STJ Reafirma Poder da Convenção Condominial sobre Locações por Temporada
Em 15 de setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a se posicionar sobre a locação de imóveis residenciais por plataformas digitais, como o Airbnb. Esta decisão reforça a jurisprudência da Corte, validando a soberania da convenção de condomínio para proibir ou limitar o aluguel por temporada. O veredicto oferece segurança jurídica para assembleias condominiais que desejam deliberar sobre o uso de unidades para hospedagem de curta duração.
Contexto da Deliberação do STJ
A legalidade das locações por temporada em condomínios residenciais é tema de debates jurídicos. Proprietários defendem o direito de dispor de seu imóvel, enquanto síndicos e condôminos apontam a descaracterização da finalidade residencial, o aumento do fluxo de estranhos e possíveis problemas de segurança e convivência.
A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02), nos artigos 1.331 a 1.358, estabelecem a convenção condominial como norma interna máxima. Ela define as regras de uso das áreas comuns e privativas.
Ao validar o poder da convenção, a decisão do STJ reconhece que o uso residencial dos imóveis pode ser regulamentado para preservar a paz, a segurança e o sossego dos condôminos. Se a convenção proíbe ou restringe a locação por temporada, tal disposição é considerada legal e vinculante. Síndicos e administradoras devem estar atentos a esse precedente.
Impactos da Decisão e Boas Práticas para Síndicos
A reafirmação da jurisprudência pelo STJ tem impacto direto na rotina dos condomínios residenciais. Para os síndicos, a decisão STJ Airbnb condomínio residencial oferece respaldo legal para implementar ou reforçar políticas de restrição a locações de curta duração, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia.
A segurança jurídica para assembleias deliberarem sobre o tema é significativamente maior. Condomínios que desejam proibir ou regulamentar o aluguel por temporada podem fazê-lo com base nesta diretriz do STJ, que interpreta a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil em favor da autonomia condominial. É fundamental que qualquer alteração na convenção seja feita conforme os ritos legais, exigindo quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos, conforme o Art. 1.351 do Código Civil.
- Para condomínios que já proíbem: A decisão valida a legalidade de suas convenções e fortalece a posição do síndico em caso de contestações. O síndico tem o dever de fazer cumprir a convenção e o regimento interno.
- Para condomínios que desejam proibir/limitar: É o momento oportuno para convocar uma assembleia e discutir a inclusão de cláusulas específicas na convenção. A clareza nas regras é essencial para evitar litígios futuros.
- Para condomínios que permitem: A decisão não obriga a proibição, mas abre caminho para que a comunidade reavalie e, se desejar, mude sua política.
Revisão e Adaptação de Documentos Condominiais
Síndicos profissionais devem adotar medidas proativas para garantir a conformidade legal e a harmonia no condomínio. O primeiro passo é revisar a convenção e o regimento interno. Caso não haja previsão expressa sobre locações por temporada, o síndico deve:
- Convocar Assembleia: Organizar uma assembleia geral extraordinária para discutir o tema com os condôminos, apresentando a decisão do STJ e seus desdobramentos.
- Elaborar Proposta: Com assessoria jurídica, formular uma proposta de alteração da convenção que inclua cláusulas claras sobre a proibição ou regulamentação da locação por temporada. Essa proposta deve ser distribuída previamente.
- Registro: Após a aprovação em assembleia com o quórum necessário, registrar a alteração da convenção no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade erga omnes.
É importante que, mesmo em condomínios que decidam permitir, haja uma regulamentação rigorosa sobre acesso, áreas comuns e responsabilidades, garantindo a segurança.
O Módulo de Visitantes do GrandCondo na Gestão de Acessos
A gestão de visitantes é um desafio em condomínios com alta rotatividade. O GrandCondo oferece soluções tecnológicas que auxiliam síndicos e a equipe de portaria no controle do fluxo de pessoas, garantindo mais segurança e eficiência.
Com o módulo de visitantes do GrandCondo, é possível centralizar o cadastro e o controle de acesso. O sistema pode ser operado pelo computador na portaria (porteiro ou zelador) ou pelo celular do zelador(a) ou síndico.
Recursos do módulo de visitantes:
- Cadastro Antecipado: Condôminos podem pré-cadastrar seus visitantes ou hóspedes, informando datas de entrada e saída.
- Controle de Acesso: A portaria verifica a autorização de entrada, registra a chegada e a saída, e mantém um histórico completo de acessos.
- Notificações: Síndicos e condôminos podem receber notificações sobre a entrada e saída de seus visitantes.
- Relatórios Detalhados: Geração de relatórios que auxiliam na auditoria e no monitoramento do fluxo de pessoas.
Mesmo em condomínios que proíbem o aluguel por temporada, a gestão de visitantes de moradores e prestadores de serviço é crucial. Para aqueles que optam por regulamentar e permitir, um sistema robusto como o Módulo de Visitantes do GrandCondo torna-se uma ferramenta indispensável. Ele gerencia o fluxo de estranhos e garante que as regras de segurança e convivência sejam mantidas, mitigando os riscos associados à alta rotatividade. A eficiência na portaria, aliada à atuação de um zelador(a) presente, é fundamental para o controle efetivo.
