GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-648
parecer técnico final: condição geral da edificação, riscos, restrições de uso e recomendações prioritárias — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Conclusão e Parecer Técnico

Este kit estabelece a metodologia sistemática para consolidar vistorias prediais, emitir o parecer técnico final e classificar anomalias e falhas estruturais ou operacionais segundo as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674

Esta folha custa R$ 5,00 — a assinatura anual libera todos os kits e materiais por R$ 397/ano.

Acesso a tudo — R$ 397/anoSó esta folha — R$ 5,00
9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a consolidação de vistorias e mitigue passivos jurídicos e estruturais em condomínios residenciais. Matriz técnica completa para classificação de anomalias, definição de prazos e controle do plano de manutenção.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–47

Itens 32 a 47, observações e bloco de assinaturas.

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O mesmo conteúdo sai em folha A4 pronta para imprimir (PDF), em documento editável (Word) e — quando o material tem controle recorrente — em planilha com colunas de lançamento (Excel).

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47 itens de inspeção cobrindo 10 sistemas prediais vitais

3 graus de risco normatizados para priorização imediata

100% de alinhamento com as normas ABNT NBR 16747 e NBR 5674

Redução drástica em sinistros e intervenções emergenciais

O que vem neste kit

  • Modelo de Parecer Técnico Final com Matriz de Conclusão da Inspeção Predial
  • Checklist de Campo com 47 Critérios Verificáveis em 10 Áreas Críticas Construtivas
  • Matriz de Classificação de Anomalias (Endógenas, Exógenas, Funcionais) e Falhas de Manutenção
  • Tabela de Gradação de Risco (Crítico, Regular e Mínimo) e Diretrizes de Prazos de Intervenção
  • Ficha de Registro Fotográfico de Anomalias com Campos para Causa Provável e Ação Corretiva
  • Cronograma de Acompanhamento de Correções para Controle do Síndico, Zelador e Administradora
  • Planilha do Plano de Manutenção Preventiva Conforme Diretrizes da NBR 5674
  • Guia de Critérios Técnicos para Liberação, Interdição Parcial ou Restrição de Uso de Áreas Comuns
  • Relatório Executivo Resumido Padronizado para Apresentação Visual em Assembleia Geral

Por que este kit resolve

Conformidade Normativa Integral

Estruturado segundo ABNT NBR 16747, NBR 5674, NBR 5410, NBR 14039 e instruções técnicas do Corpo de Bombeiros.

Tomada de Decisão Baseada em Risco

Critérios objetivos para o síndico prioritizar investimentos e evitar obras desnecessárias sem respaldar riscos ocultos.

Rastreabilidade Técnica e Fotográfica

Padronização do registro de manifestações patológicas, facilitando a prestação de contas com a administradora.

Matriz de Severidade e Prazos

Categorização clara de urgência (imediata, 30, 90 ou 180 dias) com indicação de responsáveis por sistema.

Eficiência na Operação de Campo

Capacita o zelador e a equipe de manutenção a identificarem falhas operacionais antes que virem anomalias graves.

Sincronismo com Plataforma de Gestão

Integração direta dos prazos e ordens de serviço com a rotina de chamados e a operação de portaria 24h.

Áreas e sistemas inspecionados

Estruturas de Concreto Armado, Alvenaria Estrutural e Garagens
Sistemas de Impermeabilização, Fachadas e Revestimentos Externos
Instalações Elétricas de Baixa e Média Tensão e Subestação
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
Instalações Hidrossanitárias, Barriletes e Reservatórios de Água
Sistema de Combate a Incêndio, Alarme e Iluminação de Emergência
Sistemas de Pressurização de Escadas e Exaustão Mecânica
Casas de Máquinas e Sistemas de Elevadores
Cobertura, Telhados, Calhas e Calhas de Drenagem Pluvial
Sistemas de Automação de Portões e Acessos de Pedestres

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Diretrizes para organização e administração da manutenção de edificações
  • • ABNT NBR 14037:2011 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 15575:2021 — Edificações habitacionais — Desempenho
  • • NR-10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR-35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (47 itens no material completo)

001
Garagens - Pilares e Vigas de Concreto
risco critica

Os pilares e vigas do subsolo apresentam ausência de armaduras expostas, destacamento de cobrimento por corrosão de rebarbas ou fissuração paralela aos estribos?

Critério: Ausência total de oxidação exposta em armaduras, frestas paralelas aos estribos ou concreto com som cavo, atendendo às diretrizes da ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 6118.

Como verificar: Inspecionar visualmente as faces expostas dos pilares e vigas no subsolo utilizando iluminação auxiliar; utilizar martelo de pena para identificar som cavo e fisga metálica em fissuras direcionadas.

002
Paredes de Alvenaria Estrutural
risco alta

As paredes portantes de alvenaria estrutural estão isentas de fissuras diagonais ou verticais com abertura superior a 0,5 mm próximo às aberturas de portas e janelas?

Critério: Abertura máxima de fissuras inferior a 0,5 mm, sem sinais de evolução ativa ou deformação nos blocos, segundo a ABNT NBR 16868 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Percorrer os pavimentos inspecionando cantos de esquadrias em paredes portantes com fissurômetro graduado e trena para registrar a extensão da anomalia.

003
Subsolo - Juntas de Dilatação
risco alta

As juntas de dilatação estrutural nos pisos e teto da garagem estão limpas, com o mastique elastomérico íntegro e sem sinais de percolação de água?

Critério: Mastique elástico continuamente aderido às bordas, sem endurecimento, trincas ou vazamentos ativos, conforme diretrizes da ABNT NBR 5674.

Como verificar: Vistoriar a extensão total das juntas de dilatação no piso e teto da garagem, pressionando o selante com espátula cega para checar elasticidade e aderência lateral.

004
Garagens - Proteção de Pilares e Quinas
risco media

Os pilares localizados nas vias de manobra da garagem possuem protetores de quina em elastômero instalados e estão livres de marcas de impacto que fragilizem o concreto?

Critério: Protetores de quina instalados até a altura mínima de 1,20 m, fixos e sem lascamento de massa de concreto do pilar estrutural.

Como verificar: Inspecionar os pilares nas curvas e vagas de manobra crítica, checando a integridade dos protetores fixados e a presença de lascamentos no concreto.

005
Subsolo - Lajes de Garagem Sob Áreas Descobertas
risco critica

O intradorso das lajes do subsolo encontra-se livre de eflorescências, estalactites, manchas de umidade ou lixiviação da pasta de cimento?

Critério: Ausência total de eflorescências ativas, estalactites ou depósitos salinos no intradorso das lajes, em conformidade com a ABNT NBR 15575 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Percorrer o teto do subsolo com lanterna de alta intensidade, buscando depósitos cristalinos brancos, escorrimentos calcificados ou gotejamento ativo.

006
Paredes de Alvenaria Estrutural - Base e Topo
risco critica

As paredes estruturais mantêm o prumo vertical sem apresentar fissuras horizontais por esmagamento ou destacamento na fiada de base e de topo?

Critério: Desaprumo máximo dentro do limite L/500 e inexistência de fissuras horizontais contínuas ou lascamento por esmagamento dos blocos.

Como verificar: Verificar o aprumo das paredes estruturais críticas utilizando prumo de face ou nível tubular laser e inspecionar a interface bloco/argamassa com lupa de pala.

007
Garagens - Canaletas e Grelhas de Drenagem

As canaletas e grelhas de drenagem do piso das garagens encontram-se limpas, desobstruídas e com caimento adequado para as caixas de esgotamento?

008
Lajes Descobertas e Playground
risco critica

A camada de impermeabilização e o piso do playground/cobertura estão isentos de estufamentos, bolhas, fissuras no rejunte ou percolação de água no pavimento inferior?

Critério: Ausência total de infiltrações no intradorso do teto e de empolamentos nos rodapés; arremate vertical da impermeabilização com altura mínima de 30 cm conforme ABNT NBR 9575.

Como verificar: Inspecionar visualmente o piso do playground/cobertura após chuva, verificar o intradorso do teto do pavimento logo abaixo e checar se os rodapés apresentam manchas de umidade ou eflorescência.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Estruturas de Concreto Armado, Alvenaria Estrutural e Garagens
  • • Sistemas de Impermeabilização, Fachadas e Revestimentos Externos
  • • Instalações Elétricas de Baixa e Média Tensão e Subestação
  • • Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)
  • • Instalações Hidrossanitárias, Barriletes e Reservatórios de Água
  • • Sistema de Combate a Incêndio, Alarme e Iluminação de Emergência

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Armadura exposta e estufamento do cobrimento em pilar P12 do 1º subsolo da garagem por corrosão por cloretos/carbonatação.Isolar o raio de risco no piso, efetuar o escoramento preventivo, apicoar o concreto degradado, escovar e tratar as armaduras com anticorrosivo e recompor o elemento com argamassa polimérica tixotrópica conforme NBR 6118.Empresa contratada15 diascritica
Fissura diagonal com abertura de 0,8 mm na verga de alvenaria estrutural do pavimento térreo junto à abertura de janela.Instalar testemunhos de vidro para monitorar movimentação ativa, contratar parecer estrutural especializado e realizar a injeção de resina epóxi para consolidação do painel de alvenaria conforme NBR 16868.Engenheiro7 diascritica
Junta de dilatação do piso do subsolo com mastique elastomérico ressecado, rasgado e com evidente percolação de água.Remover o selante degradado, limpar os lábios da junta por lixamento, aplicar fita antiaderente no fundo e preencher com selante à base de poliuretano de alto módulo com fator de forma adequado.Empresa contratada20 diasalta
Lixiviação acentuada de pasta de cimento e eflorescência no intradorso da laje do subsolo sob o playground.Executar ensaio de estanqueidade no pavimento superior, refazer a camada impermeabilizante do playground e tratar a cristalização do concreto no intradorso com argamassa osmótica conforme NBR 9575.Empresa contratada30 diasalta
Fissuração horizontal por destacamento na fiada de topo em parede de alvenaria estrutural de vedação do reservatório.Inspecionar a interface com a laje de teto, criar junta de alívio de tensões com material compressível e aplicar microargamassa flexível no selamento do painel.Engenheiro10 diasalta
Estufamento do piso cerâmico do playground com fissuras no rejuntamento e filtração para o pavimento inferior.Registrar a manutenção no canal de avisos da plataforma GrandCondo para interdição do espaço, remover o revestimento solto, refazer o caimento e aplicar manta asfáltica NBR 9952.Empresa contratada21 diasalta
Parede externa do reservatório superior de água potável com pontos de umidade contínua e manchas de eflorescência.Programar parada técnica e aviso de desabastecimento temporário via GrandCondo, esvaziar o módulo, estancar vazamentos internos e aplicar revestimento cristalizante próprio para água potável conforme ANVISA.Empresa contratada14 diasalta
Revestimento de pastilhas da fachada oeste apresentando som cavo ao teste de percussão e risco de queda de peças.Instalar tela de proteção no perímetro térreo, realizar o teste de percussão em 100% do painel e substituir as peças com argamassa colante tipo AC-III conforme NBR 13755.Empresa contratada30 diascritica
Junta de movimentação do revestimento cerâmico da fachada sul com perda de aderência e rasgos na extensão.Remover totalmente o elastômero envelhecido, realizar limpeza dos bordos, inserir o delimitador de profundidade (tarucel) e aplicar selante elastomérico resistente aos raios UV.Empresa contratada15 diasmedia
Ralos de drenagem pluvial da cobertura desprovidos de grelha tipo abacaxi e obstruídos por detritos vegetais.Promover a limpeza e desobstrução imediata dos bocais de escoamento e instalar grelhas de proteção tipo abacaxi reforçadas em todos os pontos da cobertura.Zelador(a)2 diasmedia
Ancoragem do guarda-corpo de sacada do 10º pavimento apresentando folga mecânica e oxidação acentuada no chumbo.Isolar a sacada do apartamento, refazer a ancoragem estrutural com chumbador químico de aço inoxidável e realizar teste de carga localizado segundo NBR 14718.Empresa contratada5 diascritica
Rufos metálicos da topo de platibanda com transpaz descolado e parafusos de fixação sem vedação em elastômero.Reapertar e substituir parafusos danificados por modelos com arruela vulcanizada de neoprene, readequar a sobreposição mínima de 10 cm e vedar a junta com mastique poliuretano.Empresa contratada10 diasmedia

Como usar o kit em campo

O parecer técnico final de inspeção predial consolida a avaliação diagnóstica do condomínio residencial em conformidade com as diretrizes das normas ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674, categorizando anomalias e falhas segundo o grau de risco. Por meio do registro fotográfico georreferenciado e da mensuração do Índice de Conformidade, a equipe do condomínio obtém o suporte técnico necessário para priorizar intervenções estruturais, de impermeabilização e de instalações antes do agravamento de patologias. Com o auxílio da plataforma GrandCondo, o síndico e a administradora integram os dados colhidos pelo zelador diretamente ao plano de manutenção preventiva, garantindo a rastreabilidade das recomendações e o cumprimento rigoroso dos prazos normativos.

  1. 1Classificação e Diagnóstico de Anomalias e FalhasIdentifique e diferencie anomalias endógenas, exógenas ou funcionais das falhas de uso e manutenção conforme os critérios da ABNT NBR 16747. Registre detalhadamente a extensão de fissuras, eflorescências ou oxidações em pilares, lajes e fachadas para subsidiar o parecer final. Esse diagnóstico preciso evita intervenções superficiais e orienta a recuperação definitiva das patologias.
  2. 2Matriz de Valoração e Nível de RiscoAtribua o grau de risco (Crítico, Regular ou Mínimo) para cada não conformidade constatada na edificação. Anomalias com potencial de colapso estrutural, perda de estabilidade de guarda-corpos ou estufamento de pastilhas em fachada devem receber classificação Crítica imediata. Essa priorização orienta o plano de ação e a alocação de recursos do condomínio.
  3. 3Sistemática de Registro Fotográfico de EvidênciasCapture fotos panorâmicas do elemento afetado e imagens em detalhe com escala métrica visível ou estadiômetro para caracterizar a patologia. Registre o ângulo, a iluminação e a localização exata do dano no módulo operacional da plataforma GrandCondo para assegurar a rastreabilidade técnica. A documentação fotográfica padronizada serve de prova técnica em auditorias e garantias construtivas.
  4. 4Cálculo do Índice de Conformidade Predial (ICP)Calcule o percentual de conformidade dividindo o número de itens aprovados no checklist pelo total de itens inspecionados aplicáveis e multiplicando o resultado por cem. Utilize esse parâmetro quantitativo para mensurar a saúde técnica global da edificação e fundamentar o parecer técnico. O índice serve como indicador comparativo para as inspeções prediais subsequentes.
  5. 5Estabelecimento de Restrições de Uso e PrazosDefina interdições parciais ou totais em áreas de risco iminente, como trechos de subsolo com armadura exposta sob carga ou sacadas desestabilizadas. Estabeleça prazos imediatos de correção para itens críticos e prazos de médio e longo prazo para riscos regulares e mínimos. Comunique as restrições aos moradores através do sistema de avisos da plataforma GrandCondo.
  6. 6Integração do Parecer ao Plano de Manutenção (NBR 5674)Vincule cada recomendação prioritária do parecer técnico ao plano de manutenção do condomínio, definindo o responsável e a periodicidade das rotinas. O zelador executará as checagens periódicas em campo e alimentará a plataforma GrandCondo para acompanhamento contínuo da administradora e do síndico. A sincronização de rotinas garante a preservação do valor patrimonial do empreendimento.
  7. 7Emissão do Parecer Técnico Final e AssinaturaElabore a conclusão sintetizando a condição geral da edificação, os riscos prioritários e a matriz de recomendações corretivas. Assine o laudo acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Disponibilize o documento assinado no acervo digital da edificação dentro da plataforma GrandCondo.

Dicas de campo

  • • Utilize fissureômetros graduados e martelo de pena nas inspeções de fachada e estruturas para caracterizar visual e acusticamente a extensão de som cavo e a abertura de fissuras.
  • • Mantenha a câmera na orientação horizontal e ative a marca d'água de data e hora para padronizar o acervo fotográfico de laudos técnicos.
  • • Para o cálculo do Índice de Conformidade, exclua do divisor os itens classificados como Não Aplicável (N/A) para evitar distorções no resultado global da edificação.
  • • Ao identificar percolação em lajes sobre garagem, verifique se as juntas de dilatação no pavimento superior estão com o mastique elastomérico íntegro e sem furos.
  • • Instrua o zelador a utilizar o aplicativo móvel da GrandCondo para registrar ocorrências preventivas logo na constatação de pequenas fissuras na alvenaria estrutural.
  • • Exija o envio semanal de alertas do sistema GrandCondo ao síndico para acompanhar o cumprimento dos prazos das anomalias classificadas com Grau de Risco Crítico.
  • • Inspecione o intradorso das marquises e varandas após períodos de chuvas intensas para identificar focos recentes de infiltração e eflorescência.

Para quem é este kit

Engenheiros e Arquitetos Inspetores (necessitam de metodologia consolidada de emissão de laudos segundo a NBR 16747)

Síndicos Profissionais e Orgânicos (buscam respaldo técnico fundamentado para priorizar investimentos e aprovações orçamentárias)

Zeladores e Gerentes Prediais (executam vistorias periódicas mensais e fiscalizam chamados e serviços de terceiros)

Administradoras de Condomínios (visam padronizar a governança técnica e o plano de manutenção do seu portfólio)

Introdução

A elaboração de um parecer técnico fundamentado nas normas NBR 16747 e NBR 5674 exige rigor metodológico na classificação de anomalias e na estruturação do plano de manutenção. Este artigo detalha os critérios avaliativos, a definição de graus de risco e as diretrizes definitivas para a excelência na gestão operacional em condomínios.

Seção 01Fundamentação Normativa e o Escopo da Inspeção Predial

A inspeção predial constitui o diagnóstico sistêmico do comportamento em uso da edificação, sendo regulamentada com precisão pela ABNT NBR 16747. Este processo técnico exige a avaliação sensorial e instrumental expedita para identificar anomalias construtivas, falhas operacionais ou deficiências de manutenção corretiva. O foco central deste escopo reside em garantir que o edifício opere estritamente dentro das condições de segurança, estabilidade e habitabilidade previstas em seu projeto original. Através de um checklist estruturado de 47 perguntas críticas, o roteiro avaliativo evita adentrar em ensaios destrutivos complexos, projetos de engenharia corretiva, auditoria técnica de recebimento de obras novas ou perícias judiciais aprofundadas. Em complemento metodológico, a norma ABNT NBR 5674 estabelece os rigorosos requisitos para o sistema de gestão de manutenção, exigindo que os achados consolidados da inspeção se transformem imediatamente em um cronograma de ações. O parecer técnico final serve como o documento primário e balizador para a administradora, o síndico e o zelador priorizarem as intervenções financeiras e operacionais. A ausência desta sistematização expõe toda a edificação a processos de degradação acelerada e severos riscos civis perante a legislação vigente. Diretrizes operacionais: • Mapeamento tátil, visual e percussivo de todas as áreas comuns, técnicas e de circulação do condomínio residencial. • Compatibilização analítica dos dados coletados com os manuais de uso, operação e manutenção fornecidos pela construtora original. • Delimitação clara do escopo do parecer, direcionando o laudo exclusivamente para as condições reais de conservação da edificação existente.

Seção 02Classificação de Anomalias e Determinação do Grau de Risco

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