A gestão de reformas em condomínios exige a observância das normas internas e da legislação para garantir segurança e boa convivência. Síndicos e administradoras devem fiscalizar as obras em unidades privativas.
Regras para Reforma em Condomínio: Fiscalização
Síndicos e administradoras de condomínios devem atuar proativamente na fiscalização de reformas em unidades autônomas, assegurando o cumprimento das regras estabelecidas. O objetivo é evitar transtornos como ruídos excessivos, danos estruturais e descarte inadequado de resíduos, frequentemente associados a reformas sem supervisão.
A legislação brasileira, incluindo o Código Civil (Lei nº 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358) e a Lei nº 4.591/64, confere ao síndico a responsabilidade pela manutenção da ordem e segurança do edifício. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem apoiado a prerrogativa do síndico em intervir e fiscalizar obras que possam impactar a estrutura ou o sossego dos condôminos. Isso significa que, ao identificar irregularidades, o síndico tem o dever de agir, incluindo a emissão de notificações e a aplicação de sanções, conforme o regimento.
Importância da Fiscalização
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A crescente demanda por modernização de imóveis aumenta o número de reformas em condomínios. Sem fiscalização adequada, essas obras podem gerar desde incômodos, como barulho fora do horário, até problemas graves, como comprometimento estrutural. A falta de controle na entrada de materiais ou no descarte de entulho também é um desafio.
É fundamental que o condomínio possua um regimento interno detalhado com as regras para reformas. Este documento deve ser acessível a todos os moradores e especificar:
- Horários permitidos para obras barulhentas.
- Necessidade de apresentação de projetos e laudos técnicos (ART ou RRT).
- Forma de descarte de resíduos.
- Responsabilidades dos condôminos e suas equipes de trabalho.
A atuação do síndico é essencial para garantir a segurança e o bem-estar coletivo.
Legislação e Respaldo para o Síndico
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O respaldo legal para a atuação do síndico na fiscalização de reformas é robusto. O Código Civil, em seu Art. 1.348, incisos V e VII, estabelece que compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores" e "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia". A Lei 4.591/64 delineia a responsabilidade do condômino em não prejudicar a segurança e a solidez do edifício.
O STJ tem reiteradamente confirmado a autoridade do síndico. Diversos julgados reafirmam que obras que afetem a estrutura, segurança ou área comum do condomínio exigem prévia autorização e fiscalização do síndico, que pode solicitar laudos técnicos. A desobediência a essas normas pode resultar em embargo da obra, aplicação de multas e, em casos extremos, responsabilização civil e criminal do proprietário e/ou do profissional.
A Importância dos Laudos Técnicos
A exigência de Laudo Técnico de Reforma (LTR), acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) emitida por engenheiro ou arquiteto, é crucial. Esse documento atesta a segurança da intervenção, garantindo que a obra não comprometerá a estrutura do edifício, a segurança dos moradores ou as instalações comuns. O síndico deve exigir esses documentos antes do início de qualquer reforma que envolva alterações estruturais, hidráulicas, elétricas ou de vedação.
A ausência ou não conformidade desses laudos pode gerar sérios riscos e responsabilidades para o condomínio e para o síndico. A NR 18 para Condomínios também estabelece diretrizes de segurança para obras e reformas.
