A determinação recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de suspender nacionalmente os processos judiciais envolvendo a locação por temporada em condomínios residenciais, como via Airbnb, exige atenção dos síndicos. Esta medida, que afeta todas as instâncias até que o tribunal defina um entendimento unificado, impacta diretamente a gestão ao paralisar discussões sobre a validade de proibições ou limitações por convenção condominial.

Jurisprudência Condominial: STJ, Airbnb e o Impacto no Condomínio

A locação por temporada via plataformas como Airbnb tem sido um ponto de controvérsia nos condomínios residenciais brasileiros. Proprietários buscam rentabilizar seus imóveis, enquanto moradores reclamam de questões como segurança, fluxo de desconhecidos e descaracterização do ambiente residencial.

O STJ, ciente da multiplicidade de processos e decisões conflitantes sobre o tema, determinou a suspensão nacional de todas as ações relativas à locação por temporada em condomínios residenciais. Esta decisão afeta a gestão condominial, pois impede que novas decisões sejam proferidas até que o STJ fixe um entendimento único sobre a possibilidade de as convenções condominiais limitarem ou proibirem essa modalidade de aluguel.

A decisão do STJ gera um cenário de incerteza legal que exige cautela e proatividade dos síndicos. A medida provisória visa uniformizar a jurisprudência, evitando decisões contraditórias. Para a gestão, isso significa que litígios existentes sobre o tema ficam paralisados, e novas ações não avançarão até a definição final do tribunal.

Suspensão Nacional: Abrangência e Efeitos

A determinação do STJ afeta todos os condomínios residenciais no Brasil, independentemente de possuírem ou não regras específicas em suas convenções sobre locação por temporada. O impacto é imediato, valendo a partir da data da decisão. Síndicos, condôminos locadores, condôminos moradores e administradoras de condomínios são diretamente atingidos.

Condomínios com Regras e Sem Regras

• Com proibição expressa em Convenção: Condomínios que já possuem cláusulas proibitivas ou restritivas na convenção condominial podem ver a validade dessas regras questionada judicialmente. Os processos em andamento para fazer valer essa proibição ou para contestá-la estão suspensos.
• Sem regras: Condomínios que nunca abordaram o tema em convenção ou regulamento interno podem enfrentar um limbo jurídico ainda maior. A falta de um posicionamento interno claro, somada à suspensão judicial, pode gerar atritos entre moradores e locadores.
• Com histórico de judicialização: Condomínios que já possuem ações judiciais em curso, seja para proibir, seja para permitir a locação por temporada, verão esses processos serem paralisados. Não haverá novas decisões até que o STJ se manifeste.

A suspensão nacional impõe uma pausa processual, mas não isenta a gestão de manter a ordem e a segurança. A Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) e o Código Civil (Lei 10.406/02), em seus artigos 1.331 a 1.358, estabelecem os fundamentos para a convivência e a gestão condominial, independentemente da modalidade de uso das unidades.

Riscos, Custos e Oportunidades para a Gestão

A indefinição gerada pela suspensão nacional de processos traz riscos e custos, mas também oportunidades para a gestão condominial.

Riscos e Custos

• Insegurança jurídica: O maior risco é a insegurança jurídica. Síndicos podem ficar em dúvida sobre como agir diante de infrações às regras existentes ou como lidar com novos casos de locação por temporada.
• Aumento de conflitos internos: A suspensão pode intensificar desentendimentos entre moradores que apoiam a locação e aqueles que se opõem. A falta de uma decisão final do Judiciário pode gerar a sensação de impunidade ou, ao contrário, de cerceamento de direitos, dependendo do ponto de vista.
• Dificuldade na aplicação de multas: Caso o condomínio possua regras de proibição e aplique multas, a validade dessas multas pode ser questionada e a cobrança judicial suspensa até a decisão do STJ.
• Custos de consultoria jurídica: A necessidade de acompanhamento e aconselhamento jurídico especializado torna-se ainda mais premente para entender os desdobramentos da decisão e adequar as práticas internas.

Oportunidades e Boas Práticas

• Revisão e adequação da Convenção e Regimento Interno: Este é o momento ideal para condomínios que não possuem regras claras sobre o tema as elaborem. Aqueles que já têm, podem revisá-las para garantir que estejam alinhadas com as melhores práticas e com o que se espera da decisão do STJ. Qualquer alteração deve ser aprovada em assembleia por quórum qualificado, conforme o Código Civil.
• Aprimoramento dos sistemas de controle de acesso: O aumento do fluxo de pessoas em condomínios é uma realidade. Investir em um sistema de controle de visitantes eficiente é crucial para a segurança.
• Comunicação transparente: O síndico deve comunicar a situação aos condôminos de forma clara e objetiva, explicando a decisão do STJ e seus efeitos práticos. Isso ajuda a reduzir a ansiedade e os conflitos.

Ações Essenciais para Síndicos

Diante da suspensão nacional, o síndico profissional precisa agir com estratégia e rapidez.

• Informe-se profundamente: Leia a decisão do STJ e, se possível, consulte um advogado especializado em direito condominial para entender detalhes e implicações.
• Comunique os condôminos: Envie um comunicado oficial explicando a suspensão dos processos e o impacto na gestão. Esclareça que as regras internas (se existirem) permanecem válidas até nova orientação judicial.
• Avalie a Convenção e Regimento Interno:
• Se houver regras sobre locação por temporada: Revise-as. São claras? Estão em conformidade com a Lei 4.591/64 e o Código Civil?
• Se não houver regras: Considere convocar uma assembleia para discutir a criação de regras. Mesmo com a suspensão, o condomínio pode e deve ter seu posicionamento interno.
• Reforce a segurança: Com o fluxo potencialmente maior de pessoas, é imprescindível reforçar os procedimentos de segurança. Oriente a portaria sobre o registro de visitantes, entregadores e a identificação de ocupantes temporários.
• Monitore o STJ: Acompanhe de perto o desenrolar do julgamento no STJ. A decisão final definirá o rumo da locação por temporada em condomínios.

Erros Comuns e Como Evitá-los

Síndicos e administradoras podem incorrer em erros que trazem prejuízos ao condomínio.

• Omissão ou inação: Não tomar nenhuma medida ou não comunicar a situação aos condôminos pode gerar vácuo de informação, alimentando boatos e desentendimentos.
• Decisões unilaterais: O síndico não pode tomar decisões sobre proibir ou permitir a locação por temporada sem a aprovação da assembleia, especialmente porque a matéria de Convenção exige quórum qualificado (dois terços dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil).
• Interpretação equivocada da suspensão: A suspensão dos processos não significa que a locação por temporada está automaticamente liberada ou proibida. Significa que a discussão judicial está pausada. As regras internas do condomínio (se houverem) continuam valendo até uma decisão final do STJ.
• Desprezo pela segurança: Ignorar a necessidade de reforçar a segurança e o controle de acesso é um risco grave, expondo o condomínio a vulnerabilidades.

Para evitar esses erros, busque suporte jurídico, promova a participação dos condôminos, mantenha a aplicação das regras existentes e invista em tecnologia de gestão.

Como o GrandCondo Ajuda na Gestão de Fluxo e Comunicação

O GrandCondo compreende os desafios que a suspensão do STJ impõe à gestão condominial. Nosso módulo de Gestão de Visitantes é uma ferramenta essencial para enfrentar o aumento de fluxo de pessoas e reforçar a segurança do condomínio.

Com o GrandCondo, síndicos e zeladores podem:

• Registrar visitantes de forma eficiente: O sistema permite o cadastro rápido e seguro de visitantes, prestadores de serviço e entregadores. Em locações por temporada, é possível registrar hóspedes com antecedência, agilizando o check-in e aumentando o controle de quem entra e sai. O sistema funciona de forma híbrida: no computador da portaria para registro completo, e no celular do zelador(a) ou síndico para consultas e autorizações rápidas.
• Autorizar entradas remotamente: Condôminos podem pré-autorizar a entrada de seus hóspedes ou prestadores de serviço pelo aplicativo, informando a portaria com antecedência e reduzindo filas e burocracia.
• Gerar relatórios de acesso: Acompanhe o fluxo de pessoas, identifique horários de pico e tenha dados para otimizar a segurança e a equipe de portaria ou zeladoria.
• Comunicação integrada: Utilize o sistema para enviar comunicados importantes aos condôminos sobre a decisão do STJ, novas regras ou procedimentos de segurança, garantindo que a informação chegue a todos de forma ágil e centralizada.

A indecisão judicial reforça a necessidade de uma gestão condominial robusta e bem equipada para lidar com os desafios do dia a dia. Com as ferramentas certas, é possível transformar um cenário de incerteza em uma oportunidade para aprimorar a segurança e a organização do seu condomínio.