GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-725
nobreak de portaria: autonomia, baterias, equipamentos protegidos, alarme e manutenção — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Nobreak da Portaria 24h

Este kit abrange a verificação técnica completa do sistema de energia ininterrupta (nobreak) que atende a guarita e os equipamentos vitais da portaria 24h do condomínio

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Garanta a operação ininterrupta dos equipamentos críticos da guarita e evite paradas repentinas do sistema de comunicação e portões. Padronize as inspeções do banco de baterias e do QDI conforme as normas NBR 5674 e NBR 16747.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist Operacional em PDF/Excel com 40 Itens de Inspeção do Nobreak e Baterias
  • Matriz de Gradação de Risco Predial e Análise de Anomalias (Crítico, Regular e Mínimo)
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Teste de Autonomia em Carga Real
  • Tabela de Referência para Medição de Tensão e Flutuação de Baterias VRLA e Estacionárias
  • Roteiro de Inspeção Termográfica para Painéis Elétricos e Barramentos do QDI
  • Guia de Manobra da Chave de Bypass Manual e Teste da Chave Estática de Transferência
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Campo para Registro de Falhas e Desgastes
  • Cronograma Recomendado de Inspeções Diárias, Semestrais e Anuais para a Zeladoria
  • Checklist Técnico para Nobreaks Auxiliares de Automotivação de Portões

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Banco de baterias seladas (VRLA) ou estacionárias
Módulo retificador e inversor do nobreak
Chave de bypass manual e chave estática de transferência
Painel frontal de LED/LCD e sinalização de alarmes sonoros
Sistema de exaustão e ventilação forçada do gabinete
Barramento de saída e tomadas dedicadas da guarita 24h
Quadro de Distribuição Ininterrupta (QDI) da portaria
Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) e disjuntores do sistema
Nobreak auxiliar dedicado aos motores dos portões e interfonia
Malha e condutor de aterramento de proteção do equipamento

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747 (Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento)
  • • ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção)
  • • ABNT NBR 5410 (Instalações elétricas de baixa tensão)
  • • ABNT NBR 15204 (Sistemas de energia de potência ininterrupta — Nobreaks / UPS)
  • • ABNT NBR 14214 (Sistemas de energia de potência ininterrupta em corrente contínua)
  • • NR-10 (Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade)

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Banco de Baterias VRLA — Tensão Individual
risco alta

As tensões de flutuação de cada bloco individual do banco de baterias VRLA estão dentro da faixa de 13,5V a 13,8V (para monoblocos de 12V a 25°C)?

Critério: Tensão individual entre 13,5 VCC e 13,8 VCC a 25°C (ou conforme especificação exata do fabricante). Variação máxima entre blocos da mesma string não deve exceder 0,2 VCC.

Como verificar: Com o nobreak em modo normal de operação (flutuação), utilizar um multímetro digital calibrado em escala VCC. Medir a tensão nos polos de cada bloco de 12V do gabinete e anotar individualmente.

002
Banco de Baterias — Barramento CC e Corrente
risco critica

A tensão total do barramento CC e a corrente de flutuação do banco de baterias apresentam valores compatíveis com o regime de manutenção sem sobrecorrente?

Critério: Corrente de flutuação residual inferior a 1mA por Ah de capacidade nominal do banco após recarga completa; tensão do barramento CC igual ao somatório das tensões nominais de flutuação dos blocos.

Como verificar: Utilizar alicate amperímetro CC de alta precisão no condutor principal do banco de baterias para medir a corrente de flutuação. Medir a tensão total nos bornes de entrada CC do nobreak.

003
Banco de Baterias VRLA — Integridade Física
risco critica

Os blocos de bateria estão isentos de estufamento estrutural, trincas na carcaça, vazamento de solução ácida e sulfatação nos terminais de conexão?

Critério: Zero vazamento, zero estufamento de carcaça e bornes limpos, sem sinais de sulfatação ou corrosão, conforme ABNT NBR 14214.

Como verificar: Inspecionar visualmente cada monobloco com lanterna, verificando as laterais, tampa superior, válvulas de alívio (VRLA) e conexões de chumbo/cobre. Checar se há pó esbranquiçado/esverdeado nos bornes.

004
Banco de Baterias — Conexões e Torque
risco alta

As interconexões e cabos dos polos do banco de baterias possuem torque mecânico adequado e proteção contra curto-circuito mecânico conforme especificação técnica?

Critério: Torque entre 5 Nm e 8 Nm (conforme manual do fabricante do bloco VRLA); proteção isolante (capas protetoras de bornes) instalada em 100% dos polos.

Como verificar: Utilizar torquímetro isolado (conforme NR-10) ajustado com o torque recomendado pelo fabricante das baterias para reaperto sequencial de todos os parafusos de conexão.

005
Banco de Baterias VRLA — Resistência Interna / Impedância
risco alta

A resistência interna / impedância dos monoblocos do banco de baterias se mantém dentro do limite máximo de 20% acima do valor de referência de fábrica?

Critério: Resistência interna de cada bloco com acréscimo menor que 20% em relação ao valor base quando novo (ou especificado em folha de dados do fabricante).

Como verificar: Utilizar medidor de resistência interna/impedância de baterias (método AC ou DC). Conectar as pontas de prova nos polos de cada bloco e registrar o valor em milliohms (mΩ).

006
Banco de Baterias — Temperatura Operacional e Arrefecimento
risco alta

A temperatura superficial dos blocos de bateria e a temperatura do ambiente do gabinete/sala do nobreak estão mantidas na faixa ideal entre 20°C e 25°C?

Critério: Temperatura de operação mantida entre 20°C e 25°C. Temperatura superficial da bateria não deve exceder 28°C sob flutuação, nem diferir mais que 3°C entre os blocos.

Como verificar: Medir a temperatura de parede/superfície dos blocos centrais com termômetro infravermelho e checar a temperatura do ar ambiente no local do nobreak com termohigrômetro.

007
Banco de Baterias — Teste de Autonomia em Carga Real
risco critica

O banco de baterias sustenta os equipamentos vitais da portaria (estação GrandCondo, CFTV, controle de acesso e iluminação) durante o teste de descarga controlada por no mínimo 15 minutos sem queda crítica de tensão?

Critério: Tensão de barramento CC não deve atingir o nível de corte por subtensão durante o período de teste de 15 min; resposta do inversor e transição instantânea sem reset nos computadores.

Como verificar: Simular a interrupção da rede elétrica abrindo o disjuntor de entrada CA do nobreak. Cronometrar 15 a 30 minutos de operação em bateria com todos os sistemas vitais ligados, monitorando a queda de tensão CC no display ou multímetro.

008
Banco de Baterias — Vida Útil e Rastreabilidade
risco media

A data de fabricação e de instalação de todos os monoblocos do banco está identificada via etiqueta e encontra-se dentro do prazo de vida útil projetado pelo fabricante (máximo de 36 a 48 meses)?

Critério: Tempo total decorrido da data de fabricação/instalação inferior ao limite projetado (tipicamente 3 anos para baterias padrão VRLA/Estacionárias e até 5 anos para baterias de alta performance), com registro no plano de manutenção da NBR 5674.

Como verificar: Checar a marcação do lote/código de data impresso na carcaça do fabricante ou na etiqueta de entrada em serviço afixada pela equipe de manutenção.

Calendário de inspeções

Diário

Porteiro / Zelador(a)
  • • Verificar status dos LEDs indicadores no painel frontal do nobreak
  • • Checar ausência de alarmes sonoros ou mensagens de erro no visor LCD
  • • Confirmar presença de tensão da rede elétrica comercial de entrada

Semanal

Zelador(a)
  • • Inspecionar a limpeza externa do gabinete e desobstrução das grelhas de ventilação
  • • Verificar se há ruídos anormais, vibrações excessivas ou odor de aquecimento elétrico/ácido
  • • Conferir a temperatura ambiente da sala/guarita onde o nobreak e o banco de baterias estão instalados

Mensal

Zelador(a) / Técnico de Manutenção
  • • Realizar teste de transferência simulando falta de energia por 3 a 5 minutos
  • • Verificar o estado das conexões dos cabos do banco de baterias quanto a azinhavre ou frouxidão
  • • Medir a tensão de flutuação total do banco de baterias em modo de carga

Trimestral

Técnico Eletricista de Manutenção
  • • Realizar teste de autonomia real sob carga operacional por pelo menos 15 minutos
  • • Medir a corrente de saída do nobreak e calcular o percentual de carga aplicada em relação à capacidade nominal
  • • Verificar a rotação e o funcionamento dos coolers/microventiladores de arrefecimento interno

Semestral

Empresa Especializada / Engenheiro Eletricista
  • • Realizar inspeção termográfica completa nos bornes, conexões de baterias e disjuntores do QDI
  • • Mandar testar individualmente a resistência/condutância e a tensão de cada bloco de bateria
  • • Testar a operação mecânica e elétrica da chave de bypass manual de manutenção

Anual

Empresa Especializada com Emissão de Laudo e ART
  • • Executar ensaio de descarga profunda controlada do banco de baterias com banco de carga resistiva
  • • Reavaliar o dimensionamento de carga da portaria considerando novos periféricos instalados na guarita
  • • Emitir Laudo Técnico de Conformidade das Instalações do Nobreak conforme NBR 15204 e NBR 16747

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Monobloco VRLA de 12V apresentando tensão de flutuação em 12,8V, fora do intervalo normatizado de 13,5V a 13,8V a 25°C.Empresa contratada5 diasalta
Presença de estufamento estrutural e sulfatação intensa nos terminais elétricos de dois monoblocos VRLA do banco principal.Empresa contratada24 horascritica
Conexões elétricas dos polos do barramento CC com torque mecânico insuficiente, gerando risco de ponto quente e arco elétrico.Empresa contratada3 diasalta
Impedância interna/resistência dos monoblocos VRLA registrando valor 28% acima da referência de fábrica.Empresa contratada15 diasmedia
Temperatura ambiente no local de instalação do nobreak atingindo 31°C por deficiência na exaustão e climatização.Zelador(a)2 diasalta
Autonomia real do banco de baterias abaixo de 10 minutos sob carga das estações GrandCondo, CFTV e controle de acesso.Engenheiro10 diascritica
Registro de sobretemperatura de 83°C via inspeção termográfica nos módulos IGBTs do inversor do nobreak.Empresa contratada48 horascritica
Microventiladores do gabinete principal apresentando ruído de rolamento desgastado e acúmulo de poeira nas grelhas.Empresa contratada7 diasmedia
Distorção harmônica total de tensão (THD_v) na saída do inversor atingindo 5,1%, acima do limite máximo de 3%.Empresa contratada10 diasalta
Comutação da chave estática de bypass apresentando micro-interrupção na alimentação dos computadores da portaria.Empresa contratada5 diascritica
Módulos de sinalização dos Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) do QDI da portaria com indicação de queima (cor vermelha).Empresa contratada24 horascritica
Malha de aterramento do nobreak com alta resistência de contato e ausência de continuidade no condutor PE da carcaça.Engenheiro7 diasalta

Como usar o kit em campo

Este guia orienta a inspeção técnica preventiva e corretiva do sistema de nobreak e banco de baterias da guarita 24h, garantindo autonomia operacional ininterrupta dos computadores, sistema GrandCondo, CFTV, controle de acesso e interfonia conforme as diretrizes das normas ABNT NBR 5674 e NBR 16747. A verificação sistemática engloba a medição de parâmetros elétricos e térmicos dos módulos retificador e inversor, integridade dos blocos VRLA e testes de carga real sob regime de flutuação e descarte controlado. O registro rigoroso das anomalias na plataforma GrandCondo permite subsidiar o plano de manutenção predial do síndico e da administradora com dados auditáveis e critérios de risco bem definidos.

  1. 1Isolamento da Área e Verificação Visual PréviaInspecione o ambiente de instalação do nobreak, verificando a limpeza, ventilação e ausência de umidade na sala ou gabinete técnico. Verifique visualmente se os blocos de bateria VRLA e os módulos eletrônicos possuem sinais de estufamento, oxidação, vazamentos ou obstrução das grelhas de ventilação. Registre fotos panorâmicas do local e fotos em detalhe com data, horário e identificação dos componentes diretamente no aplicativo GrandCondo.
  2. 2Medição de Tensão e Impedância do Banco de Baterias VRLACom um multímetro calibrado e alicate amperímetro, meça a tensão de flutuação de cada monobloco individualmente, garantindo que permaneçam na faixa de 13,5V a 13,8V a 25°C. Avalie a resistência interna ou impedância dos blocos, assegurando que a variação não ultrapasse 20% do valor de referência de fábrica. Anote todas as medições no checklist digital para acompanhamento do histórico de degradação do banco.
  3. 3Inspeção Termográfica dos Módulos Eletrônicos e ConexõesUtilize uma câmera termográfica para mapear pontos quentes nas conexões de barramento, bornes do banco de baterias e semicondutores dos módulos retificador e inversor. Temperaturas superiores a 75°C nos IGBTs ou sobreaquecimento nos terminais indicam mau contato elétrico ou torque inadequado conforme a NBR 5410. Anexe os termogramas acompanhados de foto em luz visível ao relatório do condomínio.
  4. 4Teste de Comutação e Chave Estática de BypassSimule a comutação entre o modo inversor e a chave estática de bypass sem interromper a alimentação do Quadro de Distribuição Ininterrupta (QDI) da guarita. Confirme se o tempo de transferência é nulo (0 ms) e se a sinalização no painel LED/LCD indica corretamente o modo de operação. Verifique a partida a frio (Cold Start) acionando o sistema exclusivamente a partir da energia armazenada nas baterias.
  5. 5Teste de Autonomia sob Carga Real na Guarita 24hSeccione a entrada CA do nobreak para submeter o banco de baterias ao consumo real da estação de trabalho do porteiro, CFTV, interfonia e motores dos portões por no mínimo 15 minutos. Monitore a queda de tensão do barramento CC e assegure que não ocorra colapso de tensão ou desligamento intempestivo antes do tempo projetado. Restabeleça a rede e confirme o início do ciclo de recarga sem sobrecorrente.
  6. 6Verificação da Malha de Aterramento e DPSInspecione a continuidade elétrica do condutor de proteção (PE) conectado ao chassi metálico do nobreak e do painel QDI segundo os parâmetros da NBR 5410. Verifique os sinalizadores de estado dos Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) no quadro elétrico da guarita para garantir a integridade contra surtos atmosféricos e manobras da rede. Qualquer DPS avariado deve ser substituído imediatamente para resguardar a eletrônica do sistema.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade e Envio do RelatórioCalcule o Índice de Conformidade (IC) aplicando a fórmula: IC = (Número de Itens Conformes / Total de Itens Inspecionados) * 100. Classifique eventuais anomalias em grau de risco crítico, regular ou mínimo e defina prazos de adequação com a equipe de manutenção. Sincronize os dados na plataforma GrandCondo para cientificar a administradora, o zelador e o síndico.

Dicas de campo

  • • Mantenha a sala ou gabinete das baterias climatizado estritamente entre 20°C e 25°C, pois aumentos de temperatura reduzem drasticamente a vida útil dos blocos VRLA.
  • • Aplique torquímetro calibrado na fixação dos polos das baterias conforme a especificação do fabricante para evitar fadiga mecânica e pontos de alta resistência.
  • • Oriente a equipe de portaria a comunicar imediatamente via plataforma GrandCondo qualquer alarme sonoro ou mensagem de erro no display do nobreak.
  • • Exija da empresa prestadora de serviços de manutenção o envio dos laudos digitais de teste de capacidade do banco de baterias com amostragem gráfica.
  • • Mantenha as tomadas do Quadro de Distribuição Ininterrupta (QDI) identificadas na cor vermelha para impedir que o porteiro conecte equipamentos de alto consumo não autorizados.
  • • Ao registrar evidências fotográficas, inclua a plaqueta de numeração de série do nobreak, o valor digital medido no instrumento e o código do bloco de bateria.
  • • Programe a substituição preventiva de todo o conjunto de baterias do banco de forma simultânea quando a capacidade útil global atingir 80% do valor nominal.

Para quem é este kit

Zeladores e Gerentes Prediais

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Engenheiros e Peritos de Manutenção

Administradoras de Condomínio

Introdução

A garantia da operação contínua da guarita condominial depende diretamente da confiabilidade do sistema ininterrupto de energia. Este documento estabelece as diretrizes de inspeção predial de nobreaks, baterias e quadros de distribuição, em estrita conformidade com as normas NBR 16747 e NBR 5674.

Seção 01A Importância Estratégica do UPS na Operação da Guarita

  • Levantamento de carga crítica: computadores da portaria, CFTV, interfonia e impressoras térmicas.
  • Verificação da autonomia projetada versus carga real conectada no momento da inspeção.
  • Identificação de equipamentos não essenciais indevidamente conectados aos circuitos estabilizados.

Seção 02Inspeção do Banco de Baterias VRLA e Estacionárias

  • Inspeção visual dos invólucros em busca de rachaduras, estufamentos e sulfatação nos terminais.
  • Medição individual de tensão em regime de flutuação para identificar elementos em curto.
  • Reaperto dos conectores (jumpers) com torquímetro calibrado para evitar aquecimento por mau contato.

Seção 03Avaliação de Inversores, Retificadores e Chaves de Transferência

  • Leitura dos parâmetros de entrada e saída (tensão, corrente, frequência) no painel de LCD.
  • Simulação controlada de falha do inversor para atestar o funcionamento instantâneo do bypass estático.
  • Checagem do histórico de logs de alarmes registrados na memória não volátil do nobreak.

Seção 04Quadro de Distribuição Ininterrupta (QDI) e Termografia

  • Varredura termográfica completa nos barramentos, minidisjuntores termomagnéticos e cabos de saída.
  • Conferência da identificação e tagueamento dos circuitos essenciais e exclusivos da guarita.
  • Verificação do estado das pastilhas sinalizadoras de fim de vida útil dos cartuchos de DPS.

Seção 05Controle Ambiental: Sistema de Arrefecimento e Aterramento

  • Medição de temperatura e umidade relativa do ar no local de instalação física do equipamento.
  • Limpeza técnica preventiva das entradas de ar, dutos de exaustão e grelhas de ventilação frontal.
  • Teste de impedância da malha de terra local e verificação de continuidade ôhmica das carcaças.

Seção 06Nobreak Auxiliar de Motores e Segmentação de Cargas

  • Inspeção da segregação física e elétrica entre a alimentação da TI e a alimentação de motores de portão.
  • Ensaio prático de ciclos de acionamento em modo inversor para comprovação de torque e autonomia.
  • Revisão do dimensionamento dos cabos de alimentação de saída para evitar queda de tensão na partida.

Seção 07Classificação de Anomalias e Plano de Manutenção NBR 5674

  • Classificação objetiva dos desvios técnicos conforme grau de urgência (NBR 16747).
  • Atualização do cronograma plurianual de manutenções preventivas do condomínio (NBR 5674).
  • Emissão de relatório descritivo com laudo fotográfico, recomendações normativas e prazos de correção.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A confiabilidade energética da guarita é inegociável para a manutenção segura e dinâmica de qualquer condomínio. Falhas em baterias ou em quadros de transferência impactam severamente o dia a dia de funcionários e moradores. Para garantir que as exigências normativas sejam rigorosamente seguidas e que o plano de manutenção possua exatidão técnica, disponibilizamos uma ferramenta abrangente e de fácil aplicação. Baixe gratuitamente o 'Kit Profissional de Inspeção — Checklist do Nobreak da Portaria 24h' e parametrize a qualidade das instalações críticas do seu empreendimento com suporte técnico validado.

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