GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-1-162
fiscalização de terceirizados no condomínio: presença de equipe, cumprimento do escopo, registro fotográfico, medições, glosas contratuais e reuniões de desempenho

Checklist de Fiscalização de Terceirizados

Este kit estabelece o procedimento padronizado para fiscalização técnica, operacional e trabalhista de contratos de prestação de serviços terceirizados em condomínios residenciais e comerciais

9 min de leitura ~28 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a medição de desempenho e a auditoria operacional das prestadoras de serviço do seu condomínio. Garanta o cumprimento de SLAs e aplique glosas embasadas com documentação técnica irrefutável.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–65

Itens 49 a 65 com campos de conformidade e observação.

Itens 66–82

Itens 66 a 82 com campos de conformidade e observação.

Itens 83–88

Itens 83 a 88, observações e bloco de assinaturas.

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88 itens técnicos

12 áreas inspecionadas

5 frequências de auditoria

1 modelo de termo de glosa

O que vem neste kit

  • Checklist Diário de Portaria Humana e Zeladoria Operacional
  • Roteiro de Inspeção de Limpeza e Conservação de Áreas Comuns
  • Planilha de Verificação Mensal de Sistemas de Combate a Incêndio
  • Auditoria Semestral de Manutenção de Elevadores e Plataformas
  • Modelo de Notificação de Não Conformidade e Quebra de SLA
  • Roteiro de Fiscalização de Manutenção Elétrica e Geradores (NR-10)
  • Quadro de Frequências de Fiscalização (Diário a Semestral)
  • Formulário de Auditoria de Tratamento de Piscinas e Casa de Máquinas
  • Termo Padrão para Aplicação de Glosa Contratual com Memória de Cálculo
  • Checklist de Limpeza Técnica de Reservatórios e Caixas de Gordura

Por que este kit resolve

Segurança Jurídica

Formalização de relatórios operacionais para mitigar passivos de responsabilidade subsidiária.

Continuidade Operacional

Prevenção de quebras contratuais com avaliações sistemáticas do desempenho terceirizado.

Imparcialidade na Medição

Critérios objetivos para avaliar limpeza, manutenção de elevadores e atendimento de portaria.

Economia Real

Embargo de notas fiscais baseado em horas não trabalhadas ou serviços executados fora do padrão.

Integração Prática

Alinhamento da fiscalização de campo ao uso diário do aplicativo GrandCondo pelo zelador.

Padronização Técnica

Verificação de manutenções com referências na NBR 5674 e normas regulamentadoras.

Áreas e sistemas inspecionados

Portaria Humana e Controle de Acesso Físico
Limpeza, Higienização e Conservação de Áreas Comuns
Jardinagem, Paisagismo e Manutenção de Áreas Verdes
Manutenção Conservativa de Elevadores e Plataformas Elevatórias
Manutenção de Portões Automáticos, Cancelas e Barreiras Físicas
Sistemas de Combate a Incêndio (SDAI, Extintores, Hydrantes e Bombas)
Manutenção de Bombas de Recalque, Esgoto e Drenagem Pluvial
Tratamento e Manutenção Operacional de Piscinas
Manutenção Elétrica de Média e Baixa Tensão e Grupo Gerador
Limpeza Técnica de Reservatórios de Água Potável e Caixas de Gordura
Manutenção do Sistema de CFTV, Interfonia Física e Antena Coletiva
Serviços de Pintura, Restauração de Fachadas e Pequenas Reformas

Referências normativas

  • • Lei nº 13.429/2017 e Lei nº 13.467/2017 (Lei da Terceirização e Modernização Trabalhista)
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 14037:2011 — Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações
  • • NR-01 (MTP) — Disposições Gerais e Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (PGR)
  • • NR-06 (MTP) — Equipamentos de Proteção Individual (EPI)
  • • NR-35 (MTP) — Trabalho em Altura (aplicável aos serviços de limpeza de fachadas e vidros)
  • • Instrução Normativa SEGES/MPDG nº 5/2017 (Diretrizes técnicas para gestão e fiscalização de contratos)

Amostra do checklist (88 itens no material completo)

001
DML (Depósito de Material de Limpeza)
risco alta

Os produtos químicos de limpeza armazenados no DML possuem as FISPQs (Fichas de Informação de Segurança de Produtos Químicos) atualizadas e afixadas no local, com frascos fracionados devidamente identificados?

Critério: 100% dos produtos químicos estocados ou fracionados devem possuir rotulagem visível e FISPQ acessível no DML, sendo expressamente proibido o uso de embalagens alimentícias para fracionamento.

Como verificar: Inspecionar as prateleiras do DML, conferir a pasta física ou painel com as FISPQs de cada químico em uso e verificar se frascos borrifadores fracionados possuem etiqueta padrão informando o produto e grau de diluição.

002
Abrigo Central de Resíduos e Dutos de Lixo
risco alta

A higienização e desinfecção do abrigo central de resíduos foi executada na frequência contratada, com piso e recipientes isentos de biofilme, vetores ou odores fétidos?

Critério: Lavagem e desinfecção do abrigo executadas no mínimo 2 vezes por semana com sanitizante registrado na ANVISA (princípio ativo quaternário de amônio ou hipoclorito), com piso 100% limpo e desobstruído.

Como verificar: Vistoriar as paredes laváveis, ralos e fundo dos contêineres do abrigo de lixo. Checar a ausência de biofilme e crostas no piso e conferir o registro de lavação assinado e postado pela equipe no aplicativo GrandCondo.

003
Elevadores Social e de Serviço
risco media

Os espelhos, botoeiras, painéis de inox e trilhos das portas dos elevadores estão higienizados, sem marcas de gordura, fuligem nos trilhos ou sinais de uso de produtos abrasivos?

Critério: Trilhos isentos de detritos; painéis limpos com limpa-inox neutro ou silicone líquido; proibido o uso de solventes, palha de aço ou detergentes ácidos.

Como verificar: Vistoriar os trilhos inferiores da porta do elevador com lanterna para checar acúmulo de sujeira. Inspecionar o brilho e ausência de manchas nos painéis de inox e confirmar qual produto foi aplicado pela equipe terceirizada.

004
Fachadas e Vidraçarias de Áreas Comuns
risco critica

Os terceirizados responsáveis pela limpeza de vidros em altura estão utilizando os EPIs obrigatórios (cinto tipo paraquedista, talabarte e capacete) e com a área inferior devidamente isolada?

Critério: 100% de conformidade com a NR-35: trabalhadores com treinamento válido, ASO específico e área inferior isolada com cones e fita zebrada em raio mínimo de 3 metros da vertical de trabalho.

Como verificar: Acompanhar em campo o início das atividades de limpeza em altura, conferindo a ancoragem na linha de vida, o uso de capacete com jugular, cinto tipo paraquedista e a instalação de sinalização de isolamento no piso térreo.

005
Halls Nobres, Corredores e Salão de Festas
risco media

O tratamento e a conservação dos pisos (mármore, granito, porcelanato ou epóxi) utilizam detergentes neutros e impermeabilizantes antiderrapantes, sem formação de filme escorregadio ou manchas?

Critério: Piso limpo, seco e com acabamento antiderrapante; produto de limpeza com pH neutro (faixa entre 6,5 e 7,5) para pedras naturais; ausência de acúmulo de cera nos cantos.

Como verificar: Realizar inspeção tátil e visual caminhando pelo hall para testar o atrito do piso, checar se há acúmulo de cera amarelecida junto aos rodapés e verificar no DML se o produto em uso possui pH neutro.

006
Sanitários Sociais, Vestiários e Academia
risco media

Os sanitários das áreas comuns e da academia estão abastecidos com insumos e higienizados, com planilha física ou registro no aplicativo GrandCondo assinado pelo atendente?

Critério: Dispensadores com nível mínimo de 30% de capacidade; lixeiras com pedal funcionando e ocupação inferior a 80%; registro de higienização atualizado com intervalo máximo de 4 horas.

Como verificar: Vistoriar os dispensadores de papéis e sabonete, checar o estado de limpeza das bacias sanitárias e pias, e conferir a atualização do horário da última higienização registrada via GrandCondo ou planilha de campo.

007
Garagens Subsolos e Pátios Externos
risco media

A limpeza das garagens e pátios está sendo realizada por varrição úmida ou lavação mecânica, mantendo as canaletas e ralos desobstruídos de poeira e detritos?

Critério: Canaletas e ralos 100% limpos e desobstruídos; proibida a varrição a seco em garagens fechadas; limpeza com lavadora automática ou MOP úmido.

Como verificar: Inspecionar o piso da garagem e remover grelhas de amostras aleatórias de canaletas para checar acúmulo de lama ou folhas. Observar se a equipe utiliza lavadora automática de pisos ou MOP úmido na operação.

008
Geral - Áreas Comuns
risco alta

Todos os funcionários da equipe de limpeza em campo estão vestindo uniforme completo e utilizando os EPIs obrigatórios para a atividade (botas antiderrapantes, luvas e óculos de proteção)?

Critério: 100% da equipe terceirizada em campo utilizando uniforme limpo e em bom estado, crachá da empresa e EPIs exigidos para a função específica.

Como verificar: Inspecionar visualmente os auxiliares de limpeza durante a ronda do zelador, verificando o uso de calçado de proteção com Certificado de Aprovação (CA), luvas de borracha durante a lavagem e crachá de identificação visível.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a) / Gerente Predial
  • • Conferir a lista de presença e pontualidade da equipe terceirizada de portaria humana, limpeza e zeladoria no app GrandCondo.
  • • Verificar visualmente a apresentação pessoal, uso do uniforme completo e limpo, crachá visível e EPIs obrigatórios.
  • • Inspecionar o livro de ocorrências físico e o diário de bordo digital do posto de portaria humana.
  • • Checar a reposição de insumos de limpeza e higiene nos sanitários das áreas comuns e vestiários dos funcionários.
  • • Registrar imediatamente ausências sem cobertura de reserva técnica no sistema para abatimento de horas/homem não trabalhadas.

Semanal

Zelador(a)
  • • Acompanhar o cumprimento do cronograma semanal de limpeza pesada em garagens, halls, elevadores e áreas de lazer.
  • • Auditar o tratamento químico, limpeza física e parâmetros de qualidade da água da piscina realizados pela contratada.
  • • Conferir o estoque de materiais de limpeza e conservação entregues pela empresa terceirizada versus lista contratual.
  • • Fiscalizar os testes operacionais dos portões automáticos, cancelas e sistema de intertravamento de pedestres.
  • • Registrar fotos das áreas inspecionadas no módulo de vistoria do app GrandCondo apontando pendências.

Quinzenal

Zelador(a) / Síndico
  • • Realizar reunião operacional de 15 minutos com o supervisor/preposto da empresa terceirizada para alinhamento de falhas.
  • • Fiscalizar o cumprimento do cronograma de jardinagem: corte de grama, poda de adensamento, adubação e controle de pragas.
  • • Verificar a resolução das Ordens de Serviço (OS) de manutenção corretiva abertas no período para equipamentos do condomínio.
  • • Vistoriar as casas de máquinas dos elevadores, observando limpeza do recinto, iluminação e preenchimento da ficha de manutenção.

Mensal

Síndico / Administradora
  • • Exigir e auditar as folhas de ponto assinadas e comprovantes de pagamento de salários e benefícios dos funcionários alocados.
  • • Validar as Certidões Negativas de Débitos (INSS, FGTS e CNDT) da empresa prestadora relativas ao mês anterior.
  • • Consolidar a planilha de medição mensal, calcular o Índice de Conformidade (IC) e apurar o valor de eventuais glosas.
  • • Conferir as fichas de EPI atualizadas e assinadas por cada trabalhador terceirizado no posto.
  • • Aprovar a liberação da medição mensal no sistema GrandCondo para faturamento e pagamento pela administradora.

Semestral

Síndico / Engenharia / Gerente Predial
  • • Auditar os atestados de saúde ocupacional (ASO) e os certificados de treinamentos obrigatórios (NR-10, NR-35, NR-33) da equipe.
  • • Acompanhar a execução do serviço terceirizado de lavagem, desinfecção técnica dos reservatórios de água e laudo bacteriológico.
  • • Revisar o contrato de manutenção preventiva de geradores, bombas de recalque e pressurizadores de escada.
  • • Elaborar o relatório semestral de avaliação de desempenho dos fornecedores e apresentar os indicadores ao Conselho Fiscal.

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Produtos químicos fracionados no DML sem rótulo de identificação ou sem as FISPQs/FDSs atualizadas e visíveis.Empresa contratada48 horasmedia
Terceirizados executando limpeza de vidros em altura sem cinto tipo paraquedista, talabarte ancorado ou sem isolamento da área inferior.Zelador(a)Imediatomedia
Funcionários da equipe de conservação atuando sem calçado antiderrapante, luvas de proteção de nitrila ou óculos de segurança.Empresa contratada24 horasmedia
Casa de máquinas do elevador utilizada como depósito de materiais de obra/limpeza e com acesso destrancado.Zelador(a)24 horasmedia
Poço do elevador com acúmulo de água, resíduos de óleo lubrificante ou com chave STOP/iluminação inoperantes.Empresa contratada3 diasmedia
Ausência do relatório mensal de manutenção preventiva assinado por Engenheiro/Técnico habilitado (CREA/CFT) no módulo de arquivos do GrandCondo.Administradora5 diasmedia
Sensor de proteção da porta do elevador (cortina infravermelha) inoperante ou desacoplado, permitindo impacto físico na porta.Empresa contratada24 horasmedia
Fotocélula antiesmagamento do portão veicular inoperante ou desalinhada, oferecendo risco de abalroamento ou colisão com pedestres.Empresa contratada12 horasmedia
Sistema de no-break do portão veicular sem autonomia de bateria ao simular queda de energia comercial.Empresa contratada48 horasmedia
Central de Alarme e Detecção de Incêndio (SDAI) apresentando aviso de falha, laço desconectado ou sinalizador desligado.Empresa contratada24 horasmedia
Abrigo central de resíduos acumulando biofilme no piso, presença de vetores de pragas ou odores fétidos por falta de desinfecção.Zelador(a)12 horasmedia
Plataforma elevatória de acessibilidade travando entre andares ou apresentando ruídos metálicos por falta de lubrificação no fuso/guias.Empresa contratada24 horasmedia

Como usar o kit em campo

Este guia instrui o síndico, o zelador e a administradora sobre os procedimentos práticos para fiscalização, auditoria e controle de fornecedores terceirizados no condomínio. Ao utilizar os checklists digitais integrados ao aplicativo GrandCondo, a equipe humana registra evidências técnicas e fotográficas em tempo real, garantindo rastreabilidade jurídica e operacional. O método estabelece critérios objetivos para cálculo do Índice de Conformidade, aplicação de glosas contratuais e condução de reuniões mensais de alinhamento.

  1. 11. Mapeamento de Escopos e Cadastro de Checklists no GrandCondoCadastre no módulo de manutenção do aplicativo GrandCondo todos os contratos ativos (limpeza, elevadores, portões, SDAI, bombas, gerador e jardinagem) com suas respectivas frequências e NRs associadas. Defina quais itens necessitam de checagem diária pelo zelador e quais requerem laudo emitido por Engenheiro ou Técnico responsável. Este alinhamento inicial serve de base para os alertas e relatórios do sistema.
  2. 22. Inspeção Operacional Diária e Verificação de EPIsO zelador deve percorrer as áreas comuns no início do expediente para checar o estado dos equipamentos, a presença dos funcionários terceirizados e o uso correto dos EPIs obrigatórios. Registre as inconsistências imediatamente na rotina de vistoria do app GrandCondo, identificando o prestador e a hora da ocorrência. Essa constância cria uma rotina de controle preventivo no condomínio.
  3. 33. Auditoria Técnica Semanal em Equipamentos CríticosInspecione semanalmente itens de alto risco, como bombas de recalque, caixas de gordura, no-breaks de portões, centrais de alarme e abrigos de resíduos. Realize testes práticos (como simular a falta de energia ou acionar o sensor antiesmagamento do portão veicular com gabarito de teste) e anote os parâmetros lidos. Caso detecte falhas graves, formalize o chamado técnico via sistema com prazo de resposta restrito.
  4. 44. Registro Fotográfico Padronizado de EvidênciasAo identificar qualquer desvio ou ao fiscalizar a conclusão de um serviço, tire fotos nítidas utilizando a câmera do aplicativo GrandCondo, focando na falha específica e no contexto geral do local. Certifique-se de que o app registre automaticamente a data, hora e geolocalização da imagem para conferir validade legal à prova. Fotos bem tiradas evitam contestação por parte das prestadoras.
  5. 55. Medição de Desempenho e Cálculo do Índice de Conformidade (IC)No encerramento do ciclo mensal, compile todos os itens inspecionados para obter a nota de desempenho do prestador. O Índice de Conformidade é calculado dividindo o 'Número de Itens Conformes' pelo 'Número Total de Itens Inspecionados' no mês, multiplicando o resultado por 100. Se a pontuação ficar abaixo da meta estipulada em contrato (ex: 85%), o sistema sinaliza a necessidade de glosa financeira proporcional.
  6. 66. Apruamento de Glosas Contratuais e Notificação FormalCom base no relatório de IC gerado no aplicativo GrandCondo, a administradora emite o termo de medição e aplica as retenções ou glosas financeiras previstas nas cláusulas contratuais. Anexe ao boletim de medição o histórico fotográfico e os prazos descumpridos pelas empresas contratadas. Esse fluxo formaliza o descumprimento sem dar margem a alegações de arbitrariedade.
  7. 77. Reunião Mensal de Desempenho e Matriz de CorreçãoReúna-se mensalmente com o preposto ou supervisor de cada empresa contratada para apresentar o relatório consolidado emitido pelo aplicativo GrandCondo. Discuta os pontos críticos, aprove as faturas liberadas e assine digitalmente o plano de ação corretivo para as não conformidades pendentes. Essa governança contínua eleva drasticamente o padrão de prestação de serviços no edifício.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais que gerenciam múltiplos contratos e exigem comprovação técnica antes do pagamento.

Gestores de Facilities que precisam de processos padronizados para medir o SLA das equipes em campo.

Administradoras de Condomínios que buscam instruir seus clientes sobre a documentação necessária para glosas.

Zeladores que executam a rotina de fiscalização física e necessitam de um guia estruturado para relatar falhas.

Introdução

A terceirização de serviços prediais não isenta o condomínio de responsabilidades sobre a qualidade técnica e trabalhista da operação. Aprenda a estruturar rotinas de fiscalização com critérios objetivos, registro fotográfico e documentação para aplicação correta de glosas contratuais.

Seção 01A Responsabilidade Solidária e Subsidiária na Gestão

Seção 02SLA e Critérios Objetivos de Medição

  • Defina tempos de resposta exatos para manutenções corretivas em equipamentos críticos.
  • Crie uma escala de classificação de limpeza baseada na frequência e aparência das superfícies.
  • Estabeleça penalidades claras no contrato para atrasos ou faltas de funcionários.

Seção 03Rotina Operacional de Fiscalização pelo Zelador

Seção 04Áreas Críticas: Portaria, Limpeza e Manutenção

Seção 05Aplicação de Glosas Contratuais com Embargo Técnico

  • Documente toda falha de serviço com evidências fotográficas datadas.
  • Mantenha a memória de cálculo atrelada a cada termo de glosa assinado.
  • Realize notificações formais por e-mail ou correspondência registrada em caso de retenção de valores.

Seção 06Integração da Fiscalização com o Ecossistema GrandCondo

Perguntas frequentes

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Portaria 24h, encomendas, visitantes, moradores e reservas em uma plataforma híbrida — computador da guarita e celular da equipe, com aviso ao morador pelo WhatsApp da portaria ou do zelador(a).

  • Comprovante térmico impresso na portaria
  • Cadastro de encomenda em menos de 10 segundos
  • Funciona no computador da guarita e no celular
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