A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a locação por temporada em condomínios residenciais reforça a soberania das convenções condominiais. Síndicos e administradoras devem revisar e, se necessário, adequar as convenções e regimentos internos para proibir ou disciplinar explicitamente essa modalidade de uso.

Decisão STJ Airbnb em Condomínio Residencial: Impacto e Ações Urgentes

A recente decisão STJ Airbnb em condomínio residencial é um divisor de águas na gestão condominial brasileira, consolidando o entendimento sobre a legalidade da locação por temporada em unidades residenciais via plataformas como o Airbnb. O STJ reforçou a autonomia da convenção condominial para proibir ou disciplinar esse tipo de atividade, conferindo maior segurança jurídica aos condomínios que buscam controlar o fluxo de pessoas e preservar a finalidade residencial de seus edifícios.

O Alcance da Decisão do STJ

A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça estabelece que a locação de curta temporada em condomínios residenciais pode ser vedada ou regulamentada pela convenção. Se a convenção proíbe ou restringe essa prática, os condôminos devem se adequar. Anteriormente, havia uma lacuna interpretativa que gerava insegurança e disputas. Agora, a autonomia do condomínio é priorizada.

O controle de encomendas na portaria do condomínio garante organização e segurança no recebimento de entregas para moradores

Quem é Afetado pela Decisão

• Condomínios Residenciais: São os principais afetados, especialmente aqueles que buscam manter a tranquilidade e segurança. A decisão oferece um instrumento legal para barrar ou limitar a circulação constante de estranhos que a locação por temporada acarreta. Sem essa regulamentação, a rotina do condomínio pode ser comprometida, desde a segurança nas áreas comuns até o uso de equipamentos e serviços.
• Condôminos e Investidores: Aqueles que utilizam suas unidades para locação por temporada precisarão verificar a convenção do seu condomínio. Se houver proibição ou regulamentação, precisarão ajustar suas atividades. Investidores que adquiriram imóveis com o intuito exclusivo de locação por curta temporada, sem permissão explícita na convenção, podem ter seus planos frustrados. Para mais informações, veja o artigo "STJ Suspende Airbnb em Condomínios: Guia Completo".
• Síndicos e Administradoras: Ganham uma ferramenta legal poderosa para defender os interesses da coletividade. É fundamental revisar as convenções e regimentos internos, promover assembleias para deliberação e implementar as adequações. A inação pode gerar conflitos e litígios, enquanto a proatividade garante a conformidade legal e a proteção do condomínio.

Custos e Riscos na Gestão Condominial

A adequação à nova jurisprudência do STJ envolve potenciais custos e riscos que devem ser avaliados pelos gestores condominiais.

Custos de Adequação

• Assessoria jurídica: A revisão da convenção e do regimento interno, bem como a elaboração de minutas para deliberação em assembleia, demandarão suporte de advogados especializados em direito condominial.
• Convocação e realização de assembleias: A alteração da convenção exige quórum qualificado (2/3 dos condôminos, conforme Art. 1.351 do Código Civil), o que pode demandar múltiplas convocações e custos de comunicação.
• Comunicação interna: Elaboração e distribuição de comunicados e informativos aos condôminos sobre as novas regras.

Riscos da Inação ou Erros

• Aumento da insegurança: A falta de regulamentação permite o fluxo constante de estranhos, elevando o risco de incidentes e impactando a percepção de segurança do condomínio.
• Conflitos entre moradores: O uso indiscriminado para locação por temporada pode gerar ruídos excessivos, uso inadequado das áreas comuns e desrespeito às regras de convivência.
• Desvalorização dos imóveis: Condomínios percebidos como inseguros ou com problemas de convivência tendem a ter seus imóveis desvalorizados.
• Litígios judiciais: A ausência de regras claras ou a má aplicação da convenção pode resultar em ações judiciais. Um exemplo é o que ocorreu no Hotel Glória, tema do artigo "Condomínio do Hotel Glória Proíbe Aluguel por Temporada".
• Multas e penalidades ineficazes: Sem base legal clara na convenção, a aplicação de multas por descumprimento pode ser contestada judicialmente.

Adequação Imediata: Guia Prático para Síndicos

A urgência na adequação é alta. O síndico profissional deve agir estrategicamente para garantir a conformidade com a decisão STJ Airbnb em condomínio residencial.

1. Análise Documental

O primeiro passo é uma revisão minuciosa da convenção e do regimento interno.

• Identificar lacunas: Verificar se os documentos já possuem cláusulas que proíbam, restrinjam ou disciplinem a locação por temporada.
• Interpretar a finalidade: Analisar se a convenção expressa a finalidade "exclusivamente residencial" do edifício, base para eventual proibição conforme o STJ.

2. Consulta Jurídica

Contratar um advogado especialista em direito condominial é fundamental.

• Parecer técnico: O profissional poderá analisar os documentos, a jurisprudência e as particularidades do condomínio para emitir um parecer sobre a necessidade de alteração e a melhor estratégia jurídica.
• Elaboração de minutas: Preparar as minutas de alteração da convenção ou de inclusão de novas cláusulas no regimento interno que tratem da locação por temporada, garantindo a conformidade legal.

3. Convocação e Realização da Assembleia

A alteração da convenção exige um processo formal e transparente.

• Pauta clara: A convocação para a assembleia deve explicitar que a pauta incluirá a discussão e deliberação sobre a locação por temporada e a alteração da convenção.
• Quórum qualificado: É imprescindível atingir o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos para a alteração da convenção, conforme o Código Civil (Lei nº 10.406/02, Art. 1.351).
• Registro da alteração: Após a aprovação, a alteração da convenção deve ser registrada em cartório para ter validade erga omnes.

4. Implementação e Fiscalização

Com as regras estabelecidas, o foco passa para a aplicação e fiscalização.

• Divulgação das novas regras: Comunicar amplamente a todos os condôminos e moradores sobre as novas regras, prazos de adequação e as penalidades.
• Treinamento da equipe: Portaria e zeladoria devem ser orientados sobre como agir, incluindo o registro de visitantes e a aplicação das normas.
• Fiscalização e aplicação de penalidades: Monitorar o cumprimento das regras e aplicar as sanções previstas. Mais detalhes podem ser encontrados em "Airbnb em Condomínios: Proibir ou Regulamentar? Guia Completo".

Erros Comuns a Evitar

• Ações precipitadas sem base legal: O síndico não pode, por conta própria ou decisão de assembleia simples, proibir a locação por temporada se a convenção não o permite ou se não houve alteração formal com o quórum exigido.
• Falta de comunicação eficaz: Deixar de comunicar de forma clara e antecipada as discussões e deliberações sobre o tema. A equipe de segurança e manutenção precisa estar ciente das novas regras.
• Desconsiderar o quórum: A alteração da convenção exige 2/3 dos condôminos. Subestimar a necessidade de mobilização pode levar ao fracasso da votação.
• Ausência de registro: Uma alteração de convenção aprovada em assembleia, mas não registrada em cartório, pode ter sua validade questionada.

O Papel da Tecnologia na Gestão de Acesso

Com o módulo de visitantes do GrandCondo, disponível em /modulos/visitantes, é possível registrar e controlar quem entra e sai do condomínio, seja pelo computador da portaria ou pelo celular do zelador(a) ou síndico.

O controle eficiente de entregas na portaria garante mais organização e segurança para os moradores do condomínio

• Cadastro centralizado: Mantém um registro completo de visitantes, com dados de identificação, unidade e período de permanência, mesmo para locações de curta duração permitidas e regulamentadas.
• Liberação de acesso: Moradores podem autorizar previamente a entrada de hóspedes, agilizando o processo na portaria.
• Histórico de acessos: Detalhes de todas as entradas e saídas, facilitando auditorias e investigações.
• Comunicação eficiente: Integra a comunicação entre portaria, zeladoria e síndico, alinhando todos com as novas diretrizes.

A decisão do STJ fortalece a autonomia condominial e exige uma postura proativa dos síndicos. A adequação das normas internas, aliada a ferramentas de gestão eficientes como o GrandCondo, é essencial para garantir a segurança jurídica, a harmonia e a valorização do patrimônio condominial.