GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-635
auditoria interna anual: amostragem, evidências, entrevistas com a equipe, relatório e apresentação em assembleia — verificação item a item em condomínio residencial, com base nas Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros e nas normas ABNT aplicáveis, registro de conformidade (C / NC / NA), evidência fotográfica, ação corretiva, prazo, responsável e rastreabilidade para vistoria e renovação do AVCB

Checklist de Auditoria Interna de Incêndio

Este kit estabelece o protocolo técnico para a auditoria interna anual do sistema de proteção contra incêndio em condomínios residenciais

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Roteiro técnico completo com 46 itens de amostragem para antecipar não conformidades antes da vistoria do Corpo de Bombeiros. Alinhe a zeladoria e a portaria 24h à plataforma GrandCondo para transformar inconformidades em ordens de serviço em segundos.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–46

Itens 32 a 46, observações e bloco de assinaturas.

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Baixe agora em PDF para impressão ou em Word (DOCX) para editar. Funciona de forma híbrida: computador da guarita, celular da equipe ou impresso.

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O que vem neste kit

  • Checklist de 46 itens auditáveis com classificação C / NC / NA e registro fotográfico
  • Protocolo de amostragem e teste operacional para Central de Alarme, Detectores e Acionadores
  • Roteiro de inspeção para Casa de Bombas (Jockey e Principal), Painéis Elétricos e RTI
  • Checklist para Sistema de Pressurização de Escadas, Motores e Dutos de Extração de Fumaça
  • Protocolo de entrevistas operacionais para prontidão do zelador e equipe de portaria 24h
  • Planilha de plano de ação corretiva com prazos, responsáveis e rastreabilidade de reparos
  • Auditoria do Prontuário de Segurança: AVCB/CLCB, Atestado de Brigada, NBRs e ARTs/RRTs
  • Modelo de Relatório Executivo de Incêndio formatado para apresentação em assembleia
  • Guia de integração: vinculando apontamentos do checklist às ordens de serviço do GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Central de Alarme de Incêndio, Acionadores Manuais e Detectores
Extintores Portáteis e Sobre Rodas (Água, Pó ABC/BC e CO2)
Rede de Hidrantes, Abrigos, Mangueiras, Válvulas e Esguichos
Casa de Bombas de Incêndio (Principal e Jockey) e Painéis Elétricos
Sistema de Iluminação de Emergência e Blocos Autônomos
Sinalização de Emergência Fotoluminescente e Rotas de Fuga
Portas Corta-Fogo (PCF), Vedações, Molas e Compartimentação
Reserva Técnica de Incêndio (RTI) e Válvula de Governo e Alarme (VGA)
Escadas de Segurança, Corrimãos, Antecâmaras e Dutos de Fumaça
Sistema de Pressurização de Escadas e Motores de Insuflamento
Central de Gás (GLP ou GN), Válvulas de Bloqueio e Detectores
Prontuário de Segurança, Atestado de Brigada, ARTs e AVCB/CLCB

Referências normativas

  • • ABNT NBR 12693: Sistemas de proteção por extintores de incêndio
  • • ABNT NBR 13714: Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para proteção contra incêndio
  • • ABNT NBR 10898: Sistema de iluminação de emergência
  • • ABNT NBR 17240: Sistemas de detecção e alarme de incêndio
  • • ABNT NBR 12779: Mangueiras de incêndio — Inspeção, manutenção e cuidados
  • • ABNT NBR 16877: Qualificação profissional do bombeiro civil e brigadistas
  • • Instruções Técnicas vigentes do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar (ITs)
  • • NR-23 — Proteção Contra Incêndios

Amostra do checklist (46 itens no material completo)

001
Central de Alarme de Incêndio
risco critica

A central de alarme opera perfeitamente em modo bateria durante a simulação de corte de energia da rede concessionária (AC)?

Critério: Autonomia mínima de 24 horas em estado de supervisão, acrescida de no mínimo 15 minutos em alarme geral, conforme ABNT NBR 17240. Tensão individual por bateria de 12V não pode ser inferior a 12,6 VDC em repouso.

Como verificar: Desligue o disjuntor exclusivo de alimentação AC da central de alarme. Verifique se o LED 'Rede' se apaga e o LED 'Bateria/Avaria' não indica falha grave. Meça a tensão do banco de baterias com multímetro digital na escala VDC.

002
Central de Alarme de Incêndio
risco alta

O mapa de laços/zonas da central de alarme está afixado junto ao painel e reflete com exatidão a disposição física atualizada dos blocos e andares?

Critério: Correspondência de 100% dos laços e endereços cadastrados no painel com o mapa impresso e a realidade arquitetônica do condomínio, conforme ABNT NBR 17240.

Como verificar: Inspecione o mapa de sinalização afixado ao lado do painel da central. Compare a lista de zonas/endereços exibida na tela da central com o mapa impresso e com o cadastro de pavimentos e blocos registrado na plataforma GrandCondo.

003
Central de Alarme de Incêndio
risco critica

A central indica evento de avaria/falha no painel ao desconectar pontualmente um dispositivo de alarme ou o resistor de fim de linha?

Critério: Sinalização visual (LED amarelo/mensagem) e sonora de avaria no painel em tempo menor ou igual a 10 segundos após a desconexão, conforme ABNT NBR 17240.

Como verificar: Desencaixe temporariamente um detector da sua base em um laço genérico ou remova uma perna do resistor de fim de linha num acionador convencional. Observe no painel o surgimento do alarme sonoro intermitente e sinalização amarela de 'Avaria/Falha'.

004
Acionadores Manuais
risco alta

Os acionadores manuais (botoeiras) nos pavimentos estão instalados na altura normativa, desobstruídos e com placa fotoluminescente visível?

Critério: Altura de instalação compreendida rigorosamente entre 0,90 m e 1,35 m do piso acabado; livre de qualquer obstrução física; placa fotoluminescente conforme ABNT NBR 13434 e IT do Corpo de Bombeiros.

Como verificar: Meça com trena a distância vertical entre o piso acabado e o centro do acionador manual. Constate visualmente a inexistência de obstáculos em um raio de 1 metro e a presença da placa de sinalização de alarme (símbolo norma NBR 13434) posicionada logo acima do ponto.

005
Acionadores Manuais
risco critica

O teste de disparo amostral do acionador manual aciona as sirenes e registra o endereço correto no painel sem travamento do mecanismo?

Critério: Disparo imediato em tempo inferior ou igual a 3 segundos; retorno mecânico total ao rearmar; zero travamento das peças plásticas/metálicas (ABNT NBR 17240).

Como verificar: Insira a chave de teste/rearme original do fabricante na botoeira sorteada na amostragem (mínimo 1 por pavimento ou zona). Verifique a ativação instantânea do alarme sonoro, a mudança do status no painel da central e rearme o dispositivo com a chave.

006
Detectores

Os detectores de fumaça e temperatura encontram-se limpos, isentos de poeira, tinta, insetos e sem capas de proteção de obra?

007
Extintores Portáteis e Sobre Rodas
risco critica

O ponteiro do manômetro de pressão dos extintores portáteis de água e pó ABC encontra-se na faixa verde de operação (pressão de trabalho)?

Critério: Ponteiro posicionado dentro da faixa verde de trabalho; manômetros sem visor trincado, deformado ou ilegível (ABNT NBR 15808 / NBR 12693).

Como verificar: Inspecionar visualmente o mostrador de cada manômetro nos pavimentos e subsolos. Verificar se o ponteiro metálico está posicionado estritamente dentro do setor verde (área de operação normal).

008
Extintores Portáteis e Sobre Rodas
risco alta

O anel de manutenção em plástico rígido está instalado com a cor do ano vigente e o lacre do pino de segurança encontra-se íntegro?

Critério: Anel de manutenção ininterrupto na cor regulamentar do ano de serviço e lacre do pino de segurança intacto (ABNT NBR 12962).

Como verificar: Checar a cor do anel entalhado entre o gargalo do cilindro e a válvula, comparando-a com a cor oficial estipulada pelo INMETRO para o ano da recarga. Verificar se o lacre plástico de travamento do pino está selado e sem trincas.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Central de Alarme de Incêndio, Acionadores Manuais e Detectores
  • • Extintores Portáteis e Sobre Rodas (Água, Pó ABC/BC e CO2)
  • • Rede de Hidrantes, Abrigos, Mangueiras, Válvulas e Esguichos
  • • Casa de Bombas de Incêndio (Principal e Jockey) e Painéis Elétricos
  • • Sistema de Iluminação de Emergência e Blocos Autônomos
  • • Sinalização de Emergência Fotoluminescente e Rotas de Fuga

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Central de alarme de incêndio desligando imediatamente ao interromper a rede elétrica de alimentação AC.Substituir as baterias seladas de chumbo-ácido do painel da central e recalibrar a fonte carregadora interna.Empresa contratada48 horascritica
Ausência do mapa de laços e zonas afixado junto ao painel da central de alarme no pavimento térreo.Elaborar e afixar o mapa atualizado dos laços de detecção junto à central, registrando a planta técnica no aplicativo GrandCondo.Engenheiro7 diasmedia
Acionador manual no hall do 3º andar desprovido de placa de sinalização fotoluminescente e obstruído por fiação temporária.Remover a obstrução física, reinstalar a botoeira na altura normativa de 0,90m a 1,35m e aplicar sinalização conforme ABNT NBR 16820.Zelador(a)24 horasalta
Ponteiro do manômetro de extintor de pó ABC no 2º subsolo posicionado na faixa vermelha de subpressão.Substituir o extintor despressurizado por equipamento reserva pressurizado e enviar o cilindro para recarga de Nível 2.Zelador(a)24 horasalta
Extintores de CO2 da sala da subestação elétrica sem registro de massa bruta e com selo do INMETRO vencido.Realizar pesagem em balança calibrada, emitir relatório de perda de carga e contratar empresa credenciada no INMETRO para manutenção Nível 2.Empresa contratada5 diasalta
Cilindro de extintor sobre rodas (carreta de CO2) do subsolo com teste hidrostático quinquenal vencido.Encaminhar a carreta para ensaio hidrostático de Nível 3 junto a prestador credenciado e disponibilizar unidade substituta equivalente.Empresa contratada7 diascritica
Mangueira de hidrante do hall principal ressecada e com ausência de chave de manobra Storz no abrigo.Substituir a mangueira por modelo Tipo 2 NBR 11861 ensaiado hidrostaticamente e fornecer nova chave de engate rápido Storz.Zelador(a)3 diasalta
Bomba principal de incêndio apresentando vazamento contínuo no gaxetamento e não acionando em modo automático no teste de vazão.Executar recondicionamento do selo mecânico/gaxeta, substituir o pressostato defeituoso e testar o painel de comando.Empresa contratada48 horascritica
Blocos autônomos de iluminação de emergência na rota de fuga da escada apresentando autonomia inferior a 1 hora.Substituir as luminárias defeituosas por blocos autônomos de LED com baterias recarregáveis herméticas conforme ABNT NBR 10898.Zelador(a)5 diasalta
Porta corta-fogo (PCF) do 8º andar sem pressão de fechamento e travamento na trava central da folha.Realizar a regulagem da mola hidráulica aéreo/dobradiça helicoidal e efetuar a lubrificação da fechadura com travamento mecânico.Empresa contratada3 diasalta
Central de gás (GLP) sem detector automático de vazamento operacional e com válvula solenoide de bloqueio desconectada.Instalar novos sensores de vazamento interligados à válvula de bloqueio automático de emergência e emitir laudo de estanqueidade.Engenheiro15 diascritica
Conjunto motoventilador do sistema de pressurização de escadas apresentando ruído excessivo e pré-filtros de ar saturados.Substituir o elemento filtrante classe G4, realizar o alinhamento das correias de transmissão e efetuar o balanceamento do rotor.Empresa contratada7 diasalta

Como usar o kit em campo

A auditoria interna anual do sistema de combate a incêndio em condomínios residenciais estabelece a verificação técnica rigorosa de todos os subsistemas preventivos, garantindo conformidade com as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros e normas ABNT aplicáveis. Durante as inspeções por amostragem e entrevistas com a zeladoria e brigada, cada item inspecionado é classificado como Conforme (C), Não Conforme (NC) ou Não Aplicável (NA), com registro fotográfico e cadastramento de ações corretivas, prazos e responsáveis no aplicativo da plataforma GrandCondo. O Índice de Conformidade Geral (ICG) é calculado dividindo o total de itens Conformes pela soma de itens Conformes e Não Conformes multiplicando por 100, fundamentando o relatório técnico auditado para acompanhamento do síndico, da administradora e apresentação conclusiva na assembleia geral.

  1. 1Planejamento da Amostragem e Levantamento DocumentalReúna o prontuário de segurança do condomínio, incluindo o AVCB/CLCB vigente, projetos aprovados, ARTs de manutenção, atestado da brigada e relatórios de auditorias anteriores. Defina a amostragem técnica de vistoria por pavimento e áreas comuns, abrangendo no mínimo 20% dos pavimentos e 100% das centrais técnicas. Registre o cronograma e notifique a equipe operacional através da plataforma de gestão do GrandCondo.
  2. 2Vistoria Técnica da Central de Alarme e DetecçãoSimule a queda da rede elétrica concessionária (AC) para testar a autonomia do sistema sob baterias recarregáveis por pelo menos 2 horas, conforme a NBR 17240 e a IT 19. Execute testes funcionais em acionadores manuais e detectores de fumaça em laços sorteados, verificando se a central indica o endereço exato sem travamentos no painel. Registre fotograficamente o mapa de laços afixado ao lado da central e certifique-se de que falhas de linha aberta geram os devidos alertas de avaria.
  3. 3Inspeção Crítica dos Extintores e Carretas de IncêndioVerifique a pressão de trabalho no ponteiro dos manômetros (faixa verde), a integridade dos lacres, anéis coloridos do ano vigente e a conformidade da carga conforme NBR 12693. Realize a amostragem de massa bruta nos extintores de CO2 utilizando balança calibrada para comparar com o peso puncionado no estampo da válvula. Valide o credenciamento no INMETRO da empresa prestadora de serviço e meça os caminhamentos máximos até os equipamentos nas áreas comuns e garagens.
  4. 4Teste Operacional da Rede de Hidrantes e Bombas de IncêndioAvalie a conservação dos abrigos de hidrante, certificando-se da presença de mangueiras dobradas no tipo aduchado (NBR 12779), chaves de mangueira, esguichos reguláveis e válvulas sem vazamentos. Promova o arranque manual e automático das bombas de incêndio principal e jockey através do painel elétrico de comando na Casa de Bombas, checando a vazão e manômetros conforme NBR 13714. Fotografe eventuais oxidações, falta de estanqueidade ou falhas no acionamento automático de pressão por pressostato.
  5. 5Auditoria de Rotas de Fuga, Portas Corta-Fogo e IluminaçãoTeste o fechamento automático e a estanqueidade das Portas Corta-Fogo (PCF) conforme NBR 11742, verificando o estado das molas, fechaduras e vedações intumescentes. Inspecione a sinalização fotoluminescente de emergência e faça a simulação de desligamento do circuito elétrico dos blocos autônomos de iluminação, garantindo a autonomia mínima de 1 hora exigida pela NBR 10898. Verifique se os corredores, antecâmaras e escadas de segurança estão totalmente desobstruídos e equipados com corrimãos contínuos.
  6. 6Avaliação das Centrais de Gás (GLP/GN) e SubestaçõesInspecione a central de gás combustível, certificando-se da ventilação permanente, sinalização de risco, estado das válvulas de bloqueio de emergência e validade dos detectores de vazamento. Na subestação elétrica e quadros centrais, cheque a existência de extintores específicos (pó ABC ou CO2) e barreiras passivas de selagem contra incêndio em passagens de cabos. Registre o estado de conservação dos protetores elétricos e das chaves seccionadoras de emergência.
  7. 7Entrevistas Práticas com Zeladoria e Brigada de IncêndioEntreviste individualmente o zelador, porteiros e membros da brigada de incêndio residencial para checar a assimilação dos procedimentos de emergência e rota de evacuação. Avalie se a equipe sabe operar manualmente a central de alarme, acionar as bombas de combate e manusear a plataforma GrandCondo para registrar ocorrências preventivas. Verifique os certificados de treinamento da brigada em conformidade com a NBR 14276 e a respectiva IT do Corpo de Bombeiros.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade e Classificação de RiscosApure os dados coletados atribuindo C (Conforme), NC (Não Conforme) ou NA (Não Aplicável) para cada item do checklist de auditoria. Calcule o Índice de Conformidade Geral (ICG) aplicando a fórmula: ICG = [Total de C / (Total de C + Total de NC)] x 100. Atribua o grau de criticidade (Alta, Média ou Baixa) para cada NC cadastrada, vinculando um responsável técnico, ação corretiva e prazo improrrogável no módulo de manutenção da GrandCondo.
  9. 9Consolidação do Relatório e Apresentação em AssembleiaGere o relatório técnico conclusivo contendo a memória fotográfica georreferenciada, quadro comparativo de conformidade e o cronograma de adequações prioritárias. Apresente o diagnóstico ao síndico e à administradora para aprovação do orçamento das correções necessárias antes da vistoria oficial do Corpo de Bombeiros. Exiba o resumo executivo e o ICG na assembleia geral para prestar contas aos condôminos e consolidar a governança preventiva do empreendimento.

Dicas de campo

  • • Utilize o aplicativo móvel da GrandCondo para fotografar as não conformidades diretamente no local da inspeção, garantindo a gravação automática da data, hora e localização exata.
  • • Nunca aceite relatórios de manutenção de extintores sem a discriminação individual dos números de série e selos INMETRO aplicados em cada cilindro.
  • • Para testar a autonomia das baterias da central de alarme, realize o desligamento do disjuntor de alimentação AC no início da vistoria e verifique a tensão residual ao final do processo.
  • • Exija a medição periódica de vazão e pressão residual na mangueira mais desfavorável da rede de hidrantes utilizando manômetro com tubo de Pitot acoplado.
  • • Verifique se as Portas Corta-Fogo (PCF) fecham completamente e travam no batente pelo simples impulso da mola recuperadora sem necessidade de força humana adicional.
  • • Certifique-se de que as tubulações de incêndio e de gás estejam identificadas com as cores normatizadas da NBR 6493 (vermelho para incêndio e amarelo para gás combustível).
  • • Confira a validade do ensaio hidrostático das mangueiras de incêndio, que deve ser realizado anualmente conforme as diretrizes da NBR 12779.

Para quem é este kit

Síndicos Orgânicos e Profissionais

Zeladores e Gerentes Prediais

Administradoras de Condomínio

Engenheiros e Consultores Prediais

Introdução

Aprenda a estruturar a auditoria interna anual do sistema de proteção contra incêndios, garantindo conformidade com as normas da ABNT e Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. Este guia técnico detalha a verificação física, o controle documental e a integração da equipe operacional para a manutenção efetiva do AVCB e resguardo legal do condomínio.

Seção 01Fundamentação Normativa e a Preparação da Auditoria Interna

  • Mapear o layout físico do condomínio e cruzar as informações com o projeto técnico aprovado (PT/PTI) atualizado.
  • Definir o plano de amostragem específico para edifícios de grande porte, garantindo a cobertura total das zonas de alarme.
  • Preparar planilhas de rastreabilidade para o apontamento de ações corretivas, com designação de responsáveis e prazos executivos.

Seção 02Auditoria Documental e o Prontuário de Segurança do Condomínio

  • Verificar a validade dos laudos técnicos de estanqueidade da rede de gás e inspeção dos vasos de pressão instalados.
  • Conferir as ARTs específicas de manutenção do sistema de alarme, motobombas e sistema de pressurização de escadas.
  • Checar o livro de registro de inspeções mensais realizadas pela zeladoria, atestando a continuidade do controle físico.

Seção 03Inspeção Física e Testes: Central de Alarme e Sistemas de Detecção

  • Inspecionar a integridade física dos acionadores manuais (tipo quebra-vidro ou membrana acrílica) nas áreas comuns.
  • Testar o painel repetidor, caso exista no condomínio, verificando o sincronismo de dados com a central de alarme principal.
  • Validar a alimentação elétrica segregada da central, assegurando que seja protegida por disjuntor exclusivo, travado e sinalizado.

Seção 04Reserva Técnica, Casa de Bombas e Pressurização da Rede de Hidrantes

  • Abrir aleatoriamente abrigos de hidrantes para atestar a presença de esguichos, chaves Storz e mangueiras aduchadas corretamente.
  • Checar o prazo de validade de cinco anos do teste hidrostático e a inspeção anual das mangueiras (ABNT NBR 12779).
  • Medir a pressão residual no hidrante mais desfavorável hidraulicamente para validar o dimensionamento de recalque da motobomba.

Seção 05Compartimentação, Portas Corta-Fogo e Sinalização de Rotas de Fuga

  • Testar a autonomia e acionamento dos blocos de iluminação de emergência através do seccionamento temporário da rede comercial.
  • Verificar a continuidade, fixação firme e integridade estrutural dos corrimãos em todos os lances de degraus da escada.
  • Checar a sinalização de emergência fotoluminescente, atestando a legibilidade e correta indicação de rotas e equipamentos.

Seção 06Auditoria de Central de Gás, Extintores e a Integração Operacional

  • Confirmar a altura normativa de instalação dos suportes de extintores e a sinalização de solo delimitando o acesso livre.
  • Avaliar a estanqueidade aparente das conexões na central de gás utilizando solução detectora, relatando oxidações prematuras.
  • Garantir a inexistência de ralos, grelhas ou poços de captação de água pluvial próximos à área de armazenamento de cilindros GLP.

Seção 07Tratamento de Desvios, Evidências Fotográficas e Apresentação em Assembleia

  • Consolidar as não conformidades documentadas em uma matriz de risco operacional (classificando por criticidade alta, média e baixa).
  • Anexar as evidências fotográficas associadas a croquis de localização nos pavimentos para agilizar a posterior identificação visual.
  • Emitir o termo oficial de encerramento da auditoria, assinada pelo consultor ou responsável técnico e pelo representante legal do condomínio.

Perguntas frequentes

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Conclusão

A execução anual estruturada da auditoria interna blinda o condomínio contra pesadas multas, paralisações de uso e, fundamentalmente, assegura a proteção incondicional da vida de todos os ocupantes. Para implementar este rigoroso nível de excelência técnica de forma imediata na operação do seu empreendimento, faça o download do nosso Kit Profissional de Inspeção — Auditoria Interna de Incêndio e padronize a validação da infraestrutura com máxima previsibilidade normativa.

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