STJ e Airbnb: Condomínios Podem Criar Regras Próprias?

Em 25 de setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão nacional de todos os processos judiciais que tratam da proibição de locações por temporada, como as realizadas via Airbnb em condomínio. Esta decisão impacta diretamente síndicos e administradoras, que agora devem reavaliar suas abordagens e regulamentações internas.

Suspensão Nacional de Processos sobre Locação por Temporada

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) paralisou, em nível nacional, todos os processos judiciais que versam sobre a possibilidade de condomínios residenciais proibirem ou restringirem a locação de imóveis por temporada, especialmente aquelas intermediadas por plataformas como o Airbnb. Esta medida visa uniformizar o entendimento sobre o tema em todo o país, evitando decisões conflitantes até que a Corte finalize seu julgamento.

A suspensão não significa proibição ou liberação definitiva. Ela apenas congela a tramitação de ações e recursos relacionados ao assunto, aguardando uma tese jurídica que valerá para todos os casos futuros. Para os condomínios, a implicação é a necessidade de cautela. Síndicos e administradores devem evitar sanções drásticas ou decisões extremas até a resolução final do STJ, conforme orientação de especialistas.

Entendimento Legal da Locação por Temporada

A locação por temporada é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), nos artigos 48 a 50. Caracteriza-se por ter prazo não superior a noventa dias, com finalidades como lazer, cursos, tratamento de saúde, feiras, entre outros. A questão central levada ao STJ é se esta modalidade se diferencia da locação residencial tradicional a ponto de poder ser restringida ou proibida pela convenção de condomínio, em função da natureza residencial do empreendimento.

O Código Civil (Lei nº 10.406/02), em seus artigos 1.331 a 1.358, estabelece as normas gerais sobre condomínios edilícios, mas não trata especificamente da locação por temporada via plataformas digitais. A Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações, prevê a regulamentação interna. O ponto crucial é definir se a locação de curta duração desvirtua a finalidade residencial do imóvel, gerando rotatividade e problemas de segurança e convivência. O STJ busca equilibrar o direito de propriedade do condômino com o direito de sossego e segurança da coletividade condominial.

Autonomia Condominial e Regras Internas

A paralisação das ações judiciais não retira a autonomia dos condomínios para gerir suas regras internas. O período de suspensão pode ser estratégico para que as comunidades condominiais avaliem e, se necessário, aprovem novas regras de convivência ou alterações em suas convenções. A gestão eficiente das áreas comuns e a segurança dos moradores continuam sendo prioridades.

Regulamentação via Convenção de Condomínio

A Convenção de Condomínio estabelece as normas de uso, destinação e convivência, conforme o Art. 1.333 do Código Civil. Ela é soberana entre os condôminos, desde que não contrarie a lei. Para implementar restrições ou regulamentações sobre a Airbnb em condomínio, é necessária uma assembleia geral para alteração da convenção, exigindo um quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos, de acordo com o Art. 1.351 do Código Civil. As regras devem ser claras, objetivas e visar à proteção do condomínio, não se caracterizando como proibição arbitrária.

Exemplos de Regras a serem consideradas:

• Cadastro de Hóspedes: Exigência de preenchimento de ficha cadastral e apresentação de documentos para todos os hóspedes antes da entrada. Isso é crucial para o controle de acesso e segurança.
• Limitação de Hóspedes por Unidade: Restrição do número máximo de pessoas permitidas por unidade, para evitar sobrecarga nas áreas comuns e infraestrutura.
• Uso de Áreas Comuns: Definição clara sobre o uso de áreas de lazer por hóspedes, podendo haver restrições de horários ou exigência de acompanhamento do proprietário.
• Taxas Adicionais: Possibilidade de cobrança de taxas extras para custear aumento de desgaste de áreas comuns ou serviços de segurança, desde que aprovada em assembleia e justificada.
• Período Mínimo de Estadia: Estabelecimento de um período mínimo para a locação, buscando descaracterizar a rotatividade excessiva.

É vital que qualquer alteração seja formalizada e registrada em cartório para ter validade legal e ser de conhecimento de todos. Regras claras podem mitigar conflitos e aumentar a segurança, independentemente do julgamento final do STJ.

Boas Práticas para Síndicos

Diante da suspensão dos processos, síndicos e administradoras devem agir com cautela, evitando medidas extremas que possam gerar litígios ou serem revertidas após a decisão do STJ. A inércia, contudo, não é uma opção.

Gerenciamento de Riscos e Comunicação

A principal estratégia é o gerenciamento de riscos e a comunicação eficaz. O síndico deve convocar assembleias para debater o tema com os condôminos, explicando a situação jurídica e as possíveis consequências de cada ação. Documentar discussões e decisões é fundamental.

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Boas Práticas de Gestão:

1. Revisão da Convenção e Regulamento Interno: Verifique se os documentos preveem algo sobre locações por temporada. Caso não, inicie um debate para propor alterações, focando em segurança e convivência.
2. Educação dos Moradores: Realize campanhas informativas sobre as regras de convivência, a importância do cadastro de visitantes e o respeito às normas do condomínio.
3. Reforço na Segurança: Redobre a atenção da equipe de portaria e zeladoria. O controle de acesso é vital. Todos os visitantes, incluindo hóspedes, devem ser identificados e ter sua entrada autorizada.
4. Criação de um Código de Conduta para Hóspedes: Um documento simples e claro que pode ser entregue aos hóspedes na chegada, detalhando as principais regras de convivência, horários de silêncio, uso de áreas comuns e descarte de lixo.
5. Acompanhamento da Decisão do STJ: Mantenha-se atualizado sobre o andamento do julgamento no STJ. Consultar um advogado especializado em direito condominial é prudente para interpretar os desdobramentos.

O Papel da Tecnologia na Gestão de Acesso e Segurança

Em um cenário que exige controle rigoroso, ferramentas de gestão condominial são aliadas essenciais. O sistema GrandCondo, por exemplo, oferece um módulo completo para Gerenciamento de Visitantes, fundamental para condomínios que recebem hóspedes de locações por temporada ou visitas regulares.

Este módulo permite que a equipe de portaria ou o zelador(a) registrem e controlem o acesso de todas as pessoas que entram e saem do condomínio, incluindo hóspedes. Funciona de forma híbrida: pode ser operado no computador da portaria, garantindo um registro centralizado e seguro, e também acessado via celular pelo zelador(a) ou síndico.

Com ele, é possível:

• Pré-cadastro de visitantes/hóspedes: Moradores podem cadastrar previamente seus visitantes, agilizando o processo na portaria e aumentando a segurança.
• Registro detalhado: Guarde informações como nome completo, documento de identificação e foto dos visitantes, com data e hora de entrada e saída.
• Histórico de Acessos: Tenha um registro completo de quem entrou e saiu do condomínio, útil em casos de ocorrências ou para auditorias de segurança.
• Notificações em Tempo Real: O sistema pode alertar o morador sobre a chegada de seu visitante, permitindo a autorização imediata.

Ao fortalecer o controle de acesso e a segurança com tecnologia, o condomínio se prepara para qualquer desfecho da decisão do STJ, garantindo um ambiente mais seguro e organizado para todos os seus moradores.