GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-028
inspeção de fachadas: fissuras, revestimentos, descolamento de pastilhas, infiltrações e risco de queda

Checklist de Fachadas

Este kit abrange a inspeção visual, percussiva e termográfica preventiva de revestimentos cerâmicos, argamassados e de pintura em fachadas prediais, visando identificar fissuras, eflorescências, descolamentos e pontos de infiltração

9 min de leitura ~22 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Mapeie anomalias em revestimentos externos e mitigue riscos de acidentes antes da exigência de reformas estruturais. Padronize a rotina do zelador utilizando parâmetros técnicos rigorosos para registrar fissuras e descolamentos em tempo real.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 4 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48 com campos de conformidade e observação.

Itens 49–64

Itens 49 a 64, observações e bloco de assinaturas.

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64 pontos de inspeção

10 áreas de fachada mapeadas

5 frequências de vistoria (diária a anual)

1 base normativa principal (ABNT)

O que vem neste kit

  • Roteiro de inspeção visual para panos cerâmicos e pastilhas
  • Matriz de classificação de fissuras (geométricas vs. mapeadas)
  • Guia de avaliação percussiva para identificação de som cavo
  • Checklist de estanqueidade para juntas de dilatação e selantes
  • Protocolo de verificação de pingadeiras, rufos e peitoris
  • Tabela de controle de oxidação em brises e elementos metálicos
  • Formulário de inspeção de balancins e pontos de ancoragem (NR 35)
  • Checklist termográfico preliminar para áreas de umidade
  • Matriz de priorização de reparos emergenciais em sacadas e marquises

Por que este kit resolve

Mitigação de passivos civis mapeando riscos de desprendimento de pastilhas e elementos de fachada.

Preservação da estanqueidade do edifício por meio da identificação precoce de falhas em selantes e esquadrias.

Registro padronizado de eflorescências e trincas, facilitando a elaboração de escopos para laudos de engenharia.

Gestão de manutenções documentada com histórico fotográfico via módulo de chamados do sistema GrandCondo.

Adequação contínua aos requisitos das normas regulamentadoras (NR 35) no controle de pontos de ancoragem.

Otimização do orçamento preventivo ao priorizar reparos locais antes da degradação de grandes panos argamassados.

Áreas e sistemas inspecionados

Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
Revestimentos Argamassados e Texturas
Juntas de Dilatação e Dessedimentação
Marquises, Muretas e Corpos de Sacadas
Pingadeiras, Peitoris e Calhas de Platibanda
Vedações Perimetrais de Esquadrias e Vidros
Elementos Decorativos e Brises Metálicos/Concreto
Tetos de Sacadas e Varandas Suspensas
Pilares e Vigas Aparentes de Fachada
Pontos de Fixação de Ancoragens e Balancins

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 13755:2017 - Revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante
  • • ABNT NBR 9575:2010 - Impermeabilização — Seleção e projeto
  • • NR 35 - Trabalho em Altura (MTE)
  • • NR 18 - Segurança e Saúde no Trabalho na Indústria da Construção (MTE)

Amostra do checklist (64 itens no material completo)

001
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco critica

Os painéis cerâmicos e pastilhas apresentam ausência de som cavo (oco) durante a percussão em amostragens do pano de fachada?

Critério: Zero incidência de som cavo; qualquer área com som cavo exige isolamento imediato do perímetro no piso e laudo para reparo conforme ABNT NBR 13755:2017.

Como verificar: Executar percussão suave com martelo de borracha ou haste metálica leve na superfície cerâmica em trechos amostrais do pano, escutando a variação acústica entre som maciço e cavo.

002
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco alta

O rejuntamento das placas cerâmicas e pastilhas está íntegro, sem pulverulência, fissuras ou falhas de preenchimento?

Critério: Rejunte contínuo, coeso e preenchido em 100% das juntas entre peças cerâmicas e pastilhas, conforme ABNT NBR 13755:2017.

Como verificar: Inspecionar visualmente o pano cerâmico com auxílio de aproximação segura, verificando a presença de falhas de preenchimento ou esfarelamento do rejunte ao toque com espátula.

003
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco media

O pano cerâmico e as pastilhas estão isentos de eflorescências ou depósitos salinos cristalizados ao longo das juntas e superfícies?

Critério: Ausência de depósitos salinos ou manchas de lixiviação na superfície do revestimento cerâmico, atendendo à ABNT NBR 16747:2020.

Como verificar: Realizar varredura visual no pano cerâmico procurando crostas ou véus esbranquiçados, verificando se surgem abaixo de pingadeiras, juntas ou em pontos específicos do pano.

004
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco critica

As juntas de movimentação verticais e horizontais do pano cerâmico apresentam selante elástico íntegro, sem ressecamento ou perda de aderência?

Critério: Selante elástico (base poliuretano ou silicone) sem rasgos, trincas ou descolamento lateral ao longo de toda a junta, conforme ABNT NBR 13755:2017.

Como verificar: Inspecionar os cordões de selante nas juntas de movimentação do pano cerâmico, testando a elasticidade e aderência nas bordas das placas com espátula plástica.

005
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco alta

As placas cerâmicas ou pastilhas do pano de fachada estão isentas de trincas, fissuras ou quebras nas arestas?

Critério: Zero peças cerâmicas ou pastilhas fraturadas no pano de fachada (ABNT NBR 13755:2017).

Como verificar: Realizar varredura visual com apoio de registros fotográficos de alta resolução ou aproximação local, identificando peças bipartidas, trincadas ou com pontas quebradas.

006
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco baixa

A superfície do pano cerâmico e pastilhas está livre de manchamentos por agentes biológicos, bolor ou lodo?

Critério: Pano cerâmico e rejuntes limpos, isentos de contaminação biológica, lodo ou bolor.

Como verificar: Inspecionar as superfícies cerâmicas, prioritariamente em fachadas com menor insolação (orientação Sul/Oeste) ou sob projeção de vigas e pingadeiras, identificando manchas escuras ou esverdeadas.

007
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco media

A inspeção por termografia infravermelha do pano cerâmico confirma a ausência de anomalias térmicas indicativas de umidade oculta ou bolsas de ar?

Critério: Perfil térmico homogêneo do pano cerâmico, sem deltas de temperatura abruptos associados a descolamentos ou umidade (ABNT NBR 16747:2020).

Como verificar: Realizar varredura com termovisor na fachada durante os períodos de transição de temperatura (aquecimento solar pela manhã ou resfriamento ao final da tarde), gerando termogramas.

008
Panos de Fachada Cerâmica e Pastilhas
risco critica

As interfaces entre o pano cerâmico e os pontos de fixação externa (olhais de ancoragem, hastes de SPDA e suportes) estão seladas e sem trincas ao redor?

Critério: Interface 100% vedada com mastique flexível, sem fissura ou esboceamento nas placas cerâmicas em um raio de 20 cm do ponto de fixação (NR 35 e ABNT NBR 13755:2017).

Como verificar: Inspecionar o perímetro das perfurações no pano cerâmico onde cruzam suportes de ancoragem e hastes, testando a integridade da vedação com selante elástico e a ausência de trincas na cerâmica circundante.

Calendário de inspeções

Diário

Zelador(a) / Porteiro
  • • Vistoria visual no perímetro térreo para identificação de fragmentos de pastilha ou argamassa caídos
  • • Verificação visual rápida do estado das telas de proteção de fachada (se houver)
  • • Registro imediato no app GrandCondo de qualquer anomalia física relatada por moradores ou equipe

Mensal

Zelador(a)
  • • Vistoria visual a partir do solo com binóculo nas quatro fachadas do edifício
  • • Verificação das vedações de esquadrias e peitoris das áreas comuns
  • • Inspeção dos pontos de escoamento e pingadeiras das sacadas coletivas

Trimestral

Técnico de Manutenção / Zelador(a)
  • • Inspeção técnica de juntas de dilatação expostas nos primeiros pavimentos
  • • Verificação de trincas e fissuras em muretas e platibandas do topo do prédio
  • • Avaliação da integridade de mastros, suportes e brises fixados na fachada

Semestral

Empresa Especializada / Engenheiro
  • • Inspeção percussiva nas áreas acessíveis sem balancim (sacadas comuns e térreo)
  • • Vistoria dos pontos de ancoragem da cobertura conforme NR 35
  • • Revisão dos selantes de silicone em juntas de dilatação e caixilhos das áreas sociais

Anual

Engenheiro Especialista em Fachadas
  • • Inspeção predial completa de fachada com emissão de relatório fotográfico via GrandCondo
  • • Mapeamento termográfico ou por drone de toda a envoltória do edifício
  • • Teste de estanqueidade e verificação amostral de aderência em pontos críticos

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Som cavo (oco) detectado em amostragens do pano de fachada cerâmica durante teste de percussãoEmpresa especializada30 diasmedia
Rejuntamento de pastilhas com pulverulência, fissuras e falhas pontuais de preenchimentoEmpresa especializada15 diasmedia
Selante elastomérico das juntas de movimentação cerâmicas ressecado, trincado ou com perda de aderênciaEmpresa especializada15 diasmedia
Fissuras no revestimento argamassado e textura com abertura superior a 0,2 mm no pano da fachadaEmpresa especializada20 diasmedia
Presença de eflorescências salinas e depósitos esbranquiçados sobre o revestimento cerâmico ou argamassadoEmpresa especializada15 diasmedia
Ausência ou mau posicionamento do delimitador de profundidade (tarucel) na junta de dilataçãoEmpresa especializada15 diasmedia
Pontes rígidas, restolhos de argamassa ou detritos construtivos no sulco da junta de dilataçãoEmpresa especializada10 diasmedia
Selante da junta de dilatação descolado nas faces laterais (falha de adesão nos lábios da estrutura)Empresa especializada15 diasmedia
Trincas de cisalhamento na junta de encunhamento/dessolidarização entre alvenaria e estrutura de concretoEngenheiro(a) especialista20 diasmedia
Lâmina d'água acumulada no topo da marquise por caimento insuficiente em direção aos ralosEmpresa especializada10 diasmedia
Ralos e extravasores (ladrões) da marquise obstruídos por folhas, terra e detritosZelador(a)1 diamedia
Frestas nas interfaces entre revestimento e pontos de fixação externa (olhais de ancoragem, SPDA)Empresa especializada5 diasmedia

Como usar o kit em campo

O plano de inspeção de fachadas estabelece a metodologia técnica para identificação precoce de anomalias estruturais, revestimentos soltos e falhas de vedação em invólucros prediais. A execução das rotinas de vistoria por percussão e inspeção visual garante o cumprimento da ABNT NBR 5674 e previne acidentes por queda de materiais em áreas comuns. Através do aplicativo GrandCondo, a equipe de zeladoria e o síndico registram fotograficamente os trechos afetados, automatizando o cálculo do Índice de Conformidade e os alertas para contratação técnica especializada.

  1. 1Planejamento e Preparação da InspeçãoVerifique o histórico de reformas, ARTs prévias e delimite os panos de fachada a serem vistoriados visualmente ou por percussão. Garanta o cumprimento rigoroso da NR-35 e NR-18 para acesso em altura e utilize equipamentos de navegação visual como binóculos de alta resolução ou drones operados por profissionais habilitados.
  2. 2Percussão Técnica Amostral e Vistoria VisualExecute o teste de percussão com martelo de borracha ou haste metálica leve nas áreas acessíveis do revestimento cerâmico e argamassado para detectar som cavo. Inspecione visualmente a integridade do rejunte, alinhamento dos panos, presença de eflorescências e trincas ativas na superfície.
  3. 3Verificação das Juntas de Dilatação e DessedimentaçãoAvalie o estado de conservação do selante elastomérico, verificando sinais de ressecamento, perda de elasticidade e descolamento lateral nos lábios das juntas. Verifique se o sulco está desobstruído de pontes rígidas e se o cordão delimitador de profundidade (tarucel) está corretamente posicionado.
  4. 4Inspeção de Marquises, Elementos Projetados e AncoragensExamine a superfície superior de marquises para identificar pontos de empossamento de água e cheque a desobstrução de ralos e extravasores. Inspecione a vedação perimetral dos pontos de ancoragem para balancins (ABNT NBR 16325) e suportes de tubulações ou hastes do SPDA.
  5. 5Registro Fotográfico e Evidências no GrandCondoAbra o aplicativo GrandCondo no smartphone e capture fotos em alta resolução de cada não conformidade identificada, utilizando a câmera integrada da plataforma. Adicione etiquetas no app informando o bloco, fachada (Norte, Sul, Leste, Oeste), pavimento e a extensão aproximada do problema.
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Ao concluir a checagem, acesse a funcionalidade do GrandCondo que calcula automaticamente o IC pela fórmula: IC = (Itens Conformes / Total de Itens Verificados) * 100. Se o índice resultante for inferior a 85%, o sistema emitirá um alerta recomendando a contratação imediata de uma inspeção predial diagnóstica (ABNT NBR 16747).
  7. 7Emissão do Plano de Ação e Notificação do Síndico/AdministradoraFinalize o checklist no aplicativo para gerar o relatório consolidado com o plano de ação e cronograma de correções. O aplicativo enviará notificações automáticas para o síndico e a administradora, permitindo o direcionamento imediato das ordens de serviço para empresas de engenharia especializadas.

Para quem é este kit

Zeladores e Encarregados de Manutenção

Síndicos Profissionais e Moradores

Engenheiros de Operação Predial

Gestores de Administradoras de Condomínios

Introdução

A degradação do envelope construtivo exige rotinas de manutenção rigorosas para evitar o descolamento de revestimentos e infiltrações profundas. Descubra como estruturar vistorias percussivas e visuais em alinhamento com a ABNT NBR 16747.

Seção 01A Importância da Manutenção do Envelope Construtivo

Seção 02Manifestações Patológicas: Fissuras, Trincas e Descolamentos

  • Fissuras geométricas: indicam movimentações estruturais ou falhas no detalhamento de vergas.
  • Fissuras mapeadas: originadas pela retração plástica ou hidráulica da argamassa de revestimento.
  • Eflorescências e lixiviação: evidências incontestáveis de percolação de água no interior do sistema.
  • Descolamento em placas: falha de cisalhamento por fadiga do cimento colante ou supressão de juntas.

Seção 03Técnicas de Inspeção: Visual, Percussiva e Termográfica

Seção 04O Papel Crítico das Juntas de Dilatação e Selantes

Seção 05Elementos Projetados: Marquises, Sacadas e Pingadeiras

  • Marquises: requerem laudos estruturais específicos devido ao alto índice histórico de colapsos.
  • Pingadeiras e rufos: devem ter declividade e projeção (balanço) suficientes para evitar escorrimentos.
  • Armaduras expostas: exigem escovação, tratamento inibidor de corrosão e recomposição com argamassa estrutural.

Seção 06Interface com Esquadrias e Brises Metálicos

Seção 07Segurança e Conformidade Normativa (NR 35 e Ancoragens)

Seção 08Integração Operacional com o Sistema GrandCondo

Perguntas frequentes

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