O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão nacional de todos os processos judiciais que discutem a proibição de aluguéis de curta temporada, como os realizados via Airbnb, em condomínios residenciais. Essa decisão visa permitir que a Corte superior fixe uma tese jurídica vinculante sobre o tema, sob o rito dos recursos repetitivos. Para síndicos e administradoras, a medida exige cautela imediata na aplicação de novas sanções baseadas unicamente em convenções condominiais, demandando o monitoramento da orientação judicial futura.

Suspensão STJ Airbnb em Condomínio: Guia para Gestores

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de suspender nacionalmente os processos sobre a permissão ou proibição de aluguéis por temporada em condomínios residenciais, como os operados via Airbnb, representa um marco significativo para a gestão condominial no Brasil. A medida busca unificar o entendimento jurídico através do rito dos recursos repetitivos, culminando na fixação de uma tese vinculante. É crucial que síndicos e administradoras compreendam o alcance dessa paralisação e como ela impacta as diretrizes internas, a fiscalização e a tomada de decisões no dia a dia do condomínio.

Entendendo a Suspensão do STJ e Seus Impactos

A deliberação do STJ impõe uma pausa em todas as ações judiciais que tratam da locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, abrangendo as instâncias inferiores em todo o território nacional. O objetivo é evitar decisões conflitantes e garantir segurança jurídica até que o STJ se posicione de forma definitiva. Este é um período de espera ativa para síndicos e administradoras.

A locação por temporada é aquela destinada à moradia temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias, para fins como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras em seu imóvel (Art. 48 da Lei nº 8.245/91). Condomínios residenciais, regidos pelo Código Civil (Lei nº 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358) e pela Lei nº 4.591/64, são concebidos primordialmente para moradia permanente, o que gera o conflito com as locações de curta duração, que se assemelham à atividade hoteleira.

Durante a suspensão, a principal implicação é a necessidade de cautela. Novas sanções ou proibições baseadas exclusivamente na convenção condominial ou regimento interno, sem respaldo judicial consolidado, podem ser questionadas futuramente. É um momento de reavaliar políticas internas existentes e abster-se de implementar medidas drásticas que possam ser revertidas pela futura tese do STJ. Acompanhar a evolução do tema torna-se prioritário.

Gestão de Aluguéis por Temporada: Medidas e Documentação

Mesmo com a suspensão dos processos judiciais, a gestão de aluguéis por temporada exige atenção e organização da administração do condomínio. A segurança, o sossego e a salubridade dos condôminos permanecem como pilares da gestão, independentemente da decisão final do STJ.

Guia Prático de Gestão

1. Revisão Documental Interna: Analise a convenção do condomínio e o regimento interno. Verifique cláusulas sobre a destinação do imóvel (residencial exclusivo) ou regras para locações de curta duração.
2. Comunicação Transparente: Informe aos condôminos sobre a suspensão dos processos pelo STJ e a importância de aguardar a tese vinculante. Reforce a necessidade de manter a ordem e o cumprimento das regras condominiais por todos, incluindo hóspedes.
3. Registro de Visitantes e Hóspedes: Implemente um sistema robusto para o registro de todos os visitantes e hóspedes. Solicite dados de identificação dos locatários e cópia do contrato de locação (se disponível) para controle.
4. Orientações Claras para Proprietários: Elabore um comunicado ou manual para os proprietários que realizam locações por temporada, detalhando as regras do condomínio aplicáveis aos seus hóspedes (horários de silêncio, uso de áreas comuns, descarte de lixo, etc.).
5. Monitoramento e Fiscalização: Mantenha monitoramento discreto e baseado em fatos de possíveis transtornos causados por hóspedes. Registre ocorrências de descumprimento das regras por meio de zelador(a) ou portaria 24h.
6. Canais de Comunicação: Estabeleça um canal claro para que moradores possam reportar problemas relacionados a hóspedes de curta temporada, garantindo que as queixas sejam registradas e, quando apropriado, endereçadas aos proprietários.

Documentos Essenciais

• Conferência da Convenção: Verificação das cláusulas sobre destinação e uso das unidades.
• Ata de Assembleia: Levantamento de deliberações anteriores sobre locação por temporada.
• Aviso aos Condôminos: Comunicação formal sobre a suspensão do STJ e seus efeitos.
• Formulário de Cadastro: Modelo padrão para registro de hóspedes (nome completo, RG/CPF, período de estada).
• Termo de Responsabilidade: Documento para o proprietário se responsabilizar pelos atos de seus hóspedes.
• Orientações para Portaria/Zeladoria: Treinamento para o controle de acesso de hóspedes e visitantes.
• Registro de Ocorrências: Sistema para documentar queixas e infrações relacionadas a hóspedes.
• Contato de Emergência: Obtenção de contato do proprietário e, se possível, do locatário durante a estada.

Indicadores de Controle e Fiscalização Interna

A gestão proativa requer a análise de indicadores e a aplicação de boas práticas, mesmo diante da incerteza jurídica. A experiência de outros condomínios pode oferecer insights valiosos.

Monitoramento de Locações por Temporada

Acompanhar métricas pode ajudar a administração a entender o impacto das locações de curta temporada no condomínio:

• Número de ocorrências: Registros de reclamações (barulho, uso indevido de áreas comuns) envolvendo hóspedes de curta temporada.
• Frequência de entradas e saídas: Aumento significativo no fluxo de pessoas nas unidades destinadas a aluguel por temporada.
• Uso de áreas comuns: Intensidade de uso da piscina, academia, salão de festas por não moradores.
• Desgaste de equipamentos: Aumento de manutenção ou avarias em elevadores, portões e outras instalações de uso coletivo.
• Rotatividade de moradores: Percepção ou dados de moradores que se mudam devido ao incômodo gerado pela alta rotatividade de hóspedes.

Impacto da Suspensão STJ na Fiscalização Interna

A fiscalização interna deve continuar focada na manutenção da ordem, segurança e bem-estar. Contudo, as ações de fiscalização não devem ter como objetivo principal a proibição da modalidade de locação em si, mas sim a garantia de que as regras de convivência sejam respeitadas por todos. Síndicos e administradoras devem evitar a imposição de multas ou sanções com base em interpretações que possam ser contrariadas pela futura decisão do STJ.

O papel da portaria 24h e do zelador(a) é crucial para a segurança e controle em condomínios com aluguel por temporada. Eles são os primeiros a ter contato com os hóspedes, sendo responsáveis por:

• Identificação e Cadastro: Realizam o registro inicial dos hóspedes, verificando documentos e preenchendo fichas.
• Orientação Inicial: Fornecem informações básicas sobre regras de condomínio, como horários de silêncio e uso de áreas comuns.
• Monitoramento do Fluxo: Observam o fluxo de entrada e saída, identificando padrões e comportamentos atípicos.
• Registro de Ocorrências: São a linha de frente para registrar reclamações e situações fora do padrão, documentando-as para a administração.

A presença constante de um zelador(a) ou equipe de portaria 24h assegura que as regras sejam comunicadas e observadas, mitigando riscos e mantendo a qualidade de vida condominial.

Otimizando a Gestão de Acesso e Visitantes com Tecnologia

Diante do cenário de suspensão pelo STJ e da complexidade da gestão de aluguéis por temporada, a tecnologia surge como um aliado indispensável. O GrandCondo oferece ferramentas que simplificam o controle e a organização.

Nosso módulo de visitantes é uma solução robusta que permite ao condomínio registrar e gerenciar o acesso de todos, incluindo hóspedes de curta temporada, de forma eficiente e segura. Com ele, é possível:

• Cadastro Detalhado de Hóspedes: Registrar informações completas dos hóspedes, incluindo documentos e período de estada, facilitando a identificação e o rastreamento.
• Controle de Acesso Centralizado: Gerenciar quem entra e sai do condomínio, com histórico de acessos, garantindo maior segurança para todos os moradores.
• Integração com a Comunicação Interna: Sincronizar informações com os condôminos e com a equipe da portaria ou zeladoria, garantindo que todos estejam cientes das normas e dos procedimentos.
• Relatórios e Auditorias: Gerar relatórios de acesso que podem ser utilizados para monitorar o fluxo de hóspedes e identificar possíveis problemas.

O sistema GrandCondo funciona de forma híbrida, sendo acessível tanto no computador da portaria, para um controle centralizado e eficiente, quanto no celular do zelador(a) ou síndico, oferecendo mobilidade e agilidade na gestão. Essa flexibilidade garante que a equipe de campo tenha as ferramentas necessárias para um controle de acesso eficaz, mesmo em condomínios com portaria 24h ou zelador(a) atuando em diversos pontos.

A suspensão de processos Airbnb em condomínios pelo STJ reforça a importância de síndicos e administradoras estarem preparados, com ferramentas e processos adequados, para gerenciar a dinâmica condominial de forma segura e organizada, aguardando a definição legal.

Fontes:

• Google Notícias — Aluguel por temporada / Airbnb em condomínios: A suspensão nacional de processos sobre proibição de Airbnb em condomínios pelo STJ para fixação de tese vinculante.
• Lei nº 10.406/02 (Código Civil): Artigos 1.331 a 1.358 que tratam do condomínio edilício.
• Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio e Incorporações): Disposições gerais sobre condomínio em edificações.
• Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato): Art. 48, que define a locação por temporada.