GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-700
reservatórios: revestimento interno, estanqueidade, potabilidade dos materiais e recuperação — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist de Impermeabilização de Reservatórios

Este kit estabelece as diretrizes para a inspeção técnica periódica de reservatórios de água potável (inferiores e superiores) em condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Orientações técnicas para inspeção e controle de estanqueidade em caixas d'água superiores e inferiores de condomínios residenciais. Identifique defeitos de lixiviação, falhas em juntas e ateste a potabilidade dos revestimentos com registro no aplicativo GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

  • 3 páginas de prévia, com marca d'água. O arquivo entregue vem sem marca d'água.
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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Roteiro de Inspeção Técnica para Células Superiores (A e B) e Inferiores (A e B)
  • Matriz de Classificação de Anomalias e Falhas com Graus de Risco (Crítico, Regular, Mínimo)
  • Tabela de Verificação de Bordas de Aterramento, Tampas e Vedações de Acesso
  • Ficha de Inspeção Visual de Barrilete, Tubulações de Extravasão e Telas de Proteção
  • Protocolo de Avaliação de Juntas de Dilatação e Encontros Laje/Parede
  • Guia de Checagem de Escadas Internas e Componentes Metálicos Imersos
  • Planilha de Validação de Potabilidade e Insumos Impermeabilizantes
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Patologias Estruturais e Revestimentos
  • Fluxograma de Chamados de Manutenção e Emissão de OS no Aplicativo GrandCondo

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Célula Superior A — Revestimento Interno e Paredes Structural
Célula Superior B — Revestimento Interno e Paredes Structural
Célula Inferior A — Revestimento Interno e Laje de Fundo
Célula Inferior B — Revestimento Interno e Laje de Fundo
Tampas de Acesso e Bordas de Aterramento (Vedações Superiores)
Tubulação de Extravasão (Ladrão) e Telamento Protetor
Barrilete de Alimentação e Sucção (Passagens de Tubulação)
Poço de Esgotamento e Sumps de Drenagem do Reservatório
Juntas de Dilatação Estruturais e Encontros Laje/Parede
Escadas de Acesso Interno e Componentes Metálicos Imersos

Referências normativas

  • • ABNT NBR 5674:2012 — Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 9575:2010 — Impermeabilização — Seleção e projeto
  • • ABNT NBR 9574:2008 — Execução de impermeabilização
  • • ABNT NBR 12170:2017 — Potabilidade da água aplicável em sistemas de impermeabilização
  • • ABNT NBR 5626:2020 — Sistemas prediais de água fria e água quente — Projeto, execução, operação e manutenção
  • • Portaria GM/MS nº 888/2021 — Padrões de potabilidade da água para consumo humano
  • • NR-33 / NR-35 — Segurança nos trabalhos em espaços confinados e trabalho em altura

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Célula Superior A — Revestimento Interno
risco critica

O revestimento impermeabilizante interno das paredes da Célula Superior A está isento de destacamentos, bolhas, trincas ou erosão superficial?

Critério: Ausência total de destacamentos, fissuras com abertura superior a 0,2 mm, bolhas ou eflorescências, conforme ABNT NBR 9575 e NBR 9574.

Como verificar: Com a célula esvaziada e limpa (respeitando NR-33), ilumine as paredes com lanterna de alta intensidade em ângulo tangente. Percorra as superfícies realizando teste de percussão suave para identificar cavidades sob a película.

002
Célula Superior A — Revestimento Interno
risco critica

O sistema de impermeabilização aplicado na Célula Superior A possui comprovação documental de potabilidade e atoxidade válida?

Critério: Laudo de potabilidade do material dentro da validade, emitido por laboratório acreditado pelo INMETRO, conforme ABNT NBR 12170 e Portaria GM/MS nº 888/2021.

Como verificar: Solicitar à administradora ou empresa aplicadora a Ficha de Informação de Segurança de Produto Químico (FISPQ) e o laudo de atoxidade do fabricante referente ao lote aplicado.

003
Célula Superior A — Paredes Estruturais
risco critica

As paredes de concreto armado da Célula Superior A estão isentas de armaduras expostas, segregações (bicheiras) e vazamentos ativos no paramento externo?

Critério: Ausência total de armadura exposta, manchas de ferrugem, brocas de concretagem ou vazamentos visíveis, atendendo à ABNT NBR 6118 e ABNT NBR 16747.

Como verificar: Inspecionar externamente as paredes da célula superior buscando manchas de umidade, eflorescências ou oxidação, e internamente buscando falhas de adensamento no concreto.

004
Célula Superior A — Encontros Parede-Piso e Parede-Teto
risco alta

Os cantos e encontros entre paredes, piso e teto da Célula Superior A possuem arremate em meia-cana arredondada e reforço de impermeabilização integral?

Critério: Presença de meia-cana com raio mínimo de 50 mm, revestida com camada de reforço de fita de poliéster/fibra sem trincas, conforme ABNT NBR 9574.

Como verificar: Verificar visualmente e por apalpação se as arestas internas de transição parede-piso e parede-parede possuem perfil curvo chanfrado e contínuo.

005
Célula Superior A — Agulhas e Tirantes de Fôrma
risco media

Os pontos de passagem de tirantes de fôrma (agulhas) no corpo da parede estão selados com argamassa tixotrópica e isentos de pontos de infiltração?

Critério: Vedação completa dos furos com argamassa tixotrópica aditivada com agente expansor ou epóxi, sem umidade residual, conforme ABNT NBR 9575.

Como verificar: Localizar o alinhamento das antigas barras de fôrma no concreto e inspecionar cada ponto tanto pelo interior quanto pelo paramento externo.

006
Célula Superior A — Passagens de Tubulações
risco alta

As interfaces de passagem das tubulações de sucção, barrilete e extravasor incrustadas nas paredes possuem vedação flexível íntegra e sem folgas?

Critério: Calafetação elástica com selante à base de poliuretano ou silicone estrutural, contínua, sem ressecamento, frestas ou descolamento, conforme ABNT NBR 5626.

Como verificar: Inspecionar a junta entre o tubo que atravessa a parede e o concreto/revestimento, pressionando levemente a gola do selante para checar flexibilidade e aderência.

007
Célula Superior A — Juntas de Dilatação
risco critica

O sistema de selamento das juntas de dilatação estruturais presentes na Célula Superior A apresenta aderência total e flexibilidade sem rasgos?

Critério: Perfil ou mastique elastomérico totalmente aderido aos lábios do concreto, sem rasgos, deformações permanentes ou sinais de descolamento, conforme ABNT NBR 9575.

Como verificar: Inspecionar visualmente o selante da junta em toda sua extensão vertical e horizontal durante a parada técnica para lavagem.

008
Célula Superior A — Revestimento Interno
risco alta

A superfície interna da Célula Superior A está livre de acúmulo de incrustações minerais, lodo, biofilme ou desprendimento de tinta após o processo de higienização?

Critério: Paredes limpas, isentas de depósitos orgânicos, incrustações calcárias ou substâncias estranhas, atendendo às diretrizes da Portaria GM/MS nº 888/2021 e ABNT NBR 5626.

Como verificar: Inspecionar visualmente as paredes e o fundo do reservatório logo após a conclusão da limpeza e desinfecção semestral.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Célula Superior A — Revestimento Interno e Paredes Structural
  • • Célula Superior B — Revestimento Interno e Paredes Structural
  • • Célula Inferior A — Revestimento Interno e Laje de Fundo
  • • Célula Inferior B — Revestimento Interno e Laje de Fundo
  • • Tampas de Acesso e Bordas de Aterramento (Vedações Superiores)
  • • Tubulação de Extravasão (Ladrão) e Telamento Protetor

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Descolamento e formação de bolhas no revestimento impermeabilizante argamassado/polimérico das paredes internas da Célula Superior A.Empresa contratada15 diasalta
Ausência de laudo técnico de atoxidade e potabilidade (NBR 12170) do sistema impermeabilizante aplicado na Célula Superior A.Administradora7 diasalta
Armadura exposta com oxidação ativa e presença de segregação de concreto (bicheira) na parede estrutural da Célula Superior A.Engenheiro10 diascritica
Arremate em canto vivo (ausência de meia-cana) no encontro parede-piso da Célula Superior A, apresentando trinca longitudinal.Empresa contratada10 diasalta
Folga e degradação do selante flexível na passagem da tubulação de sucção do barrilete incrustada na parede da Célula Superior A.Empresa contratada5 diasalta
Rasgo e perda de aderência no sistema de selamento da junta de dilatação estrutural da Célula Superior A.Empresa contratada7 diascritica
Presença de biofilme e incrustações minerais nas paredes internas da Célula Superior A após o processo de higienização.Empresa contratada3 diasalta
Desgaste por abrasão e desplacamento do revestimento impermeabilizante na laje de fundo da Célula Inferior A.Empresa contratada15 diasalta
Pulverulência e desprendimento de filme em forma de película no revestimento impermeabilizante das paredes da Célula Inferior A.Empresa contratada10 diasmedia
Infiltração ativa com eflorescência e gotejamento no intradorso da laje de fundo da Célula Inferior A (visível pelo subsolo).Engenheiro5 diascritica
Ausência de tela de proteção milimétrica na extremidade da tubulação de extravasão (ladrão) dos reservatórios.Zelador(a)2 diasalta
Gaxetas de vedação ressecadas e frestas nas tampas de acesso superior das células dos reservatórios.Zelador(a)3 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção técnica de impermeabilização de reservatórios prediais em células superiores e inferiores exige a rigorosa avaliação visual e ensaios não destrutivos da integridade estrutural, das meias-canas e das passagens de tubulações, conforme diretrizes da NBR 16747 e NBR 5674. O processo inclui a verificação dos laudos de atoxidade e potabilidade dos sistemas aplicados em conformidade com a NBR 12170, prevenindo contaminações e perdas volumétricas na rede de distribuição. O registro minucioso das não conformidades e o cálculo do Índice de Conformidade (IC) via plataforma GrandCondo asseguram a rastreabilidade das ações corretivas, municiando a gestão do condomínio com dados técnicos precisos para tomada de decisão.

  1. 1Preparação Operacional e Segurança do TrabalhoAntes da entrada no reservatório, garanta o cumprimento integral da NR-33 (Espaço Confinado) e NR-35 (Trabalho em Altura), emitindo a Permissão de Trabalho (PT) e realizando a medição atmosférica. Verifique se o reservatório foi devidamente esvaziado, lavado e ventilado para permitir a inspeção segura pela equipe ou zelador munido do aplicativo GrandCondo.
  2. 2Vistoria Visual do Revestimento e Meias-CanasInspecione visualmente e por percussão leve com martelo de borracha todo o revestimento impermeabilizante das paredes, laje de fundo e encontros em meia-cana nas células A e B. Identifique falhas como bolhas, furos, pulverulência, fissuras longitudinais e sinais de desprendimento do filme ou da argamassa polimérica.
  3. 3Avaliação das Interfaces de Tubulações e JuntasVerifique a estanqueidade e a aderência das vedações elastoméricas no entorno dos tubos de sucção, barrilete, extravasor (ladrão) e poços de esgotamento. Certifique-se de que as juntas de dilatação estruturais mantêm a flexibilidade sem apresentar rasgos, rigidez excessiva ou falhas de aderência nos lábios do concreto.
  4. 4Verificação Documental de Atoxidade e PotabilidadeExija e analise o laudo técnico de atoxidade e potabilidade dos produtos de impermeabilização aplicados, conforme exigido pela NBR 12170 e normas sanitárias da ANVISA. O produto em contato com a água potável não pode alterar a cor, odor, sabor ou liberar compostos orgânicos voláteis na água do condomínio.
  5. 5Registro Fotográfico Geo-referenciado e ParametrizadoFotografe todas as anomalias detectadas, como armaduras expostas, eflorescências no intradorso do subsolo e destacamentos, posicionando uma escala métrica ao lado do defeito. Suba as fotos diretamente no módulo de manutenção da plataforma GrandCondo, preenchendo a localização exata, classificação da falha e grau de risco (crítico, regular ou mínimo).
  6. 6Cálculo do Índice de Conformidade (IC)Calcule o Índice de Conformidade dividindo o número de itens conformes pelo total de itens inspecionados na planilha de checagem, multiplicando o resultado por 100. Um IC abaixo de 85% exige priorização imediata e emissão de plano de ação corretivo cadastrado na agenda técnica do condomínio.
  7. 7Inclusão no Plano de Manutenção PredialInsira as recomendações técnicas, prazos executivos e responsáveis no plano de manutenção corretiva e preventiva dentro do sistema GrandCondo. Notifique o síndico e a administradora para o provisionamento orçamentário e contratação de empresa especializada quando houver anomalias críticas.

Dicas de campo

  • • Utilize lanterna de LED de alta intensidade (mínimo 1000 lumens) posicionada de forma rasante às paredes para evidenciar microfissuras e deformações do revestimento.
  • • Verifique o intradorso (face inferior) da laje de fundo pelo subsolo ou garagem; a presença de estalactites de calcita ou eflorescências indica infiltração ativa em andamento.
  • • Teste o travamento e a vedação das tampas de acesso com borrachas de EPDM para evitar a entrada de insetos e água de chuva no barrilete superior.
  • • Exija que a empresa de impermeabilização forneça a Ficha de Informação de Segurança de Produtos Químicos (FISPQ) de todos os elastômeros e mantas utilizados.
  • • Durante a limpeza do reservatório, instrua os operadores a não utilizarem lavadoras de alta pressão com bico concentrado ou escovas metálicas, pois danificam a membrana impermeabilizante.
  • • Padronize a identificação visual das células A e B no aplicativo GrandCondo para impedir trocas acidentais no histórico de reparos da edificação.
  • • Certifique-se de que a tela de proteção em aço inox do tubo extravasor (ladrão) possui malha não superior a 2 mm para evitar contaminação por vetores.

Para quem é este kit

Introdução

A integridade estrutural e a potabilidade da água nos condomínios dependem da correta inspeção e manutenção da impermeabilização dos reservatórios, conforme as normas NBR 16747 e NBR 5674. Este artigo detalha os critérios técnicos para avaliar o revestimento interno, classificar anomalias e estruturar planos de ação eficientes integrados à rotina da equipe de zeladoria.

Seção 01Fundamentos Normativos: NBR 16747 e NBR 5674

  • Cumprir a NBR 5674 garantindo a inclusão das células no calendário mensal de manutenção e zeladoria.
  • Prevenir a lixiviação do concreto e oxidação das armaduras combatendo precocemente qualquer falha de estanqueidade.
  • Exigir laudos de potabilidade atualizados para todos os materiais e mantas impermeabilizantes em contato com a água.

Seção 02Revestimento Interno em Células Superiores e Inferiores

  • Risco Crítico: desplacamento severo expondo armaduras ou infiltração ativa vazando para áreas secas do edifício.

Perguntas frequentes

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