O condomínio pode proibir aluguel por temporada, desde que esta restrição esteja formalmente prevista na convenção condominial. Esse é o entendimento reiterado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), visando preservar o sossego, a segurança e a destinação residencial do empreendimento.

Condomínio Pode Proibir Aluguel por Temporada: Guia para Síndicos

A questão sobre se um condomínio pode proibir aluguel por temporada tem sido central na gestão condominial. Com o avanço de plataformas digitais que facilitam a locação por curtos períodos, como o Airbnb, síndicos e administradoras enfrentam desafios relacionados à segurança, sossego e à natureza residencial dos condomínios. O STJ oferece um balizador importante para essa discussão.

Aluguel por Temporada e a Posição do STJ

O aluguel por temporada, previsto no Art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), é uma modalidade de locação com prazo determinado não superior a noventa dias. Sua finalidade é a residência temporária para lazer, cursos, tratamento de saúde, entre outros, não se destinando a moradia habitual.

A legislação aplicável a condomínios é o Código Civil (Arts. 1.331 a 1.358) e a Lei nº 4.591/64, que estabelecem as bases para organização e funcionamento dos condomínios, incluindo a convenção e o regimento interno.

Entendimento do Superior Tribunal de Justiça

Houve controvérsia sobre a proibição do aluguel por temporada em condomínios. No entanto, o STJ pacificou o entendimento de que a convenção condominial tem soberania para regulamentar a destinação das unidades e o uso das áreas comuns. A Corte considera que a locação de curta duração, com alta rotatividade de ocupantes, desvirtua a natureza residencial do condomínio, equiparando-a a uma atividade hoteleira ou de hospedagem, que pode ser proibida.

A base desse entendimento é que o aluguel por temporada irrestrito compromete o sossego, a segurança e a finalidade residencial do condomínio. A decisão do STJ prioriza o interesse coletivo dos condôminos em manter um ambiente familiar e seguro sobre o direito individual de o proprietário explorar economicamente seu imóvel. Para que a proibição seja válida e eficaz, ela deve estar expressamente prevista na convenção condominial. Sem essa previsão formal, a proibição é passível de questionamento judicial.

Como Proibir o Aluguel por Temporada

Proibir o aluguel por temporada exige um processo formal e transparente para garantir a legalidade da medida.

1. Análise da Convenção e Regulamento Interno

Verifique o que a convenção condominial e o regimento interno atuais estabelecem sobre a destinação das unidades e o uso de áreas comuns.

• Destinação das unidades: A convenção deve especificar se o condomínio possui destinação exclusivamente residencial. Se houver previsão de uso comercial ou misto, a proibição pode ser mais difícil de implementar.
• Regras de uso: Verifique se há cláusulas que já restrinjam a locação por curtos períodos, hospedagem, ou que exijam cadastro de visitantes para estadias prolongadas.
• Ausência de previsão: Se a convenção for omissa, a proibição não pode ser imposta unilateralmente. Será necessário alterá-la.

2. Convocação de Assembleia para Alteração da Convenção

Caso a convenção não proíba expressamente o aluguel por temporada, convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com pauta específica para a alteração.

• Pauta clara: O edital de convocação deve indicar de forma inequívoca que a pauta inclui a discussão e votação da proibição ou regulamentação do aluguel por temporada. Exemplo: "Alteração da Convenção Condominial para incluir restrições à locação de unidades autônomas por temporada (curta duração)".
• Quórum qualificado: A alteração da convenção condominial exige um quórum de dois terços dos votos dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil. Garanta a presença e o voto de número suficiente de condôminos.
• Documentação: Tenha em mãos a proposta de alteração da convenção, com a redação da nova cláusula a ser votada.

3. Deliberação e Registro da Nova Convenção

Após a aprovação em assembleia, formalize a decisão:

• Ata da assembleia: A ata deve registrar a discussão, a votação e o resultado, incluindo o quórum alcançado.
• Registro em Cartório: A alteração da convenção condominial só tem validade contra terceiros após o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

4. Comunicação aos Condôminos e Moradores

Uma vez formalizada e registrada a proibição, comunique a todos os envolvidos.

• Canais de comunicação: Utilize murais, e-mails, grupos de mensagens e o sistema de comunicação da administradora.
• Prazo de adequação: Considere conceder um prazo razoável para que os proprietários que já praticam o aluguel por temporada possam encerrar seus contratos e se adequar à nova norma.

Este processo alinha a decisão do condomínio com o entendimento do STJ e a legislação vigente.

Gestão de Acessos e Segurança

A segurança é uma das principais preocupações no aluguel por temporada. A alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio condominial pode fragilizar o ambiente e comprometer a tranquilidade dos moradores. Um plano robusto de gestão de acessos é indispensável.

Checklist Operacional para Gestão de Visitantes

Independentemente da regra de aluguel por temporada, uma gestão eficiente de visitantes é crucial.

• Cadastro Completo: Exigir que o condômino responsável cadastre previamente todos os visitantes e prestadores de serviço, informando nome completo, documento de identificação e período de permanência.
• Identificação na Entrada: A equipe de portaria (se houver) ou o zelador deve sempre solicitar um documento de identificação com foto e confrontar com o cadastro prévio. Sem portaria, o zelador pode ser o ponto focal para verificação.
• Autorização de Acesso: Sem cadastro prévio ou autorização expressa do condômino, o acesso deve ser negado.
• Chave/Crachá Temporário: Em condomínios que utilizam chaves de acesso ou crachás, emitir um temporário e numerado para visitantes, com data e hora de validade.
• Monitoramento: Utilizar câmeras de segurança para registrar o fluxo de entrada e saída, especialmente nas áreas comuns.
• Regulamento para Visitantes: Criar e divulgar regras específicas para visitantes, abrangendo horários de uso de áreas comuns, limites de barulho e conduta.
• Treinamento da Equipe: Treinar a equipe de portaria ou o zelador sobre os procedimentos de segurança, a importância do cadastro e as regras de tratamento a visitantes.
• Comunicação Interna: Manter os condôminos informados sobre a importância do cadastro prévio e as consequências da não conformidade.

Indicadores de Controle e Monitoramento

Acompanhar indicadores pode ajudar síndicos e administradoras a avaliar o impacto do aluguel por temporada ou a eficácia das medidas de segurança.

Estes indicadores fornecem dados para discussões em assembleia e para ajustar as estratégias de gestão.

Modelos de Documentos Essenciais

Ter acesso a modelos de documentos pode simplificar a gestão e garantir a conformidade legal.

Edital de Convocação (Alteração da Convenção)

EDITAL DE CONVOCAÇÃO – ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

O(A) Síndico(a) do Condomínio [Nome do Condomínio], situado na [Endereço Completo], no uso de suas atribuições legais e em conformidade com o Art. 1.350 do Código Civil e Art. [Número do Artigo da Convenção], convoca os(as) senhores(as) Condôminos(as) para a Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada em [Data], às [Hora 1ª Convocação] horas em primeira convocação e às [Hora 2ª Convocação] horas em segunda e última convocação, no [Local da Reunião], a fim de deliberar sobre a seguinte ordem do dia:

1. Discussão e votação da proposta de alteração da Convenção Condominial para incluir restrições à locação de unidades autônomas por temporada (curta duração), visando à preservação da destinação exclusivamente residencial do condomínio, sossego, segurança e convívio social.
2. Assuntos Gerais de interesse do condomínio (sem deliberação).

A participação na Assembleia é de suma importância para a tomada de decisões que afetam a vida em condomínio. O quórum para alteração da convenção é de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil.

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[Local], [Data].

_______________________________
[Nome do(a) Síndico(a)]
Síndico(a) do Condomínio [Nome do Condomínio]

Cláusula para Convenção Condominial (Proibição de Aluguel por Temporada)

Sugestão de redação para inclusão na convenção:

CAPÍTULO [NÚMERO] – DA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES E PROIBIÇÕES

Art. [NÚMERO]. As unidades autônomas do Condomínio [Nome do Condomínio] possuem destinação exclusivamente residencial, sendo vedada sua utilização para fins comerciais, profissionais ou de prestação de serviços.

§1º. Fica expressamente proibida a locação de unidades autônomas, no todo ou em parte, por períodos de curta duração (aluguel por temporada), com duração inferior a 90 (noventa) dias, nos moldes do Art. 48 da Lei nº 8.245/91, ou qualquer outra forma de hospedagem remunerada, tais como apart-hotel, hotelaria, pousada ou similar.
§2º. A vedação contida no parágrafo anterior visa à preservação do caráter familiar, do sossego, da segurança e da convivência harmoniosa entre os condôminos, bem como à manutenção da destinação residencial do condomínio.
§3º. O descumprimento do presente artigo implicará na aplicação das penalidades previstas nesta Convenção e no Regimento Interno, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis para fazer cessar a irregularidade.

É recomendável que a redação final da cláusula seja revisada por um advogado especialista em direito condominial.

Outros Documentos Úteis

• Termo de Ciência e Responsabilidade para Proprietários: Declaração de conhecimento das regras de aluguel por temporada e compromisso de cumprimento.
• Formulário de Cadastro de Visitantes/Hóspedes: Para condomínios que permitem aluguel por temporada sob regras específicas, um formulário detalhado para registro de cada entrada.
• Comunicado Interno: Aviso para informar sobre novas regras ou procedimentos de segurança.

O Papel do GrandCondo na Gestão Condominial

A gestão condominial moderna exige ferramentas que otimizem processos e melhorem a comunicação. O GrandCondo oferece soluções que apoiam síndicos e administradoras, especialmente na gestão de acessos e comunicação, aspectos cruciais para o tema do aluguel por temporada.

Com o módulo de visitantes do GrandCondo, é possível centralizar e gerenciar eficientemente o fluxo de entrada e saída:

• Cadastro Antecipado de Visitantes: Os condôminos podem cadastrar visitantes e hóspedes (onde permitido) com antecedência, pelo aplicativo. Essa informação é imediatamente disponibilizada para a equipe de portaria ou para o zelador(a), agilizando o atendimento e reforçando a segurança.
• Controle de Acesso Facilitado: A equipe responsável pode consultar rapidamente as autorizações, registrar a entrada e saída e verificar documentos, garantindo que apenas pessoas autorizadas acessem o condomínio.
• Histórico de Acessos: O sistema mantém um registro detalhado de todas as entradas e saídas, permitindo auditorias e investigações.
• Comunicação Direta: Facilita a comunicação entre síndico, administradora, condôminos e a equipe de portaria/zeladoria, permitindo o envio de comunicados importantes sobre regras, segurança e procedimentos.

Ao integrar o controle de visitantes com a comunicação condominial, o GrandCondo contribui para um ambiente mais seguro e organizado, essencial para a tranquilidade dos moradores. Saiba mais sobre as funcionalidades do GrandCondo para gestão de visitantes e segurança em /modulos/visitantes.

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Glossário de Termos Essenciais

• Aluguel por Temporada: Locação de imóvel por período não superior a 90 dias, para fins residenciais temporários.
• Condomínio Edilício: Propriedade que une partes privativas (unidades autônomas) e partes comuns, regida pelo Código Civil.
• Convenção Condominial: Documento legal que estabelece as regras de convivência, direitos e deveres dos condôminos, destinação das unidades e áreas comuns. Exige registro em Cartório de Imóveis para validade contra terceiros.
• Código Civil: Lei nº 10.406/02, principal diploma legal que rege o direito privado no Brasil, incluindo os artigos sobre condomínio (Arts. 1.331-1.358).
• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): Lei que regulamenta as locações de imóveis urbanos, incluindo a locação por temporada (Art. 48).
• Quórum Qualificado: Número mínimo de votos exigido por lei ou convenção para aprovar deliberações em assembleia, como a alteração da convenção (2/3 dos condôminos).
• Superior Tribunal de Justiça (STJ): Instância máxima do Poder Judiciário brasileiro em matéria de direito comum, cujas decisões orientam a interpretação da lei.
• Destinação Residencial: Finalidade principal de uso do imóvel ou condomínio, voltada para moradia habitual, em contraposição a uso comercial ou hoteleiro.
• Regimento Interno: Conjunto de normas complementares à Convenção, detalhando o uso das áreas comuns e as condutas esperadas dos moradores.

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Sources

• Superior Tribunal de Justiça (STJ): Reafirmação da legalidade de convenções condominiais que proíbem locação por temporada, priorizando o sossego, a segurança e a destinação residencial do condomínio sobre o uso comercial do imóvel. Para aplicar a proibição de forma válida, o condomínio deve prever a regra formalmente em sua convenção. (Fonte: Google Notícias — Aluguel por temporada / Airbnb em condomínios)