GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-640
inspeção de nível 2: equipe multidisciplinar, ensaios simples, análise documental ampliada e laudo detalhado — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Inspeção Predial Nível 2

Este kit estabelece o roteiro técnico e operacional para a execução da inspeção predial de Nível 2 em condomínios residenciais, fundamentado na ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize vistorias técnicas multidisciplinares e ensaios não destrutivos com foco na identificação precisa de anomalias e falhas edificatórias. Integre diagnósticos prediais diretamente ao plano de manutenção do condomínio via plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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Pontos de checagem técnica

Alinhamento normativo

Protocolo na portaria

Aproveitamento operacional

O que vem neste kit

  • Checklist de Vistoria Tátil-Visual e Ensaios Simples (40 Perguntas)
  • Matriz de Risco Predial e Gradação de Criticidade
  • Tabela de Classificação Tipológica de Anomalias e Falhas
  • Modelo de Laudo Técnico Multidisciplinar de Nível 2
  • Ficha de Registro Fotográfico Padronizada de Anomalias
  • Roteiro para Análise Documental Ampliada e Históricos de Manutenção
  • Matriz de Entrada para o Plano de Manutenção Preventiva
  • Guia do Zelador: Acompanhamento e Execução das Recomendações Técnicas

Por que este kit resolve

Conformidade Normativa Estrita

Desenvolvido em alinhamento total com as diretrizes da ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674 para auditorias técnicas.

Matriz de Risco Priorizada

Classificação lógica de criticidade para orientar investimentos do condomínio e plano de contingência.

Abordagem Multidisciplinar

Verificação integrada de estruturas, instalações elétricas, hidrossanitárias, combate a incêndio e SPDA.

Ensaios Simples e Não Destrutivos

Orientação para ensaios tátil-visuais e instrumentados de baixa complexidade em campo.

Conexão com a Zeladoria

Transforma apontamentos do laudo em rotinas operacionais executáveis pelo zelador e acompanhadas pelo síndico.

Análise Documental Ampliada

Roteiro de checagem para projetos, relatórios anteriores, ordens de serviço, AVCB e licenças operacionais.

Áreas e sistemas inspecionados

Estrutura de Concreto Armado e Fundações Visíveis (Subsolos e Pilotis)
Sistema de Revestimento de Fachadas, Varandas e Empenas Externas
Sistema de Impermeabilização e Coberturas (Lajes, Telhados e Calhas)
Instalações Elétricas de Baixa Tensão, Subestação e Quadros Gerais (QGD)
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
Sistemas Hidrossanitários, Prumadas, Bombas de Recalque e Barriletes
Reservatórios de Água Potável (Inferior e Superior)
Sistema de Proteção Contra Incêndio e Pânico (PPCI, Hidrantes, Alarmes)
Central de Gás GLP/GN, Tubulações de Distribuição e Reguladores
Casas de Máquinas de Elevadores, Caixas de Corrida e Poços
Sistemas de Exaustão Mecânica, Ventilação de Anteroom e Pressurização
Áreas de Lazer, Vias de Circulação, Pavimentação Externa e Muros de Arrimo

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2014 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 - Edificações habitacionais — Desempenho (Partes 1 a 6)
  • • ABNT NBR 9077:2001 - Saídas de emergência em edifícios
  • • NR-10 - Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 - Trabalho em Altura
  • • Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros Militar (ITs vigentes)

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Subsolo - Pilares e Vigas de Concreto Armado
risco critica

Os elementos estruturais de concreto armado no subsolo apresentam ausência de armaduras expostas, delaminação e manchas de oxidação (hidróxido de ferro)?

Critério: Ausência total de armaduras expostas, estufamento do cobrimento ou eflorescências avermelhadas. Cobrimento mínimo respeitado conforme NBR 6118 (mínimo de 25 mm a 30 mm para classe de agressividade ambiental II/III).

Como verificar: Inspecionar tátil e visualmente pilares e vigas no subsolo; executar ensaio de percussão com martelo de pena para identificar áreas delaminadas (som cavo); medir o cobrimento restante com pacômetro em áreas suspeitas.

002
Subsolo e Pilotis - Lajes Estruturais e Vigas
risco alta

As lajes e vigas do subsolo e pilotis estão isentas de depósitos salinos (eflorescências/estalactites) e percolação ativa de água proveniente das áreas molhadas ou jardins superiores?

Critério: Ausência de eflorescências salinas ativas, estalactites ou escorrimentos com pH alterado conforme as diretrizes da ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Vistoriar o intradorso de lajes e vigas buscando manchas brancas cristalizadas, estalactites de calcita ou umidade ativa com medidor de umidade capacitivo de contato.

003
Pilotis e Subsolo - Elementos Verticais Suportantes (Pilares)
risco critica

Os pilares do pilotis e subsolo apresentam ausência de fissuras ativas com aberturas superiores às tolerâncias da ABNT NBR 6118?

Critério: Abertura máxima de fissuras (wmax) não deve exceder 0,2 mm para classe de agressividade III ou 0,3 mm para classe II, conforme ABNT NBR 6118. Ausência de evolução temporal na abertura.

Como verificar: Medir a abertura das fissuras com fissurômetro óptico ou régua graduada; instalar selos de testemunho acrílicos ou de vidro para verificar a atividade da fissura ao longo de 30 a 60 dias.

004
Subsolo - Blocos de Coroamento e Vigas Baldrame Visíveis
risco critica

Os blocos de coroamento e a transição da infraestrutura visíveis no subsolo mais profundo apresentam integridade física, sem trincas de cisalhamento ou percolação do lençol freático?

Critério: Ausência de trincas de cisalhamento, desagregação do concreto do bloco ou empoçamento contínuo sobre os blocos de fundação, conforme ABNT NBR 6122 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Vistoriar os blocos de coroamento aparentes e os encontros com pilares no piso do subsolo inferior; checar trincas a 45 graus, esmagamento do concreto ou acúmulo contínuo de água sobre os blocos.

005
Subsolo - Garagem (Pilares e Paredes de Manobra)
risco media

Os pilares localizados em vagas e áreas de manobra do subsolo possuem protetores mecânicos (defensas/borrachas) e sinalização em bom estado de conservação, sem danos por abalroamento no concreto?

Critério: Ausência de lascamento mecânico na quina do pilar estrutural; defensas de proteção instaladas e íntegras em 100% dos pilares expostos a manobras.

Como verificar: Inspecionar quinas de pilares adjacentes às vagas de garagem; checar presença, fixação e integridade de protetores de borracha/EVA e pintura de advertência até a altura mínima de 1 metro.

006
Subsolo e Pilotis - Juntas de Dilatação Estrutural
risco alta

As juntas de dilatação estrutural no subsolo e pilotis apresentam selante elastomérico íntegro, sem rasgos, perda de aderência ou vazamentos?

Critério: Selante elastomérico contínuo, flexível, sem fissuras, rasgos ou destacamento dos lábios da junta, conforme ABNT NBR 5674.

Como verificar: Inspecionar visualmente e pelo toque a elasticidade do selante (poliuretano/MS polymer); verificar indícios de percolação de água sob as juntas nos pavimentos de subsolo e pilotis.

007
Pilotis e Subsolo - Elementos Estruturais Principais
risco alta

Os elementos estruturais percutidos no pilotis e subsolo apresentam som maciço, confirmando a ausência de som cavo decorrente de descontinuidade interna ou segregação de agregados?

Critério: Som homogêneo e maciço em toda a área percutida. Ausência de som cavo que sinalize descolamento do cobrimento ou vazios de concretagem, segundo ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 7584.

Como verificar: Percutir a superfície de vigas, lajes e pilares utilizando martelo de pena em malha regular de 50 x 50 cm, avaliando a resposta acústica do material.

008
Subsolo - Cortinas Estruturais de Contenção do Solo
risco critica

As cortinas de contenção no subsolo apresentam estabilidade visual, ausência de trincas por esforço de empuxo e barbacãs (drenos) desobstruídos?

Critério: Barbacãs desobstruídos e operacionais; ausência de trincas de flexão/cisalhamento decorrentes de empuxo e ausência de deformações fora do plano, conforme ABNT NBR 11682 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Vistoriar a face interna da cortina de contenção; inspecionar as saídas dos barbacãs com lanterna para verificar vazão de água e ausência de entupimento por solo/finos.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Estrutura de Concreto Armado e Fundações Visíveis (Subsolos e Pilotis)
  • • Sistema de Revestimento de Fachadas, Varandas e Empenas Externas
  • • Sistema de Impermeabilização e Coberturas (Lajes, Telhados e Calhas)
  • • Instalações Elétricas de Baixa Tensão, Subestação e Quadros Gerais (QGD)
  • • Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
  • • Sistemas Hidrossanitários, Prumadas, Bombas de Recalque e Barriletes

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Armadura exposta com oxidação avançada e delaminação do concreto no pilar P-12 do 1º subsolo.Empresa contratada15 diascritica
Presença de eflorescências, estalactites e umidade ativa na laje do subsolo sob a projeção do jardim do térreo.Empresa contratada30 diasalta
Som cavo e risco de queda em placas de revestimento cerâmico na fachada leste entre o 4º e o 6º pavimento.Empresa contratada7 diascritica
Degradação do selante elastomérico com ressecamento e perda de aderência nas juntas de movimentação horizontal da fachada norte.Empresa contratada30 diasmedia
Guarda-corpo da varanda da unidade 82 apresentando folga na ancoragem e altura útil de 1,02 m, desacordo com a norma.Síndico7 diasalta
Manta asfáltica da laje de cobertura com bolhas de ar, estufamentos e pontos de infiltração junto aos ralo de escoamento.Empresa contratada15 diasalta
Quadro Geral de Distribuição (QGD) do subsolo com pontos de sobreaquecimento nos barramentos e falta de proteção acrílica contra contatos diretos.Empresa contratada7 diascritica
Malha de captação do SPDA na cobertura apresentando conectores de medição oxidados e medição de aterramento acima de 10 Ohms.Engenheiro20 diasalta
Vazamento contínuo no selo mecânico da bomba de recalque de água potável nº 01 na casa de bombas inferior.Zelador(a)3 diasmedia
Mangueiras de incêndio dos abrigos do 3º e 5º pavimentos reprovadas na inspeção visual e com acoplamentos deformados.Administradora5 diascritica
Tubulação aparente da central de gás GLP com focos de corrosão superficial e ausência de identificação padrão de cor.Empresa contratada10 diasalta
Exaustor mecânico da casa de máquinas do elevador social travado, ocasionando temperatura ambiente acima de 40°C.Empresa contratada5 diasalta

Como usar o kit em campo

A inspeção predial de Nível 2 combina análise documental aprofundada, exames visuais abrangentes e ensaios não destrutivos amostrais para diagnosticar a integridade dos sistemas construtivos do condomínio segundo a ABNT NBR 16747. Conduzida por equipe multidisciplinar qualificada, a metodologia classifica anomalias e falhas por grau de risco — crítico, regular ou mínimo —, estabelecendo as prioridades de intervenção do plano de manutenção conforme a ABNT NBR 5674. Todas as constatações técnicas são parametrizadas na plataforma GrandCondo pelo zelador e síndico para gerar o Índice de Conformidade Predial, consolidando o histórico operacional com registros fotográficos georreferenciados.

  1. 1Levantamento e Análise Documental AmpliadaO engenheiro especialista coleta e analisa projetos as-built, laudos anteriores, manuais de uso e registros operacionais mantidos na plataforma GrandCondo. Essa triagem identifica o histórico de reformas, intervenções estruturais e eventuais pendências regulatórias do condomínio perante os órgãos fiscalizadores.
  2. 2Vistoria em Campo e Ensaios Não DestrutivosA equipe técnica realiza a inspeção sensorial nos 12 sistemas prediais, aplicando percussão com martelo de balsa e termografia infravermelha para identificar falhas ocultas. Cada anomalia encontrada é fotodocumentada detalhadamente com régua graduada e marcadores de escala visuais.
  3. 3Classificação de Anomalias, Falhas e Grau de RiscoOs achados são categorizados em anomalias (endógenas, exógenas ou funcionais) ou falhas de manutenção (operacionais ou de planejamento), graduando o risco em Crítico, Regular ou Mínimo. Essa matriz fundamenta o nível de urgência das ações corretivas e preventivas.
  4. 4Registro Fotográfico e Evidenciamento DigitalAs evidências fotográficas devem capturar o contexto geral do ambiente e o detalhe macro do dano, incluindo data, hora e geolocalização. O zelador e o inspetor registram cada foto diretamente no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo para assegurar a rastreabilidade da evidência.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade Predial (ICP)O ICP é determinado pela razão entre o número de itens conformes e o total de itens inspecionados no checklist, expressa em porcentagem. Os itens com risco crítico possuem peso duplicado na ponderação para refletir o impacto real na segurança habitacional do edifício.
  6. 6Elaboração do Laudo Técnico com RecomendaçõesO perito elabora o laudo final contendo o diagnóstico conclusivo, diretrizes técnicas de reparo, sugestão de prazos e definição dos responsáveis pela execução. O documento é anexado ao painel do síndico no GrandCondo para consulta e prestação de contas à assembleia.
  7. 7Integração ao Plano de Manutenção (NBR 5674)As recomendações do laudo de Nível 2 são convertidas em ordens de serviço e cronogramas preventivos dentro da plataforma GrandCondo. O síndico e a administradora acompanham os prazos de execução e atualizam o plano de manutenção continuamente.

Dicas de campo

  • • Inspecione a fachada e as empenas externas com apoio de termografia no período de maior radiação solar para identificar descolamentos cerâmicos invisíveis a olho nu.
  • • Utilize martelo de borracha ou balsa para ensaio de percussão nas lajes de subsolo e pilotis, identificando áreas de som cavo decorrentes de delaminação do concreto.
  • • Combine as vistorias de campo do engenheiro com o histórico diário de ocorrências e chamados abertos pelos moradores no aplicativo GrandCondo.
  • • Ao fotodocumentar fissuras em elementos estruturais, utilize trincômetro calibrado para registrar a abertura exata em milímetros e acompanhe a evolução temporal.
  • • Exija o envio de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) para todas as empresas contratadas na execução das recomendações.
  • • Mantenha o cadastro do reservatório de água e das bombas de recalque atualizado no sistema GrandCondo, facilitando a atribuição de prazos aos fornecedores.
  • • Calcule o Índice de Conformidade Predial separadamente por sistema antes de consolidar o índice global do condomínio, isolando áreas críticas.

Para quem é este kit

Introdução

A inspeção predial de Nível 2 exige uma abordagem multidisciplinar capaz de identificar anomalias sistêmicas mediante ensaios não destrutivos e análise documental ampliada. Este artigo detalha o roteiro técnico para estruturar laudos precisos, classificar falhas por matriz de risco e alimentar adequadamente o plano de manutenção executado pela equipe local do condomínio.

Seção 01Fundamentos da Inspeção Nível 2 e Normatização Aplicada

Seção 02Análise Documental Ampliada e Histórico de Intervenções

Seção 03Avaliação de Estruturas, Fachadas e Sistemas de Impermeabilização

  • Mapear áreas com eflorescência crônica e umidade ascendente em elementos de subsolo.
  • Testar a estanqueidade superficial e a fixação mecânica de rufos e pingadeiras metálicas em platibandas.
  • Verificar grelhas, ralos hemisféricos (abacaxis) e o adequado caimento do substrato para o escoamento pluvial.

Seção 04Instalações Elétricas (QGD, SPDA) e Proteção Contra Incêndio (PPCI)

Seção 05Sistemas Hidrossanitários, Reservatórios de Água e Central de Gás

Seção 06Casas de Máquinas, Exaustão Mecânica e Áreas de Circulação Externa

Seção 07Matriz de Risco, Estruturação do Laudo e Integração ao Plano de Manutenção

  • Acoplar manifestações de risco crítico (ameaça iminente de desabamento ou incêndio) a planos de ação corretiva compulsórios com prazo estrito (até 30 dias).
  • Padronizar as rotinas preventivas de baixa complexidade no calendário do zelador dentro da plataforma do condomínio, monitorando consumíveis e manutenções primárias.
  • Indexar o arquivamento físico de laudos e garantias legais com entrada protocolada via recepção térmica rápida operada pela portaria 24h, garantindo rastreabilidade da documentação original.

Seção 08Conclusão

Perguntas frequentes

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