NR-18 — Obras e reformas em condomínios
A NR-18 trata de segurança na indústria da construção. No condomínio, ela entra sempre que há obra ou reforma — fachada, impermeabilização, troca de prumadas, pintura, telhado — e determina o que exigir da empresa contratada antes de liberar o canteiro.
Fiscalização: Auditoria-Fiscal do Trabalho · Aplica-se durante obras e reformas. Serviços de manutenção rotineira não caracterizam canteiro, mas continuam sujeitos às normas específicas de risco (altura, elétrica, espaço confinado).
Quando se aplica ao condomínio
- Há reforma de fachada, telhado, impermeabilização ou estrutura.
- Existe canteiro de obras, mesmo pequeno, dentro do condomínio.
- Serviços de obra convivem com a circulação de moradores.
Obrigações práticas
| Obrigação | Responsável | Periodicidade | Evidência |
|---|---|---|---|
| Exigir documentação de SST da contratada | Síndico / administradora | Antes do início da obra | PGR da obra, ASO, certificados, fichas de EPI |
| Exigir ART/RRT do responsável técnico | Condomínio | Por contrato | ART/RRT registrada |
| Isolar e sinalizar a área de obra | Contratada, fiscalizada pelo condomínio | Durante toda a obra | Plano de isolamento e registro fotográfico |
| Definir acessos, horários e convivência com moradores | Síndico | Antes do início | Comunicado oficial e regras da obra |
| Fiscalizar o cumprimento das medidas de segurança | Condomínio | Contínua | Relatórios de acompanhamento |
Documentos que precisam estar na pasta
- Contrato com cláusulas de segurança e obrigação documental
- PGR da obra e ASOs dos trabalhadores da contratada
- Certificados de treinamento (altura, elétrica, espaço confinado, quando aplicável)
- ART/RRT do responsável técnico da obra
- Comunicados aos moradores com escopo, prazos e restrições
- Registro fotográfico e relatórios semanais de acompanhamento
Checklist ☐ Conforme / ☐ Não Conforme
Aplique item a item durante a inspeção. Itens críticos em não conformidade entram automaticamente no plano de ação do PDF.
Índice de conformidade
0%
Antes de liberar a obra
4 itensToda a documentação de SST da contratada foi recebida e conferida.
Crítico
A ART/RRT do responsável técnico está registrada e arquivada.
Crítico
O contrato prevê responsabilidade da contratada pela segurança e por danos.
Crítico
Existe seguro de responsabilidade civil compatível com o escopo.
Importante
Canteiro e convivência
4 itensA área de obra está isolada e sinalizada, com rota alternativa para moradores.
Crítico
Há proteção contra queda de materiais sobre a circulação (telas, bandejas, isolamento).
Crítico
O acesso de trabalhadores é controlado e registrado na portaria.
Importante
Resíduos e entulho têm local definido e destinação correta.
Importante
Durante a execução
4 itensOs trabalhadores usam o EPI exigido para cada frente de serviço.
Crítico
Serviços em altura seguem a NR-35 (ancoragem, treinamento, permissão de trabalho).
CríticoNão se aplica se não houver serviço em altura.
Ligações provisórias de energia foram feitas por profissional qualificado.
Crítico
Há relatório periódico de acompanhamento com registro fotográfico.
Recomendado
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Plano de Adequação 30 / 60 / 90 dias
Roteiro de implantação da norma no condomínio. Os itens críticos entram nos primeiros 30 dias; os demais são distribuídos por prioridade, sempre com responsável e evidência.
Primeiros 30 dias
Garantir e comprovar: Toda a documentação de SST da contratada foi recebida e conferida.
Responsável: Zelador(a) com fornecedor técnico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — antes de liberar a obra
Garantir e comprovar: A ART/RRT do responsável técnico está registrada e arquivada.
Responsável: Zelador(a) com fornecedor técnico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — antes de liberar a obra
Garantir e comprovar: O contrato prevê responsabilidade da contratada pela segurança e por danos.
Responsável: Zelador(a) com fornecedor técnico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — antes de liberar a obra
Garantir e comprovar: A área de obra está isolada e sinalizada, com rota alternativa para moradores.
Responsável: Síndico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — canteiro e convivência
Garantir e comprovar: Há proteção contra queda de materiais sobre a circulação (telas, bandejas, isolamento).
Responsável: Síndico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — canteiro e convivência
Garantir e comprovar: Os trabalhadores usam o EPI exigido para cada frente de serviço.
Responsável: Síndico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — durante a execução
Garantir e comprovar: Serviços em altura seguem a NR-35 (ancoragem, treinamento, permissão de trabalho).
Responsável: Síndico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — durante a execução
Garantir e comprovar: Ligações provisórias de energia foram feitas por profissional qualificado.
Responsável: Síndico · Prioridade: Crítico
Evidência arquivada na pasta de SST — durante a execução
31 a 60 dias
Garantir e comprovar: Existe seguro de responsabilidade civil compatível com o escopo.
Responsável: Zelador(a) com fornecedor técnico · Prioridade: Importante
Evidência arquivada na pasta de SST — antes de liberar a obra
Garantir e comprovar: O acesso de trabalhadores é controlado e registrado na portaria.
Responsável: Síndico · Prioridade: Importante
Evidência arquivada na pasta de SST — canteiro e convivência
Garantir e comprovar: Resíduos e entulho têm local definido e destinação correta.
Responsável: Síndico · Prioridade: Importante
Evidência arquivada na pasta de SST — canteiro e convivência
61 a 90 dias
Garantir e comprovar: Há relatório periódico de acompanhamento com registro fotográfico.
Responsável: Síndico · Prioridade: Recomendado
Evidência arquivada na pasta de SST — durante a execução
Modelos de documento desta norma
Documentos que a fiscalização pede primeiro. Os modelos prontos ficam na Biblioteca Oficial da Gestão Condominial, em PDF e DOCX.
Contrato com cláusulas de segurança e obrigação documental
Contrato com cláusulas de segurança e obrigação documental
PGR da obra e ASOs dos trabalhadores da contratada
PGR da obra e ASOs dos trabalhadores da contratada
Certificados de treinamento
Certificados de treinamento (altura, elétrica, espaço confinado, quando aplicável)
Ver modelo na bibliotecaART/RRT do responsável técnico da obra
ART/RRT do responsável técnico da obra
Comunicados aos moradores com escopo, prazos e restrições
Comunicados aos moradores com escopo, prazos e restrições
Ver modelo na bibliotecaRegistro fotográfico e relatórios semanais de acompanhamento
Registro fotográfico e relatórios semanais de acompanhamento
Quer medir a conformidade legal do condomínio inteiro, e não apenas desta norma? Faça o Diagnóstico de Conformidade Legal e receba nota por norma e plano de adequação em PDF.
Riscos e penalidades
- • Multa e embargo da obra em caso de risco grave e iminente.
- • Responsabilidade solidária do condomínio quando permite serviço em condição insegura.
- • Ação regressiva do INSS e indenização em caso de acidente com trabalhador terceirizado.
Erros mais comuns
- • Liberar o início da obra antes de receber a documentação.
- • Contratar pelo menor preço sem verificar a estrutura de segurança da empresa.
- • Deixar a circulação de moradores passando embaixo da frente de serviço.
- • Aceitar andaime improvisado ou sem responsável técnico.
- • Não registrar o acompanhamento e ficar sem prova de fiscalização.
Boas práticas
- • Criar uma lista de liberação: sem documento completo, o portão não abre.
- • Fazer reunião de abertura com a contratada, o síndico e a zeladoria.
- • Comunicar moradores com antecedência sobre bloqueios e ruído.
- • Controlar o acesso dos trabalhadores pela portaria, com identificação diária.
- • Fotografar semanalmente o canteiro e arquivar o registro.
- • Reter pagamento quando a documentação de segurança vencer durante a obra.
- • Exigir plano específico para serviços em altura e em espaço confinado.
- • Encerrar a obra com termo de recebimento e entrega de manuais e garantias.
Perguntas frequentes
Para o síndico
Para a administradora
Para a equipe (portaria, zeladoria e limpeza)
Quer ver isso funcionando no seu condomínio?
Mostramos na prática como aplicar “NR-18 — NR-18 — Obras e reformas em condomínios” na sua portaria — sem compromisso.
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NR-11 — Movimentação, armazenagem e manuseio de materiais
A NR-11 trata do transporte, movimentação, armazenagem e manuseio de materiais. No condomínio isso é rotina diária: encomendas volumosas na portaria, sacos de resíduos, galões de água, produtos de limpeza, materiais de manutenção e o empilhamento no depósito e na sala de encomendas.
NR-33NR-33 — Espaços confinados: cisterna, poço e reservatório
A NR-33 trata da entrada em espaços confinados — cisternas, reservatórios, poços de elevador, caixas de gordura e galerias. É a norma com maior potencial de fatalidade em condomínio, e a regra é dura: nenhuma entrada sem permissão de entrada e trabalho, supervisor, vigia e monitoramento da atmosfera.
NR-35NR-35 — Trabalho em altura em condomínios
A NR-35 se aplica a qualquer atividade executada acima de 2 metros do nível inferior com risco de queda: limpeza de fachada, troca de lâmpada em pé-direito alto, manutenção de telhado, poda de árvore alta e instalação de equipamentos. É a norma com maior número de acidentes graves em condomínios.
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