Sim, a convenção de condomínio pode proibir Airbnb ou outras modalidades de locação por temporada de curta duração, desde que essa proibição seja devidamente aprovada em assembleia e incorporada ao documento.

Convenção de Condomínio: Proibição de Aluguel por Temporada

A popularidade das plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, gerou desafios na gestão condominial. Síndicos e administradoras frequentemente questionam a legalidade de proibir ou regulamentar essa modalidade de locação. As decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiteram a legalidade da proibição quando estabelecida na convenção de condomínio.

Fundamentos Jurídicos para a Proibição

A base para a proibição reside na autonomia da coletividade condominial, expressa pela convenção. Para que qualquer restrição à locação por temporada seja válida, a convenção do condomínio deve prevê-la expressamente.

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Natureza Jurídica da Convenção e Finalidade do Imóvel

A convenção de condomínio é o instrumento jurídico que estabelece as normas de convivência, uso e administração das áreas. Ela tem força de lei entre os condôminos, conforme a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil (Lei nº 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358). O Código Civil, em seu artigo 1.334, inciso I, determina que a convenção deve conter a finalidade das unidades.

A permissão para proibir o aluguel por temporada em condomínios residenciais baseia-se na compreensão de que essa locação desvirtua a finalidade residencial, transformando o imóvel em hospedagem comercial. Isso pode gerar diversos impactos, como:

• Aumento do fluxo de pessoas desconhecidas.
• Questões de segurança.
• Ruído.
• Uso intensivo das áreas comuns.

Quórum para Alteração da Convenção

A alteração da convenção de condomínio exige um quórum qualificado. De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil, a inclusão de cláusulas restritivas à locação por temporada exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada para esse fim.

Requisitos Jurídicos:

• Convenção Condominial: Verificar se a convenção atual restringe atividades comerciais ou de hospedagem.
• Finalidade do Imóvel: Confirmar se o condomínio é predominantemente residencial.
• Aprovação em Assembleia: Garantir que qualquer alteração seja aprovada em assembleia, com devida convocação.
• Quórum Qualificado: Assegurar que a votação atinja dois terços dos votos dos condôminos presentes.
• Registro da Alteração: Após a aprovação, a alteração deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade erga omnes.

A falta de um registro adequado pode gerar questionamentos sobre a aplicabilidade da regra. Para síndicos e administradoras, é essencial manter todos os documentos condominiais organizados e atualizados, incluindo atas de assembleia e a convenção registrada.

Implementando a Proibição: Passo a Passo

A decisão de proibir a locação por temporada em um condomínio envolve etapas para garantir a legalidade e efetividade da medida.

1. Análise da Convenção e Regimento Interno

Revise os documentos existentes para verificar cláusulas que abordem o uso das unidades, a finalidade do condomínio e restrições a atividades comerciais ou de hospedagem. Condomínios antigos podem ter convenções genéricas, exigindo alteração.

2. Consulta Jurídica Especializada

Busque orientação de um advogado especializado em direito condominial. O profissional pode analisar os documentos, a legislação e as decisões do STJ, orientando sobre a melhor abordagem e a redação da nova cláusula.

3. Convocação da Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

A convocação deve seguir as regras da convenção e do Código Civil. O edital de convocação deve mencionar explicitamente: "Alteração da Convenção Condominial para incluir restrição/proibição de locações por temporada (Airbnb e similares)". A omissão desse tópico pode anular a deliberação. Todos os condôminos devem ser convocados, garantindo a publicidade da pauta.

4. Realização da Assembleia e Votação

Apresente a proposta de alteração da convenção, explicando os motivos e impactos da locação por temporada. Promova um debate focado na pauta. A votação deve ser registrada em ata, com a identificação dos votantes e a contagem dos votos. O quórum de dois terços dos condôminos presentes é essencial para a aprovação.

5. Registro da Nova Convenção em Cartório

Após a aprovação, a ata da assembleia e a nova redação da convenção (ou o aditivo) devem ser levadas a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro, a alteração terá validade legal plena e será oponível a terceiros.

6. Comunicação aos Condôminos e Administradora

Com a convenção alterada e registrada, comunique formalmente a todos os condôminos sobre a nova regra, utilizando murais, e-mails, comunicados ou plataformas de gestão. A administradora do condomínio também deve ser informada.

Exemplo de Cláusula (adaptar com auxílio jurídico):

"Fica vedada a destinação de unidades autônomas para exploração de atividade de hospedagem temporária remunerada, tais como aquelas realizadas por meio de plataformas digitais (e.g., Airbnb, Booking.com), considerando que o condomínio possui finalidade exclusivamente residencial, nos termos da presente Convenção e do Código Civil Brasileiro. O descumprimento sujeitará o condômino às penalidades previstas no Art. X desta Convenção e Regimento Interno."

Gestão e Fiscalização da Proibição

Uma vez estabelecida a proibição, a gestão eficaz é crucial. Síndicos e administradoras devem criar mecanismos de controle e ação.

Indicadores de Controle e Monitoramento

• Fluxo de Pessoas: Aumento atípico de visitantes pode indicar locações irregulares. O controle de acesso na portaria é fundamental.
• Reclamações: Ruídos excessivos ou uso indevido de áreas comuns por "hóspedes" são indicadores de problemas.
• Plataformas: Monitorar plataformas de aluguel por temporada para identificar unidades do condomínio anunciadas.

Ações em Caso de Descumprimento

Quando um condômino descumpre a regra, o condomínio deve agir conforme a convenção e o regimento interno. O processo geralmente inclui:

1. Advertência: O condômino deve ser advertido formalmente, com comunicação escrita e protocolada.
2. Multa: Se a advertência não for atendida, o condomínio pode aplicar multas. O valor deve estar previsto na convenção ou regimento interno e ser proporcional. O Código Civil, em seu artigo 1.336, §2º, permite multas de até 5 vezes o valor da cota condominial para condôminos reincidentes.
3. Ações Judiciais: Em casos extremos, o condomínio pode buscar medidas judiciais.

Manter um registro detalhado de todas as ocorrências, advertências e multas é essencial para qualquer ação futura. Sistemas de gestão condominial, como o GrandCondo, são aliados estratégicos.

Documentos Necessários para Fiscalização

Para uma fiscalização eficiente, é fundamental ter modelos de documentos padronizados.

Documentos Essenciais

• Edital de Convocação de Assembleia: Deve especificar a pauta sobre a alteração da convenção.
• Ata de Assembleia: Detalhar a discussão, os votos e o resultado da aprovação.
• Minuta de Aditivo à Convenção ou Nova Convenção: Conter a nova cláusula de proibição.
• Modelo de Notificação de Advertência: Para o condômino que descumprir a regra, indicando a infração e a base legal.
• Modelo de Notificação de Multa: Para reincidência, com indicação do valor e base legal.
• Ficha de Cadastro de Moradores/Visitantes: Essencial para o controle de acesso, permitindo a identificação na portaria.

Checklist Operacional para Síndicos e Administradoras:

• Orientações à Equipe de Portaria/Zeladoria: Treinar porteiros e zeladores sobre a nova regra e procedimentos de identificação.
• Sistema de Controle de Acesso: Implementar ou otimizar o sistema de registro de visitantes.
• Canais de Denúncia: Estabelecer um canal confidencial para reportar suspeitas de descumprimento.
• Reuniões Periódicas: Promover reuniões com a equipe de segurança e zeladoria para alinhamento.
• Atualização do Regimento Interno: Revisar o regimento interno para que reflita a nova regra, detalhando procedimentos e sanções.

A organização dos documentos é vital. A ausência de um sistema para gerenciar e localizar atas de assembleia, convenções ou notificações pode gerar atrasos.

O GrandCondo na Gestão da Proibição

O GrandCondo oferece funcionalidades aplicáveis na gestão da proibição de aluguéis por temporada.

O módulo de documentos permite armazenar de forma organizada e segura todos os documentos importantes: ata da assembleia, convenção atualizada, regimento interno, modelos de advertências e multas. Isso garante que as informações estejam acessíveis e atualizadas.

Grupo Souza Lima — Monitoramento e apoio à portaria em Curitiba/PR

O GrandCondo facilita a comunicação com os condôminos, permitindo o envio de comunicados e notificações via aplicativo mobile para zeladores ou síndicos, ou sistema web para os condôminos. A plataforma permite também o registro de ocorrências e reclamações, criando um histórico auditável para casos de descumprimento.

O sistema funciona de forma híbrida, podendo ser acessado e utilizado no computador da portaria para registro de entrada e saída, ou no celular do zelador(a) ou síndico para acompanhamento e gestão em tempo real, integrando a equipe de segurança e administração. Isso é fundamental para manter a vigilância e responder rapidamente a qualquer irregularidade.

Glossário de Termos

• Airbnb: Plataforma digital de aluguel por temporada, utilizada como sinônimo para o modelo de locação de curta duração.
• Condomínio Edilício: Forma de propriedade onde coexistem partes comuns e privativas, regulada pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil.
• Convenção de Condomínio: Instrumento jurídico que estabelece as normas de convivência, uso e administração do condomínio, com força de lei entre os condôminos.
• Quórum Qualificado: Número mínimo de votos exigido por lei ou convenção para aprovação de determinadas matérias. Para este caso, são dois terços dos votos dos condôminos presentes.
• Regimento Interno: Conjunto de normas complementares à convenção, que detalha regras de uso das áreas comuns, horários e condutas.
• Superior Tribunal de Justiça (STJ): Instância máxima da Justiça brasileira para casos não constitucionais, responsável por uniformizar a interpretação da lei federal.
• Finalidade Residencial: Característica de um imóvel destinado à moradia habitual.
• Registro de Imóveis: Cartório onde são registrados os atos relativos à propriedade e seus gravames, incluindo convenções de condomínio e suas alterações, conferindo publicidade e validade erga omnes.