Erros Comuns na Aplicação da LGPD em Condomínios no Brasil

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), Lei nº 13.709/2018, complementa o Código Civil (Lei nº 10.406/02) e a Lei de Condomínios (Lei nº 4.591/64) no que tange ao tratamento de dados pessoais em condomínios. O não cumprimento pode resultar em advertências, multas e outras sanções da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD).

Síndicos e administradoras, na tentativa de adequação, cometem erros que não garantem a conformidade e expõem o condomínio a riscos. É fundamental compreender a lei para implementar práticas eficazes e evitar passivos.

Coleta Excessiva de Dados Pessoais

Um dos erros mais comuns na adequação à LGPD é a coleta de dados pessoais sem finalidade clara e legítima. A crença de que “quanto mais dados coletarmos, mais seguros estaremos” é um equívoco. O artigo 6º, inciso III, da LGPD estabelece o princípio da necessidade, que limita o tratamento de dados ao mínimo indispensável para a finalidade.

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Coletar dados como profissão, estado civil, renda ou informações detalhadas sobre a saúde de moradores, visitantes ou funcionários, sem justificativa legal, configura infração.

Impacto da Coleta Exagerada

A coleta de dados desnecessários aumenta o risco em caso de vazamento. Se o condomínio detém informações sensíveis sem justificativa, a responsabilidade e o impacto legal em um incidente de segurança cibernética serão maiores.

Manter esses dados exige mais recursos para armazenamento seguro e gerenciamento, gerando custos adicionais sem benefício real. É crucial que o condomínio mapeie os dados necessários para cumprir suas obrigações legais, contratuais e administrativas, como:

• Dados para controle de acesso (nome, documento, unidade).
• Dados para emissão de boletos (nome, CPF, endereço da unidade).

O Consentimento como Única Base Legal

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Muitos acreditam que o consentimento do titular é a única ou principal base legal para o tratamento de dados, solicitando-o indiscriminadamente. Contudo, a LGPD oferece dez bases legais (art. 7º), e o consentimento (art. 7º, inciso I) é apenas uma delas, e nem sempre a mais adequada no contexto condominial.

Quando o Consentimento Não é o Ideal

Em condomínios, o tratamento de dados frequentemente ocorre para:

• Cumprimento de obrigação legal: emissão de notas fiscais, relatórios para assembleias.
• Execução de contrato: contrato de locação, contrato de trabalho de funcionários.
• Exercício regular de direitos em processo judicial, administrativo ou arbitral: cobrança de inadimplentes.

Nesses casos, usar o consentimento pode ser um erro. O consentimento deve ser livre, informado e inequívoco. Se um morador o retira, o condomínio pode ser impedido de realizar atividades essenciais que seriam amparadas por outras bases legais mais firmes. A ANPD já publicou guias reforçando que o consentimento não é a única base e deve ser usado com cautela, especialmente em relações desequilibradas.

Divulgação Indevida de Dados e Listas de Inadimplentes

Um erro grave e recorrente é a exposição de dados de moradores, especialmente os inadimplentes. Práticas como:

• Afixação de listas de devedores em quadros de aviso.
• Divulgação de nomes e valores em grupos de WhatsApp.
• Menção explícita em assembleias, de forma que outros moradores possam identificar os devedores.

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São estritamente proibidas pela LGPD e podem gerar indenizações por danos morais.

Tratamento de Inadimplência sob a LGPD

A cobrança da inadimplência é legítima e amparada pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. No entanto, a forma de cobrança deve preservar a privacidade do devedor. A divulgação de dados de inadimplentes deve ser restrita ao estritamente necessário e aos indivíduos com legitimidade para acessá-los, como a administradora, o síndico e o conselho fiscal para fins de prestação de contas. A publicidade dos dados viola os princípios da necessidade, adequação e não discriminação.

Uso Inadequado de Grupos de WhatsApp

Grupos de WhatsApp são ferramentas populares para comunicação em condomínios, mas representam um campo fértil para erros LGPD condomínio. A inclusão de dados pessoais (nomes, números de telefone, fotos de perfil) de moradores sem autorização explícita, a discussão de assuntos pessoais ou a divulgação de informações sensíveis nesses grupos violam a LGPD.

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Boas Práticas para o WhatsApp no Condomínio

Para mitigar os riscos, é recomendável que o condomínio utilize canais de comunicação oficiais e seguros para assuntos que envolvam dados pessoais. Se o WhatsApp for indispensável, crie regras claras de uso, como:

• Proibição de compartilhamento de dados de terceiros.
• Moderação de conteúdo.
• Opção de grupos somente para administradores.

Idealmente, os grupos devem ser utilizados apenas para comunicados gerais, como avisos de manutenção ou eventos, sem expor dados individuais. O artigo 42 da LGPD prevê a responsabilização do controlador e do operador por danos patrimoniais, morais, individuais ou coletivos decorrentes da violação da lei.

Ausência ou Inadequação de Contratos com Operadores de Dados

Condomínios frequentemente contratam terceiros — como administradoras, empresas de segurança, de limpeza, zeladoria, manutenção de elevadores, jardineiros ou porteiros — que atuam como operadores de dados. A LGPD exige que essa relação seja formalizada por meio de um contrato que estabeleça as responsabilidades de cada parte no tratamento dos dados (art. 39).

O Que o Contrato com Operadores Deve Incluir

O contrato deve especificar:

• Tipo de dados que será tratado.
• Finalidade do tratamento.
• Medidas de segurança que o operador deve adotar.
• Obrigação de sigilo.
• Forma de descarte dos dados após o término do contrato.
• Responsabilidade em caso de incidente de segurança.

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A falta de um contrato adequado ou a ausência de cláusulas de proteção de dados pode levar o condomínio a ser corresponsável por falhas de segurança do operador, conforme o artigo 42, § 1º, da LGPD. Negligenciar essa formalização, pensando apenas nos serviços prestados e não no fluxo de dados envolvido, é um erro.