NR-18 — Obras e reformas em condomínios
A NR-18 trata de segurança na indústria da construção. No condomínio, ela entra sempre que há obra ou reforma — fachada, impermeabilização, troca de prumadas, pintura, telhado — e determina o que exigir da empresa contratada antes de liberar o canteiro.
Fiscalização: Auditoria-Fiscal do Trabalho · Aplica-se durante obras e reformas. Serviços de manutenção rotineira não caracterizam canteiro, mas continuam sujeitos às normas específicas de risco (altura, elétrica, espaço confinado).
Quando se aplica ao condomínio
- Há reforma de fachada, telhado, impermeabilização ou estrutura.
- Existe canteiro de obras, mesmo pequeno, dentro do condomínio.
- Serviços de obra convivem com a circulação de moradores.
Obrigações práticas
| Obrigação | Responsável | Periodicidade | Evidência |
|---|---|---|---|
| Exigir documentação de SST da contratada | Síndico / administradora | Antes do início da obra | PGR da obra, ASO, certificados, fichas de EPI |
| Exigir ART/RRT do responsável técnico | Condomínio | Por contrato | ART/RRT registrada |
| Isolar e sinalizar a área de obra | Contratada, fiscalizada pelo condomínio | Durante toda a obra | Plano de isolamento e registro fotográfico |
| Definir acessos, horários e convivência com moradores | Síndico | Antes do início | Comunicado oficial e regras da obra |
| Fiscalizar o cumprimento das medidas de segurança | Condomínio | Contínua | Relatórios de acompanhamento |
Documentos que precisam estar na pasta
- Contrato com cláusulas de segurança e obrigação documental
- PGR da obra e ASOs dos trabalhadores da contratada
- Certificados de treinamento (altura, elétrica, espaço confinado, quando aplicável)
- ART/RRT do responsável técnico da obra
- Comunicados aos moradores com escopo, prazos e restrições
- Registro fotográfico e relatórios semanais de acompanhamento
Checklist ☐ Conforme / ☐ Não Conforme
Aplique item a item durante a inspeção. Itens críticos em não conformidade entram automaticamente no plano de ação do PDF.
Índice de conformidade
0%
Antes de liberar a obra
4 itensToda a documentação de SST da contratada foi recebida e conferida.
Crítico
A ART/RRT do responsável técnico está registrada e arquivada.
Crítico
O contrato prevê responsabilidade da contratada pela segurança e por danos.
Crítico
Existe seguro de responsabilidade civil compatível com o escopo.
Importante
Canteiro e convivência
4 itensA área de obra está isolada e sinalizada, com rota alternativa para moradores.
Crítico
Há proteção contra queda de materiais sobre a circulação (telas, bandejas, isolamento).
Crítico
O acesso de trabalhadores é controlado e registrado na portaria.
Importante
Resíduos e entulho têm local definido e destinação correta.
Importante
Durante a execução
4 itensOs trabalhadores usam o EPI exigido para cada frente de serviço.
Crítico
Serviços em altura seguem a NR-35 (ancoragem, treinamento, permissão de trabalho).
CríticoNão se aplica se não houver serviço em altura.
Ligações provisórias de energia foram feitas por profissional qualificado.
Crítico
Há relatório periódico de acompanhamento com registro fotográfico.
Recomendado
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Riscos e penalidades
- • Multa e embargo da obra em caso de risco grave e iminente.
- • Responsabilidade solidária do condomínio quando permite serviço em condição insegura.
- • Ação regressiva do INSS e indenização em caso de acidente com trabalhador terceirizado.
Erros mais comuns
- • Liberar o início da obra antes de receber a documentação.
- • Contratar pelo menor preço sem verificar a estrutura de segurança da empresa.
- • Deixar a circulação de moradores passando embaixo da frente de serviço.
- • Aceitar andaime improvisado ou sem responsável técnico.
- • Não registrar o acompanhamento e ficar sem prova de fiscalização.
Boas práticas
- • Criar uma lista de liberação: sem documento completo, o portão não abre.
- • Fazer reunião de abertura com a contratada, o síndico e a zeladoria.
- • Comunicar moradores com antecedência sobre bloqueios e ruído.
- • Controlar o acesso dos trabalhadores pela portaria, com identificação diária.
- • Fotografar semanalmente o canteiro e arquivar o registro.
- • Reter pagamento quando a documentação de segurança vencer durante a obra.
- • Exigir plano específico para serviços em altura e em espaço confinado.
- • Encerrar a obra com termo de recebimento e entrega de manuais e garantias.
Perguntas frequentes
Para o síndico
Para a administradora
Para a equipe (portaria, zeladoria e limpeza)
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Mostramos na prática como aplicar “NR-18 — NR-18 — Obras e reformas em condomínios” na sua portaria — sem compromisso.
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