GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-856
auditoria interna: financeira, operacional, documental, conformidade e apresentação em assembleia — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Auditoria Interna Anual

Este kit estabelece o protocolo técnico para realização da auditoria interna anual em condomínio residencial, integrando verificação documental, contábil, operacional e física dos sistemas da edificação

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Garanta a conformidade técnica, operacional e financeira do condomínio residencial para a prestação de contas na Assembleia Geral Ordinária. Padronize vistorias de engenharia com a equipe humana de portaria e zeladoria com suporte do ecossistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist impresso e digital de 40 itens de inspeção predial, operacional e documental
  • Matriz de Criticidade e Risco para Anomalias Estruturais e Falhas de Manutenção
  • Modelo de Relatório Técnico de Inspeção Predial para Prestação de Contas na AGO
  • Matriz de Certidões, Licenças (AVCB, RIA, Licença Ambiental) e Apólices de Seguro
  • Protocolo de Inspeção Física de Casa de Máquinas, SPDA, Barrilete e Subsolos
  • Roteiro de Auditoria Financeira e Conciliação de Pastas Contábeis com o Módulo GrandCondo
  • Guia Operacional de Vistoria Diária e Semanal para Zeladoria com Abertura de O.S.
  • Cronograma Anual de Manutenção Preventiva alinhado às diretrizes da NBR 5674
  • Fluxograma de Registro Fotográfico e Comunicação com o Conselho Fiscal

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Documentação Legal, Certidões, Apólices e Licenças de Funcionamento
Pastas de Prestação de Contas Contábeis e Módulo Financeiro GrandCondo
Sistema de Proteção Contra Incêndio (AVCB/CLCB, Extintores, Hidrantes e Alarme)
Casa de Máquinas de Elevadores e Quadros do Sistema de Transporte Vertical
Barrilete, Reservatórios de Água Potável e Casa de Bombas de Recalque
Instalações Elétricas de Baixa Tensão, Centro de Medição e Grupo Gerador
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
Fachadas, Marquises, Pastilhas, Revestimentos Externos e Esquadrias
Subsolos, Garagens, Sistema de Drenagem Pluvial e Sumidouros
Guarita da Portaria, Controle de Acesso Humano, Interfonia e CFTV
Áreas Comuns de Lazer, Playground, Salões de Festas e Academias
Sistemas de Exaustão Mecânica, Ventilação e Climatização das Áreas Comuns

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2013 - Edificações habitacionais - Desempenho
  • • NR-10 - Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 - Trabalho em Altura
  • • Lei Federal nº 10.406/2002 - Código Civil Brasileiro (Artigos 1.348 e 1.350)

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Apólice de Seguro Predial
risco critica

A apólice de seguro do condomínio abrange a cobertura contra incêndio, destruição total ou parcial e danos elétricos, com vigência ativa e valor de reconstrução atualizado?

Critério: Apólice vigente sem parcelas em atraso, contendo coberturas obrigatórias (incêndio, raio, explosão) e adicionais (danos elétricos, vendaval, responsabilidade civil síndico/condomínio) adequadas ao porte do imóvel.

Como verificar: Acessar o módulo documental do GrandCondo, baixar a apólice vigente e a quitação do prêmio. Confrontar o valor de cobertura da estrutura com a avaliação patrimonial ou o CUB/m² regional atualizado.

002
Licenciamento de Segurança Contra Incêndio
risco critica

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) ou Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB) está dentro do prazo de validade e anexado ao repositório do GrandCondo?

Critério: AVCB/CLCB válido, emitido para a área construída total especificada, sem pendências ou exigências não cumpridas.

Como verificar: Consultar a validade impressa no documento físico fixado na portaria ou no arquivo do módulo documental GrandCondo. Conferir a autenticidade no portal do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do estado.

003
Transporte Vertical / Elevadores
risco alta

O Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores foi emitido pela empresa conservadora credenciada, com ART quitada e registrado no sistema GrandCondo?

Critério: Relatório de Inspeção Anual sem ressalvas impeditivas de funcionamento, emitido nos últimos 12 meses por empresa credenciada no CREA e prefeitura local.

Como verificar: Solicitar à administradora ou extrair do sistema GrandCondo o relatório anual assinado pelo engenheiro responsável técnico, acompanhado da guia de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/CREA) devidamente paga.

004
Conformidade Trabalhista e Previdenciária
risco alta

As Certidões Negativas de Débitos (CND) federais, trabalhistas e o Certificado de Regularidade do FGTS do condomínio e das terceirizadas estão vigentes e arquivados no GrandCondo?

Critério: Certidões Negativas (ou Positivas com Efeito de Negativa) ativas e válidas para o período auditado.

Como verificar: Consultar mensalmente as certidões CNDT (Trabalhista), CND Federal/INSS e CRF/FGTS emitidas no CNPJ do condomínio e nos CNPJs de fornecedores terceirizados no módulo de documentos GrandCondo.

005
Módulo Financeiro e Conciliação Bancária
risco critica

A conciliação bancária efetuada no módulo financeiro GrandCondo bate integralmente (saldo zero de divergência) com os extratos bancários de todas as contas do condomínio no período auditado?

Critério: Divergência matemática de R$ 0,00 entre o saldo final do relatório contábil GrandCondo e o extrato da conta corrente e de investimentos.

Como verificar: Acessar a ferramenta de conciliação no GrandCondo, selecionar o mês de competência e comparar o saldo final demonstrado no sistema com a posição final do extrato bancário consolidado em PDF/OFX.

006
Pastas de Prestação de Contas
risco alta

Todos os pagamentos lançados no módulo financeiro possuem os respetivos documentos fiscais (NF-e/DANFE) e comprovantes de transferência ou quitação bancária vinculados digitalmente?

Critério: 100% das despesas amostradas amparadas por nota fiscal idônea ou documento legal equivalente e comprovante de quitação bancária nominal ao fornecedor contratado.

Como verificar: Amostrar no mínimo 20% das notas do mês na pasta digital GrandCondo, verificando se cada lançamento contém o arquivo da NF-e com dados do condomínio (CNPJ/endereço) e o comprovante bancário associado.

007
Fundo de Reserva e Contas de Investimento
risco alta

As cotas arrecadadas para o Fundo de Reserva foram transferidas mensalmente para a conta poupança/investimento dedicada, respeitando a porcentagem fixada na convenção?

Critério: Transferência integral do percentual estipulado em convenção (ex.: 5% ou 10% da taxa ordinária) para a conta vinculada até o encerramento do mês de arrecadação.

Como verificar: Verificar no relatório de arrecadação do GrandCondo o valor total arrecadado sob a rubrica Fundo de Reserva no mês e conferir no extrato bancário se a transferência para a conta poupança ocorreu no prazo correto.

008
Gestão de Inadimplência e Cobrança Legal
risco alta

O relatório de inadimplência gerado pelo GrandCondo reflete a cobrança automatizada de juros e multas convencionais e o correto encaminhamento das unidades devedoras há mais de 90 dias para a cobrança jurídica?

Critério: Todas as cotas em atraso aplicando encargo de 2% de multa e juros regulamentares, com 100% das unidades inadimplentes acima de 90 dias devidamente direcionadas para cobrança judicial.

Como verificar: Extrair o relatório de inadimplência no módulo financeiro GrandCondo, averiguar o cálculo automatizado de multa (2%) e juros de mora, e checar se os débitos acimad e 90 dias possuem registro de notificação extrajudicial ou ação de execução ativa.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a) / Porteiro(a)
  • • Vistoria nos painéis de bombas de recalque, água servida e esgoto
  • • Verificação do painel de alarmes de incêndio na portaria
  • • Inspeção visual do funcionamento da iluminação de emergência das rotas de fuga

Semanal

Zelador(a)
  • • Teste de funcionamento automático e nível de combustível do Grupo Gerador
  • • Checagem do nível dos reservatórios de água potável (inferior e superior)
  • • Inspeção e limpeza dos skimmers e pré-filtros da piscina

Mensal

Zelador(a) / Administradora
  • • Conferência do balancete contábil e comprovantes de pagamentos no aplicativo GrandCondo
  • • Inspeção visual de pressão dos manômetros dos extintores e integridade dos lacres
  • • Checagem de estanqueidade e integridade das mangueiras dos abrigos de hidrante

Trimestral

Zelador(a) / Empresa Especializada
  • • Teste mecânico de retenção e lubrificação das mola/dobradiças de portas corta-fogo
  • • Revisão técnica nos quadros elétricos de distribuição das áreas comuns
  • • Auditoria dos comprovantes de manutenção mensal emitidos pela conservadora de elevadores

Semestral

Empresa Especializada / Síndico
  • • Análise bacteriológica e físico-química da potabilidade da água consumida
  • • Execução de limpeza e desinfecção de reservatórios de água potável
  • • Medição da continuidade elétrica e inspeção do sistema de SPDA e para-raios

Anual

Engenheiro Responsável / Síndico / Administradora
  • • Auditoria documental e física completa conforme NBR 16747 para apresentação na AGO
  • • Renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB ou CLCB)
  • • Ensaio hidrostático e recarga da carga extintora do parque de extintores

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Apólice de seguro predial com valor de reconstrução desatualizado perante a variação do CUB/m² regional do último exercício.Síndico15 diascritica
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) com prazo de validade expirado e ausência de protocolo de renovação no sistema.Engenheiro30 diascritica
Ausência do Relatório de Inspeção Anual (RIA) dos elevadores com a respectiva ART quitada arquivado no módulo documental do GrandCondo.Empresa contratada10 diasalta
Certidão Negativa de Débitos do FGTS e Trabalhista da empresa terceirizada de portaria com validade vencida.Administradora5 diasalta
Divergência de valores entre a conciliação bancária no módulo financeiro GrandCondo e o extrato da conta corrente principal no período auditado.Administradora3 diasalta
Lançamento de pagamento referente à manutenção do grupo gerador sem a inclusão da nota fiscal (NF-e/DANFE) correspondente.Administradora7 diasmedia
Cota do Fundo de Reserva arrecadada no mês anterior mantida na conta corrente sem a devida transferência para a aplicação específica.Administradora2 diasalta
Unidades residenciais com débitos condominiais superiores a 90 dias sem registro de notificação ou encaminhamento para cobrança jurídica.Síndico5 diasalta
Extintores de incêndio do 2º subsolo com manômetro indicando subpressão (faixa vermelha) e carga expirada.Zelador(a)5 diascritica
Abrigo de hidrante do 4º pavimento sem esguicho regulável de 1 ½” e com a mangueira apresentando teste hidrostático vencido.Zelador(a)7 diasalta
Central de alarme de incêndio apresentando sinalização amarela de avaria por falha de bateria de backup na guarita.Empresa contratada1 diacritica
Blocos de iluminação de emergência das caixas de escada com autonomia inferior a 15 minutos durante o teste de simulação de falta de energia.Zelador(a)5 diasmedia

Como usar o kit em campo

Esta guia orienta a condução da auditoria interna anual em condomínios residenciais, integrando os preceitos da NBR 16747 e NBR 5674 para garantir conformidade legal, financeira e operacional com o suporte do ecossistema GrandCondo. A metodologia estabelece a amostragem rigorosa de instalações físicas, contratos, tributos e conciliações contábeis, exigindo a digitalização imediata das evidências fotográficas e documentais na plataforma para rastreabilidade do síndico e da zeladoria. O cálculo do Índice de Conformidade Global consolida os achados por grau de risco, direcionando as ações corretivas prioritárias ao plano de manutenção preventivo do edifício.

  1. 1Planejamento e Triagem DocumentalReúna as certidões negativas, apólices de seguro, licenças operacionais (AVCB/CLCB) e notas fiscais do período auditado no repositório do GrandCondo. Valide a vigência dos contratos e o recolhimento dos encargos sociais das empresas terceirizadas prestadoras de serviços. Compare o inventário e histórico do sistema com o plano de manutenção preventiva conforme as diretrizes da NBR 5674.
  2. 2Inspeção Física das Instalações e Equipamentos CríticosPercorra as áreas técnicas como casa de máquinas de elevadores, barrilete, centro de medição elétrica, casa de bombas e central de alarme de incêndio. Avalie a integridade física, estanqueidade, ruídos anômalos e sinalizações de segurança conforme exigências das normas NBR 16747 e NBR 13714. Identifique o estado de conservação de cada ativo registrando a situação operacional observada no local.
  3. 3Registro e Padronização das Evidências FotográficasFotografe as anomalias e falhas operacionais utilizando enquadramentos de contexto geral e de detalhe aproximado, identificando a etiqueta do ativo no sistema. Anexe cada foto diretamente ao item correspondente do checklist digital no aplicativo GrandCondo com breve descrição técnica da inconformidade. A categorização visual padronizada agiliza a posterior emissão de ordens de serviço para a zeladoria e prestadores terceirizados.
  4. 4Auditoria Financeira e Conciliação BancáriaCruze as pastas de prestação de contas físicas ou digitalizadas com o módulo financeiro GrandCondo e os extratos de todas as contas bancárias e aplicações. Verifique se o saldo final apresenta divergência zero e se todos os lançamentos possuem notas fiscais e comprovantes de quitação vinculados. Confirme se os repasses mensais ao Fundo de Reserva foram efetuados integralmente no percentual estipulado pela convenção.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade Global (ICG)Determine o ICG dividindo a pontuação total dos itens conformes pelo total de pontos aplicáveis na auditoria, multiplicando por 100 para obter a taxa percentual. Atribua pesos diferenciados conforme o impacto: Grau de Risco Crítico (peso 3), Regular (peso 2) e Mínimo (peso 1). Um resultado global inferior a 80% exige plano de contingência imediato e notificação formal ao conselho fiscal do condomínio.
  6. 6Classificação de Anomalias, Falhas e Grau de RiscoClassifique as inconformidades físicas em anomalias (construtivas ou funcionais) ou falhas (de operação e manutenção) conforme preceitua a NBR 16747. Atribua o grau de risco como Crítico (risco iminente à integridade física ou colapso), Regular (perda parcial de funcionalidade) ou Mínimo (danos estéticos ou pequenos desvios). Essa hierarquização orienta a priorização e a definição dos prazos de correção.
  7. 7Integração das Pendências ao Plano de ManutençãoExporte as recomendações técnicas de saneamento diretamente para a agenda do plano de manutenção do GrandCondo. Estabeleça prazos normativos, preveja orçamentos e atribua os responsáveis pela execução, sejam eles o zelador, a administradora ou empresas especializadas. Acompanhe a evolução do status de cada ordem de serviço até a baixa definitiva com reinspeção do item.
  8. 8Apresentação dos Resultados e Prestação de ContasGere o relatório analítico final de auditoria no dashboard do GrandCondo, contendo o ICG, o mapa de riscos, os gráficos financeiros e o anexo fotográfico. Apresente os dados de forma clara ao conselho fiscal e na Assembleia Geral Ordinária para embasar a deliberação das contas. A transparência na demonstração dos indicadores consolida a governança e a segurança jurídica da gestão.

Dicas de campo

  • • Utilize a iluminação auxiliar e o recurso de foto com marca d'água de data e hora do aplicativo GrandCondo em ambientes escuros como barriletes e subsolos.
  • • Mantenha as chaves das áreas técnicas e casa de máquinas sob custódia formal da portaria presencial e zeladoria, registrando as retiradas no sistema.
  • • Valide o selo do INMETRO e a data do próximo teste hidrostático das mangueiras de hidrante (anual) e extintores (quinquenal) confrontando com os registros do GrandCondo.
  • • Exija das empresas terceirizadas a apresentação da ART/RRT e do comprovante de entrega do EPI aos funcionários antes de autorizar serviços nas áreas comuns.
  • • Simule o funcionamento da iluminação de emergência e central de alarme desligando o disjuntor do circuito para constatar a autonomia real das baterias.
  • • Realize a conciliação bancária semanalmente no módulo financeiro GrandCondo para evitar o acúmulo de inconsistências no fechamento da auditoria anual.
  • • Acompanhe o relatório automatizado de inadimplência para garantir que cobranças administrativas e notificações judiciais ocorram nos prazos legais estipulados.

Para quem é este kit

Obtenha fundamentação técnica e documental para respaldar a prestação de contas na assembleia ordinária.

Tenha um roteiro prático de inspeção rotineira e fiscalização de serviços prestados por terceiros.

Padronize a verificação de pastas contábeis, obrigações trabalhistas e licenças dos condomínios geridos.

Utilize uma ferramenta objetiva para auditar notas, contratos, certidões e o estado físico da edificação.

Introdução

A auditoria anual integra a verificação documental, contábil e a inspeção física dos sistemas prediais em conformidade com as normas NBR 16747 e NBR 5674. Este protocolo técnico orienta síndicos e zeladores na classificação de riscos e na consolidação do plano de manutenção para aprovação em assembleia.

Seção 01Fundamentação Normativa da Inspeção Predial

  • Aplicação da NBR 16747 para diagnóstico clínico do comportamento em uso das instalações.
  • Utilização da NBR 5674 para estruturar o plano de manutenção preventiva, preditiva e corretiva.
  • Mapeamento fotográfico detalhado de todas as manifestações patológicas encontradas na edificação.
  • Emissão de laudo técnico com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou RRT pertinente.

Seção 02Verificação Documental e Conformidade Contábil

  • Validação de prazos de validade do AVCB/CLCB, alvarás municipais e laudos de estanqueidade de gás.
  • Conferência do PMOC conforme exigências da ANVISA e legislação federal específica.
  • Análise de liquidez e provisionamento de recursos no módulo financeiro do sistema GrandCondo.
  • Revisão das apólices de seguro de responsabilidade civil do síndico e de incêndio da edificação.

Seção 03Classificação de Anomalias e Matriz de Risco

  • Tipificação rigorosa de anomalias endógenas, exógenas, naturais e funcionais.
  • Atribuição de grau de risco Crítico para sistemas com risco de colapso ou incêndio.
  • Atribuição de grau de risco Regular para falhas de funcionalidade que requerem intervenção a médio prazo.
  • Definição de prazos máximos para a correção de falhas classificadas na matriz de risco.

Seção 04Protocolos para Sistemas Críticos: Incêndio, Elétrica e Transporte Vertical

  • Testes de estanqueidade e aferição de pressão no barrilete e rede de hidrantes.
  • Inspeção termográfica de quadros elétricos de distribuição e centro de medição.
  • Avaliação de continuidade e resistência ôhmica da malha de aterramento do SPDA.
  • Verificação da integridade dos freios de segurança e limitadores de velocidade dos elevadores.

Seção 05Envoltória, Subsolos e Áreas Comuns de Lazer

  • Execução de ensaio de percussão em pontos críticos das fachadas e marquises para detectar descolamentos.
  • Inspeção das lajes de subsolo, caixas de passagem e funcionamento das bombas de recalque do sumidouro.
  • Validação de ancoragem e desgaste de peças móveis nos equipamentos de playground e academia.
  • Avaliação estrutural e de estanqueidade das células dos reservatórios de água potável.

Seção 06Integração da Equipe Operacional e Tecnologia de Gestão

  • Registro de inconformidades diárias pelo zelador diretamente na plataforma GrandCondo.
  • Agilização da portaria 24h com gestão de pacotes e impressão de comprovantes térmicos ultra-rápidos.
  • Controle rigoroso do acesso de empreiteiros, garantindo o registro de ASOs e NR-35 em trabalhos em altura.
  • Transformação de dados operacionais diários em métricas de desempenho para a equipe de conservação.

Seção 07Consolidação do Plano de Manutenção e Apresentação em AGO

  • Elaboração de cronograma físico-financeiro para as ações de manutenção corretiva e preventiva.
  • Tradução técnica dos graus de risco para justificar prioridades de caixa durante a assembleia geral.
  • Geração de relatórios gerenciais consolidados para distribuição transparente a todos os condôminos.
  • Integração contínua do plano aprovado às rotinas de checagem no sistema da administradora.

Perguntas frequentes

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Conclusão

Realizar uma auditoria técnica profunda é o alicerce para garantir a segurança, a conformidade normativa e a valorização patrimonial. Baixe agora mesmo o 'Kit Profissional de Inspeção — Auditoria Interna Anual e Conformidade Predial' e padronize as rotinas da sua equipe com critérios de engenharia validados para a prestação de contas.

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  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
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