GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-656
manual da edificação conforme a NBR 14037: existência, atualização, prazos de garantia e distribuição — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Manual de Uso, Operação e Manutenção

Este kit abrange a auditoria técnica da existência, atualização e distribuição do Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação conforme a NBR 14037, integrando a gestão de garantias à Inspeção Predial (NBR 16747) e ao Plano de Manutenção (NBR 5674)

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Aplique metodologias normatizadas pelas NBRs 14037, 16747 e 5674 para auditar o manual da edificação e mitigar riscos operacionais. Instrumentalize zeladores e síndicos para classificar anomalias e orquestrar planos de manutenção na plataforma GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

Quer este arquivo preenchível no seu condomínio?

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O que vem neste kit

  • Checklist Completo de Inspeção em PDF com 40 Perguntas Técnicas Categorizadas
  • Matriz de Classificação de Anomalias (Endógenas, Exógenas, Funcionais) e Falhas
  • Tabela de Controle de Garantia Construtiva e Vida Útil de Projeto (VUP por Sistema)
  • Roteiro Operacional de Vistoria Prática para Zeladores e Gerentes Prediais
  • Modelo de Laudo Sintético de Inspeção Predial com Gráficos de Severidade
  • Guia de Auditoria Documental do Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037)
  • Matriz de Gradação de Risco Técnico (Níveis Crítico, Regular e Mínimo)
  • Cronograma Padronizado de Manutenção Preventiva por Frequência de Execução
  • Fluxograma de Notificação de Vícios Construtivos para Administradoras e Síndicos

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Documentação Técnica e Guarda do Manual da Edificação (NBR 14037)
Tabela de Garantias, Prazos Expirados e Vida Útil de Projeto (VUP)
Sistema de Impermeabilização, Calhas e Conexões de Pluviais
Instalações Elétricas de Baixa Tensão e Subestação
Sistema de Combate a Incêndio, Alarme e Portas Corta-Fogo (PPCI)
Instalações Hidrossanitárias, Reservatórios e Bombas de Recalque
Sistema de Revestimentos de Fachadas e Esquadrias Metálicas/Alumínio
Grupo Gerador de Energia e Chave de Transferência Automática
Casas de Máquinas e Prumadas de Elevadores de Passageiros e Serviço
Sistema de Exaustão Mecânica e Pressurização de Escadas
Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e Aterramento
Estrutura de Concreto Armado e Juntas de Dilatação das Áreas Comuns

Referências normativas

  • • ABNT NBR 14037 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • ABNT NBR 16747 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 15575 — Edificações habitacionais — Desempenho (Partes 1 a 6)
  • • ABNT NBR 12721 — Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária
  • • NR 10 — Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade
  • • NR 35 — Trabalho em Altura

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Administração / Guarda Documental
risco alta

O Manual de Uso, Operação e Manutenção das Áreas Comuns (NBR 14037) está arquivado na administração em meio físico e disponibilizado em meio digital completo na plataforma GrandCondo?

Critério: Presença de 100% dos capítulos previstos pela NBR 14037 (Projetos, Garantias, Manutenção e Operação) tanto em meio físico guardado sob chave quanto digital no sistema.

Como verificar: Verificar no arquivo físico da administração a presença do exemplar original impresso e conferir o upload integral (PDF indexado) no repositório de documentos da plataforma GrandCondo.

002
Gestão de Garantias e Manutenção
risco critica

A tabela de prazos de garantia de sistemas construtivos do Manual da Edificação está cadastrada na plataforma GrandCondo com alertas de vencimento programados?

Critério: Todas as garantias cadastradas com alertas operacionais programados para o síndico com antecedência mínima de 90 e 30 dias do vencimento de cada sistema.

Como verificar: Acessar o módulo de garantias da plataforma GrandCondo e cruzar as datas do Termo de Recebimento do Condomínio com os prazos anexados ao manual da edificação.

003
Planejamento da Manutenção Predial
risco media

O Manual da Edificação possui registro formal de atualização e revisão anual das rotinas de manutenção preventiva, incorporando as alterações operacionais do condomínio?

Critério: Registro de no mínimo 01 revisão formal a cada 12 meses, assinada pelo síndico ou responsável técnico habilitado (Engenheiro/Arquiteto com ART/RRT).

Como verificar: Checar o histórico de revisões (folha de controle de alterações) no início do manual e correlacionar com as ordens de serviço executadas na plataforma GrandCondo.

004
Arquivo Técnico de Engenharia
risco critica

Todos os projetos executivos As-Built (arquitetura, estrutura, hidráulica, elétrica, SPDA, incêndio) citados no Manual da Edificação estão arquivados e catalogados?

Critério: 100% dos projetos das especialidades (Estrutura, Instalações Elétricas, Hidráulicas, Gás, Incêndio e Arquitetura) completos e legíveis.

Como verificar: Inspecionar a pasta física ou digital do repositório técnico e conferir se consta o conjunto completo dos projetos finais com carimbo As-Built e respectiva ART/RRT de elaboração.

005
Cadastros Técnicos e Operacionais
risco alta

A listagem de fornecedores homologados, fabricantes de equipamentos e contatos de emergência do Manual da Edificação está atualizada na plataforma GrandCondo?

Critério: Cadastro atualizado contendo Razão Social, CNPJ, telefone 24h e prazo de vigência de contrato ou garantia para 100% dos equipamentos críticos (elevadores, geradores, bombas, pressurização, SPDA).

Como verificar: Comparar a lista de fornecedores descrita no manual com os cadastros ativos de prestadores na plataforma GrandCondo operada pela portaria e zeladoria.

006
Comunicação e Unidades Privativas
risco media

A versão individualizada do Manual do Proprietário (NBR 14037) referente às unidades autônomas está disponível para consulta e download pelos condôminos no portal GrandCondo?

Critério: Acesso liberado a 100% dos condôminos cadastrados, com termo de recebimento ou ciência registrado digitalmente na plataforma.

Como verificar: Acessar a área do condômino no sistema GrandCondo utilizando perfil de morador para verificar a disponibilidade e o download do arquivo PDF do Manual do Proprietário.

007
Gestão de Reformas e Alterações
risco alta

Todas as alterações e reformas efetuadas nas áreas comuns possuem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) anexa como aditivo ao Manual da Edificação?

Critério: 100% das reformas em áreas comuns registradas com ART/RRT baixada, termo de recebimento e instrução de manutenção atualizada conforme NBR 16280.

Como verificar: Checar no módulo de reformas da plataforma GrandCondo se cada intervenção concluída possui ART/RRT de execução e memorial descritivo anexado ao manual original.

008
Capacitação de Zeladoria e Portaria
risco alta

Existe comprovação de treinamento da equipe de zeladoria e portaria sobre os procedimentos operacionais e de emergência descritos no Manual da Edificação?

Critério: Comprovação de pelo menos 1 treinamento operacional específico a cada 6 meses cobrindo sistemas críticos (gás, gerador, combate a incêndio, bombas e barrilete).

Como verificar: Analisar a lista de presença e certificados dos treinamentos ministrados ao zelador e porteiros registrados no histórico de gestão de pessoas da plataforma GrandCondo.

Calendário de inspeções

Mensal

Zelador com validação no aplicativo GrandCondo
  • • Verificar a integridade física do Manual da Edificação e registros de manutenção na zeladoria
  • • Conferir estanqueidade e manômetros de extintores e caixas de hidrantes
  • • Testar chave de transferência do grupo gerador e nível de combustível do tanque
  • • Inspecionar funcionamento e ruídos anormais no sistema de recalque de água potável
  • • Verificar vedação das portas corta-fogo e funcionamento dos fechadores automáticos

Bimestral

Zelador e Empresa Especializada de Manutenção
  • • Testar acionamento manual e automático do sistema de alarme de incêndio
  • • Inspecionar iluminação de emergência das rotas de fuga e escadas de incêndio
  • • Checar limpeza de caixas de gordura, caixas de passagem e ralos de captação de pluviais
  • • Verificar fixação e estado das gaxetas das esquadrias das áreas comuns

Trimestral

Engenheiro da Administradora ou Consultor Técnico
  • • Auditar o cumprimento das garantias construtivas vigentes com base na NBR 14037 e NBR 15575
  • • Revisar o histórico de Ordens de Serviço executadas pela equipe no GrandCondo versus recomendações do manual
  • • Inspecionar tensores, correias e filtros dos sistemas de exaustão e pressurização
  • • Verificar estanqueidade e regulagem do sistema central de medição de gás

Semestral

Engenheiro Inspetor e Empresa Contratada de Manutenção
  • • Realizar inspeção termográfica nos quadros de distribuição elétrica geral e subestação
  • • Inspecionar integridade de para-raios (SPDA), malhas de aterramento e conexões
  • • Coletar amostras de água potável para análise microbiológica e físico-química
  • • Inspecionar revestimentos de fachada, identificando fissuras, trincas ou descolamentos cerâmicos
  • • Executar limpeza técnica e higienização completa dos reservatórios de água

Anual

Perito em Inspeção Predial, Síndico e Administradora
  • • Realizar a Inspeção Predial Global da edificação conforme as diretrizes da NBR 16747
  • • Atualizar a Matriz de Garantias e o Manual de Uso, Operação e Manutenção do Condomínio
  • • Revisar e aprovar o Plano de Manutenção Predial Anual para o próximo período (NBR 5674)
  • • Renovar laudos obrigatórios: Laudo de SPDA, AVCB/CLCB e Teste de Estanqueidade de Gás
  • • Apresentar o relatório de conformidade e riscos na Assembleia Geral Ordinária do Condomínio

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037) ausente em meio digital e com versão física incompleta na administração.Administradora15 diasmedia
Ausência de cadastro automatizado dos prazos de garantia do construtor, gerando risco de perda de garantias vigentes dos sistemas.Administradora10 diasmedia
Projetos executivos As-Built de hidráulica e combate a incêndio desatualizados após intervenções operacionais nas áreas comuns.Engenheiro30 diasmedia
Infiltração com percolação de água na laje do subsolo originada pelo sistema de impermeabilização do jardim (vício oculto em prazo de garantia legal).Síndico7 diascritica
Inexistência de registros formais das manutenções preventivas do sistema de combate a incêndio nos últimos 12 meses.Zelador(a)5 diasalta
Conjunto motobomba de recalque de esgoto atingiu a Vida Útil de Projeto (VUP) sem avaliação de integridade ou plano de substituição.Empresa contratada20 diasalta
Manta de impermeabilização exposta na cobertura apresentando bolhas, puncionamentos e descolamento da proteção mecânica.Empresa contratada14 diasalta
Pontos de aquecimento excessivo (pontos quentes) identificados nos barramentos do quadro geral de baixa tensão (QGBT) da subestação.Empresa contratada7 diascritica
Conectores de medição do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) oxidados e laudo de continuidade ôhmica vencido.Engenheiro15 diasalta
Portas corta-fogo das escadas de emergência com vedações desgastadas e seletores de fecho desregulados, impedindo o fechamento hermético.Zelador(a)3 diascritica
Ausência de certificado de potabilidade de água e registro de higienização do reservatório inferior nos últimos seis meses.Empresa contratada10 diasalta
Placas do revestimento cerâmico da fachada oeste apresentando som cavo e risco iminente de descolamento e queda.Empresa contratada5 diascritica

Como usar o kit em campo

A gestão eficiente do Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14037) aliada à inspeção predial (NBR 16747) é fundamental para resguardar as garantias construtivas e a segurança dos moradores. Por meio da plataforma GrandCondo, a equipe humana formada pelo síndico, zelador e administradora centraliza o arquivo técnico, programa alertas de manutenção preventiva (NBR 5674) e monitora a Vida Útil de Projeto (NBR 15575). Este procedimento operacional padroniza a coleta de evidências em campo, orienta o cálculo de conformidade e garante ações imediatas diante de riscos críticos.

  1. 1Catalogação e Digitalização do Arquivo TécnicoLocalize a via física do Manual da Edificação (NBR 14037) e faça o upload integral dos documentos digitalizados na plataforma GrandCondo. Organize o arquivo técnico catalogando os projetos executivos As-Built de arquitetura, estruturas, instalações elétricas, hidráulicas, SPDA e combate a incêndio. Essa centralização permite que o zelador e a administração consultem especificações técnicas rapidamente durante rotinas operacionais ou emergências.
  2. 2Mapeamento da Matriz de Garantias e AlertasCadastre no GrandCondo os prazos de garantia de todos os sistemas construtivos informados pelo construtor, cruzando dados com o Art. 618 do Código Civil. Configure alertas programados para notificar a gestão 90, 60 e 30 dias antes do término da garantia de cada sistema, como impermeabilização e reuso de água. A antecipação garante tempo hábil para auditorias técnicas e notificações formais à construtora.
  3. 3Inspeção de Campo e Coleta de Evidências FotográficasPercorra as áreas comuns e técnicas acompanhado do zelador, utilizando o aplicativo GrandCondo para registrar a situação de cada item do checklist. Capture fotos panorâmicas para contextualizar o ambiente e fotos de detalhe para evidenciar manifestações patológicas ou falhas operacionais. Certifique-se de ativar a marcação automática de data, hora e coordenadas de geolocalização no aplicativo para conferir valor probatório às imagens.
  4. 4Classificação de Anomalias, Falhas e Graus de RiscoCategorize os problemas identificados em anomalias (construtivas ou funcionais) ou falhas (decorrentes de manutenção ou operação) segundo a NBR 16747. Atribua o grau de risco em Crítico (risco à saúde, segurança ou perda imediata de função), Regular (perda parcial de funcionalidade) ou Mínimo (pequenos danos estéticos). Essa hierarquização define a ordem de prioridade no plano de ação financeiro e operacional do condomínio.
  5. 5Cálculo do Índice de Conformidade da Manutenção Predial (ICMP)Calcule o percentual de conformidade aplicando a fórmula: ICMP = (Quantidade de Itens Conformes / Total de Itens Verificados no Checklist) x 100. Insira o valor obtido no painel de gestão do GrandCondo para gerar o histórico comparativo das inspeções prediais. Um índice abaixo de 85% indica a necessidade de readequação imediata nos contratos de prestação de serviço ou no treinamento da zeladoria.
  6. 6Notificação de Vícios Ocultos e Abertura de ChamadosPara anomalias com características de vício oculto em sistemas dentro do prazo de garantia legal, emita formalmente a notificação extrajudicial à construtora anexando o laudo com foto e ART. Registre a ocorrência no sistema de chamados da plataforma GrandCondo para acompanhamento do status do reparo. O registro digital e temporal impede que a construtora alegue caducidade da garantia por falta de aviso formal.
  7. 7Emissão do Plano de Ação e Atualização da ZeladoriaTransforme as não conformidades em tarefas operacionais atribuídas ao zelador ou a empresas terceirizadas especializadas diretamente no GrandCondo. Estabeleça prazos compatíveis com o grau de risco (imediatos para risco crítico) e exija a comprovação de conclusão com foto pós-reparo. Ao finalizar os trabalhos, anexe as notas fiscais, laudos e ARTs/RRTs como aditivos técnicos ao Manual da Edificação digital.

Dicas de campo

  • • Verifique visualmente o estado das prumadas e barriletes de água fria e quente buscando marcas de escorrimento ou oxidação em conexões antes de realizar testes de pressão.
  • • Mantenha as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) de todas as reformas de áreas comuns armazenadas na aba de arquivos do GrandCondo como aditivos permanentes ao manual.
  • • Exija certificados de potabilidade e relatórios de desinfecção dos reservatórios de água em conformidade com as exigências da vigilância sanitária local (ANVISA).
  • • Realize ensaios de termografia nos quadros elétricos de baixa tensão e subestação anualmente para identificar pontos de aquecimento antes da queima de componentes.
  • • Execute o teste funcional periódico das bombas de recalque, geradores e pressurização de escadas acionando manualmente os sistemas no acompanhamento do zelador.
  • • Examine as juntas de dilatação e a integridade do revestimento cerâmico de fachadas com ensaio de percussão a cada ciclo definido pelo fabricante no manual.
  • • Confira a continuidade mecânica do SPDA e a medição de resistência do aterramento com emissão de laudo técnico atualizado por engenheiro eletricista.

Para quem é este kit

Introdução

A gestão do Manual de Uso, Operação e Manutenção previne a perda de garantias e fundamenta o plano de inspeção predial preventiva. Entenda como estruturar a auditoria técnica do seu condomínio com base nas normas da ABNT e otimizar toda a rotina operacional executada pela equipe local.

Seção 01A Importância do Manual da Edificação e a NBR 14037

Perguntas frequentes

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  • Comprovante térmico impresso na portaria
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