GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-823
contrato de limpeza e conservação: escopo, quadro de pessoal, uniformes, fiscalização e documentos trabalhistas — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Contrato de Facilities e Terceirizados

Este kit abrange a fiscalização operacional, técnica e trabalhista de contratos de limpeza, conservação e facilities em condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Mitigue riscos trabalhistas e garanta o padrão operacional do condomínio alinhado à NBR 16747 e NBR 5674. Instrumentalize a equipe do condomínio para uma fiscalização rigorosa e conectada ao sistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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pontos de auditoria operacional e documental

setores prediais inspecionados sistematicamente

base normativa para diretrizes de inspeção

foco em mitigação de passivo trabalhista subsidiário

O que vem neste kit

  • Guia Técnico de Fiscalização Contratual de Facilities e Limpeza Predial
  • Checklist Auditável com 48 Itens de Inspeção Operacional e Trabalhista
  • Matriz de Gravidade de Anomalias e Prazos para Ações Corretivas
  • Ficha de Auditoria Documental de Encargos (eSocial, SEFIP, CND e ASO)
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Vistoria de Conservação Predial
  • Protocolo de Inspeção do Depósito de Material de Limpeza (DML) e FISPQ
  • Cronograma Mensal de Rotinas de Higienização por Setor Predial
  • Formulário de Controle de Uniformes, Crachás e EPIs (NR-6)
  • Planilha de Validação do Quadro de Pessoal e Substituição de Postos

Por que este kit resolve

Blindagem Contra Responsabilidade Subsidiária

Roteiro prático para auditoria mensal de GFIP, eSocial, CNDs, ASOs e comprovantes de entrega de EPIs da empresa contratada.

Dimensionamento e Uniformização do Quadro

Verificação rigorosa da escala de trabalho, cobertura de faltas, apresentação pessoal e uso correto de crachás e uniformes.

Inspeção Setorizada em 9 Áreas Críticas

Metodologia de checagem cobrindo desde a guarita e acessos até DMLs, lixeiras, halls, áreas de lazer e casarões de máquinas.

Gestão Segura de Produtos Químicos e DML

Adequação dos depósitos de material às exigências da ANVISA, fiscalização de diluição e controle de FISPQs atualizadas.

Classificação de Anomalias segundo a NBR 16747

Critérios objetivos para graduar falhas operacionais, gerar relatórios fotográficos e estipular prazos de correção contratual.

Operação Fluida via Plataforma GrandCondo

Sincronização dos relatórios de inspeção com a gestão do zelador, otimizando o fluxo de notificações à administradora.

Áreas e sistemas inspecionados

Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
Halls Sociais, Corredores dos Pavimentos e Escadarias de Emergência
Garagens, Subsolos e Pátios Externos de Manobra
Depósito de Material de Limpeza (DML) e Central de Resíduos / Lixeiras
Sanitários das Áreas Comuns e Vestiários de Funcionários Terceirizados
Áreas de Lazer: Salão de Festas, Espaço Gourmet e Sanitários Sociais
Academia, Brinquedoteca e Salas de Jogos
Esquadrias Metálicas, Espelhos e Vidros de Baixa e Média Altura
Coberturas, Lajes Técnicas e Casarões de Máquinas (Higienização)

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Diretrizes para organização, planejamento e execução do sistema de manutenção de edificações
  • • NR-06 — Equipamentos de Proteção Individual (EPI)
  • • NR-17 — Ergonomia e movimentação manual de cargas
  • • NR-38 — Segurança e saúde no trabalho nas atividades de limpeza urbana e manejo de resíduos sólidos
  • • Lei Federal nº 13.429/2017 — Regulamentação da prestação de serviços a terceiros
  • • Portaria MTP nº 4219/2022 — Diretrizes de segurança e saúde no trabalho

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco media

O posto de trabalho no interior da guarita encontra-se higienizado, organizado e sem acúmulo de objetos pessoais ou resíduos, com rotina registrada no aplicativo GrandCondo?

Critério: Ausência de poeira acumulada, bancada desobstruída, lixeira com tampa e pedal, e registro diário do cumprimento da rotina no sistema GrandCondo conforme diretrizes da NR-38.

Como verificar: Inspecionar presencialmente o interior da guarita, bancadas, vidros e sanitário privativo. Verificar no módulo de rotinas do aplicativo GrandCondo se o checklist diário de passagem de turno e higienização do posto foi devidamente assinalado pelo porteiro.

002
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco alta

Os porteiros e atendentes terceirizados estão utilizando uniforme completo da prestadora de serviços, limpo, conservado e com crachá de identificação visível?

Critério: 100% dos colaboradores uniformizados e identificados com crachá da empresa terceirizada contratada conforme a Lei Federal nº 13.429/2017 e contrato vigente.

Como verificar: Abordar os colaboradores no posto de acesso, conferir o estado de conservação do uniforme (camisa, calça, calçado fechado e jaqueta/agasalho oficial) e verificar a presença do crachá com foto e nome em local visível no peito.

003
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco media

A cadeira do posto de portaria e o apoio para os pés possuem regulagens funcionais e estão em perfeitas condições de uso?

Critério: Cadeira giratória com apoio lombar, regulagem de altura funcional e suporte para pés disponíveis e em operação, em conformidade com a NR-17 (item 17.6).

Como verificar: Acionar as alavancas de regulagem de altura do assento, inclinação do encosto e amortecimento pneumático da cadeira da guarita. Testar a estabilidade dos rodízios e a presença de apoio para pés ajustável independente.

004
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco alta

O passa-volume da guarita e a eclusa de mercadorias estão higienizados, desobstruídos e com todas as entregas devidamente cadastradas com foto na plataforma GrandCondo?

Critério: Passa-volumes limpos, sem acúmulo de resíduos e 100% dos volumes estocados na portaria registrados no aplicativo GrandCondo com foto e notificação enviada no ato do recebimento.

Como verificar: Inspecionar visualmente o interior do passa-volume e da eclusa de mercadorias. Acessar o módulo de encomendas no aplicativo GrandCondo e cruzar o inventário físico presente na guarita com as entradas notificadas via sistema.

005
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco media

Os produtos sanitizantes e utensílios de limpeza utilizados no guichê e nos acessos possuem registro na ANVISA, FISPQ acessível e estão armazenados fora da vista e do alcance direto dos acessos?

Critério: 100% dos produtos químicos com rotulagem original, registro ANVISA válido, dentro do prazo de validade e com FISPQ disponível no local conforme Portaria MTP nº 4219/2022.

Como verificar: Conferir o local de guarda dos insumos de limpeza da portaria. Verificar os rótulos das embalagens, checar o número de registro na ANVISA e solicitar a pasta física ou digital com as Fichas de Informação de Segurança de Produtos Químicos (FISPQ).

006
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco media

Os vidros perimetrais, guichês e visores da guarita e eclusas de acesso apresentam transparência total, isentos de manchas, marcas de gordura ou marcas de dedos?

Critério: Superfícies vítreas 100% limpas, sem mancha ou opacidade, higienizadas com produtos neutros específicos conforme periodicidade de limpeza conservacional estabelecida na NBR 5674.

Como verificar: Realizar verificação visual de dentro da guarita olhando para o exterior e de fora para dentro em iluminação diurna e sob refletores noturnos. Checar a ausência de fiapos, marcas de pano ou gordura nas superfícies vítreas.

007
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco media

As botoeiras de eclusa, interfonos, totens de atendimento e maçanetas dos portões de acesso de pedestres são sanitizados diariamente pela equipe de conservação?

Critério: Sanitização diária executada com solução desinfetante adequada (álcool 70% ou quaternário de amônio), sem aplicação direta de líquidos que possam danificar circuitos eletrônicos internos.

Como verificar: Inspecionar visualmente e pelo toque as botoeiras, interfonos e maçanetas dos acessos. Consultar o plano de trabalho da equipe de limpeza terceirizada e validar o registro de execução na rotina de conservação do GrandCondo.

008
Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
risco alta

A ficha individual de controle de entrega de EPIs dos colaboradores alocados na portaria e acessos encontra-se atualizada, assinada e com Certificado de Aprovação (CA) válido?

Critério: Ficha de EPI 100% preenchida, assinada pelo trabalhador no ato do recebimento, com especificação dos CAs válidos no Ministério do Trabalho conforme exigido pela NR-06.

Como verificar: Solicitar à empresa terceirizada de facilities ou à zeladoria as fichas físicas ou digitais de registro de EPI dos funcionários alocados na portaria. Conferir se a descrição do equipamento e o número do CA correspondem aos itens em uso presencial.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Portaria, Guarita e Acessos Pedestres/Veículos
  • • Halls Sociais, Corredores dos Pavimentos e Escadarias de Emergência
  • • Garagens, Subsolos e Pátios Externos de Manobra
  • • Depósito de Material de Limpeza (DML) e Central de Resíduos / Lixeiras
  • • Sanitários das Áreas Comuns e Vestiários de Funcionários Terceirizados
  • • Áreas de Lazer: Salão de Festas, Espaço Gourmet e Sanitários Sociais

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Porteiros atuando sem crachá visível, com uniforme incompleto e Ficha de Controle de EPI (NR-06) desatualizada ou com CA vencido.Administradora5 diasalta
Passa-volumes e eclusa de mercadorias com acúmulo de sujidade e encomendas retidas sem o devido registro fotográfico e notificação via aplicativo GrandCondo.Zelador(a)2 diasmedia
Ausência de sinalização tática ('Piso Molhado') durante a limpeza e passagem de mop úmido nos halls sociais e corredores dos pavimentos.Empresa contratada24 horascritica
Auxiliares de limpeza realizando conservação dos halls e escadarias utilizando calçados domésticos ou abertos, sem Certificado de Aprovação (CA).Empresa contratada48 horascritica
Armazenamento temporário de resíduos e materiais de limpeza nas escadarias de emergência, contrariando a ABNT NBR 9077 e o Regulamento do Corpo de Bombeiros.Zelador(a)Imediatocritica
Escadaria de emergência sendo lavada com balde e mangueira, gerando risco de infiltração na alvenaria e desgaste das fitas antiderrapantes.Empresa contratada24 horasalta
Corrimãos metálicos e superfícies de portas corta-fogo com acúmulo de poeira e pontos de oxidação causados pelo uso de produtos químicos ácidos/abrasivos.Zelador(a)3 diasmedia
Frascos fracionados de químicos no DML sem rotulagem técnica, sem indicação de diluição e com ausência das FISPQ/FDS cadastradas no aplicativo GrandCondo.Empresa contratada3 diasalta
Armário de EPIs no DML contendo equipamentos limpos armazenados juntamente com galões de produtos químicos concentrados e panos úmidos.Zelador(a)2 diasalta
Contêineres móveis da Central de Resíduos com tampas quebradas, forte odor de chorume e presença de moscas/vetores urbanos.Síndico5 diascritica
Central de resíduos com ralo entupido, acúmulo de água servida e ausência de ponto de água pressurizada para lavagem das paredes e pisos laváveis.Engenheiro7 diasalta
Funcionários terceirizados efetuando o manejo de resíduos na central sem o uso dos EPIs obrigatórios previstos na NR-38 (botas PVC, avental e luvas de nitrila/raspagem).Empresa contratada24 horascritica

Como usar o kit em campo

A gestão técnica de contratos de facilities e limpeza em condomínios residenciais exige a fiscalização rigorosa do escopo operacional, da documentação trabalhista e do uso de EPIs conforme a ABNT NBR 5674 e a ABNT NBR 16747. O zelador e a administração utilizam o aplicativo GrandCondo para auditar o cumprimento das rotinas, registrar não conformidades em tempo real e organizar as rotas de inspeção predial nos setores do condomínio. A consolidação dos relatórios fotográficos permite calcular o Índice de Conformidade do contrato, garantindo a salubridade das áreas comuns, a segurança jurídica e a preservação patrimonial da edificação.

  1. 1Conferência da Documentação Trabalhista e Fichas de EPI (NR-06 e NR-38)Exija mensalmente da prestadora de serviços as certidões negativas, guias do FGTS/INSS quitadas e as fichas individuais de EPI atualizadas com os respectivos Certificados de Aprovação (CA) válidos. Verifique se os colaboradores alocados possuem registros ativos e atualizados na plataforma do condomínio. A falta de comprovação documental regular deve ensejar retenção parcial do faturamento mensal conforme cláusula contratual.
  2. 2Inspeção Operacional dos Acessos, Portaria e GuaritaVistorie o estado dos uniformes, crachás e a apresentação pessoal dos porteiros e atendentes no início de cada turno. Garanta que o passa-volume da guarita e a eclusa de encomendas estejam higienizados e desobstruídos, com 100% dos pacotes registrados com foto no sistema GrandCondo. O zelador deve checar o estado de conservação das portas de eclusa e a limpeza diária dos balcões operacionais.
  3. 3Auditoria Técnica do DML e Controle de Saneantes (ANVISA)Verifique no Depósito de Material de Limpeza se todos os produtos químicos estão em suas embalagens originais ou fracionadas com rótulos técnicos completos e FISPQ/FDS acessíveis. O armário exclusivo de EPIs deve manter os equipamentos higienizados, secos e segregados dos insumos químicos concentrados. Faça o upload das fichas de segurança e laudos de saneantes no repositório digital do aplicativo GrandCondo.
  4. 4Vistoria da Central de Resíduos e Cumprimento da NR-38Inspecione os contêineres móveis, verificando a integridade das tampas, ausência de chorume e eficácia do cronograma de desinfecção. A sala de resíduos deve apresentar revestimento lavável até 2,00m de altura, ralo sifonado com grelha estanque limpa e ponto de água pressurizada em operação. Garanta que a equipe terceirizada utilize botas de PVC impermeáveis, avental e luvas de proteção química/mecânica durante o manejo dos resíduos.
  5. 5Fiscalização de Halls, Corredores e Escadarias de EmergênciaAvalie a obrigatoriedade da sinalização tática 'Piso Molhado' e o uso de calçados de segurança antiderrapantes fechados pelos auxiliares de limpeza durante as rotinas. Nas escadarias de emergência, exija limpeza exclusiva por método úmido ou mop pó para evitar a suspensão de partículas e assegure a total desobstrução das rotas de fuga. Registre visualmente o estado de conservação dos corrimãos contínuos e das portas corta-fogo.
  6. 6Registro de Evidências Fotográficas e Lançamento de OcorrênciasUtilize a câmera integrada ao aplicativo GrandCondo para capturar fotos detalhadas de anomalias, como pisos escorregadios sem sinalização, falta de crachá ou acúmulo de sujeira em esquadrias. Cada imagem gravada deve registrar o local exato e o carimbo de data/hora para compor o histórico auditável da vistoria predial. O sistema atrela automaticamente a foto ao item auditado no checklist do zelador.
  7. 7Cálculo do Índice de Conformidade (IC) e Plano de AçãoCalcule o Índice de Conformidade dividindo a quantidade de itens conformes pelo número total de itens aplicáveis inspecionados, multiplicando o valor por 100. Defina a meta contratual mínima de 90% para validação da medição mensal do prestador de serviços de facilities. As inconformidades detectadas geram ordens de serviço automáticas no GrandCondo com prazo determinado para correção pelo fornecedor.

Dicas de campo

  • • Exija o envio mensal da lista de CAs atualizada e da FDS/FISPQ de cada saneante utilizado nas dependências do condomínio.
  • • Proíba expressamente a varrição a seco nas escadarias de emergência para evitar a ressuscitação de poeira e alérgenos.
  • • Verifique se os baldes de diluição de produtos químicos utilizam dosadores automáticos calibrados para evitar desperdício e danos a revestimentos.
  • • Padronize a codificação por cores dos panos de microfibra e mops para evitar contaminação cruzada entre sanitários, halls e lixeiras.
  • • Crie alertas de manutenção preventiva no GrandCondo para o controle semestral de pragas e higienização profunda dos reservatórios.
  • • Oriente o zelador a realizar as auditorias de campo em horários variados para registrar a rotina real de trabalho da equipe terceirizada.
  • • Posicione as placas de 'Piso Molhado' a pelo menos dois metros de antecedência do raio de atuação das atividades de lavagem.

Para quem é este kit

Síndicos e Gestores Prediais que buscam rigor no controle de fornecedores terceirizados

Zeladores e Gerentes Operacionais responsáveis pela fiscalização de campo diária e mensal

Administradoras de Condomínios que visam padronizar a auditoria de pastas trabalhistas

Engenheiros e Inspetores Prediais focados em conservação e mitigação de riscos contratuais

Introdução

A fiscalização técnica de contratos de limpeza e conservação exige rigor normativo para mitigar passivos trabalhistas e falhas operacionais que aceleram a depreciação do condomínio. Entenda como aplicar a NBR 16747 na auditoria mensal de facilities, estruturando a rotina do zelador e da portaria 24 horas para um controle eficiente.

Seção 01Fundamentos Normativos na Fiscalização de Facilities e Terceirizados

  • Verificação mensal das guias de recolhimento (INSS, FGTS) e folhas de pagamento dos colaboradores terceirizados.
  • Conferência do efetivo presente no posto de trabalho versus o quadro de pessoal estipulado no contrato corporativo.
  • Auditoria da validade dos atestados de saúde ocupacional (ASO) e registros de entrega de EPIs assinados.

Seção 02Infraestrutura Operacional: DML, Vestiários e Segurança Química

  • Inspeção de ventilação, iluminação e organização química no Depósito de Material de Limpeza (DML).
  • Auditoria de conformidade dos vestiários terceirizados conforme as diretrizes sanitárias da NR 24.
  • Checagem da presença e validade das Fichas de Informação de Segurança de Produtos Químicos (FISPQ).

Seção 03Classificação de Falhas e Matriz de Riscos na Conservação

  • Mapeamento de riscos críticos: ausência de EPIs, obstrução de rotas de fuga e armazenamento químico irregular.
  • Identificação de falhas regulares: uso de saneantes abrasivos que danificam revestimentos e esquadrias metálicas.
  • Registro documentado com fotografias, determinação de prazo de correção e atribuição formal de responsáveis.

Seção 04Auditoria de Halls Sociais, Escadarias e Áreas de Lazer

  • Inspeção técnica em molas e dobradiças de portas corta-fogo após rotinas de limpeza predial.
  • Auditoria de liberação de salões de festas e espaços gourmet após higienização pós-evento.
  • Fiscalização das técnicas e materiais empregados na limpeza de espelhos de academia e vidros de halls.

Seção 05Protocolos para Garagens, Subsolos e Lajes Técnicas

  • Tratamento pontual de manchas de óleo nos pavimentos de garagem com produtos desengraxantes específicos.
  • Proibição estrita do uso de lavagem com água abundante no interior de casas de máquinas e lajes técnicas.
  • Verificação da desobstrução de grelhas pluviais e ralos nos pátios de manobra e rampas de acesso.

Seção 06Integração Tecnológica e Apoio à Equipe Humana

  • Zeladoria equipada com aplicativo para registro fotográfico instantâneo de anomalias na limpeza.
  • Emissão de comprovante térmico de encomendas em menos de 10 segundos, destravando a operação da portaria 24h.
  • Centralização dos relatórios mensais no sistema GrandCondo para acompanhamento do SLA pela administradora.

Seção 07Estruturação do Relatório Mensal e Inserção no Plano de Manutenção

  • Inclusão obrigatória de acervo fotográfico comparativo para fundamentar notificações à empresa contratada.
  • Migração das falhas apontadas para o cronograma de manutenção predial com definição de prazos exatos.
  • Formalização das exigências de retreinamento de equipe ou substituição de equipamentos no plano de ação.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O controle eficiente do escopo, do quadro de pessoal e da infraestrutura de facilities é determinante para a longevidade do condomínio e mitigação de riscos legais. Para estruturar sua próxima auditoria de forma impecável, baixe agora o 'Kit Profissional de Inspeção — Contrato de Facilities e Terceirizados' e aplique as 48 diretrizes de verificação técnica mensal com sua equipe.

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Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).

  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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