GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-314
conformidade do condomínio com o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358): convenção, assembleias, quóruns, multas, direitos e deveres do condômino e atribuições do síndico

Checklist de Conformidade com o Código Civil

Este kit estabelece o procedimento técnico e jurídico-operacional para auditoria do cumprimento dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil Brasileiro em condomínios edilícios

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Mitigue riscos de anulação de assembleias e responsabilização civil do gestor com um procedimento estruturado em 48 pontos de inspeção. Alinhe a gestão da equipe humana e os registros operacionais às exigências dos artigos 1.331 a 1.358.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Guia Técnico de Auditoria dos Artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil
  • Checklist Operacional de 48 Pontos de Conformidade Jurídico-Predial
  • Matriz Técnica de Quóruns de Votação e Validação de Assembleias
  • Tabela de Classificação Legal de Obras (Necessárias, Úteis e Voluptuárias)
  • Roteiro Prático de Aplicação de Multas e Penalidades por Infração
  • Fluxograma de Prestação de Contas e Convocação de AGO e AGE
  • Modelos Standard de Edital de Convocação e Lista de Presença Auditável
  • Protocolo Operacional para Zeladores e Porteiros no Registro de Ocorrências
  • Checkup da Apólice e Coberturas Obrigatórias do Seguro Condominial (Art. 1.346)

Por que este kit resolve

Blindagem Jurídica de Assembleias

Verifique formalidades e quóruns exatos para impedir impugnações judiciais em decisões de obras, alterações de convenção e destituição.

Mitigação de Responsabilidade do Gestor

Cumpra integralmente as atribuições do Art. 1.348, documentando a prestação de contas e a conservação contínua das áreas comuns.

Aplicação Correta de Multas e Penalidades

Alique advertências e multas moratórias ou punitivas com embasamento estrito nos Arts. 1.336 e 1.337, eliminando vulnerabilidades jurídicas.

Enquadramento Preciso de Intervenções Prediais

Evite o uso indevido do fundo de reserva identificando a natureza das obras e os quóruns de aprovação exigidos por lei.

Rastreabilidade na Recepção de Encomendas

Equipe a portaria humana para registrar volumes e emitir comprovante térmico em menos de 10 segundos, garantindo respaldo formal.

Padronização da Zeladoria e Segurança do Trabalho

Ganta a conformidade com NRs e o plano de manutenção preventiva através de rotinas registradas pelo zelador na plataforma.

Áreas e sistemas inspecionados

Convenção Condominial e Regimento Interno (Registro e Atualização Jurídica)
Atribuições Legais e Prestação de Contas do Síndico (Art. 1.348)
Convocação, Notificação e Realização de Assembleias (Arts. 1.350 a 1.355)
Quóruns Especiais e Validade de Votações (Alteração de Convenção, Obras e Destituição)
Aplicação de Multas, Juros e Penalidades por Inadimplência ou Infração (Arts. 1.336 e 1.337)
Aprovação e Classificação de Obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias (Arts. 1.341 a 1.343)
Apólice do Seguro Condominial Obrigatório e Cobertura de Riscos (Art. 1.346)
Uso e Destinação das Partes Comuns e Unidades Exclusivas (Arts. 1.335 e 1.336)
Registro de Ocorrências e Comunicação Oficial via Plataforma GrandCondo
Gestão da Equipe Humana de Portaria e Zeladoria e Cumprimento de NRs

Referências normativas

  • • Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro - Arts. 1.331 a 1.358)
  • • Lei nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias)
  • • Lei nº 14.309/2022 (Assembleias virtuais e sessão permanente em condomínios)
  • • Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados - LGPD)
  • • ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção)
  • • ABNT NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações)

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Cartório de Registro de Imóveis / Acervo Jurídico
risco critica

A Convenção de Condomínio está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente com a averbação de suas eventuais alterações?

Critério: Convenção averbada e registrada na matrícula do imóvel no CRI competente, conforme exigência do Art. 1.333 da Lei nº 10.406/2002 e Lei nº 4.591/1964.

Como verificar: Acessar a certidão de inteiro teor da matrícula-mãe do imóvel no CRI competente e conferir o carimbo/prenotação do registro na via física ou digital da convenção arquivada no módulo documental da plataforma GrandCondo.

002
Convenção Condominial / Especificação do Condomínio
risco alta

A Convenção Condominial especifica claramente a fração ideal proporcional ao terreno e à área construída correspondente a cada unidade autônoma?

Critério: 100% das unidades autônomas com frações ideais discriminadas e somatório total exato de 1,0000 ou 100%, em cumprimento ao Art. 1.332, I do Código Civil.

Como verificar: Confrontar a tabela de frações ideais do texto convencional com as matrículas individualizadas no CRI e com o cadastro de unidades ativo na plataforma GrandCondo.

003
Governança e Atas de Assembleia
risco critica

As alterações realizadas na Convenção de Condomínio foram aprovadas pelo quórum qualificado mínimo de dois terços (2/3) dos votos de todos os condôminos?

Critério: Aprovação por no mínimo 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil), com ata registrada em Cartório de Títulos e Documentos e averbada no CRI.

Como verificar: Analisar a ata da assembleia que aprovou a alteração, checar a lista de presença e a planilha de apuração de votos gerada no módulo de assembleia da plataforma GrandCondo, confirmando o atingimento de no mínimo 2/3 da totalidade dos condôminos.

004
Regimento Interno / Normas Operacionais
risco media

O Regimento Interno atualizado está registrado em cartório e publicado no aplicativo da plataforma GrandCondo para consulta do zelador e moradores?

Critério: Regimento Interno aprovado conforme quórum da convenção, registrado em RTD/CRI e indexado na biblioteca digital da plataforma GrandCondo.

Como verificar: Verificar a certidão de registro do Regimento Interno no Cartório de Títulos e Documentos (RTD) e confirmar se o arquivo em PDF pesquisável está disponível para download no painel do condômino da plataforma GrandCondo.

005
Regulamento Disciplinar e Penalidades
risco alta

O Regimento Interno e a Convenção preveem gradação de sanções e asseguram o direito de defesa prévio do infrator antes da aplicação de multas?

Critério: Previsão de rito gradual (notificação/advertência -> multa ordinária -> multa reincidente até 5x cota / antissocial até 10x cota) com garantia do contraditório e limite legal alinhado aos Arts. 1.336, § 2º e 1.337 do Código Civil.

Como verificar: Examinar a cláusula de penalidades no Regimento Interno e checar se o fluxo do módulo de ocorrências e notificações da plataforma GrandCondo estabelece prazo mínimo de 10 dias para apresentação de recurso ao síndico/conselho.

006
Áreas Comuns / Garagens e Estacionamento
risco alta

A Convenção ou Regimento Interno contém cláusula expressa disciplinando a proibição ou autorização do aluguel de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio?

Critério: Cláusula restritiva expressa em conformidade com o Art. 1.331, § 10 do Código Civil, com regulamentação clara operada pela equipe de portaria.

Como verificar: Verificar a redação da cláusula referente a garagens na Convenção e validar se o cadastro de veículos e proprietários no sistema de portaria da plataforma GrandCondo vincula obrigatoriamente a vaga ao morador/unidade cadastrada.

007
Procedimentos de Assembleia / Formato Digital
risco alta

O regramento do condomínio contempla as diretrizes da Lei nº 14.309/2022 para a realização de assembleias virtuais, híbridas e a conversão de sessão em caráter permanente?

Critério: Edital e transmissão da assembleia aderentes às exigências do Art. 1.354-A do Código Civil (Lei nº 14.309/2022), com arquivamento da gravação e das mídias das votações no acervo digital.

Como verificar: Conferir se o edital de convocação emitido via plataforma GrandCondo contém o link da sala virtual, instruções de acesso, horário de abertura/fechamento das votações e garantia de direito de manifestação em tempo real.

008
Proteção de Dados e Privacidade / Cadastros
risco alta

A Convenção ou Regimento Interno possui regramento adaptado à LGPD (Lei nº 13.709/2018) referente ao tratamento de dados pessoais de moradores, visitantes e prestadores de serviços?

Critério: Cláusulas de privacidade e termos de aceite cadastrais devidamente implementados, alinhados à Lei nº 13.709/2018 e às boas práticas de sigilo do Código Civil.

Como verificar: Examinar o Regimento Interno/Termos de Privacidade do condomínio e checar se as listagens de inadimplência geradas na plataforma GrandCondo são restritas à área restrita do condômino ou administradora, vedando a exibição em quadros de avisos das áreas comuns.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador
  • • Verificar registros de ocorrências e descumprimentos do Regimento Interno no aplicativo GrandCondo
  • • Reportar uso indevido de áreas comuns ou alterações de fachada ao síndico via sistema
  • • Conferir se a equipe de portaria humana está registrando corretamente o fluxo de encomendas e visitantes

Mensal

Administradora
  • • Emitir e disponibilizar a pasta de prestação de contas mensal no GrandCondo para o Conselho Fiscal
  • • Aplicar juros moratórios e multa de até 2% sobre cotas em atraso conforme Art. 1.336 § 1º
  • • Verificar a regularidade dos pagamentos dos encargos sociais da equipe de zeladoria e portaria

Trimestral

Conselho Fiscal
  • • Auditar os balancetes mensais e comprovantes de despesas anexados no módulo financeiro do GrandCondo
  • • Validar se os contratos de prestação de serviços vigentes possuem respaldo orçamentário aprovado
  • • Checar o andamento de notificações e penalidades aplicadas a condôminos reiteradamente antissociais

Semestral

Síndico
  • • Revisar o plano de manutenção predial (NBR 5674) e validar o cumprimento pelo zelador no GrandCondo
  • • Avaliar a necessidade de atualização do Regimento Interno ou aplicação de penalidades do Art. 1.337
  • • Conferir se todas as alterações de cadastro de condôminos respeitam a LGPD na plataforma

Anual

Síndico e Administradora
  • • Convocar a Assembleia Geral Ordinária (AGO) conforme Art. 1.350 com envio formal de edital a todos os condôminos
  • • Renovar a Apólice de Seguro Condominial cobrindo riscos de incêndio e destruição (Art. 1.346)
  • • Apresentar a prestação de contas anual e a previsão orçamentária para aprovação da assembleia
  • • Registrar em cartório a ata de eleição/reeleição do síndico e atualizar os dados cadastrais da gestão

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Convenção de Condomínio e suas alterações sem averbação no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competenteLevantar o histórico cartorário, redigir a consolidação da Convenção com assessoria jurídica e protocolar a averbação junto ao CRI competenteAdministradora60 diascritica
Ausência de especificação clara das frações ideais correspondentes a cada unidade autônoma na ConvençãoRequisitar revisão técnica do quadro de áreas conforme ABNT NBR 12721 e aprovar a retificação em assembleia extraordináriaEngenheiro90 diasalta
Alteração da Convenção aprovada sem atingir o quórum qualificado mínimo de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 do CC)Anular a deliberação irregular, convocar nova AGE específica via plataforma GrandCondo e colher votos válidos até atingir o quórum de 2/3Síndico30 diascritica
Aplicação de multas por infração regimental sem garantia de ampla defesa e contraditório prévio ao condôminoAdequar o fluxo de notificações no módulo de regimento interno da plataforma GrandCondo, fixando prazo de 10 dias para defesa préviaAdministradora15 diasalta
Aluguel de vagas de garagem para não residentes sem autorização expressa na Convenção (Art. 1.331, § 10)Notificar proprietários infratores, orientar a equipe de portaria para vetar o acesso de veículos não cadastrados e pautar o tema em assembleiaSíndico15 diasmedia
Falta de regulamentação formal para assembleias virtuais, híbridas e sessões permanentes (Lei nº 14.309/2022)Elaborar aditivo regimental com regras de credenciamento, votação eletrônica e debates via plataforma GrandCondoAdministradora45 diasmedia
Tratamento de dados pessoais de moradores, visitantes e prestadores de serviços em desacordo com a LGPDImplementar política de privacidade no controle de acesso da portaria, eliminar registros físicos em papel e adequar termos na plataforma GrandCondoAdministradora30 diasalta
Apólice de seguro edilício obrigatório (Art. 1.346) vencida ou com valor de reconstrução defasadoRealizar cotação com cobertura para incêndio, raio, explosão e vendaval com valor de reconstrução atualizado e registrar apólice no painel do GrandCondoSíndico7 diascritica
Prestação de contas do exercício anterior não realizada na Assembleia Geral Ordinária (Art. 1.350)Consolidar os balancetes financeiros via plataforma GrandCondo, obter parecer do conselho fiscal e convocar AGO emergencialSíndico30 diascritica
Inexistência de plano estruturado de manutenção preventiva e corretiva conforme os ditames da ABNT NBR 5674Cadastrar cronograma de rotinas técnicas no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo para acompanhamento e execução do zeladorZelador(a)30 diasalta
Cobrança de cotas em atraso executada sem aplicação padronizada de juros, multa de 2% e correção monetária (Art. 1.336)Ativar réguas automáticas de cobrança administrativa e envio de notificações extrajudiciais pelo módulo financeiro do GrandCondoAdministradora15 diasalta
Omissão na comunicação aos condôminos sobre citações judiciais e autuações administrativas recebidas pelo condomínioDisponibilizar a cópia das notificações e ações judiciais no canal de comunicados oficiais da plataforma GrandCondo no prazo de 48hSíndico5 diasalta

Como usar o kit em campo

A conformidade do condomínio com os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil é essencial para garantir a legalidade das deliberações, a segurança jurídica das cobranças e a preservação do patrimônio coletivo. Este guia orienta o síndico, a administradora e a equipe predial na auditoria técnica de convenções, convocações de assembleia, seguros obrigatórios e na gestão operacional de manutenção preventiva em consonância com as NBRs e a plataforma GrandCondo. O cálculo do Índice de Conformidade e o registro digital de evidências fotográficas consolidam a governança transparente, mitigando riscos de anulação judicial de decisões e penalidades regulatórias.

  1. 1Auditoria de Registro e Validade da ConvençãoVerifique se a Convenção Condominial e o Regimento Interno estão averbados no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente com as devidas alterações aprovadas pelo quórum legal de 2/3. Documente no módulo da plataforma GrandCondo a fração ideal de cada unidade autônoma e as regras atualizadas de uso das áreas comuns. Essa etapa assegura a oponibilidade das normas contra terceiros e a legalidade das cobranças.
  2. 2Rito de Convocação e Realização de AssembleiasAssegure a convocação comprovável de 100% dos proprietários conforme o Art. 1.354 do Código Civil, adotando as diretrizes da Lei nº 14.309/2022 para modelos presenciais, híbridos ou virtuais. Registre no sistema GrandCondo as confirmações de recebimento, editais e a ata formalizada no prazo legal para evitar questionamentos judiciais. A ausência de notificação a um único condômino pode anular toda a deliberação.
  3. 3Validação de Quóruns e Classificação de ObrasClassifique todas as intervenções físicas no condomínio em obras necessárias, úteis ou voluptuárias conforme os Arts. 1.341 a 1.343 do Código Civil antes da votação. Anexe pareceres técnicos emitidos por engenheiro ou relatórios do zelador no sistema para fundamentar o quórum de aprovação exigido. Essa verificação impede o uso indevido do fundo de reserva e contestações orçamentárias.
  4. 4Regulação de Sanções e Garantia do ContraditórioVerifique se a aplicação de advertências e multas por infração ao Regimento Interno respeita a gradação legal dos Arts. 1.336 e 1.337, assegurando o direito de defesa prévia ao morador. Utilize a plataforma GrandCondo para notificar formalmente o infrator e arquivar as justificativas apresentadas dentro do prazo estipulado. O cumprimento do contraditório é pré-requisito indispensável para a validade do débito administrativo.
  5. 5Adequação do Seguro Edilício e Licenciamento PredialValide a vigência da apólice de seguro obrigatório (Art. 1.346) com cobertura ajustada ao valor de reconstrução da edificação contra incêndio e destruição, vinculando o AVCB/CLCB atualizado. Cadastre as datas de vencimento no painel de licenças do GrandCondo para alerta automático do síndico e zelador. A falta do seguro atualizado acarreta responsabilidade civil e criminal direta ao síndico.
  6. 6Plano de Manutenção Preventiva conforme ABNT NBR 5674Estruture o cronograma de manutenção predial das áreas comuns, incluindo testes de SPDA, estanqueidade de gás e limpeza de reservatórios, atribuindo rotinas operacionais ao zelador. As ordens de serviço executadas e os laudos técnicos devem ser arquivados no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo. A conformidade com a NBR 5674 garante a longevidade das estruturas e o cumprimento do Art. 1.348.
  7. 7Implementação de Adequação à LGPD e Regras de GaragemAtualize o Regimento Interno para disciplinar a cessão de vagas de garagem a terceiros e os termos de consentimento para tratamento de dados de moradores e visitantes. Garanta que os porteiros e a recepção operem o sistema de gestão sem expor informações sensíveis no balcão de atendimento. A proteção de dados deve andar junto com o controle rigoroso de acesso do condomínio.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade e Evidenciamento FotográficoCalcule o Índice de Conformidade dividindo os itens em conformidade pelo total verificado no checklist e multiplicando o resultado por 100. Vincule fotos georreferenciadas de quadros elétricos, sistemas de combate a incêndio e atas arquivadas no painel do GrandCondo como prova técnica de governança. O histórico digital resguarda a gestão durante auditorias e prestações de contas na AGO.

Dicas de campo

  • • Anexe fotos datadas dos quadros de avisos, livros de presença e protocolos digitais para comprovar o envio das convocações das assembleias a todos os condôminos.
  • • Mantenha o valor do capital segurado do seguro edilício ajustado anualmente com base na variação do CUB (Custo Unitário Básico) da construção civil local.
  • • Registre fotograficamente as não conformidades de manutenção com elemento de escala (como régua ou fita métrica) antes e após as intervenções corretivas geridas pelo zelador.
  • • O Índice de Conformidade (IC) deve ser calculado pela fórmula: IC (%) = (Itens Conformes / Total de Itens Aplicáveis) x 100, mantendo a meta operacional acima de 90%.
  • • Utilize o envio com confirmação de leitura via plataforma GrandCondo para formalizar a notificação de advertências, multas e citações judiciais aos proprietários.
  • • Audite semestralmente a documentação trabalhista e os EPIs da equipe humana de portaria e zeladoria para assegurar o cumprimento das NRs e evitar passivos.
  • • Vincule a aprovação de obras emergenciais de alto valor à emissão prévia de laudo cautelar por engenheiro habilitado com anotação de responsabilidade técnica (ART).

Para quem é este kit

Introdução

A gestão condominial exige rigor técnico no cumprimento dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil para mitigar riscos de responsabilização civil do síndico e nulidade de assembleias. Este artigo detalha os procedimentos de auditoria documental e operacional para garantir a segurança jurídica e a eficiência das equipes de portaria e zeladoria.

Seção 01Estrutura Jurídica e Atualização da Convenção e Regimento Interno

  • Confrontação técnica das proibições regimentais com os deveres legais estipulados no Artigo 1.336.
  • Disponibilização da versão vigente do regulamento na portaria 24 horas para consulta operacional do porteiro.
  • Validação dos critérios de rateio de despesas ordinárias e extraordinárias conforme a métrica da fração ideal registrada.

Seção 02Convocação, Quóruns Especiais e Validade das Assembleias

  • Emissão de relatórios oficiais de inadimplência antes da abertura da sessão, garantindo o cumprimento exato do Artigo 1.335, inciso III.
  • Registro metódico em ata de todos os presentes, retendo as procurações originais com firma reconhecida quando exigido pela convenção interna.
  • Envio automatizado do edital e da ata validada através do módulo de comunicação oficial do sistema GrandCondo, gerando rastreabilidade inquestionável.

Seção 03Classificação de Obras e Manutenção Predial Segundo a Legislação

  • Mapeamento constante de anomalias estruturais pelo zelador, documentado fotograficamente no livro de ocorrências digital do condomínio.
  • Obtenção de aprovação prévia vinculante em assembleia para obras estritamente voluptuárias, como a execução de projetos paisagísticos complexos.
  • Arquivamento dos escopos técnicos e laudos de ART/RRT de prestadores contratados, cumprindo rigorosamente a ABNT NBR 16280 em reformas.
  • Geração do relatório descritivo pela equipe operacional contendo dados factuais verificáveis, isolando opiniões pessoais do relato técnico de infração.
  • Emissão sequencial da notificação de advertência com prazo regimental documentado para o esgotamento da defesa administrativa pelo condômino autuado.
  • Observância do limite legal estrito de até cinco vezes o valor da cota para reincidências sistêmicas, e dez vezes para conduta antissocial reiterada.

Seção 05Atribuições Legais do Síndico e Cobertura Securitária

  • Auditoria técnica semestral detalhada da apólice de seguro condominial, priorizando modalidades de coberturas amplas ou compreensivas adequadas à infraestrutura.
  • Condução dos trâmites de renovação tempestiva do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e dos atestados das instalações elétricas e de SPDA.
  • Preparação metódica da prestação de contas anual obrigatória em assembleia, com apresentação de balancetes demonstrativos devidamente auditados pelo conselho fiscal.

Seção 06Controle Operacional Integrado e Gestão da Equipe Humana

  • Treinamento periódico dos porteiros focando em procedimentos de triagem rigorosa e verificação cruzada de autorizações de prestadores de serviço locais.
  • Agendamento de rotinas fixas de manutenção preventiva e checklists funcionais de equipamentos elaborados e assinados eletronicamente pelo zelador chefe.
  • Processamento do recebimento logístico de encomendas mediante a emissão de recibos térmicos imediatos, garantindo a baixa instantânea e incontestável com a retirada.

Seção 07Uso e Destinação das Áreas Comuns e Exclusivas

  • Realização de vistorias operacionais nas áreas comuns pelo zelador imediatamente antes e após a liberação do espaço reservado pelos condôminos.
  • Emissão de notificações para unidades que estocam materiais perigosos nas dependências de garagem, contrariando abertamente o Código Civil e regulamentos de bombeiros.
  • Inspeção trimestral detalhada das fachadas do empreendimento para identificar envidraçamentos fora da especificação técnica ou instalação irregular de aparelhos de climatização.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A gestão rigorosa pautada no Código Civil garante a preservação técnica do patrimônio e a máxima segurança jurídica nas deliberações oficiais. Auditores, síndicos profissionais e engenheiros de manutenção necessitam de diretrizes exatas para validar o cumprimento integral das normas em campo. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Conformidade com o Código Civil Condominial e implemente processos sistêmicos auditáveis na rotina da sua equipe de portaria e zeladoria com o apoio tecnológico da plataforma GrandCondo.

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