TAC do Condômino: Checklist Completo para Portaria e Zelador

O Termo de Ajuste de Conduta (TAC) do condômino é uma ferramenta jurídica para síndicos e administradoras. Ele formaliza compromissos, prazos e penalidades de condôminos infratores, padronizando a gestão de infrações e assegurando que as ações do condomínio sejam baseadas em documentos sólidos, inquestionáveis, evitando contestações e resguardando o condomínio judicialmente.

Capa e identificação do documento, com campos de condomínio, data e responsável.

Termo de Ajuste de Conduta do Condômino: Guia Completo

Folha de verificação com os itens, critério de aceite e campo de assinatura.

O Termo de Ajuste de Conduta (TAC) é um instrumento extrajudicial que formaliza os compromissos, prazos e penalidades aplicáveis a condôminos que descumprem as normas internas, estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno, conforme a Lei 4.591/64 e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/02).

O que é e para que serve o TAC?

O Termo de Ajuste de Conduta é um pacto formal entre o condomínio e o condômino infrator. Ele serve para:

• Formalizar o reconhecimento da infração: O condômino assume a responsabilidade pelo ato.
• Estabelecer compromissos claros: Define as ações que o condômino deve tomar para cessar a infração e evitar reincidências.
• Fixar prazos para cumprimento: Determina uma data limite para que as obrigações sejam atendidas.
• Prever penalidades: Detalha as sanções cabíveis em caso de descumprimento do acordo, como multas progressivas.
• Servir como prova robusta: Em caso de litígio, o TAC é uma evidência contundente da tentativa de solução amigável e da recalcitrância do condômino, fortalecendo a posição do condomínio.

É uma ferramenta crucial para evitar que notificações e advertências informais sejam questionadas.

Benefícios do TAC na gestão condominial

A adoção do Termo de Ajuste de Conduta do Condômino traz benefícios operacionais e jurídicos:

• Segurança Jurídica: Minimiza riscos de questionamentos em assembleias ou ações judiciais, pois todas as etapas são formalizadas e documentadas.
• Padronização: Garante que todas as infrações sejam tratadas de forma consistente, evitando favoritismos.
• Redução de Conflitos: Oferece uma via consensual para resolver divergências, evitando a escalada para processos judiciais.
• Autoridade da Gestão: Reforça a autoridade do síndico e da administradora na aplicação das normas, demonstrando seriedade.
• Histórico Documentado: Cria um histórico completo das infrações e das medidas corretivas, facilitando o acompanhamento e a tomada de decisões.

Aplicação do TAC: Passo a Passo Operacional

A correta aplicação do Termo de Ajuste de Conduta do Condômino exige um processo rigoroso e transparente.

1. Identificação e Registro da Infração

A base de um TAC eficaz começa com a identificação precisa da infração e seu registro detalhado.

• Constatação da Infração:
• Verificar: Natureza da infração (ex: barulho excessivo, descarte inadequado de lixo, uso indevido de área comum, alteração de fachada), hora, local, data, condôminos ou unidades envolvidas.
• Responsável: Zelador(a), síndico ou equipe de portaria.
• Registro: Preenchimento de formulário de ocorrência interna do condomínio.
• Documentação Probatória:
• Verificar: Fotos, vídeos, relatos de testemunhas (identificadas e contatáveis), livros de ocorrência, registros de câmeras de segurança.
• Responsável: Zelador(a) ou síndico.
• Registro: Anexar mídias e declarações ao processo interno.

2. Notificação e Advertência Prévia

Antes de propor o TAC, é fundamental seguir os ritos de notificação.

• Notificação Formal da Infração:
• Verificar: Descrição da infração, citação do artigo da Convenção ou Regimento Interno violado, prazo para manifestação ou adequação, e as possíveis consequências. O Art. 1.337 do Código Civil prevê multa "até o décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais" para reiteração de conduta.
• Responsável: Administradora ou síndico.
• Registro: Ciência do condômino (assinatura em protocolo, AR dos Correios, e-mail com confirmação de leitura).
• Análise da Resposta do Condômino (se houver):
• Verificar: Se a resposta oferece justificativa plausível, propõe solução ou recusa cooperação.
• Responsável: Síndico e administradora.
• Registro: Anotar data e conteúdo da resposta no histórico da ocorrência.

3. Elaboração e Proposição do TAC

Com a infração registrada e a resposta analisada, procede-se à elaboração do TAC.

• Elaboração da Minuta do TAC:
• Verificar: Dados completos do condomínio e do condômino, descrição da infração (com referências a datas e provas), artigos do Regimento Interno/Convenção violados, compromissos assumidos para cessar a infração, prazos para o cumprimento e penalidades claras em caso de descumprimento, incluindo multas (Art. 1.336, § 2º, e 1.337, Código Civil).
• Responsável: Administradora (jurídico) ou advogado do condomínio, com supervisão do síndico.
• Registro: Minuta final revisada e aprovada pelo síndico.
• Convocação para Assinatura do TAC:
• Verificar: Agendamento de reunião presencial com o condômino (e seu advogado, se desejar), ou envio para assinatura remota (se permitido e seguro).
• Responsável: Administradora ou síndico.
• Registro: Convocação e data da reunião.

4. Assinatura e Monitoramento do TAC

A assinatura formaliza o compromisso, e o monitoramento garante o cumprimento.

• Assinatura do TAC:
• Verificar: Todas as partes envolvidas (condomínio representado pelo síndico, condômino infrator) assinam o documento. Presença de duas testemunhas para conferir força de título executivo extrajudicial (Art. 784, III, do Código de Processo Civil). Cada parte recebe uma via.
• Responsável: Síndico e administradora.
• Registro: Todas as vias do TAC devidamente assinadas e datadas.
• Monitoramento do Cumprimento:
• Verificar: Se os compromissos assumidos estão sendo cumpridos dentro dos prazos.
• Responsável: Zelador(a) (para verificações in loco e rotineiras), equipe de portaria (para registros de ocorrências externas), síndico (para revisão e decisões estratégicas).
• Registro: Sistemático de cada verificação (data, hora, observações e fotos/vídeos se aplicável) no sistema de gestão condominial.

5. Ações em Caso de Cumprimento ou Descumprimento

O desfecho do TAC dependerá do comportamento do condômino após sua assinatura.

• Cumprimento do TAC:
• Verificar: Se todos os compromissos foram integralmente cumpridos dentro dos prazos.
• Responsável: Síndico e administradora.
• Registro: Encerramento da ocorrência no sistema, com anotação de "TAC cumprido".
• Descumprimento do TAC:
• Verificar: Identificação de qualquer item do TAC não cumprido ou reincidência da infração.
• Responsável: Zelador(a) (primeira constatação), síndico (validação e decisão), administradora (execução das penalidades).
• Registro: Detalhado do descumprimento, com provas, notificação formal ao condômino sobre a aplicação das penalidades e eventual encaminhamento ao jurídico para cobrança ou ação judicial.

Checklist Completo para Gerenciar o TAC

Este checklist é uma ferramenta prática para síndicos e administradoras.

Checklist TAC do Condômino

Glossário

• TAC (Termo de Ajuste de Conduta): Instrumento jurídico extrajudicial que formaliza o compromisso de um condômino em ajustar sua conduta a normas, estabelecendo prazos e penalidades.
• Infração Condominial: Ato ou omissão que viola as regras da Convenção de Condomínio, Regimento Interno ou legislação aplicável (Lei 4.591/64, Código Civil).
• Notificação Formal: Documento oficial enviado ao condômino informando sobre uma infração e seus fundamentos.
• Multa Condominial: Sanção pecuniária aplicada ao condômino que descumpre as normas, conforme previsto na Convenção ou Regimento Interno, e no Código Civil (Art. 1.336, § 2º, e 1.337).
• Força de Título Executivo Extrajudicial: Qualidade jurídica de um documento que permite sua execução judicial direta sem processo de conhecimento prévio, desde que assinado por duas testemunhas (Art. 784, III, do Código de Processo Civil).
• Síndico: Representante legal do condomínio, responsável pela administração e aplicação das normas.
• Administradora de Condomínios: Empresa especializada que presta serviços de suporte administrativo, financeiro e jurídico ao condomínio.
• Zelador(a): Profissional que atua na manutenção e fiscalização do condomínio, reportando ocorrências e auxiliando na aplicação das normas.

Casos Práticos

Caso Prático 1: Ruído Excessivo e Reincidência

Um condômino é notificado diversas vezes por ruídos excessivos após as 22h. As notificações simples não surtem efeito. A administradora, junto ao síndico, propõe um TAC.

• Infração: Geração de ruído excessivo, violando o Regimento Interno (Art. X, Parágrafo Y, que trata do silêncio noturno).
• Provas: Livro de ocorrências da portaria com registros, relatos do zelador(a), vídeos de moradores.
• TAC Proposto: O condômino se compromete a instalar isolamento acústico na sala de festas em 30 dias e a não realizar atividades que gerem barulho excessivo após as 22h, sob pena de multa de 3 taxas condominiais por reincidência e interdição do uso das áreas comuns por 90 dias.
• Desfecho: O condômino assina o TAC com duas testemunhas. No mês seguinte, há uma reincidência. O zelador(a) registra a ocorrência e o síndico aciona a administradora. A multa é aplicada automaticamente, e a interdição das áreas comuns é formalizada, sem necessidade de assembleia. Se a multa não for paga, o condomínio pode executá-la judicialmente, utilizando o TAC como título executivo.

Caso Prático 2: Obra Irregular e Alteração de Fachada

Um condômino inicia uma obra na unidade, alterando a fachada com a instalação de um toldo não padronizado, sem aprovação da assembleia, violando o Art. 1.336, III, do Código Civil.

• Infração: Alteração de fachada sem aprovação, obra irregular.
• Provas: Fotos do antes e depois, notificação da equipe de portaria/zeladoria, registro de não apresentação de ART/RRT e alvará.
• TAC Proposto: O condômino se compromete a remover o toldo em 15 dias e a restaurar a fachada ao seu estado original, sob pena de multa diária de 1/3 da taxa condominial até a regularização, além de arcar com os custos de uma eventual ação de obrigação de fazer.
• Desfecho: O condômino assina o TAC. O zelador(a) monitora o local diariamente. Após 15 dias, o toldo é removido e a fachada restaurada. O síndico registra o cumprimento do TAC e encerra o processo, fortalecendo a cultura de respeito às normas condominiais.

Esses exemplos ilustram como o TAC do condômino proporciona uma estrutura clara para a gestão de infrações, evita decisões sem base documental e garante que notificações e advertências tenham a forma correta. O registro sistemático e a documentação detalhada são o alicerce para sustentar o condomínio em qualquer ação judicial.

Para ter acesso a um modelo completo e editável, baixe o Termo de Ajuste de Conduta do Condômino (baixar em Word e PDF) na Biblioteca GrandCondo. Este recurso, disponível para síndicos, administradoras e advogados de condomínio, foi desenvolvido para atender às necessidades específicas da gestão condominial no Brasil. O download é feito com cadastro.

Veja como o arquivo é por dentro

Continuação da folha de verificação, com observações e registro de pendências.