STJ e Airbnb: Guia para Síndicos e Administradoras no Brasil

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de suspender nacionalmente os processos judiciais sobre locação de imóveis por plataformas digitais em condomínios exige uma gestão condominial atenta e estratégica. Esta suspensão busca unificar o entendimento sobre a legalidade de proibições ou regulamentações em convenções condominiais.

STJ e Locação por Temporada: Contexto e Implicações

A determinação do STJ de sobrestar as ações que discutem a locação por plataformas digitais em condomínios é um marco na gestão condominial brasileira. Essa paralisação, que abrange processos individuais e coletivos, visa pacificar a jurisprudência sobre proibições ou regulamentações impostas pelas convenções condominiais. Até o julgamento definitivo do tema repetitivo, as disputas judiciais ficam suspensas, criando um período de espera que exige prudência dos gestores.

Definições Legais da Locação por Temporada

Para entender o cenário, é fundamental diferenciar os tipos de locação e suas bases legais. O Código Civil (Lei nº 10.406/02), nos artigos 1.331 a 1.358, e a Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) estabelecem as diretrizes gerais para a convivência em condomínios. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 48) define locação por temporada como aquela destinada à residência provisória, com prazo não superior a noventa dias, em imóvel mobiliado.

Extravio de Encomenda: Responsabilidade do Condomínio no Brasil

A discussão central gira em torno da natureza da locação por plataforma digital. Enquanto alguns a veem como locação por temporada comum, outros argumentam que a alta rotatividade e a oferta de serviços adicionais a caracterizam como hospedagem, equiparando-a a atividades hoteleiras. Essa distinção é vital, pois condomínios residenciais têm características e finalidades distintas de condomínios comerciais ou de flats/apart-hotéis, e muitas convenções condominiais vedam atividades hoteleiras em unidades residenciais.

Impacto da Suspensão Nacional de Processos

A suspensão nacional de processos gera incerteza jurídica para anfitriões e condomínios. Anfitriões que utilizam plataformas digitais ficam sem respaldo judicial imediato em caso de questionamentos condominiais. Condomínios que tentam proibir ou regulamentar a prática não podem contar com decisões judiciais até a definição do STJ. Nesse ínterim, a gestão deve focar na aplicação das normas internas existentes e na preparação para o cenário pós-decisão.

A suspensão não significa:

• Liberação geral para locações de curta temporada em condomínios que as proíbem.
• Proibição automática em condomínios sem regras claras.
• Invalidade das convenções condominiais e regimentos internos existentes.

Plano de Ação para Síndicos e Administradoras

Neste período de sobrestamento judicial, a proatividade na gestão é essencial. Síndicos e administradoras devem adotar um plano de ação para proteger o condomínio e seus moradores, independentemente do desfecho da decisão do STJ.

Implementação de Normas Internas

Um planejamento estratégico é fundamental para preparar o condomínio para qualquer cenário futuro, garantindo transparência e segurança jurídica:

1. Auditoria da Convenção e Regimento Interno: Verifique se há cláusulas que tratam da destinação do imóvel (residencial, comercial) ou que vedam explicitamente a atividade hoteleira ou de hospedagem. A presença dessas cláusulas é um ponto de partida forte. Na ausência de tal proibição, o tema deve ser discutido.
2. Consulta Jurídica Especializada: Contrate um advogado especializado em direito condominial para analisar a convenção e o regimento, emitir um parecer sobre a situação atual e orientar sobre a melhor estratégia, considerando a suspensão dos processos pelo STJ.
3. Realização de Assembleia Geral: Se a convenção for omissa ou se desejar alterar/incluir regras, convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para discutir e votar a regulamentação ou proibição da locação por curta temporada. A alteração da convenção exige quórum qualificado de dois terços dos condôminos (Art. 1.351 do Código Civil).
4. Elaboração de Regulamento Específico: Se a maioria decidir pela regulamentação (e não proibição), elabore um regulamento detalhado que aborde:

• Identificação prévia dos hóspedes.
• Regras de uso das áreas comuns.
• Horários de check-in/check-out.
• Responsabilidade por danos.
• Regras de convivência.
• Taxas de uso de serviços condominiais (quando aplicável).

1. Comunicação Efetiva: Após a aprovação em assembleia, comunique as novas regras de forma clara e ampla a todos os condôminos e anfitriões, utilizando murais, e-mails, aplicativo do condomínio e circulares.
2. Monitoramento e Fiscalização: Implemente um sistema de monitoramento para identificar unidades que praticam a locação por curta temporada e fiscalize o cumprimento das regras estabelecidas. A portaria, com zelador(a) ou porteiro(a) 24h, desempenha papel fundamental nesse controle.
3. Preparação para o Pós-STJ: Mantenha-se atualizado sobre o andamento do julgamento no STJ. A decisão final definirá o marco legal e poderá exigir novas adaptações nas normas internas.

Checklist Operacional para Condomínios com Locação por Temporada

A gestão operacional continua mesmo com a suspensão dos processos. Um checklist ajuda a manter a organização e a segurança:

• Cadastro de Hóspedes: Exigência de envio antecipado de nomes completos, RG/CPF e datas de entrada/saída de todos os hóspedes.
• Regras de Acesso: Definição de horários permitidos para check-in/check-out e controle de acesso via portaria ou zeladoria.
• Orientações para Hóspedes: Fornecimento de um manual com as regras básicas do condomínio (horários de silêncio, uso de áreas comuns, descarte de lixo, etc.).
• Responsabilidade do Proprietário: Deixar claro que o condômino proprietário é solidariamente responsável por qualquer dano ou infração cometida por seus hóspedes.
• Segurança Patrimonial: Reforço da segurança com controle de acesso rigoroso e monitoramento de câmeras nas áreas comuns.
• Zeladoria/Portaria: Treinamento da equipe para lidar com hóspedes, orientá-los e reportar problemas.
• Manutenção: Maior atenção à manutenção das áreas comuns e elevadores devido ao aumento do fluxo de pessoas.
• Seguro Condominial: Verificação se a apólice de seguro cobre eventuais incidentes envolvendo hóspedes.

Gestão de Visitantes e Segurança no Condomínio

Independentemente da posição do condomínio sobre locação por temporada, a gestão eficiente de visitantes é crucial para a segurança. Condomínios com zelador(a), com ou sem porteiro(a) 24h, precisam de sistemas robustos para controlar o acesso de pessoas estranhas.

Indicadores de Controle e Monitoramento

A análise de indicadores é fundamental para avaliar a eficácia das medidas e identificar pontos de melhoria:

Modelos e Documentos Necessários

A formalização é um pilar da gestão. Ter os modelos de documentos prontos agiliza a comunicação e a aplicação das normas:

• Modelo de Edital de Convocação para AGE (deliberação sobre locação por temporada).
• Modelo de Regulamento Interno/Aditivo à Convenção (regras específicas para locação de curta temporada).
• Modelo de Termo de Ciência e Responsabilidade (para proprietários que realizam locação por temporada, comprometendo-se a cumprir as regras e responsabilizando-se pelos hóspedes).
• Formulário de Cadastro de Hóspedes (para coleta de dados e registro na portaria/zeladoria).
• Modelo de Notificação/Advertência/Multa (para casos de descumprimento das regras por hóspedes ou proprietários).

O GrandCondo na Gestão de Acessos e Informações

Para síndicos e administradoras, a tecnologia é uma aliada indispensável na gestão de condomínios, especialmente no controle de acesso de visitantes e hóspedes. O GrandCondo oferece funcionalidades que se integram às necessidades criadas pelo cenário da locação por temporada.

O módulo GrandCondo Visitantes é uma ferramenta robusta para otimizar o controle de entrada e saída. Ele permite que o síndico ou zelador(a) cadastre e gerencie a lista de visitantes (incluindo hóspedes de curta temporada) de forma eficiente. O sistema funciona de forma híbrida: a equipe de portaria ou zeladoria pode operar diretamente em um computador no balcão de atendimento, enquanto o síndico ou zelador(a) pode acessar e gerenciar as informações e autorizações de acesso através de seu celular, de qualquer lugar.

Painel de encomendas: status, histórico e etiqueta impressa em segundos.

Ferramentas Essenciais para o Controle de Acesso

A plataforma GrandCondo permite que o condomínio estabeleça um processo claro para o registro de hóspedes, garantindo que as regras internas sejam cumpridas e a segurança mantida:

• Cadastro Antecipado de Hóspedes: Proprietários podem pré-cadastrar seus hóspedes de curta temporada através de uma plataforma segura, informando nome completo, documento de identificação e período de estadia.
• Autorização de Entrada: A portaria/zeladoria pode verificar rapidamente a autorização de entrada de cada hóspede, comparando com o cadastro prévio. Em caso de divergência ou ausência de cadastro, o sistema pode acionar o proprietário para aprovação.
• Registro de Entrada e Saída: O sistema registra a data e hora de entrada e saída de cada hóspede, criando um histórico auditável.
• Notificações e Alertas: O GrandCondo pode enviar notificações automáticas ao síndico, zelador(a) ou ao próprio condômino sobre a entrada ou saída de hóspedes, ou em caso de irregularidade.
• Relatórios Detalhados: Geração de relatórios sobre o fluxo de visitantes, ocorrências relacionadas a acessos e cumprimento das normas, fornecendo dados para a gestão.

Com o GrandCondo, o condomínio mantém o controle sobre quem acessa suas dependências, mitigando riscos e garantindo a tranquilidade dos moradores. A automação do processo reduz erros humanos e agiliza o trabalho da equipe de segurança.

Glossário para Síndicos e Administradoras

Para facilitar a compreensão dos termos técnicos e legais relacionados ao tema, apresentamos um glossário essencial:

• STJ (Superior Tribunal de Justiça): Órgão máximo do Poder Judiciário brasileiro, responsável por uniformizar a interpretação da lei federal.
• Sobrestamento Nacional: Suspensão de todos os processos judiciais sobre um tema específico em todo o território nacional, aguardando uma decisão do STJ que servirá como precedente vinculante.
• Tema Repetitivo: Processos que possuem a mesma questão de direito, selecionados pelo STJ para julgamento em conjunto, visando uniformizar a jurisprudência.
• Convenção Condominial: Norma máxima de um condomínio, registrada em cartório, que estabelece direitos e deveres dos condôminos, regras de uso das áreas comuns e destinação do imóvel. Para ser alterada, exige quórum qualificado (2/3 dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil).
• Regimento Interno: Complemento da convenção, detalha regras de convivência, horários, uso de áreas comuns e sanções. Pode ser alterado por maioria simples em assembleia, dependendo do que a convenção dispõe.
• Locação por Temporada: Aluguel de um imóvel mobiliado para residência provisória, por prazo não superior a 90 dias, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, Art. 48).
• Hospedagem: Serviço de estadia oferecido em estabelecimentos comerciais (hotéis, pousadas, apart-hotéis), geralmente com oferta de serviços adicionais como limpeza e refeições. É a principal diferenciação buscada pelos condomínios para proibir plataformas digitais.
• Quórum Qualificado: Número mínimo de votos exigido para a aprovação de certas deliberações em assembleia, geralmente superior à maioria simples, como os 2/3 dos votos para alteração da convenção.
• Proprietário-Anfitrião: Condômino que utiliza seu imóvel para locação por curta temporada através de plataformas digitais.
• Zelador(a): Profissional que atua na manutenção, supervisão e apoio à gestão condominial, responsável por tarefas operacionais e de fiscalização.
• Porteiro(a) 24h: Profissional que atua no controle de acesso de pessoas e veículos ao condomínio, com presença contínua, garantindo a segurança e o registro de entradas e saídas. Em condomínios sem porteiro(a) 24h, a zeladoria assume um papel mais crítico no controle de acessos.

Comparativo: Condomínio com e sem Proibição de Locação por Temporada

A abordagem do condomínio em relação à locação por plataformas digitais pode variar, impactando a gestão e a segurança.

Senhas de encomenda: retirada controlada e registrada na portaria.

Com a decisão do STJ à vista, síndicos e administradoras têm a oportunidade de revisar suas estratégias e fortalecer a gestão condominial, garantindo que as regras sejam claras e aplicáveis, protegendo o patrimônio e a qualidade de vida dos moradores.