GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-694
esquadrias de alumínio e vidros: vedação, roldanas, drenos, calafetação, fixação e vidros trincados — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Esquadrias e Vidros

Este kit orienta a inspeção técnica, preventiva e corretiva em esquadrias de alumínio, vedações, componentes mecânicos e painéis de vidro nas áreas comuns e fachadas de condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a vistoria técnica de caixilhos de alumínio, vedações em EPDM e painéis de vidro nas áreas comuns e fachadas do seu condomínio. Garanta conformidade com as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674 com rotinas operacionais executadas pela equipe local e registradas na plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Matriz de Diagnóstico com 48 Itens de Inspeção de Esquadrias e Vidros
  • Guia de Avaliação de Estanqueidade à Água e Desobstrução de Drenos (Weep Holes)
  • Tabela de Verificação Técnica de Guarnições de EPDM e Fitas Wool Pile
  • Procedimento Padrão para Inspeção de Calafetação Perimetral em Mastique PU/Silicone
  • Ficha de Vistoria de Componentes Mecânicos: Roldanas, Trincos e Braços Maxim-ar
  • Protocolo de Inspeção Visual e Integridade de Vidros Laminados, Temperados e Insulados
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Anomalias com Matriz de Severidade e Grau de Risco
  • Plano de Ação Mensal de Manutenção Preventiva e Corretiva para Fachadas
  • Guia de Integração de Ocorrências Técnicas na Rotina do Zelador e Portaria GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Esquadrias de alumínio das áreas comuns (portaria, salão de festas, academia e halls)
Sistema de envidraçamento de sacadas e varandas das áreas sociais
Pele de vidro / Fachada cortina e vedações estruturais de edículas
Orifícios de drenagem, usinagens e válvulas de escoamento de água pluvial (weep holes)
Guarnições de borracha EPDM, gaxetas e fitas de vedação nos caixilhos
Juntas de calafetação perimetral, mástique de poliuretano e silicone de vedação
Roldanas, roletes, guias de nylon e trilhos inferiores/superiores de portas de correr
Braços articulados, fechos cremona, dobradiças e limitadores de janelas maxim-ar
Painéis de vidro laminado, temperado, insulado e películas de proteção de segurança
Peitoris, pingadeiras e interfaces de vedação entre caixilho e revestimento de fachada
Portas de alumínio e vidro integrantes das rotas de fuga e antecâmaras
Escovas de vedação têxtil (fita wool pile) e vedações secas de sobreposição

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 10821-1 a 5 — Esquadrias para edificações (Desempenho, requisitos e métodos de ensaio)
  • • ABNT NBR 7199 — Vidros na construção civil — Projeto, execução e aplicações
  • • ABNT NBR 15575-4 — Edificações habitacionais — Desempenho — Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas
  • • ABNT NBR 12609 — Alumínio e suas ligas — Anodização para fins arquitetônicos — Requisitos
  • • NR-35 — Segurança e Saúde no Trabalho em Altura

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Portaria
risco media

Os perfis de alumínio das esquadrias da portaria estão isentos de corrosão pontual, oxidação, bolhas ou descascamento na pintura eletrostática ou anodização?

Critério: Ausência total de pontos de oxidação, bolhas ou descolamento do revestimento superficial do alumínio (ABNT NBR 12609).

Como verificar: Inspecionar visualmente todas as faces dos perfis da portaria sob iluminação adequada. Utilizar pano limpo e úmido para verificar se a anomalia é sujeira superficial ou descolamento da camada de acabamento.

002
Salão de Festas
risco alta

Os drenos inferiores do trilho das portas de correr do salão de festas estão limpos, desobstruídos e com as tampas defletoras operacionais?

Critério: Drenos 100% desobstruídos com vazão imediata de água sem retenção na calha interna do trilho, conforme ABNT NBR 10821-2.

Como verificar: Derramar cerca de 500 ml de água na calha do trilho inferior e observar a velocidade de escoamento para o exterior. Verificar se as tampas borboleta antivento estão presentes e desimpedidas.

003
Academia
risco alta

As folhas de correr das esquadrias da academia movimentam-se de forma suave, sem trepidação, rangidos, trancamentos ou descarrilamento das roldanas?

Critério: Movimentação contínua e silenciosa, sem travamentos ou folgas excessivas; força de manobra manual inferior a 80 N (ABNT NBR 10821-2).

Como verificar: Abrir e fechar totalmente cada folha móvel manualmente, testando a suavidade do rolamento. Inspecionar visualmente o estado de conservação do trilho inferior com uma lanterna.

004
Halls de Acesso
risco media

As guarnições de EPDM e escovas de vedação dos caixilhos nos halls estão integras, fixadas nos canais e isentas de ressecamento ou deformação?

Critério: Guarnições flexíveis, continuamente encaixadas no canal do perfil, sem trechos frouxos, rígidos ou partidos (ABNT NBR 10821-3).

Como verificar: Pressionar as borrachas de EPDM para testar a elasticidade. Testar a pressão de contato das escovas fechando a folha contra uma folha de papel para checar a retenção.

005
Portaria
risco alta

O selante elastomérico de calafetação no perímetro externo entre a esquadria da portaria e a fachada apresenta aderência total, sem fissuras ou descolamento?

Critério: Cordão de selante elastomérico contínuo, flexível e 100% aderido às superfícies da esquadria e da fachada, sem frestas ou rasgos.

Como verificar: Vistoriar todo o perímetro externo do caixilho. Pressionar levemente a junta de calafetação com espátula plástica para identificar descolamentos da fachada ou do perfil.

006
Salão de Festas
risco critica

Os fechos, cremonas, parafusos de fixação e braços articulados das janelas maximize-ar do salão de festas estão firmes e operando corretamente?

Critério: Parafusos em aço inoxidável totalmente apertados, fecho com travamento firme e braços articulados sem folga estrutural ou oxidação.

Como verificar: Acionar as alavancas e fechos de todas as janelas. Verificar com chave apropriada o aperto dos parafusos dos braços articulados e testar o limite de abertura.

007
Academia
risco critica

A ancoragem mecânica do contramarco e da estrutura de alumínio da academia apresenta rigidez, sem folgas ou vibração ao fechar as folhas?

Critério: Zero folga, deflexão visível ou deslocamento relativo entre o caixilho de alumínio, contramarco e a estrutura de ancoragem da edificação.

Como verificar: Aplicar pressão manual moderada nos montantes verticais centrais e laterais da esquadria, verificando se ocorre deslocamento no encontro com a parede.

008
Halls de Acesso
risco critica

Os painéis de vidro instalados nas esquadrias dos halls de acesso estão isentos de trincas, lascas nas bordas, trincamento térmico ou película descolada?

Critério: Vidros 100% íntegros sem fissuras ou lascas, devidamente especificados como vidros de segurança (laminado ou temperado) conforme ABNT NBR 7199.

Como verificar: Inspecionar a superfície total do vidro e as bordas junto aos baguetes sob iluminação lateral. Checar a presença do carimbo de certificação de vidro temperado ou laminado.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Esquadrias de alumínio das áreas comuns (portaria, salão de festas, academia e halls)
  • • Sistema de envidraçamento de sacadas e varandas das áreas sociais
  • • Pele de vidro / Fachada cortina e vedações estruturais de edículas
  • • Orifícios de drenagem, usinagens e válvulas de escoamento de água pluvial (weep holes)
  • • Guarnições de borracha EPDM, gaxetas e fitas de vedação nos caixilhos
  • • Juntas de calafetação perimetral, mástique de poliuretano e silicone de vedação

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Orifícios de drenagem (weep holes) e trilhos inferiores das portas de correr obstruídos por poeira e detritos, impedindo o escoamento de água pluvial.Zelador(a)3 diasmedia
Folhas de correr das esquadrias de alumínio apresentando atrito excessivo, travamento e ruído metálico durante a abertura e fechamento.Empresa Especializada7 diasmedia
Mástique elastomérico de poliuretano no perímetro externo entre a esquadria e a fachada com perda de adesão, trincas e ressecamento.Empresa Especializada10 diasmedia
Folga mecânica nos parafusos de fixação dos braços articulados e cremona com emperramento nas janelas maxim-ar.Zelador(a)5 diasmedia
Vibração excessiva e folga no ponto de ancoragem do contramarco de alumínio com a alvenaria da estrutura.Empresa Especializada15 diasmedia
Painel de vidro temperado apresentando lasca estrutural no bordo lateral e película de proteção com bolhas e descolamento.Empresa Especializada5 diasmedia
Trava mecânica de segurança do sistema de envidraçamento de sacada apresentando desgaste no pino de retenção e falha no travamento.Empresa Especializada3 diasmedia
Trilho superior do sistema de envidraçamento com parafusos de ancoragem frouxos e sinais de oxidação na interface com a laje superior.Empresa Especializada7 diasmedia
Roldanas de giro do envidraçamento de sacada com rolamentos oxidados e revestimento polimérico deformado, dificultando a manobra.Empresa Especializada10 diasmedia
Cordão de vedação perimetral em silicone neutro entre o perfil de alumínio e o revestimento da fachada com pontos de infiltração.Empresa Especializada7 diasmedia
Painel de vidro laminado da varanda apresentando ponto focal de delaminação do interlayer de PVB na borda inferior.Empresa Especializada15 diasmedia
Deslocamento vertical do vidro em relação ao perfil leito de alumínio devido à falha de aderência da fita de alta adesão / polímero.Empresa Especializada5 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção predial preventiva de esquadrias de alumínio, fachadas cortina e sistemas de envidraçamento de sacadas visa assegurar a estanqueidade à água e ao ar, além da integridade estrutural do edifício conforme as diretrizes da NBR 16747 e NBR 5674. A verificação rigorosa de componentes como gaxetas de EPDM, drenos usinados, colagens estruturais e ancoragens mecânicas previne infiltrações graves, travamentos operacionais e acidentes por projeção de vidros nas áreas comuns. Por meio da plataforma GrandCondo, a equipe do condomínio registra evidências fotográficas, categoriza anomalias por grau de risco e gera o Índice de Conformidade para subsidiar o plano de manutenção.

  1. 1Mapeamento das áreas e planejamento operacionalO zelador deve programar as inspeções setorizadas nas áreas comuns e sociais, observando a periodicidade estabelecida no plano de manutenção predial do condomínio. Cada trecho inspecionado deve ser identificado formalmente no aplicativo GrandCondo antes da verificação física dos caixilhos.
  2. 2Verificação de drenos e escoamento de água pluvialInspecione os orifícios de drenagem (weep holes) e suas tampas defletoras nos trilhos inferiores das esquadrias do salão de festas e academia. Remova fuligem, poeira e detritos acumulados para garantir o fluxo contínuo de escoamento e impedir o transbordamento interno de água durante tempestades.
  3. 3Avaliação dos selantes, gaxetas e vedação perimetralExamine o estado das guarnições de borracha EPDM, fitas wool pile e o cordão de mástique de poliuretano na interface entre caixilho e fachada. Anote no sistema qualquer perda de elasticidade, ressecamento, fissuração ou descolamento que possa comprometer a estanqueidade do conjunto.
  4. 4Inspeção mecânica de roldanas, trilhos e fechosTeste o deslizamento manual das folhas de correr e dos painéis do envidraçamento de sacada, checando se há trepidação, rangidos ou desgaste nas roldanas. Certifique-se de que os braços articulados, fechos cremona e limitadores das janelas maxim-ar estejam firmes e devidamente regulados.
  5. 5Análise da fixação estrutural e colagem em pele de vidroExamine as ancoragens mecânicas, parafusos de aço inox e a aderência das colagens de silicone estrutural ou fita VHB nas fachadas cortina e edículas. Qualquer folga na estrutura, oxidação em brackets ou falha de adesão deve ser classificada como anomalia crítica para intervenção imediata de empresa especializada.
  6. 6Inspeção visual da integridade de vidros e películasVerifique minuciosamente os painéis de vidro temperado, laminado ou insulado em busca de trincas térmicas, lascas nas bordas, delaminação do PVB ou bolhas nas películas de segurança. O zelador deve registrar o ponto exato da inconformidade para orientar a substituição preventiva sem risco aos usuários.
  7. 7Registro de evidências e cálculo do Índice de ConformidadeCapture fotos panorâmicas do local e fotos aproximadas das falhas diretamente na rotina de inspeção do aplicativo GrandCondo. Calcule o Índice de Conformidade dividindo o total de itens aprovados pelo número total de pontos verificados e multiplicando por 100, gerando a nota percentual que alimentará o plano de manutenção do síndico.

Dicas de campo

  • • Aplique lubrificante seco à base de silicone nos trilhos e roldanas, evitando produtos petrolíferos que deterioram as gaxetas de EPDM.
  • • Assegure a presença e a mobilidade das tampas defletoras nos orifícios de drenagem para evitar que a pressão do vento empurre a água de volta para o ambiente interno.
  • • Em sistemas de envidraçamento de sacada, verifique o alinhamento do painel no ponto de giro para evitar impactos de ponta que possam estilhaçar o vidro temperado.
  • • Exija laudo técnico com ART em intervenções na pele de vidro para comprovar a estanqueidade e a resistência do silicone estrutural conforme a NBR 7199.
  • • Mantenha no painel GrandCondo o histórico de substituição de componentes sujeitos a desgaste natural, como roldanas e escovas de vedação.
  • • Instrua a equipe de limpeza a jamais aplicar produtos ácidos ou alcalinos nos caixilhos para preservar o acabamento de anodização ou pintura eletrostática.
  • • Teste o travamento mecânico de segurança das folhas de vidro recolhidas na varanda social para impedir a projeção dos painéis sob ventos fortes.

Para quem é este kit

Introdução

A durabilidade das fachadas exige controle rigoroso de vedações, drenos e componentes mecânicos das esquadrias. Este guia estabelece critérios técnicos para inspeção predial e classificação de anomalias, garantindo estanqueidade e segurança estrutural no condomínio.

Seção 01Fundamentos Normativos da Inspeção Predial em Esquadrias e Fachadas

Seção 02Estanqueidade e Drenagem: Análise de Vedações e Válvulas de Escoamento

  • Testar a memória elástica das gaxetas de EPDM pressionando-as contra o perfil para avaliar seu nível de retração térmica.
  • Injetar água de forma controlada nos trilhos inferiores para validar o escoamento imediato pelos weep holes da esquadria.
  • Mapear fissuras de contração e perda de aderência no mástique de poliuretano localizado no perímetro externo dos caixilhos.

Seção 03Integridade Mecânica: Roldanas, Trilhos, Guias de Nylon e Articulações

  • Deslizar as folhas móveis em diferentes velocidades para detectar vibrações e trepidações provocadas por rolamentos de roldanas desgastadas.
  • Checar o alinhamento das guias superiores de nylon, assegurando que o perfil estrutural não esteja raspando atritamente no trilho de alumínio.
  • Aplicar tração manual moderada nos braços articulados das janelas maxim-ar para aferir a resistência ao cisalhamento dos rebites de fixação.

Seção 04Patologias em Painéis de Vidro e Fixação Estrutural nas Fachadas

  • Inspecionar as bordas expostas de painéis laminados em busca de manchas esbranquiçadas ou bolhas, indicativo inicial de delaminação estrutural do PVB.
  • Verificar a presença física e o correto distanciamento normativo dos calços de fixação na interface milimétrica entre o painel de vidro e o perfil.
  • Avaliar a uniformidade de ancoragem da película de segurança, garantindo a ausência de bolhas de ar que comprometam sua capacidade de retenção de fragmentos.

Seção 05Esquadrias Integrantes de Rotas de Fuga e Interfaces das Áreas Comuns

  • Acionar repetidamente as portas de emergência para certificar a liberação fluida e desimpedida das linguetas e travas internas das barras antipânico.
  • Medir o nível prático de vedação das fitas wool pile contra infiltração eólica nos caixilhos instalados em halls de entrada e corredores abertos.
  • Confirmar a integridade angular das pingadeiras de alumínio externas, evitando sumariamente o retorno capilar de água pluvial sob os peitoris da fachada.

Seção 06A Integração da Inspeção com a Operação Diária: Portaria e Zeladoria

Seção 07Estruturação do Plano de Manutenção Preventiva e Matriz de Riscos

  • Priorizar as anomalias críticas, isolando a área e acionando no mesmo dia empresas de engenharia especializadas em alpinismo industrial se for o caso.
  • Inserir o mapeamento completo de falhas regulares no calendário mestre de manutenção preditiva, acompanhado de orçamentação técnica para o próximo trimestre.
  • Arquivar fisicamente e digitalmente todos os relatórios fotográficos emitidos durante a inspeção como evidência legal inequívoca do cumprimento das normas ABNT.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O mapeamento assertivo das patologias em componentes de alumínio e vidro garante a habitabilidade e a segurança das edificações a longo prazo. Estruture sua rotina de vistorias com precisão técnica baixando agora o nosso Kit Profissional de Inspeção — Esquadrias e Vidros, e eleve o padrão de gestão da manutenção do seu condomínio.

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