Checklist
KIT-2-781
plano de preventiva por equipamento: periodicidade, fornecedor, custo, histórico e indicadores de falha — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist da Manutenção Preventiva de Equipamentos

Este kit orienta a execução de inspeções prediais preventivas, registro de anomalias e gestão da manutenção de equipamentos eletromecânicos e hidráulicos em condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Conforme as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674 para gestão operacional de alta performance em condomínios residenciais. Padronize as inspeções do zelador e audite contratos de manutenção com suporte da tecnologia GrandCondo.

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Formulário de Inspeção de Casas de Máquinas e Caixas de Corrida de Elevadores
  • Checklist de Teste do Grupo Gerador de Emergência, QTA e Tanque de Combustível
  • Roteiro de Vistoria da Central de Bombas de Recalque, Drenagem e Pluviais
  • Matriz de Classificação de Anomalias Operacionais e Valoração de Grau de Risco
  • Plano de Manutenção Preventiva Anual com Matriz de Frequências (Diária a Anual)
  • Guia de Auditoria de Contratos de Manutenção Terceirizada e SLA de Atendimento
  • Relatório Padronizado de Vistoria do Zelador com Registro Fotográfico
  • Checklist do Sistema de Pressurização de Escadas e Exaustão de Garagens
  • Procedimento de Verificação de Automação de Portões Veiculares e Cancelas

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Casas de Máquinas e Caixas de Corrida dos Elevadores
Central de Bombas de Recalque e Água Potável
Sistema de Drenagem e Bombas Submersas de Águas Pluviais/Servidas
Grupo Gerador de Emergência e Tanque de Combustível
Quadros Elétricos de Comando, Distribuição e QTA
Sistema de Pressurização de Escadas de Emergência
Sistema de Exaustão Mecânica e Ventilação de Garagens
Central de Aquecimento de Água e Boilers
Automação de Portões Veiculares e Cancelas de Acesso
Central de Iluminação de Emergência e Blocos Autônomos

Referências normativas

  • ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • ABNT NBR 16747: Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • ABNT NBR 16083: Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes — Requisitos para instruções de manutenção
  • ABNT NBR 10898: Sistema de iluminação de emergência
  • ABNT NBR 13714: Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio
  • NR-10: Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • NR-12: Segurança no Trabalho em Máquinas e Equipamentos

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Casa de Máquinas dos Elevadores
risco alta

A temperatura ambiente da casa de máquinas está mantida dentro da faixa limite operacional entre 5°C e 40°C com sistema de ventilação funcional?

Critério: Temperatura ambiente obrigatoriamente entre 5°C e 40°C conforme ABNT NBR NM 207 e ABNT NBR 16083; exaustor acionado e desobstruído.

Como verificar: 1. Acessar a casa de máquinas no horário de pico de operação. 2. Medir a temperatura ambiente no centro da sala utilizando um termômetro digital ou termohigrômetro a 1,5m do piso. 3. Verificar se a ventilação cruzada ou os exaustores mecânicos estão em pleno funcionamento.

002
Casa de Máquinas dos Elevadores
risco critica

Os quadros elétricos de força e comando dos elevadores possuem identificação dos circuitos, proteção contra contatos acidentais e diagrama elétrico atualizado no local?

Critério: Conformidade integral com NR-10 e ABNT NBR 5410: grau de proteção mínimo IP2X, identificação clara de circuitos e esquema elétrico presente no painel.

Como verificar: 1. Inspecionar visualmente as portas dos quadros elétricos (QG e QC). 2. Verificar a presença de barreira de proteção IP2X (espelho/policarbonato) cobrindo barramentos energizados. 3. Checar a identificação dos disjuntores e a presença da cópia física do diagrama elétrico na bolsa da porta interna.

003
Casa de Máquinas dos Elevadores
risco critica

As máquinas de tração e polias operam sem vazamentos de óleo lubrificante fora das bacias de contenção, ruídos anômalos ou desgaste excessivo de ranhuras?

Critério: Nível de óleo na marcação do visor; ausência de vazamento ativo no piso; bacia de contenção limpa; ruído operacional uniforme conforme ABNT NBR 16083.

Como verificar: 1. Inspecionar a carcaça da máquina de tração, retentores e a bacia de contenção sob a máquina. 2. Observar o nível do visor de óleo com a máquina parada. 3. Escutar o ruído mecânico durante a partida, aceleração e frenagem.

004
Casa de Máquinas dos Elevadores
risco critica

O limitador de velocidade mecânico está devidamente lacrado pela empresa de manutenção, desobstruído e com o cabo de aço tensionado sem oxidação severa?

Critério: Lacre intacto; zero incrustação ou obstrução mecânica; cabo sem oxidação profunda ou estiramento excessivo (ABNT NBR 16083 e ABNT NBR NM 207).

Como verificar: 1. Inspecionar o corpo do limitador de velocidade na casa de máquinas e checar a integridade do lacre do fabricante/conservadora. 2. Verificar visualmente o estado das garras e da polia. 3. Checar ausência de corrosão acentuada ou arames rompidos no cabo do limitador.

005
Caixa de Corrida - Cabos de Tração
risco critica

Os cabos de tração metálicos estão com a tensão uniformemente distribuída, sem fios rompidos acima dos limites normativos e sem oxidação redutora de diâmetro?

Critério: Diâmetro útil dentro da tolerância do fabricante; zero cabos destrançados; número de arames rompidos abaixo dos limites da ABNT NBR ISO 4309 e NBR 16083.

Como verificar: 1. Observar os cabos durante a movimentação lenta do elevador. 2. Verificar com paquímetro digital o diâmetro dos cabos em trechos críticos. 3. Testar a tensão manual relativa de cada cabo e contar visualmente eventuais arames rompidos por passo de trançado.

006
Caixa de Corrida - Poço do Elevador
risco alta

O poço do elevador encontra-se completamente seco, isento de infiltrações, resíduos de óleo hidráulico/graxa e com a chave de parada de emergência e tomada testadas e operacionais?

Critério: Poço 100% seco e limpo; ausência de efluentes de óleo; botão de emergência STOP interrompendo o circuito de segurança instantaneamente (ABNT NBR NM 207).

Como verificar: 1. Abrir a porta do pavimento inferior com chave de emergência e inspecionar o fundo do poço. 2. Verificar visualmente acúmulo de água ou poças de óleo. 3. Pressionar o botão de parada de emergência do poço e confirmar o bloqueio de movimentação do elevador.

007
Caixa de Corrida - Portas de Pavimento
risco critica

Os trincos eletromecânicos e contatos de segurança das portas de pavimento fecham com travamento mecânico positivo e impedem o movimento da cabina com a porta aberta?

Critério: Impossibilidade total de abertura manual da porta sem chave específica; interrupção do movimento da cabina se o contato for aberto (ABNT NBR NM 207 e NBR 16083).

Como verificar: 1. Com a cabina em outro pavimento, tentar abrir manualmente a porta do andar sem acionar a chave de emergência. 2. Abrir a porta 5 cm durante a viagem em teste conjunto com técnico para confirmar o desligamento imediato do comando.

008
Casa de Máquinas e Caixa de Corrida
risco critica

Os limites de fim de curso superior e inferior (redução, parada e emergência) funcionam adequadamente e interrompem a viagem da cabina antes do toque nos para-choques?

Critério: Acionamento preciso das chaves de limite de redução, parada e limite final de emergência sem deformações mecânicas, conforme ABNT NBR NM 207.

Como verificar: 1. Acompanhar a manutenção preventiva da conservadora durante o teste dos limites finais. 2. Verificar o estado de fixação das rampas de acionamento nas guias e a integridade das roldanas das chaves elétricas de limite. 3. Checar visualmente ausência de folgas no suporte.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a) / Porteiro(a)
  • Verificar ruídos anormais ou vibrações na casa de máquinas dos elevadores
  • Checar pressão de trabalho no manômetro do sistema de recalque de água
  • Conferir alinhamento físico e funcionamento dos portões veiculares
  • Registrar falhas ou alertas visuais nos painéis do GrandCondo

Semanal

Zelador(a)
  • Testar funcionamento e nível de combustível/óleo do Grupo Gerador em vazio
  • Inspecionar acionamento automático e limpeza do poço das bombas submersas
  • Testar blocos autônomos de iluminação de emergência das rotas de fuga
  • Checar estanqueidade e vazamentos nas gaxetas/selos mecânicos das bombas

Mensal

Zelador(a) e Empresa Conservadora
  • Acompanhar a manutenção mensal obrigatória da empresa de elevadores
  • Realizar inspeção termográfica nos barramentos dos quadros elétricos
  • Testar botões de pânico e alarme de incêndio integrados à portaria
  • Verificar lubrificação e tensão de correias do sistema de exaustão

Trimestral

Empresas Especializadas Terceirizadas
  • Inspecionar desgaste de cabos de aço e polias de tração dos elevadores
  • Realizar reaperto geral de conexões no Quadro de Transferência Automática (QTA)
  • Testar baterias e sistema de flutuação de carga dos no-breaks da portaria
  • Verificar alinhamento do conjunto motobomba de incêndio e teste de vazão

Semestral

Engenharia de Manutenção / Conservadoras
  • Executar teste de transferência de carga do grupo gerador com demanda real
  • Verificar desgaste das lona/pastilhas de freio dos motores dos elevadores
  • Efetuar análise físico-química do combustível do tanque do gerador
  • Realizar limpeza técnica dos exaustores mecânicos das garagens

Anual

Engenheiro Responsável Técnico / Síndico
  • Emitir e arquivar o Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA)
  • Realizar ensaio de estanqueidade e calibração das válvulas de segurança
  • Revisar o Plano Global de Manutenção Preventiva na plataforma GrandCondo
  • Efetuar medição do sistema de aterramento elétrico (SPDA e quadros)

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Casa de máquinas do elevador com temperatura ambiente de 43°C decorrente do mau funcionamento do sistema de exaustão mecânica.Empresa contratada48 horasalta
Quadro elétrico de comando do elevador sem proteção em acrílico contra contatos acidentais e sem diagrama elétrico impresso.Empresa contratada5 diasmedia
Vazamento de óleo lubrificante no retentor do eixo da máquina de tração acumulando fluido fora da bacia de contenção.Empresa contratada3 diasalta
Lacre do limitador de velocidade mecânico do elevador rompido e cabo de aço com oxidação superficial pontual.Empresa contratada24 horascritica
Tensão desigual entre os cabos de tração metálicos e sinais de desgaste prematuro no perfil das ranhuras da polia.Empresa contratada7 diasalta
Poço do elevador com acúmulo de água de infiltração na alvenaria e resíduos de graxa no piso.Engenheiro10 diasalta
Trinco eletromecânico da porta de pavimento do 3º andar permitindo abertura sem a presença da cabina no pavimento.Empresa contratada12 horascritica
Limite mecânico de fim de curso superior inoperante durante simulação técnica de parada de emergência.Empresa contratada24 horascritica
Selo mecânico da motobomba de recalque de água potável apresentando vazamento contínuo em formato de jato fino.Empresa contratada3 diasmedia
Válvula de retenção do barrilete de recalque emitindo forte golpe de aríete no momento do desligamento da bomba.Empresa contratada5 diasalta
Boia elétrica do reservatório inferior travada em nível alto, mantendo a motobomba ligada sem água e com risco de cavitação.Zelador(a)24 horascritica
Poço de drenagem da casa de bombas com acúmulo de sedimentos e bomba submersa de esgotamento travada por sujeira.Zelador(a)2 diasalta

Como usar o kit em campo

A implementação do plano de manutenção preventiva conforme as normas ABNT NBR 5674 e NBR 16747 é indispensável para garantir a disponibilidade operacional e a segurança dos equipamentos críticos do condomínio residencial. Através da plataforma GrandCondo, o zelador e a equipe de manutenção registram cada inspeção técnica com evidências fotográficas, calculando o Índice de Conformidade (IC) e classificando anomalias segundo o grau de risco. Essa rotina estruturada capacita o síndico e a administradora na tomada de decisões assertivas, no controle orçamentário dos fornecedores e na mitigação rigorosa de falhas catastróficas nas edificações.

  1. 1Mapeamento e Cadastramento de Ativos no GrandCondoCadastre todos os equipamentos das áreas críticas na plataforma GrandCondo, registrando histórico de intervenções, dados do fabricante, capacidade e contratos de manutenção vigentes. O zelador deve manter o inventário técnico atualizado para embasar os planos de inspeção periódicos conforme a NBR 5674. Esse registro centralizado permite que a administradora monitore prazos de garantia e custos operacionais por equipamento.
  2. 2Agendamento e Periodicidade das InspeçõesPrograme ordens de serviço preventivas semanais, mensais e semestrais de acordo com o plano de manutenção e as recomendações dos fabricantes. A equipe de portaria e zeladoria recebe alertas automáticos na aplicação GrandCondo para liberar o acesso das empresas contratadas e acompanhar as rotinas. O cumprimento dos prazos reduz a ocorrência de paralisações emergenciais nos sistemas vitais.
  3. 3Inspeção Metódica de Campo com Critérios NormativosExecute a verificação presencial dos itens do checklist, observando parâmetros operacionais como temperatura da casa de máquinas de elevadores (5°C a 40°C), calibração de relés térmicos e estanqueidade de vedações. Utilize instrumentos calibrados e confronte as medições com os limites normativos da ABNT e NRs aplicáveis. Qualquer desvio deve ser anotado imediatamente no formulário digital de inspeção.
  4. 4Registro Fotográfico e Coleta de EvidênciasFotografe com o aplicativo GrandCondo todas as não conformidades identificadas, garantindo o enquadramento claro do defeito com etiqueta de identificação do equipamento e data/hora automáticas. Adicione anotações técnicas detalhadas descrevendo o estado do componente, vazamentos de óleo ou desgaste de peças. Essas evidências constituem a base documental para cobrança dos prestadores de serviço e auditorias.
  5. 5Classificação de Anomalias e Avaliação de RiscoClassifique as inconsistências observadas em anomalias (intrínsecas) ou falhas (gerenciais/manutenção), atribuindo o grau de risco em Crítico, Regular ou Mínimo conforme a NBR 16747. Ações de risco crítico exigem paralisação ou reparo imediato para evitar acidentes ou colapso do sistema. Essa priorização direciona os recursos financeiros do condomínio para as urgências reais.
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Calcule o Índice de Conformidade dividindo a quantidade de itens conformes pelo total de itens inspecionados no checklist e multiplicando por 100 [IC = (Itens Conformes / Total de Itens) x 100]. Registre este indicador no módulo operacional do GrandCondo para acompanhar a evolução do desempenho técnico do condomínio ao longo do tempo. Metas abaixo de 85% devem disparar planos de ação corretiva imediatos.
  7. 7Emissão de Recomendações Técnicas e Plano de AçãoEstabeleça recomendações corretivas fundamentadas, prazos rigorosos de execução e atribua os responsáveis (empresa contratada, zelador ou administradora) na ordem de serviço. O síndico acompanha a evolução dos reparos e o cumprimento das garantias diretamente pelo dashboard do GrandCondo. Após a conclusão das benfeitorias, refaça a inspeção para atualizar o histórico do ativo.

Dicas de campo

  • Mantenha os diagramas elétricos atualizados e afixados no interior dos quadros de comando dos elevadores e QTA para agilizar diagnósticos de emergência.
  • Verifique mensalmente a vedação dos selos mecânicos das bombas de recalque para evitar que vazamentos contínuos danifiquem os rolamentos dos motores.
  • Exija a apresentação das Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) ou RTT de todos os prestadores de serviços de manutenção de elevadores e geradores.
  • Teste quinzenalmente o acionamento automático do grupo gerador em carga para garantir a transição imediata de energia durante interrupções da concessionária.
  • Utilize a plataforma GrandCondo para disparar comunicados preventivos aos moradores antes de paradas programadas de elevadores ou limpeza de reservatórios.
  • Inspecione periodicamente os sensores de nível e boias elétricas das bombas submersas para impedir o trabalho a seco e a queima dos enrolamentos.
  • Valide a integridade do lacre do limitador de velocidade e o estado de oxidação dos cabos de tração dos elevadores a cada revisão mensal.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão técnica de equipamentos exige o controle rigoroso de periodicidades, classificação de anomalias e histórico de falhas conforme as NBRs 16747 e 5674. A padronização das rotinas de inspeção predial minimiza riscos operacionais e direciona a atuação metódica da equipe de manutenção local.

Seção 01Fundamentos Normativos da Inspeção de Equipamentos (NBR 16747 e NBR 5674)

Perguntas frequentes

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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