhas na estrutura. Ao adotá-lo, o condomínio garante conformidade normativa, protege sua infraestrutura e estabelece uma base sólida para a previsão orçamentária. O uso de um sistema de gestão condominial, como o GrandCondo, facilita a integração e o acompanhamento dessas rotinas.

NBR 5674 e Fundamentação Legal

A ABNT NBR 5674 é a norma técnica brasileira que estabelece os requisitos para o sistema de gestão da manutenção de edificações. Ela orienta a elaboração de planos de manutenção, a definição de responsabilidades, a programação e execução de atividades, o registro das intervenções e a avaliação do desempenho do sistema, visando a preservação das edificações ao longo de sua vida útil.

A obrigatoriedade da manutenção predial não se restringe às normas técnicas. A legislação brasileira também impõe deveres aos síndicos e condomínios. O Código Civil (Lei 10.406/02), especialmente o artigo 1.348, inciso V, atribui ao síndico a responsabilidade de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". A Lei 4.591/64 corrobora essa responsabilidade. A negligência na manutenção pode acarretar responsabilidade civil e criminal para o síndico e o condomínio, reforçando a importância de um programa de manutenção bem estruturado e documentado.

Estrutura e Aplicação do Modelo de NBR 5674

Continuação da folha de verificação, com observações e registro de pendências.

O modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir é um guia prático que padroniza o registro das atividades de manutenção, tornando-o auditável e rastreável. Ele é composto por folhas específicas, cada uma destinada a registrar diferentes aspectos do programa de manutenção.

Componentes do Material

O material de referência "Checklist da NBR 5674 — Manutenção de Edificações" inclui:

1. Folha de Dados do Condomínio:

• Campos: Nome do condomínio, CNPJ, endereço, síndico(a) responsável, contato do síndico(a), administradora, contato da administradora.
• Finalidade: Identificação clara e centralizada das informações básicas do condomínio e dos responsáveis, fundamental para auditorias e comunicação.

1. Plano de Manutenção Predial:

• Campos: Sistema/Componente, Atividade de Manutenção, Frequência, Responsável, Data da Última Manutenção, Data da Próxima Manutenção, Observações.
• Finalidade: Visão geral e detalhada das rotinas de manutenção preventiva e corretiva planejadas, organizada por sistemas edificatórios. Permite o agendamento e o acompanhamento das tarefas.

1. Registro de Atividades de Manutenção (R.A.M.):

• Campos: Data da Solicitação, Origem da Solicitação, Sistema/Componente Afetado, Descrição do Problema/Serviço, Data da Execução, Profissional/Empresa Responsável, Descrição do Serviço Realizado, Custo, Status, Assinatura do Responsável pela Execução, Assinatura do Síndico/Zelador.
• Finalidade: Documentar cada intervenção de manutenção. Essencial para a rastreabilidade, prestação de contas e análise de custos.

1. Cronograma Anual de Manutenção:

• Campos: Grade com meses (Jan-Dez) e sistemas/componentes para assinalar a programação das manutenções.
• Finalidade: Oferecer uma visualização macro das atividades de manutenção ao longo do ano, facilitando o planejamento orçamentário e a coordenação de equipes.

1. Checklist de Inspeção por Sistema Edificatório:

• Campos: Sistema/Componente, Item a Verificar, Condição Encontrada, Observações, Data da Inspeção, Responsável pela Inspeção.
• Finalidade: Guiar inspeções periódicas detalhadas, garantindo que nenhum item essencial seja negligenciado e que as condições da edificação sejam avaliadas sistematicamente.

Padronização e Arquivamento

A eficácia do modelo depende da padronização do preenchimento e do arquivamento adequado das informações.

Para padronizar o preenchimento entre turnos ou equipes:

• Todos os envolvidos (zelador(a), funcionários da portaria, síndico, prestadores de serviço) devem ser treinados sobre a importância e a forma correta de preencher cada campo.
• Crie um glossário simples com termos técnicos comuns.
• Forneça exemplos de preenchimento correto para cada tipo de folha.
• O síndico ou zelador(a) deve revisar as folhas preenchidas regularmente para identificar inconsistências.
• Utilize o GrandCondo para registros digitais com campos padronizados e obrigatórios.

Para arquivamento e rastreabilidade:

• As folhas preenchidas e assinadas devem ser arquivadas em pastas organizadas por ano e tipo de documento.
• Recomenda-se digitalizar todos os documentos após o preenchimento físico para backup e consulta.
• A melhor prática é a integração com um software de gestão, como o GrandCondo, que permite anexar documentos digitais a ordens de serviço.
• Mantenha cópias de segurança (físicas e digitais) em local seguro.
• Recomenda-se guardar registros por pelo menos 5 anos; registros de manutenções estruturais ou de segurança devem ser mantidos por toda a vida útil da edificação.

Implementação e Monitoramento do Programa de Manutenção

A implementação de um programa de manutenção robusto requer planejamento e execução sistemática.

Guia Prático para o Síndico

1. Diagnóstico Inicial:

• Realize uma vistoria completa em todas as áreas e sistemas do condomínio (elétrica, hidráulica, elevadores, estrutura, segurança, etc.).
• Liste todos os equipamentos, componentes e sistemas que necessitam de manutenção.
• Colete informações sobre manutenções anteriores, manuais e garantias.
• Utilize o "Checklist de Inspeção por Sistema Edificatório" do modelo para guiar esta etapa.

1. Elaboração do Plano de Manutenção Predial:

• Com base no diagnóstico, preencha a folha "Plano de Manutenção Predial" do modelo.
• Defina as atividades específicas para cada sistema/componente, sua frequência (preventiva, preditiva ou corretiva programada) e os responsáveis.
• Priorize itens de segurança e aqueles com maior impacto na vida útil do edifício.

1. Criação do Cronograma Anual:

• Transfira as informações do Plano de Manutenção para a folha "Cronograma Anual de Manutenção".
• Distribua as atividades ao longo do ano, considerando sazonalidade, recursos e contratos.
• Garanta que as manutenções obrigatórias por lei ou norma (ex: para-raios, elevadores) estejam contempladas.

1. Orçamentação e Aprovação:

• Com o plano e cronograma, solicite orçamentos para os serviços de manutenção.
• Apresente a proposta completa (plano, cronograma e custos) ao conselho fiscal e à assembleia para aprovação.
• Utilize o orçamento detalhado para fundamentar a previsão orçamentária mensal.

1. Execução e Registro Diário:

• Inicie a execução das atividades conforme planejado.
• Para cada serviço, preencha o "Registro de Atividades de Manutenção (R.A.M.)" de forma detalhada, incluindo data, descrição, responsável, custo e assinaturas.
• Capacite o zelador(a) e os demais envolvidos para o preenchimento correto. Use o GrandCondo para registrar as tarefas e monitorar o status.

1. Monitoramento e Revisão Contínua:

• Acompanhe o andamento das manutenções, comparando o realizado com o planejado.
• Realize reuniões periódicas com a equipe de manutenção para ajustes.
• Anualmente, revise o Plano de Manutenção, atualizando-o com novas necessidades, tecnologias ou alterações na legislação.

Checklist de Conformidade

Para garantir que seu programa de manutenção esteja alinhado com a NBR 5674 e as melhores práticas:

• Os dados do condomínio estão completos na folha de identificação?
• O Plano de Manutenção detalha todos os sistemas e componentes críticos do condomínio?
• A frequência das manutenções está definida para cada item?
• Há um responsável claro (interno ou externo) para cada atividade?
• Todas as manutenções realizadas estão sendo registradas no R.A.M. com data, descrição, custo e assinaturas?
• Existe um cronograma anual que mapeia as atividades programadas?
• As inspeções periódicas estão sendo realizadas e registradas com o checklist específico?
• O programa de manutenção está integrado ao planejamento orçamentário do condomínio?
• A equipe foi treinada para o uso do modelo e o registro correto?
• Os documentos físicos e digitais estão sendo arquivados de forma organizada e segura?
• O plano e o cronograma são revisados e atualizados periodicamente?
• As manutenções obrigatórias por lei ou norma estão sendo cumpridas?

Benefícios e Ferramentas Complementares

A adoção de um modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir traz múltiplos benefícios, indo além da conformidade normativa, impactando a saúde financeira, a segurança e a valorização do imóvel.

Comparativo: Com e Sem Programa NBR 5674

Glossário de Termos Essenciais

• ABNT NBR 5674: Norma Brasileira de Requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações.
• Manutenção Preventiva: Ações programadas para evitar falhas ou desgastes.
• Manutenção Corretiva: Ações realizadas após uma falha para restaurar a funcionalidade. Pode ser programada ou emergencial.
• Manutenção Preditiva: Acompanhamento de equipamentos para prever quando a manutenção será necessária, baseado em dados e monitoramento.
• Plano de Manutenção: Documento que detalha as atividades de manutenção, frequências e responsáveis.
• Registro de Atividades de Manutenção (R.A.M.): Formulário para documentar cada intervenção de manutenção.
• Sistema Edificatório: Conjunto de elementos interligados que compõem uma edificação.
• Vida Útil da Edificação: Período durante o qual a edificação e seus sistemas mantêm seu desempenho satisfatório com manutenção adequada.

Otimização da Prestação de Contas e Orçamento

A utilização do modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir melhora a prestação de contas, pois cada ação de manutenção é documentada de forma clara e rastreável. Com os Registros de Atividades de Manutenção (RAM) preenchidos e assinados, o síndico tem provas concretas dos serviços realizados, custos envolvidos e responsáveis. Isso minimiza questionamentos e fortalece a transparência da gestão, sendo útil para o conselho fiscal.

O Plano de Manutenção e o Cronograma Anual permitem uma visão antecipada de todas as despesas previstas. Isso possibilita que o síndico negocie melhores contratos, evite gastos emergenciais mais caros e inclua os valores exatos na previsão orçamentária do condomínio, evitando surpresas. A previsibilidade orçamentária proporcionada pelo modelo NBR 5674 evita que o orçamento seja estourado por falta de previsão.

Casos Práticos de Aplicação

A versatilidade do modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir permite sua aplicação em diferentes situações e portes de condomínios.

Condomínio Residencial Pequeno (1 Torre, 20 Unidades)

Situação: O condomínio tinha dificuldades em controlar manutenções reativas, gerando gastos inesperados e reclamações. O zelador(a) fazia pequenas reparações sem registro formal.

Aplicação do Modelo:

1. Diagnóstico: O síndico e o zelador(a) realizaram uma vistoria inicial com o "Checklist de Inspeção por Sistema Edificatório", identificando prioridades.
2. Plano Simplificado: Um Plano de Manutenção foi criado, focando em sistemas críticos. O zelador(a) ficou responsável pelas manutenções de baixa complexidade.
3. Registro: Para as tarefas diárias e serviços terceirizados, o "Registro de Atividades de Manutenção (R.A.M.)" passou a ser preenchido. O zelador(a) registrava ações no computador da portaria, usando o GrandCondo.
4. Cronograma: Um cronograma anual foi estabelecido, destacando manutenções semestrais e anuais, facilitando a previsão orçamentária.

Resultado: Maior controle sobre os gastos, diminuição de emergências e prestação de contas mais clara, com rastreabilidade das ações.

Condomínio Comercial com Portaria 24h e Zeladoria Terceirizada

Situação: Condomínio com alto fluxo, sistemas complexos e necessidade de conformidade rigorosa com normas de segurança do trabalho. A zeladoria terceirizada tinha falhas de comunicação e registros.

Aplicação do Modelo:

1. Plano Detalhado: O Plano de Manutenção foi elaborado em conjunto com a empresa de zeladoria terceirizada e empresas especializadas, contemplando cada subsistema.
2. R.A.M. e Laudos: O "Registro de Atividades de Manutenção (R.A.M.)" foi adaptado para incluir campos para números de laudos e ARTs. Cada serviço executado era documentado no RAM e no sistema GrandCondo.
3. Monitoramento Contínuo: A portaria 24h, com o apoio do zelador(a), auxiliava no monitoramento visual e registro de ocorrências iniciais, direcionadas ao Plano de Manutenção.
4. Auditoria: Os documentos preenchidos serviam como base para auditorias internas e externas, garantindo conformidade e segurança.

Resultado: Melhoria na comunicação entre síndico, zeladoria e portaria, rastreabilidade completa das manutenções, conformidade com exigências legais e tranquilidade dos condôminos.

Obtenha Seu Modelo Pronto

A gestão eficiente da manutenção predial é um pilar para a longevidade e segurança de qualquer condomínio. O modelo de NBR 5674 — Manutenção de Edificações para imprimir é a ferramenta ideal para síndicos e administradoras que buscam excelência e conformidade.

Este kit estabelece as diretrizes para implantação, execução e controle do Programa de Manutenção Predial em conformidade com a ABNT NBR 5674. Ele auxilia na organização de rotinas técnicas operacionais auditáveis e na criação de cronogramas. Garanta a conformidade normativa, proteja a infraestrutura física e fundamente a previsão orçamentária da gestão.

Para ter acesso a este material, o download é gratuito mediante cadastro. Você pode baixar o Checklist da NBR 5674 — Manutenção de Edificações (download em PDF, Word e Excel) e começar a implementá-lo hoje mesmo em seu condomínio. O GrandCondo também oferece uma biblioteca completa de materiais para síndicos e administradoras, acessível por assinatura anual.

Este conteúdo é parte da Biblioteca GrandCondo, uma plataforma que oferece recursos e ferramentas para aprimorar a gestão condominial. Com o GrandCondo, você tem suporte para a sua rotina, seja pelo computador da portaria ou pelo celular, otimizando a comunicação e a gestão de processos no seu condomínio.

Call to Action:

Acesse agora o seu Checklist da NBR 5674 — Manutenção de Edificações (download em PDF, Word e Excel). Este material está disponível gratuitamente com cadastro e faz parte da Biblioteca GrandCondo, que você pode assinar para ter acesso a mais recursos.

Schema.org / Article:

Veja como o arquivo é por dentro

Folha de fechamento, com resumo das pendências e responsável pela conferência.