Proibição de Airbnb em Condomínio: Guia STJ para Síndicos

A proibição de locações de curta temporada, como Airbnb, em condomínios residenciais foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão garante que condomínios podem restringir essas locações, desde que a limitação seja aprovada em assembleia e inserida na convenção condominial. Essa orientação fortalece a autonomia da assembleia de condôminos para preservar a destinação residencial do edifício e oferece maior segurança jurídica à gestão condominial.

Proibição de Airbnb em Condomínio: Entendimento do STJ

A gestão condominial no Brasil, regida por leis, regulamentos e decisões judiciais, enfrentou por anos o desafio de conciliar a autonomia individual dos condôminos com o interesse coletivo, especialmente no que tange à locação por curta temporada.

O STJ pacificou o entendimento de que condomínios residenciais podem proibir ou restringir locações de curta temporada. Essa prerrogativa deve ser formalizada em assembleia e incorporada à convenção condominial.

A decisão resguarda a destinação do edifício e oferece aos gestores as ferramentas legais necessárias para aplicar as regras aprovadas pelos condôminos.

Fundamentos Legais e Jurisprudência

A possibilidade de restringir a locação de curta temporada encontra amparo nos princípios da propriedade coletiva e na função social do contrato, além das normas que regem o condomínio edilício (Lei 4.591/64 e Código Civil, artigos 1.331 a 1.358).

O ponto central da decisão do STJ é a autonomia condominial. Um condomínio, ao ser instituído, adquire uma finalidade específica – residencial, comercial ou mista. A locação por curta temporada, equiparada a atividades hoteleiras, pode desvirtuar a natureza residencial do empreendimento, impactando segurança, tranquilidade e convivência.

O STJ reconhece a convenção condominial como a lei interna do condomínio. Assim, se a maioria dos condôminos, em assembleia, decide pela proibição ou restrição e a deliberação é inserida na convenção, ela adquire força normativa. Esta é um exercício legítimo da vontade coletiva, visando a preservação do bem-estar e da segurança de todos.

Requisitos para Restrição ou Proibição

Para que a proibição ou restrição de locações de curta temporada seja válida e eficaz, alguns requisitos devem ser observados:

• Deliberação em Assembleia: A decisão deve ser tomada em assembleia geral de condôminos. A maioria qualificada necessária para a alteração da convenção condominial é de dois terços dos votos dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil.
• Alteração da Convenção Condominial: A deliberação deve ser formalmente incorporada à convenção. É ela que define a destinação do edifício e estabelece as regras de uso das unidades autônomas e das áreas comuns. A mera aprovação em ata de assembleia, sem a devida alteração e registro da convenção, pode não garantir a segurança jurídica da proibição.
• Destinação Residencial: A jurisprudência do STJ aplica-se a condomínios cuja destinação é primariamente residencial. Em condomínios mistos ou com destinação comercial, a análise pode ser diferente.
• Clareza e Especificidade: A redação da cláusula na convenção deve ser clara, específica e inequívoca, evitando interpretações dúbias sobre a proibição ou as restrições aplicadas.

O STJ concluiu que a natureza de um condomínio residencial é distinta de um hotel. Locações de curta temporada não são automaticamente permitidas apenas porque uma unidade é de propriedade individual. Essa interpretação garante o respeito às regras internas e a qualidade de vida dos moradores permanentes, evitando conflitos de segurança, ruído e a ambiência residencial.

Implementando a Proibição: Roteiro para Síndicos e Administradoras

Para síndicos e administradoras que buscam implementar a proibição ou restrição de locações de curta temporada, um roteiro estruturado garante a legalidade e eficácia da medida.

1. Análise Documental

Inicie revisando a convenção e o regulamento interno existentes. Verifique se há cláusulas que abordam explicitamente a locação de curta temporada ou que definem a destinação do condomínio.

• Identifique lacunas: Convenções antigas geralmente não preveem a modalidade de locação por aplicativo.
• Confirme a destinação: Verifique se a convenção estabelece expressamente a destinação residencial do condomínio.

2. Convocação da Assembleia Geral Extraordinária (AGE)

Convoque uma AGE com pauta específica para discutir e deliberar sobre a proibição ou restrição.

• Pauta clara: A pauta da convocação deve mencionar explicitamente a proposta de alteração da convenção para tratar da locação por curta temporada.
• Quórum: A alteração da convenção exige o quórum qualificado de dois terços dos votos dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil.
• Informação prévia: Distribua materiais informativos aos condôminos antes da assembleia, explicando os motivos da proposta (segurança, sossego, destinação) e o entendimento do STJ.

3. Deliberação e Aprovação

Durante a assembleia, a proposta deve ser discutida abertamente e colocada em votação.

• Redação cuidadosa: A nova cláusula a ser inserida na convenção deve ser redigida por profissional jurídico, garantindo clareza, especificidade e alinhamento à jurisprudência.
• Registro em ata: A deliberação deve ser registrada detalhadamente na ata da assembleia, incluindo o resultado da votação.
• Registro em Cartório: Após a aprovação, a ata da assembleia que altera a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após o registro a alteração terá validade erga omnes.

4. Divulgação e Implementação

Após a aprovação e registro da alteração, comunique as novas regras a todos os condôminos e moradores.

• Comunicados: Envie comunicados circulares, afixe avisos e utilize os canais de comunicação do condomínio (site, aplicativo).
• Fiscalização: Implemente um sistema de fiscalização para garantir o cumprimento da regra. Isso pode incluir a conscientização dos funcionários (zelador, portaria) e o estabelecimento de canais para denúncias.
• Penalidades: A convenção deve prever as penalidades para o descumprimento da regra (multas, advertências), conforme Art. 1.336, § 2º, do Código Civil.

Checklist Operacional

• Análise Preliminar
• Verificar a Convenção Condominial existente para cláusulas de destinação e uso.
• Identificar a necessidade de alteração da convenção para abordar locações de curta temporada.
• Consultar assessoria jurídica especializada para elaborar a minuta da nova cláusula.
• Preparação da Assembleia
• Definir a pauta da AGE com o tema "Alteração da Convenção Condominial para Proibição/Restrição de Locação por Curta Temporada".
• Convocar a AGE com antecedência mínima, conforme convenção, enviando a pauta a todos os condôminos.
• Preparar material informativo sobre o tema e o entendimento do STJ para distribuição aos condôminos.
• Realização da Assembleia
• Garantir a presença de quórum mínimo para a instalação da assembleia (primeira e segunda chamada).
• Conduzir a discussão de forma transparente, permitindo a manifestação de todos os interessados.
• Realizar a votação para aprovação da alteração, garantindo o quórum de dois terços dos votos dos condôminos (Art. 1.351, Código Civil).
• Lavrar a ata da assembleia detalhadamente, registrando a deliberação e o resultado da votação.
• Formalização e Divulgação
• Registrar a ata da AGE no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a validade jurídica da alteração.
• Atualizar a Convenção Condominial com a nova cláusula.
• Comunicar amplamente a nova regra a todos os condôminos e moradores por meio de circulares, e-mails e avisos.
• Implementação e Fiscalização
• Orientar os funcionários do condomínio (zelador, portaria) sobre a nova regra.
• Estabelecer procedimentos claros para identificação de descumprimento.
• Aplicar as penalidades previstas na convenção (advertências, multas) para os casos de descumprimento.
• Monitorar continuamente a situação para garantir a eficácia da proibição.

Modelos e Documentos Essenciais

A correta formalização da proibição exige a elaboração de documentos essenciais:

• Modelo de Edital de Convocação de AGE: Deve conter a pauta explícita para alteração da convenção.
• Exemplo de Pauta: "Discussão e Deliberação sobre a Proibição/Restrição de Locações de Curta Temporada (ex: via plataformas como Airbnb) em Unidades Autônomas do Condomínio [Nome do Condomínio], com Consequente Alteração da Convenção Condominial."
• Modelo de Minuta de Alteração da Convenção: A nova cláusula deve ser clara e abrangente.
• Exemplo de Cláusula: "Fica expressamente vedada a locação de unidades autônomas por prazos inferiores a 90 (noventa) dias, ou em modalidades que configurem prestação de serviço de hospedagem, tais como as praticadas por plataformas digitais. O descumprimento desta regra sujeitará o condômino infrator às penalidades previstas nesta Convenção e no Regulamento Interno."
• Modelo de Ata de Assembleia Geral Extraordinária: Detalhando a discussão, votação e aprovação da alteração.
• Modelo de Circular de Comunicação: Informando os condôminos sobre a nova regra e suas implicações.

Ter modelos bem elaborados e contar com suporte jurídico especializado é fundamental para evitar falhas que comprometam a validade da proibição.

Ferramentas de Gestão para a Proibição

A gestão de regras e a fiscalização, especialmente após a implementação da proibição de locações de curta temporada, podem ser simplificadas com o uso de ferramentas tecnológicas. O GrandCondo oferece soluções que complementam a atuação do síndico e da administradora.

O módulo de visitantes do GrandCondo otimiza o controle de acesso e fornece dados importantes para a gestão. Ele funciona de forma híbrida, podendo ser acessado no computador da portaria e no celular do zelador ou síndico.

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• Registro de Visitantes e Hóspedes: Em condomínios onde a locação de curta temporada é permitida (com restrições) ou em condomínios comerciais/mistos, o sistema GrandCondo permite o registro detalhado de visitantes e temporários, incluindo dados do autorizante e período de permanência. Isso auxilia na identificação de padrões e na fiscalização de conformidade.
• Comunicação Eficiente: Através da plataforma, o síndico e a administradora podem enviar comunicados rápidos e direcionados sobre as novas regras de locação, lembrando os condôminos das proibições e penalidades.
• Registro de Ocorrências: O zelador ou a equipe de portaria pode registrar ocorrências de forma digital, incluindo suspeitas de descumprimento das regras de locação. Este registro facilita o acompanhamento e a aplicação de sanções, quando necessário.
• Base de Conhecimento: A convenção condominial e o regulamento interno atualizados podem ser disponibilizados digitalmente para consulta, reforçando o conhecimento das regras.
• Relatórios Personalizados: O sistema permite gerar relatórios de acesso e circulação, que podem ser úteis para a auditoria e comprovação de movimentação atípica em unidades que possam estar descumprindo a proibição de locações de curta temporada.

Com o GrandCondo, a gestão da segurança e da conformidade se torna mais eficiente, permitindo que síndicos e administradoras atuem com maior precisão e baseados em dados, otimizando o tempo da equipe da portaria e do zelador para foco nas atividades essenciais. Visite nosso módulo de visitantes em /modulos/visitantes para saber mais.

Glossário de Termos Essenciais

• Airbnb em Condomínio: Locação de unidades residenciais em condomínios por curtos períodos, geralmente via plataformas digitais como o Airbnb.
• Convenção Condominial: Documento legal que estabelece as regras de convivência, uso das áreas comuns, destinação do edifício, direitos e deveres dos condôminos. Equivale à "lei interna" do condomínio, exigindo quórum qualificado (Art. 1.351 do Código Civil) para alteração.
• Quórum Qualificado: Número mínimo de votos necessários para a aprovação de matérias em assembleia. Para alteração da convenção, é de 2/3 dos votos dos condôminos.
• Superior Tribunal de Justiça (STJ): Órgão máximo do Poder Judiciário brasileiro em matéria infraconstitucional, cujas decisões pacificam entendimentos sobre a interpretação de leis federais.
• Jurisprudência Condominial: Conjunto de decisões e entendimentos dos tribunais (especialmente o STJ) que servem como guia para a interpretação e aplicação das leis em casos relacionados a condomínios.
• Destinação Residencial: Finalidade principal de um condomínio, estabelecida em sua convenção, que visa o morar permanente, em contraposição a finalidades comerciais ou de hospedagem temporária.
• Locação de Curta Temporada: Aluguel de um imóvel por período breve (dias ou semanas), geralmente para fins de turismo ou lazer, similar à atividade hoteleira. Diferencia-se da locação residencial tradicional, que possui prazo mínimo de 30 meses.
• Autonomia Condominial: Capacidade do condomínio de gerir seus próprios assuntos e estabelecer regras internas, desde que em conformidade com a legislação e respeitando direitos individuais e coletivos.
• Condomínio Edilício: Forma de propriedade em que coexistem partes exclusivas (unidades autônomas) e partes comuns, sujeita às regras da Lei 4.591/64 e do Código Civil.
• Erga Omnes: Expressão jurídica que significa "contra todos" ou "oponível a todos". Uma regra ou decisão com validade erga omnes é aplicável a todas as pessoas.

Referências

• Superior Tribunal de Justiça. Entendimento sobre a restrição de locações por curta temporada em condomínios residenciais. Fonte original de notícia: Google Notícias — Jurisprudência condominial.