Para síndicos e administradores, a gestão de locações de curta duração, como as realizadas via Airbnb, demanda regras claras e juridicamente sustentáveis. O condomínio pode restringir o uso das unidades para locação de temporada ao aprovar, em assembleia, a adequação do regimento interno ou da convenção, desde que as modificações respeitem o Código Civil e a Lei do Inquilinato. A restrição total da locação por curtos períodos é controversa, devendo ser avaliada caso a caso, buscando a regulamentação em vez da proibição.
Regulamentação da Locação por Curta Duração
A proliferação de plataformas de locação de curta duração tem gerado desafios para a gestão condominial. A questão principal é conciliar o direito de propriedade do condômino com o direito ao sossego, segurança e salubridade dos demais moradores. A legislação brasileira, notadamente o Código Civil (Lei nº 10.406/02) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), oferece diretrizes, mas a interpretação e aplicação em casos de locação por temporada exigem cautela e deliberação coletiva. A jurisprudência tem favorecido a autonomia da coletividade condominial em regulamentar o uso da propriedade, desde que as restrições sejam razoáveis e não descaracterizem a finalidade residencial do imóvel.
A Lei nº 4.591/64, ainda em vigor para muitos aspectos dos condomínios edilícios, e os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, que tratam da propriedade condominial, estabelecem a premissa de que a convenção é a lei interna. Assim, qualquer tentativa de regulamentar ou restringir locações de curta duração deve ser aprovada em assembleia geral, assegurando a participação e o consenso dos condôminos, conforme rito previsto na convenção. A alteração da convenção geralmente exige quórum qualificado, que pode ser de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.333, parágrafo único, e art. 1.351 do Código Civil), enquanto alterações do regimento interno podem demandar maioria simples.
Mecanismos para Criar Regras Eficazes
O registro eficiente de encomendas garante organização e segurança no recebimento de entregas para os moradores do condomínio
Para estabelecer regras juridicamente sólidas sobre a locação por plataformas, o condomínio deve focar em aspectos que impactam diretamente a coletividade e a segurança. A proibição total da atividade tem sido vista, em alguns casos, como afronta ao direito de propriedade pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), mas a regulamentação é amplamente aceita.
Acesso e Identificação de Hóspedes
A segurança é primordial em condomínios. Para locações de curta duração, é fundamental que o condomínio estabeleça procedimentos rigorosos para o acesso e a identificação de hóspedes:
- Cadastro prévio: Exigência de que o condômino locador forneça antecipadamente à administração ou portaria os dados completos dos hóspedes (nome, documento de identidade, período da estadia).
- Identificação na entrada: Obrigação de apresentação de documento de identificação com foto na portaria para conferência com o cadastro prévio.
- Declaração de responsabilidade: O condômino locador deve assinar termo de responsabilidade por quaisquer atos dos seus hóspedes que resultem em danos ao patrimônio ou infração às normas condominiais.
Essas medidas, além de aumentar a segurança, permitem ao condomínio ter controle sobre quem circula em suas dependências, mitigando riscos.
O controle e registro de entregas de encomendas garante mais segurança e organização para os moradores do condomínio
Limite de Ocupantes por Unidade
O estabelecimento de um limite razoável de ocupantes por unidade é crucial para evitar sobrecarga nas áreas comuns, no consumo de água e energia, e para manter o sossego e a infraestrutura do edifício. Este limite deve ser proporcional ao tamanho da unidade e às suas características.
- Definição objetiva: A convenção ou regimento interno deve prever a capacidade máxima de cada tipo de unidade (ex: 2 pessoas para quitinete, 4 para apartamento de 1 quarto).
- Base técnica: O critério pode ser baseado nas normas de segurança contra incêndio ou nas especificações originais da construtora para capacidade de cada imóvel.
- Consequências: Prever multas para o descumprimento, conforme previsto no art. 1.337 do Código Civil.
Uso de Áreas Comuns por Hóspedes
O uso de áreas comuns (piscina, academia, salão de festas) por hóspedes é um ponto de atrito. A assembleia pode deliberar por restringir ou regulamentar esse acesso.
- Restrição total: Em alguns condomínios, hóspedes podem ser impedidos de usar certas áreas comuns para preservar o uso exclusivo dos condôminos e evitar superlotação ou desgaste excessivo.
- Uso condicionado: Permitir o uso, mas com regras específicas, como a necessidade de acompanhamento do condômino-locador, horários restritos ou a proibição de acesso a áreas de uso exclusivo (ex: salão de festas privativo).
- Taxa de uso: Instituir taxa extra para o uso de áreas comuns por hóspedes para compensar o desgaste e os custos adicionais.
É vital que qualquer restrição ou condição de uso seja claramente comunicada aos hóspedes e locadores.
