A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida o entendimento de que condomínios residenciais podem proibir locações por temporada via plataformas digitais como o Airbnb. Isso é possível desde que haja previsão explícita na convenção condominial ou aprovação por quórum qualificado em assembleia. Essa decisão visa proteger a destinação residencial dos edifícios, a segurança e o sossego dos moradores, impactando diretamente a gestão condominial.

Condomínio pode proibir Airbnb: STJ e a gestão

A questão da locação por temporada em condomínios residenciais, popularizada por plataformas como o Airbnb, tem sido objeto de debate jurídico. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento que confere aos condomínios o poder de proibir essa modalidade de aluguel. A decisão é baseada na Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) e no Código Civil (Lei 10.406/02, artigos 1.331 a 1.358). O foco principal é a preservação da destinação residencial, um princípio que pode ser comprometido pela rotatividade de pessoas em locações de curta duração, afetando a segurança, o sossego e a vida social do condomínio.

Entendendo a Jurisprudência e Seus Impactos

A decisão do STJ, ao permitir que a convenção condominial vede a locação por temporada, afeta diretamente proprietários de unidades que utilizam plataformas digitais para aluguel de curta duração, síndicos, administradoras e todos os moradores.

O controle de encomendas na portaria do condomínio garante organização e segurança no recebimento de entregas para moradores

Para Proprietários e Locadores

Proprietários que dependem da renda gerada por locações via Airbnb devem revisar as normas internas do seu condomínio. Se a convenção já proíbe ou se uma assembleia aprovar a restrição, a continuidade dessa prática pode gerar multas e ações judiciais. É fundamental que esses condôminos estejam cientes das regras para evitar conflitos e prejuízos financeiros.

Para Síndicos e Administradoras

A jurisprudência confere maior segurança jurídica para atuar na regulamentação e fiscalização dessas locações, mas também impõe a responsabilidade de:

• Analisar a convenção para verificar cláusulas que proíbam ou permitam expressamente a locação por temporada.
• Convocação de assembleia, caso a convenção seja omissa ou se deseje alterar a permissão.
• Comunicar os moradores sobre as regras estabelecidas e as possíveis consequências do descumprimento.

Validade das Decisões

As decisões do STJ servem como baliza legal. Contudo, a validade da proibição em um condomínio específico depende da existência de norma interna. A proibição entra em vigor para aquele condomínio a partir da alteração da convenção e registro em cartório, ou da data da aprovação em assembleia, conforme o quórum exigido. Cada condomínio deve se adequar internamente.

Riscos da Não Adequação e Boas Práticas

A não adequação às normas condominiais em relação à locação por temporada pode acarretar custos significativos e riscos jurídicos para todas as partes envolvidas.

Custos e Riscos para o Condomínio, Síndico e Proprietário-Locador

• Processos judiciais: Conflitos gerados por locações indevidas podem levar a disputas legais.
• Perda de valor imobiliário: A reputação de um condomínio sem controle do fluxo de pessoas pode afetar o valor de mercado das unidades.
• Deterioração de áreas comuns: O uso intensivo por locatários de curta duração pode acelerar o desgaste de equipamentos e áreas.
• Aumento de despesas com segurança: Maior rotatividade pode exigir investimentos adicionais em segurança.
• Responsabilidade civil do síndico: O síndico pode ser responsabilizado por omissão caso não tome as medidas cabíveis para fazer cumprir as regras.
• Multas condominiais para proprietários: O descumprimento pode resultar em multas pesadas, previstas na convenção ou deliberadas em assembleia (Código Civil, arts. 1.336, § 2º, e 1.337).
• Ações de desocupação: O condomínio pode ingressar com ação judicial para impedir a continuidade da locação irregular.

Passo a Passo para Adequação

Para síndicos e administradoras, a adequação à jurisprudência e a gestão eficaz das locações por temporada exigem um plano de ação:

1. Análise da Convenção Condominial:

• Revisar a convenção e o regimento interno.
• Identificar artigos que tratem da destinação das unidades (residencial), uso das áreas comuns, regras de locação ou sublocação.
• Verificar omissões: se a convenção for omissa, a decisão do STJ indica que a proibição não pode ser imposta sem alteração expressa.
• Consultar um advogado especialista em direito condominial.

1. Convocação de Assembleia Extraordinária:

• Se a convenção não proíbe expressamente, a convocação de assembleia é indispensável.
• A pauta deve especificar claramente a "deliberação sobre a permissão/proibição de locações por temporada (ex: Airbnb) e alteração da convenção condominial, se for o caso".
• Para alteração da convenção, o Código Civil (art. 1.351) exige aprovação de 2/3 dos condôminos. Recomenda-se sempre buscar o quórum de 2/3 para garantir a solidez jurídica.
• Após aprovação, a ata da assembleia e as alterações na convenção devem ser registradas em Cartório de Registro de Imóveis.

1. Comunicação Efetiva aos Condôminos:

• Utilizar murais, circulares, e-mail, grupos de mensagens e a plataforma de gestão condominial para divulgar as novas regras.
• Promover reuniões ou canais para tirar dúvidas dos moradores, explicando os fundamentos da decisão.
• Exemplo de aviso: "Informamos que, conforme deliberação da Assembleia Geral Extraordinária de [Data] e em consonância com o entendimento do STJ, o condomínio [Nome do Condomínio] passa a vedar a locação de unidades por temporada via plataformas digitais. Os condôminos que descumprirem as novas regras estarão sujeitos às sanções previstas em convenção."

Erros Comuns e Como Evitá-los

Síndicos e administradoras podem incorrer em alguns erros que fragilizam a gestão e geram problemas.

• Ausência de Previsão em Convenção: Tentar proibir a locação por temporada sem previsão clara na convenção ou deliberação por quórum qualificado em assembleia. A proibição deve ser amparada por norma interna.
• Quórum Insuficiente na Assembleia: A aprovação da proibição com quórum insuficiente pode invalidar a decisão. Alterações na convenção exigem 2/3 dos condôminos.
• Falha na Comunicação: Não comunicar de forma clara e tempestiva as novas regras gera desinformação e revolta.
• Generalização da Proibição: Confundir locação por temporada com locação residencial tradicional é um erro. A jurisprudência se concentra na locação de curtíssima duração, com alta rotatividade, que descaracteriza a essência residencial. Proibir qualquer tipo de locação pode ser considerado abusivo.

Como a tecnologia auxilia na gestão e conformidade

A gestão eficaz da locação por temporada, ou sua proibição, passa pelo controle de acesso e comunicação eficiente. O GrandCondo, por exemplo, oferece ferramentas que facilitam o cumprimento das normas condominiais e a segurança.

Com o módulo de visitantes GrandCondo, disponível no portal para síndicos e no aplicativo para moradores, a administração pode:

• Registro de Visitantes: Permite o registro prévio de visitantes por moradores, otimizando o fluxo na portaria e fornecendo histórico de quem entra e sai.
• Controle de Acesso Inteligente: No computador da portaria, o zelador(a) ou porteiro pode verificar autorizações, fotos e dados dos visitantes. No celular do zelador(a) ou síndico, é possível acessar o registro de qualquer lugar.
• Comunicação Integrada: Enviar comunicados sobre as regras de locação por temporada diretamente pela plataforma.
• Relatórios e Auditorias: Monitorar o fluxo de pessoas e gerar relatórios de acesso, crucial para identificar padrões e garantir o cumprimento das normas.

Ao integrar um sistema como o GrandCondo, o síndico eleva o padrão de gestão, garantindo a segurança e o controle necessários para implementar as decisões do condomínio, inclusive aquelas relacionadas a condomínio pode proibir airbnb.

Checklist de Ações para Síndicos

• Consultar a convenção condominial e o regimento interno para verificar regras sobre locação por temporada.
• Se necessário, convocar uma Assembleia Geral Extraordinária com pauta específica sobre a proibição ou regulamentação do Airbnb.
• Garantir o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos para aprovação de alterações na convenção.
• Registrar a ata da assembleia e a nova convenção (se alterada) em cartório.
• Comunicar a todos os condôminos as novas regras de forma clara e transparente.
• Estabelecer um sistema de controle de acesso eficiente, como o módulo de visitantes do GrandCondo, para monitorar a entrada e saída de pessoas.
• Aplicar as penalidades previstas na convenção para casos de descumprimento, sempre com base legal.

Comparativo: Condomínios com e sem Regras para Locação por Temporada