Convenção de Condomínio: O Impacto da Decisão do STJ sobre Airbnb

A crescente popularidade de plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, gerou desafios na gestão condominial. Por anos, a possibilidade de um condomínio proibir essa atividade foi debatida. Contudo, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclareceu o tema: a convenção de condomínio pode proibir locações por temporada, desde que a restrição seja aprovada conforme os quóruns legais.

Este entendimento reforça a autonomia da coletividade condominial e impõe aos síndicos a responsabilidade de revisar e, se necessário, adequar as normas internas. Para o síndico profissional, compreender e aplicar essa jurisprudência é fundamental para evitar conflitos, multas e desvalorização patrimonial. Proprietários que descumprirem as regras, após sua aprovação e comunicação, estarão sujeitos a advertências e multas.

Implicações da Decisão do STJ

A decisão do STJ afeta diretamente condomínios residenciais que lidam ou podem vir a lidar com a locação por temporada via plataformas digitais. A principal mudança é a solidificação do entendimento de que a convenção pode instituir essa proibição.

O controle eficiente de encomendas na portaria garante a segurança e a organização das entregas para os moradores

O Papel da Convenção e do Síndico

A convenção de condomínio é o instrumento legal que estabelece as normas de convivência e uso das áreas comuns e privativas. Para que uma restrição à locação por temporada seja válida, ela deve estar expressamente prevista neste documento. A Lei 4.591/64 e o Código Civil (Art. 1.331 a 1.358) conferem à convenção o poder de regular o uso das unidades. A decisão do STJ apenas reforça essa prerrogativa.

• Proprietários: Aqueles que já utilizam ou pretendem utilizar suas unidades para locação por aplicativo serão afetados. Se a convenção proibir, deverão cessar a atividade ou se abster de iniciá-la, sob pena de sanções.
• Condôminos em geral: A comunidade é beneficiada pela segurança jurídica e pela possibilidade de definir o perfil de uso do condomínio, garantindo maior tranquilidade, controle de acesso e segurança.
• Síndicos e Administradoras: Têm o dever de verificar a situação atual da convenção, orientar os condôminos e, se for o caso, convocar assembleias para deliberar sobre o tema.

Prazos e Urgência

Não há um prazo legal imposto pela decisão do STJ para adequação dos condomínios. No entanto, a urgência é imediata para síndicos que gerenciam condomínios onde a prática de locação por temporada é comum ou que desejam regulamentá-la.

1. Análise da Convenção: Verifique a convenção vigente. Ela já prevê alguma restrição? Permite uso residencial típico?
2. Comunicação Interna: Informe a comunidade sobre a decisão do STJ para alinhar expectativas.
3. Convocação de Assembleia: Se a convenção não abordar o tema ou precisar de alteração, convoque uma assembleia para votação o quanto antes, respeitando os prazos legais de convocação e os quóruns específicos.

A negligência pode levar a condomínios desorganizados, comprometendo a segurança e elevando os custos de manutenção devido ao trânsito constante de pessoas. A gestão proativa é essencial para evitar problemas.

Custos e Riscos da Não Adequação

O controle de encomendas na portaria do condomínio garante organização e segurança no recebimento de entregas para moradores

A não adequação da convenção ou a má gestão da proibição de locação por temporada pode gerar custos e riscos significativos.

Custos Estimados

Os custos de adequação estão relacionados a aspectos legais e administrativos:

• Consultoria Jurídica: Contratação de advogado especializado para analisar a convenção, redigir propostas de alteração e orientar o síndico. Estimativa: R$ 1.500 a R$ 5.000.
• Registro da Alteração: Registro em cartório de imóveis da nova convenção ou aditivo. Estimativa: R$ 300 a R$ 1.000 (custas cartorárias).
• Comunicação: Materiais informativos, avisos e impressão da nova convenção. Estimativa: R$ 100 a R$ 500.

Estes custos devem ser planejados e aprovados em assembleia como despesas ordinárias ou extraordinárias para a segurança jurídica do condomínio.

Riscos da Inação

A omissão ou a condução incorreta do processo pode acarretar riscos consideráveis:

• Conflitos Internos: Falta de clareza nas regras ou aplicação inadequada geram atritos entre condôminos, proprietários e locatários.
• Desvalorização Imobiliária: Condomínios com alto fluxo de rotatividade podem ter sua imagem e segurança comprometidas, impactando negativamente o valor dos imóveis.
• Custos de Segurança Elevados: Aumenta a necessidade de controle de acesso rigoroso, demandando mais atenção da portaria 24h ou zelador(a) para identificação e registro de visitantes, podendo exigir investimentos adicionais em segurança.
• Aumento de Desgaste: Áreas comuns podem sofrer maior desgaste com o uso intensivo por pessoas sem o mesmo senso de pertencimento dos moradores fixos.
• Litígios Judiciais: Condomínios que tentam proibir sem base legal sólida, ou aplicam multas sem o devido processo, podem ser alvo de ações judiciais, resultando em despesas e indenizações.
• Perda de Credibilidade do Síndico: A ineficiência na gestão de um tema tão relevante pode minar a confiança dos condôminos na administração.

A negligência na gestão de locações por temporada pode gerar custos ocultos e problemas maiores a longo prazo.

Orientações para Adequação Condominial

O controle eficiente e organizado de encomendas garante a segurança e a praticidade na rotina do condomínio

Para síndicos que buscam regularizar ou implementar a proibição de locação por temporada, recomenda-se a seguinte sequência de ações:

1. Análise Documental e Jurídica

• Revisão da Convenção: Verifique o que a convenção atual diz sobre o uso das unidades. Ela define o uso como "residencial" exclusivamente? Há alguma cláusula que limite o aluguel?
• Regulamento Interno: O regulamento interno pode complementar a convenção, mas não pode contrariá-la. Ele pode especificar o que não é permitido no uso residencial.
• Parecer Jurídico: Consulte um advogado especialista para analisar a convenção e elaborar uma proposta de alteração ou aditivo que contemple a proibição, garantindo conformidade com a decisão do STJ e demais leis.

2. Comunicação e Engajamento dos Condôminos

• Informativo Inicial: Prepare um comunicado explicando a decisão do STJ e seus possíveis impactos. Distribua por e-mail, murais e no aplicativo do condomínio.
• Reuniões de Esclarecimento: Realize reuniões informais para tirar dúvidas e apresentar os prós e contras da proibição. Este engajamento pré-assembleia é crucial para construir consenso.

3. Convocação e Realização da Assembleia Geral

• Edital de Convocação: O edital deve ser claro e específico, mencionando a pauta: "Alteração da Convenção de Condomínio para proibir/regulamentar a locação por temporada por meio de plataformas digitais". Deve respeitar os prazos e formas de convocação previstos na convenção.
• Quórum Qualificado: Para alterar a convenção, o Código Civil (Art. 1.351) exige a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Certifique-se de que a assembleia tenha quórum suficiente para deliberar validamente.
• Discussão e Votação: Apresente a proposta de alteração de forma objetiva, explicando os fundamentos legais e os benefícios. Permita a discussão, mas mantenha o foco na pauta.
• Ata da Assembleia: A ata deve registrar a discussão, a votação e o resultado, sendo lavrada por um secretário e, preferencialmente, por um tabelião.

4. Registro e Fiscalização

• Registro em Cartório: Após a aprovação, a ata da assembleia e a convenção alterada (ou o aditivo) devem ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade erga omnes (contra todos).
• Divulgação da Nova Regra: Comunique a todos os condôminos sobre a aprovação e o registro da nova regra.
• Fiscalização e Aplicação de Sanções: Implemente um sistema de fiscalização. Se um proprietário descumprir a regra, aplique as advertências e multas previstas na convenção, sempre com direito à ampla defesa. A vigilância da portaria 24h ou do zelador(a) é essencial para identificar e registrar a entrada e saída de locatários de temporada, auxiliando na fiscalização.

Erros Comuns e Como Evitá-los

Síndicos e administradoras podem cometer erros que comprometem a eficácia da regulamentação.

• Ignorar a Convenção: Tentar proibir a locação por aplicativo apenas por decisão de assembleia ordinária ou por regulamento interno, sem alterar a convenção, é um erro grave e facilmente contestável na justiça.
• Falta de Comunicação Transparente: Não explicar claramente aos condôminos a relevância da decisão do STJ e os motivos para a proibição pode gerar resistência e conflitos.
• Quórum Insuficiente: Convocar uma assembleia para alterar a convenção sem garantir o quórum de 2/3 dos condôminos invalida a votação, gerando retrabalho.
• Aplicação de Multas Sem Fundamento: Aplicar penalidades sem que a proibição esteja registrada na convenção e comunicada é ilegal e pode resultar em ações de anulação de multa e indenização.
• Não Registrar a Alteração: A alteração da convenção só tem validade plena após o registro em cartório.
• Falta de Fiscalização Contínua: Aprovar a proibição, mas não monitorar seu cumprimento, torna a regra ineficaz.

O Papel da GrandCondo na Gestão e Fiscalização

A GrandCondo oferece ferramentas que simplificam a gestão de documentos e auxiliam na fiscalização, facilitando a vida do síndico diante de decisões como a do STJ sobre a proibição de Airbnb em condomínios.

A gestão de encomendas na portaria traz praticidade e segurança para a rotina do condomínio

Nosso módulo de documentos permite armazenar a convenção, o regulamento interno e todas as atas de assembleia de forma digital, organizada e acessível. Com ele, você pode:

• Centralizar Documentos: Tenha a convenção atualizada, aditivos e atas de assembleia sempre à mão para consulta dos condôminos.
• Controle de Versões: Mantenha um histórico das alterações da convenção, mostrando o processo de aprovação e registro.
• Comunicação Eficiente: Utilize a plataforma para distribuir comunicados sobre a decisão do STJ, as novas regras e os procedimentos de fiscalização, garantindo que todos estejam informados.
• Suporte à Fiscalização: A equipe de portaria 24h ou o zelador(a) pode acessar informações cruciais sobre as regras de locação diretamente do sistema, facilitando a identificação de irregularidades e o registro de ocorrências. Isso agiliza a comunicação de descumprimentos para o síndico.

Ao utilizar a plataforma GrandCondo, o síndico profissional pode otimizar o tempo, reduzir erros administrativos e garantir que o condomínio esteja em conformidade com a legislação e as decisões judiciais, fortalecendo a segurança jurídica e a harmonia.