TJMS Valida Cobrança de Rateio de Obra em Condomínio

TJMS Valida Cobrança de Rateio de Obra em Condomínio

Em decisão relevante para a gestão condominial, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) rejeitou, em 13 de outubro de 2026, recurso que contestava a cobrança de rateio de obra em condomínio fechado em Dourados. O acórdão confirmou a obrigação do condômino de arcar com sua cota-parte referente à pavimentação de vias internas, benfeitoria aprovada em assembleia.

Esta deliberação judicial reforça a autoridade das assembleias gerais para decidir sobre obras e benfeitorias, conforme artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02). Para síndicos profissionais, a notícia destaca a necessidade de gestão documental impecável e clareza nos processos deliberativos.

Fundamentação Legal da Cobrança de Obras

A controvérsia surgiu da recusa de um condômino em participar do rateio das despesas de pavimentação. Contudo, o TJMS manteve a decisão de primeira instância, confirmando a validade da aprovação da obra em assembleia regular e da consequente cobrança do rateio.

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A decisão alinha-se à legislação vigente:

• O artigo 1.334 do Código Civil estabelece que a convenção do condomínio deve determinar as partes comuns e a forma de rateio das despesas.
• O artigo 1.336, inciso I, impõe aos condôminos o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.
• A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) já previa, em seu artigo 12, a obrigação dos condôminos de concorrer com as despesas de conservação e manutenção.

Dessa forma, deliberações sobre benfeitorias aprovadas em assembleia têm força vinculante para todos os condôminos, mesmo para aqueles que votaram contra ou se abstiveram, desde que respeitados os quóruns legais.

Boas Práticas para Síndicos na Aprovação e Cobrança de Obras

A decisão judicial do TJMS confere segurança jurídica aos condomínios que precisam realizar melhorias em suas infraestruturas. Para os síndicos, o entendimento do Tribunal reforça a importância de:

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1. Rigor na Convocação e Realização de Assembleias

Todas as etapas da assembleia devem seguir rigorosamente a Convenção do Condomínio e o Código Civil. Isso inclui:

• Edital de Convocação: Deve ser claro e específico quanto à pauta, mencionando a obra e o rateio proposto.
• Ata: Deve registrar precisamente a discussão, os votos e a aprovação, sem margem para questionamentos posteriores sobre a legitimidade da deliberação.

A clareza e a transparência em todo o processo assemblear são fundamentais.

2. Comunicação Transparente e Prestação de Contas

Manter os condôminos informados sobre a necessidade da obra, orçamentos, plano de execução e impacto financeiro é vital. Uma comunicação proativa e uma prestação de contas detalhada podem mitigar objeções e aumentar a adesão ao rateio. Isso inclui disponibilizar todos os documentos pertinentes para consulta.

3. Assessoria Jurídica Qualificada

Em casos de obras de maior vulto ou potencial controverso, a consulta a uma assessoria jurídica especializada em direito condominial é uma medida preventiva essencial. Ela pode orientar sobre:

• Quóruns de aprovação exigidos (maioria simples, 2/3, unanimidade, conforme a natureza da obra – voluptuária, útil ou necessária).
• Redação da ata.
• Melhores práticas para a cobrança, evitando litígios.

O acompanhamento de temas como a cobrança de honorários na taxa de condomínio também indica a necessidade dessa assessoria.

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A gestão eficiente de um condomínio exige ferramentas que garantam organização e transparência, especialmente em relação a obras e rateios. O GrandCondo oferece um módulo de documentos, acessível em /modulos/documentos, que permite ao síndico e à administração armazenar de forma segura e organizada registros essenciais, tais como:

• Atas de Assembleia: Digitalização e armazenamento de todas as atas, com recursos de busca rápida para consulta.
• Editais de Convocação: Guarda dos editais, comprovando a regularidade das convocações.
• Orçamentos e Contratos: Arquivo de orçamentos aprovados, contratos com fornecedores e notas fiscais relacionadas à obra.
• Comprovantes de Rateio: Registro dos pagamentos e débitos referentes ao rateio.

Este módulo está disponível no computador da portaria, permitindo que a equipe acesse informações pertinentes conforme a autorização, e no celular do zelador(a) ou do síndico. Essa acessibilidade híbrida facilita a consulta e a gestão em tempo real, otimizando o fluxo de trabalho e garantindo que as informações necessárias estejam sempre à mão. A centralização desses documentos é crucial para evitar questionamentos, defender o condomínio em juízo e garantir a cobrança de rateio de obra em condomínio fechado de forma incontestável.