Airbnb em Condomínio: Aspectos Legais e Permissão

Locação por Temporada em Condomínios: Aspectos Legais e Desafios

A permissão para locar imóveis via plataformas como o Airbnb em condomínios é um tema complexo, gerando discussões e desafios para síndicos e administradoras. Embora não haja uma proibição legal explícita da locação por temporada em condomínios residenciais, a questão é analisada à luz do Código Civil (Lei 10.406/02) e das decisões judiciais, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O Entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O STJ tem balizado a discussão sobre a locação de curta duração em condomínios. A decisão da 4ª Turma no Recurso Especial nº 1.819.075/RS, em 2021, consolidou o entendimento de que convenções condominiais podem proibir a locação por temporada via plataformas digitais. Isso é possível desde que tal vedação esteja expressamente prevista ou que a prática desvirtue a finalidade residencial do condomínio.

O Tribunal argumenta que o uso atípico e reiterado de unidades autônomas para aluguel via plataforma configura alteração da destinação residencial do imóvel. Essa alteração exigiria, em tese, a anuência da totalidade dos condôminos. O STJ reconheceu, ainda, a autonomia privada dos condôminos para regulamentar a questão, reforçando que a convenção condominial e o regimento interno são instrumentos hábeis para tal.

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Distinção entre Locação por Temporada e Serviço de Hospedagem

Um ponto crucial para a compreensão jurídica é a distinção entre locação por temporada e prestação de serviços de hospedagem. A locação, mesmo de curta duração, configura-se pela cessão remunerada do uso da propriedade. Nela, a responsabilidade pelo uso do imóvel permanece com o locatário.

Já a hospedagem, via de regra, envolve a disponibilização de serviços adicionais, como limpeza diária, alimentação e recepção, característicos da atividade hoteleira.

O STJ inclina-se à tese de que a locação de curta duração, intermediada por plataformas digitais, quando reiterada e com oferta de serviços adicionais, pode desvirtuar a finalidade residencial do empreendimento. Isso transformaria o imóvel em um serviço de hospedagem. Condomínios residenciais não foram projetados nem licenciados para operar como estabelecimentos hoteleiros. A interpretação de que a atividade se assemelha a uma hospedagem de cunho comercial descaracteriza a natureza residencial do imóvel e do condomínio.

O Papel da Convenção Condominial

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A Convenção de Condomínio é o principal documento regulador da vida condominial, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos (art. 1.333 do Código Civil). Nela, define-se a destinação do condomínio — residencial, comercial ou mista. Se a convenção estabelece expressamente a destinação residencial, qualquer atividade que a desvirtue pode ser contestada.

O Código Civil (art. 1.336, IV) prevê que cada condômino pode usar, fruir e dispor livremente de suas unidades, desde que não prejudique:

• o sossego
• a salubridade
• a segurança dos demais possuidores
• os bons costumes

Como a Convenção Pode Regular ou Proibir

Para regulamentar ou proibir a locação por temporada, a convenção pode:

• Definir a destinação residencial estrita: Indicar que a unidade autônoma deve ser utilizada exclusivamente para moradia permanente, ou para locação residencial de longo prazo, vedando a locação por temporada. É fundamental que esta proibição seja explícita e clara para evitar contestações.
• Estabelecer regras rigorosas: Caso a proibição total não seja aprovada, a convenção pode impor regras. Por exemplo, períodos mínimos de locação, cadastro prévio de hóspedes, exigência de seguro fiança, limitação do número de locações anuais e responsabilização do proprietário por atos de seus hóspedes.

Alterações na convenção exigem um quórum qualificado, conforme o artigo 1.351 do Código Civil: dois terços dos votos dos condôminos. Decisões que impactam fundamentalmente o uso das unidades autônomas, como a proibição de locação por temporada, demandam essa maioria qualificada para terem validade jurídica robusta.

Quórum para Restringir o Aluguel por Temporada

A deliberação sobre a permissão ou proibição da locação por temporada em condomínios exige quórum específico para sua validade. O STJ, no julgamento do REsp 1.819.075/RS, sinalizou que o quórum de dois terços (art. 1.351 do Código Civil) para alteração da convenção seria suficiente. Isso aplica-se para proibir ou regulamentar locações de curta duração, desde que a vedação esteja atrelada à preservação da finalidade residencial do condomínio.

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Essa interpretação flexibiliza a exigência anterior, mas ainda impõe um alto grau de consenso. A simples maioria, para aprovação de regras no regimento interno, pode não ser suficiente para proibições diretas, embora possa estabelecer normas de convívio e segurança para os locatários temporários.

Riscos Jurídicos e Operacionais da Restrição Ilegal

Síndicos devem ter cautela ao tentar proibir a locação por temporada sem base legal sólida. Uma proibição arbitrária pode resultar em processos judiciais movidos pelos proprietários, com potenciais indenizações.

Há também riscos operacionais:

• Dificuldade de fiscalização: Sem base legal, a fiscalização torna-se complexa e passível de questionamento.
• Aumento da inadimplência: Condôminos impedidos de utilizar suas propriedades para locação podem se sentir lesados e questionar o pagamento das taxas condominiais.
• Conflitos internos: A falta de clareza e de uma regulamentação aprovada pela maioria pode gerar animosidade e divisão no condomínio.

A discussão sobre a locação de curta duração deve ser transparente, envolver a comunidade e, quando necessário, contar com apoio jurídico especializado para elaborar a documentação e garantir a conformidade com a legislação e os entendimentos dos tribunais.

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