STJ Fixa Tese sobre Aluguel por Temporada em Condomínios

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1.443, consolidou a tese de que a proibição de locação por curta temporada em condomínios estritamente residenciais é válida. A restrição deve estar expressa na convenção condominial ou ser aprovada por deliberação assemblear, conferindo à coletividade a soberania para definir o uso de suas unidades.

STJ Tema 1443: Implicações para Condomínios Residenciais

Em 9 de outubro de 2026, o STJ pacificou o entendimento, fixando tese jurídica sob o Tema Repetitivo 1.443. A decisão aborda a permissão de locações por curta temporada, como as associadas a plataformas como Airbnb, em condomínios estritamente residenciais. Essa deliberação confere autonomia à convenção do condomínio ou à assembleia geral para regulamentar ou proibir essa modalidade de hospedagem, impactando a segurança jurídica de síndicos e condôminos.

A discussão central do STJ reside na compatibilidade entre a exploração econômica de unidades por aluguel de curta duração e a destinação residencial do condomínio. Conforme a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), a convenção condominial possui força normativa para estabelecer as regras de convivência e o uso das unidades autônomas e áreas comuns. A tese reforça que, se a convenção proíbe atividades comerciais ou a destinação atípica de hospedagem, ou se a assembleia delibera nesse sentido, a proibição é legítima.

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Contexto e Relevância da Decisão

A proliferação de plataformas digitais de hospedagem transformou o uso de muitas propriedades, gerando conflitos em condomínios. De um lado, proprietários defendem o direito de dispor livremente de suas unidades; de outro, condôminos buscam preservar a segurança, tranquilidade e natureza residencial do empreendimento. A jurisprudência, antes desta tese, era inconsistente, gerando incertezas e disputas judiciais.

O julgamento do Tema 1.443 mitiga essa insegurança jurídica. O STJ estabelece um precedente vinculante, orientando futuras decisões e reduzindo a litigiosidade. Essa medida permite que os condomínios, por meio de seus instrumentos internos, definam o uso de suas unidades, exercendo sua autonomia e garantindo a manutenção de sua característica residencial.

Impacto na Gestão Condominial e Boas Práticas

A tese do STJ tem impacto direto na gestão e convivência dos condomínios residenciais. Para síndicos, a decisão representa uma ferramenta para gerenciar questões de aluguel por temporada, especialmente onde a convenção ou assembleia já estabelece restrições. A gestão condominial deve revisar e, se necessário, atualizar sua documentação interna para refletir a posição da coletividade.

Recomendações para Síndicos

Com a fixação da tese, o síndico deve adotar as seguintes práticas:

1. Revisão da Convenção Condominial: Verifique se a convenção proíbe ou restringe expressamente a locação por curta temporada ou a destinação não residencial das unidades.
2. Convocação de Assembleia (se necessário): Caso a convenção seja omissa, o síndico deve convocar uma assembleia geral para deliberação. Uma aprovação com quórum qualificado (geralmente dois terços dos votos dos condôminos presentes que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais, conforme o Código Civil) pode proibir ou regulamentar o aluguel por temporada. Mais informações podem ser encontradas em nosso artigo sobre a proibição de Airbnb em condomínios: guia completo para síndicos.
3. Comunicação Efetiva: Informe todos os condôminos sobre a decisão do STJ e suas implicações. A transparência é essencial para evitar conflitos.
4. Fiscalização e Cumprimento: Com a regra estabelecida, o síndico deve garantir seu cumprimento, aplicando as sanções previstas em caso de descumprimento, respeitando o contraditório e a ampla defesa.
5. Segurança e Acesso: Mesmo onde o aluguel por temporada for permitido, é crucial manter e aprimorar os protocolos de segurança para o controle de acesso de visitantes, conforme discutido em nosso material sobre a proibição de Airbnb em condomínios: impacto na gestão.

A decisão do STJ não é retroativa para casos já julgados com trânsito em julgado, mas baliza novos processos e aqueles em tramitação. A clareza conferida por este tema vinculante oferece respaldo jurídico robusto para a atuação do síndico.

Aspectos Legais e Soberania da Assembleia

A tese do Tema 1.443 reforça a soberania da assembleia geral condominial nas deliberações sobre temas de interesse comum. O Código Civil, no artigo 1.333, estabelece que a convenção do condomínio deve ser registrada, tornando-a obrigatória para todos os titulares de direitos sobre as unidades. Se a convenção já possui cláusula restritiva, sua aplicação é imediata.

Caso a convenção seja omissa, a assembleia tem a prerrogativa de criar ou alterar essas regras. A decisão judicial valida essa capacidade de autorregulamentação, desde que observados os quóruns legais para alteração da convenção ou para a deliberação específica. É fundamental que as decisões sejam bem documentadas em ata e que as regras sejam claras.

Por exemplo, um condomínio que deseja proibir a locação por curta temporada precisará de aprovação de dois terços dos condôminos para alterar sua convenção. Para regulamentar aspectos como tempo máximo de permanência, cadastro de visitantes ou regras de uso das áreas comuns para hóspedes, a assembleia pode deliberar com quórum mais simples, dependendo da convenção.

Ferramentas de Suporte à Gestão

Diante da complexidade e da necessidade de controle de acesso, especialmente em cenários com entrada e saída frequente de pessoas, como no caso de aluguel por temporada (quando permitido), a plataforma GrandCondo oferece ferramentas que facilitam a gestão.

O módulo de visitantes do GrandCondo é uma solução robusta que auxilia síndicos e zeladores a manter o controle sobre quem acessa o condomínio. Ele permite o pré-cadastro de visitantes pelos moradores, agilizando o processo na portaria e garantindo maior segurança. As informações ficam centralizadas e acessíveis em tempo real no computador da portaria e no celular do zelador(a) ou síndico.

Com o GrandCondo, é possível registrar entradas e saídas, com identificação dos visitantes, unidades de destino e períodos de permanência. Isso é útil em condomínios que optam por regulamentar o aluguel por temporada em vez de proibi-lo, assegurando o cumprimento das regras estabelecidas. Para saber mais sobre como otimizar o controle de acesso, acesse GrandCondo Visitantes.

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A decisão do STJ sobre o Tema 1.443 estabelece um marco legal importante, garantindo a autonomia dos condomínios para definir seu perfil. Síndicos e administradoras devem atuar proativamente para adequar suas regras e procedimentos, assegurando a harmonia e segurança do ambiente condominial.

Sources

• Google Notícias — Aluguel por temporada / Airbnb em condomínios (Notícia publicada em 09/10/2026, sustentando que o STJ analisou a proibição de locação por curta temporada em condomínios residenciais sob o Tema 1.443, avaliando a soberania da assembleia para proibir atividades comerciais ou atípicas de hospedagem e que a tese trará segurança jurídica para ações judiciais entre condomínios e anfitriões de plataformas digitais).