STJ: Aluguel de Temporada Exige Previsão na Convenção

A regulamentação de aluguel de temporada em condomínio agora exige previsão explícita na convenção condominial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que restrições ou liberações para essa modalidade de locação, inclusive para a aplicação de penalidades, devem estar claramente definidas no documento máximo do condomínio, aprovado por quórum qualificado.

Decisão do STJ e o Impacto na Gestão Condominial

Em 9 de setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que qualquer regulamentação sobre locações de unidades autônomas por curtos períodos, como os praticados por plataformas digitais, deve estar expressamente prevista na convenção do condomínio.

Essa deliberação reforça a soberania da convenção condominial como o principal instrumento normativo interno. Para síndicos e administradores, a decisão implica uma revisão urgente das normas internas, assegurando que a posição do condomínio sobre aluguéis de temporada esteja devidamente formalizada. Sem essa previsão clara, torna-se inviável tanto a restrição quanto a cobrança de multas ou a imposição de regras específicas, abrindo precedentes para contestações judiciais por parte dos condôminos.

Grupo Souza Lima — Monitoramento e apoio à portaria em Curitiba/PR

Contexto Legal

A base legal para a atuação condominial reside principalmente na Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) e nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei nº 10.406/02), que tratam do condomínio edilício. A decisão do STJ alinha-se a esses diplomas legais, conferindo segurança jurídica e clareza nas relações entre condôminos e a administração. A ausência de regulamentação específica na convenção significa que aluguéis de curta duração dificilmente serão passíveis de penalização.

Para que qualquer alteração na convenção seja válida e eficaz, a lei exige aprovação por, no mínimo, dois terços dos votos dos condôminos, conforme estabelecido no artigo 1.333 do Código Civil. Este quórum qualificado garante que as decisões importantes reflitam a vontade da maioria.

Implicações Práticas para Síndicos

Com o posicionamento do STJ, a rotina do síndico profissional e a gestão condominial são diretamente impactadas. A principal implicação é a necessidade de verificar se a convenção atual do condomínio aborda o tema do aluguel de temporada. Caso não aborde, e haja interesse em regulamentar essa prática – seja para permitir com regras ou para proibir – uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para alteração da convenção torna-se indispensável.

A aplicação de penalidades, como multas por descumprimento das regras de uso da unidade por locatários temporários, exige igualmente previsão explícita na convenção. Sem essa clareza, qualquer tentativa de multar um condômino por irregularidades relacionadas a aluguéis de temporada pode ser questionada judicialmente. Para informações adicionais sobre o tema, veja nosso artigo sobre Convenção de Condomínio Comercial: Quem Responde?.

Boas Práticas Imediatas

Diante do cenário estabelecido pelo STJ, síndicos e administradoras devem adotar as seguintes medidas:

• Revisão da Convenção: Verifique a convenção condominial e o regimento interno para identificar se há menção sobre aluguel de temporada. Se não houver, avalie a necessidade de inclusão ou alteração.
• Consulta Jurídica: Busque assessoria especializada em direito condominial para analisar a convenção e orientar sobre os procedimentos legais para alteração.
• Comunicação Transparente: Mantenha os condôminos informados sobre a decisão do STJ e as implicações, promovendo debates e esclarecimentos.
• Convocação de AGE: Se a convenção precisar ser alterada, convoque uma Assembleia Geral Extraordinária com pauta específica sobre a regulamentação do aluguel de temporada, respeitando o quórum qualificado de 2/3.
• Critérios Claros: Ao definir as regras, estabeleça critérios claros para o aluguel de temporada, como limites de tempo, cadastro de visitantes, regras de uso das áreas comuns e eventuais taxas extras para custeio de zeladoria ou segurança adicionais.

Gerenciamento de Visitantes e Zeladoria

A gestão eficaz de aluguéis de temporada vai além da regulamentação jurídica, envolvendo também aspectos operacionais de segurança e controle de acesso. Mesmo em condomínios sem portaria eletrônica ou remota, a presença de zelador(a) ou portaria 24h é crucial para monitorar a entrada e saída de pessoas. É fundamental que esses profissionais estejam cientes das regras estabelecidas na convenção e no regimento interno.

A interação constante com visitantes e prestadores de serviço, como os descritos em NR para Prestadores em Condomínio: O que Exigir?, exige ferramentas que otimizem o controle e a comunicação. O fluxo de pessoas em condomínios com aluguel de temporada é naturalmente maior, o que aumenta a responsabilidade sobre a equipe de segurança e zeladoria.

Cadastro e Controle de Acesso

Independentemente da modalidade de portaria, o controle rigoroso de acesso é essencial. O cadastro antecipado de locatários e visitantes temporários permite que a equipe de zeladoria ou portaria tenha conhecimento prévio de quem deve entrar e por qual período. Isso minimiza riscos de segurança e garante que as regras do condomínio sejam respeitadas.

Um bom modelo de convenção, como o que pode ser encontrado em nosso guia Modelo de Convenção de Condomínio Residencial para Imprimir, já prevê a necessidade de regulamentar o fluxo de pessoas e o uso das áreas comuns. A falta de controle pode gerar problemas que vão desde a segurança até o desgaste de equipamentos e o aumento dos custos de manutenção, como vimos em Vazamentos no Condomínio: O Custo de Não Organizar.

Otimizando a Gestão com GrandCondo

Para síndicos que buscam otimizar a gestão de condomínios que permitem ou consideram permitir aluguéis de temporada, a tecnologia surge como um aliado fundamental. O GrandCondo oferece ferramentas que facilitam o controle de acesso e a comunicação, mesmo em estruturas tradicionais de portaria com zelador(a) 24h ou condomínios com zelador(a) sem portaria específica.

Grupo Souza Lima — Monitoramento e apoio à portaria em Curitiba/PR

Nosso módulo de visitantes permite que o síndico ou a administração realize o cadastro prévio de hóspedes e visitantes, informando datas de entrada e saída. Essa informação é imediatamente disponibilizada para a equipe de portaria ou zeladoria, seja no computador da portaria ou no celular do zelador(a) e do síndico, garantindo que o controle de acesso seja eficiente e seguro. Com o GrandCondo, a comunicação entre a gestão, o zelador(a) e os condôminos é centralizada, facilitando a aplicação das regras da convenção e minimizando conflitos. É uma ferramenta essencial para o gerenciamento de aluguéis de curta duração, provendo mais segurança e organização ao dia a dia do condomínio.

Fontes

• Google Notícias — Jurisprudência condominial: Sustenta os fatos públicos sobre a decisão do STJ, quórum qualificado e a necessidade de previsão convencional para aluguéis de temporada e aplicação de penalidades.