O síndico é figura central na gestão do condomínio no Brasil. Suas atribuições envolvem desde a obediência legal até a gestão interpessoal e operacional. É preciso conhecimento jurídico, financeiro, de recursos humanos e habilidades de comunicação para garantir a convivência harmoniosa e a valorização patrimonial do condomínio.
O Síndico no Código Civil
A Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) e, principalmente, os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei nº 10.406/02) delineiam as responsabilidades do síndico. O Art. 1.348 do Código Civil estabelece suas principais atribuições, determinando que o síndico representa o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns.
Deveres Legais
Entre as obrigações expressas, destacam-se:
- Convocação da assembleia dos condôminos.
- Representação do condomínio.
- Comunicação imediata à assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo.
- Cumprimento da convenção, do regimento interno e das determinações das assembleias.
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
- Zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores.
- Cobrança das contribuições condominiais.
- Imposição e cobrança das multas devidas.
- Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.
- Realizar o seguro da edificação contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial, conforme Art. 1.346 do Código Civil. A omissão pode gerar responsabilização civil e criminal.
A falha na fiscalização e no cumprimento dessas normas pode resultar em responsabilização civil do síndico. A inadimplência é um desafio, e a atuação eficaz na cobrança das contribuições é fundamental para a saúde financeira do condomínio.
Gestão Operacional
O controle eficiente de entregas na portaria garante mais organização e segurança para os moradores do condomínio
A rotina de um síndico envolve responsabilidades operacionais que impactam a qualidade de vida dos moradores e a manutenção do patrimônio. Essas tarefas exigem organização, proatividade e capacidade de solução de problemas.
Manutenção e Infraestrutura
A gestão da manutenção preventiva e corretiva das áreas comuns e equipamentos é central. Isso inclui elevadores, bombas d'água, sistemas de gás, telhados, fachadas, piscinas e jardins.
A elaboração de um plano de manutenção predial com cronogramas e orçamentos é essencial para prever gastos. A contratação de empresas especializadas e a fiscalização dos serviços garantem a conformidade com as normas de segurança, como o AVCB do Corpo de Bombeiros.
A organização no recebimento de encomendas otimiza a rotina da portaria e garante mais segurança aos moradores
Gestão de Pessoas
Lidar com funcionários (empregados diretos ou terceirizados) é uma área sensível. Isso implica em:
- Seleção e treinamento: Participar da escolha da equipe e garantir treinamento adequado.
- Supervisão e avaliação: Monitorar o desempenho, zelar pelo cumprimento das obrigações trabalhistas e pela qualidade do atendimento.
- Gestão de conflitos: Mediar desentendimentos e buscar soluções.
Em caso de funcionários terceirizados, a responsabilidade do condomínio é subsidiária em relação às obrigações trabalhistas. O síndico deve fiscalizar o cumprimento dessas obrigações pela contratada, exigindo comprovantes de recolhimento de encargos e FGTS para evitar passivos futuros. O zelador tem um papel chave na inspeção diária, recebimento de correspondências e pequenas manutenções.
