GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-826
coworking: rede, energia, climatização, limpeza, regras de uso e agendamento — inspeção predial em condomínio residencial conforme a NBR 16747 e a NBR 5674, com classificação de anomalias e falhas, grau de risco (crítico, regular, mínimo), registro fotográfico, recomendação técnica, prazo, responsável e entrada no plano de manutenção

Checklist do Coworking e Espaços Compartilhados

Este kit abrange a inspeção predial técnica preventiva e corretiva de ambientes de coworking, salas de reunião e estações de trabalho em condomínios residenciais

9 min de leitura ~16 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Padronize a rotina de manutenção preventiva do espaço de trabalho compartilhado com respaldo na NBR 16747 e NBR 5674. Proteja a infraestrutura elétrica, conectividade e climatização com gestão integrada pela zeladoria e sistema GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–40

Itens 32 a 40, observações e bloco de assinaturas.

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O que vem neste kit

  • Checklist Técnico de Campo com 40 Itens de Inspeção (PDF Editável e Impresso)
  • Matriz de Gradação de Risco Predial (Crítico, Regular e Mínimo) segundo NBR 16747
  • Manual do Zelador: Roteiro Mensal de Verificação Elétrica e Conectividade
  • Ficha de Controle de Manutenção de Climatização e Acompanhamento de PMOC
  • Modelo de Relatório Fotográfico de Anomalias em Mobiliário e Revestimentos
  • Regulamento Técnico e Regras de Uso para Integração no App GrandCondo
  • Planilha de Controle de Ordens de Serviço Preventivas e Corretivas
  • Guia de Sinalização de Segurança, Rotas de Fuga e Extintores para Espaços Corporativos
  • Procedimento Operacional Padrão (POP) para Liberação de Acesso e Gestão de Chaves pela Portaria 24h

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Pontos de acesso Wi-Fi (Access Points) e cabeamento estruturado RJ-45
Quadro de distribuição elétrica dedicado (QDT) e dispositivos DR/DPS
Tomadas elétricas de bancada, conectores USB e canaletas de piso/parede
Sistemas de climatização (Split/VRF), filtros, drenos e controle de PMOC
Mobiliário corporativo (cadeiras ergonômicas, mesas de reunião, cabines focais)
Iluminação funcional (painéis LED, luminárias pendentes e iluminação de emergência)
Controle de acesso físico e gestão de chaves/fechaduras sob supervisão da portaria/zeladoria
Isolamento e tratamento acústico (divisórias, painéis ripados e vedação de portas)
Estação de apoio e convivência (cafeteira, minibar, purificador de água e lixeiras)
Sistemas de detecção de fumaça, sinalização de rota de fuga e extintores de incêndio
Revestimentos de piso (vinílico/laminado), pintura de paredes e estado do forro de gesso
Avisos de regras de uso, sinalização visual e controle de reservas via GrandCondo

Referências normativas

  • • ABNT NBR 16747:2020 — Inspeção predial — Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento
  • • ABNT NBR 5674:2012 — Requisitos para o sistema de gestão da manutenção
  • • ABNT NBR 5410:2004 — Instalações elétricas de baixa tensão
  • • ABNT NBR 14565:2019 — Cabeamento estruturado para edifícios comerciais
  • • ABNT NBR 16401:2008 — Instalações de ar-condicionado - Sistemas centralizados e unitários
  • • NR-17 (MTE) — Ergonomia nas estações de trabalho e mobiliário
  • • Portaria GM/MS nº 3.523/1998 / RE nº 09/2003 ANVISA — Padrões de qualidade do ar de interiores e PMOC

Amostra do checklist (40 itens no material completo)

001
Access Points Wi-Fi

Os Access Points (APs) do coworking estão firmemente fixados no teto ou parede e apresentando LEDs de status operacionais sem indicação de erro ou falta de alimentação PoE?

Critério: Fixação rígida sem oscilação mecânica, cabo com alívio de tensão adequado e LEDs sinalizando operação normal conforme manual do fabricante e ABNT NBR 14565.

Como verificar: Inspecionar visualmente a fixação do AP na estrutura superior, verificar se os LEDs de energia e link de rede estão acesos na cor verde/azul constante e testar se há folga mecânica no conector RJ-45 do equipamento.

002
Cabeamento Estruturado RJ-45

As tomadas fêmeas RJ-45 das mesas de trabalho e caixas de piso possuem identificação de porta, obturadores de proteção e pinos internos sem deformação ou oxidação?

Critério: Contatos elétricos limpos, sem deformações, obturador contra poeira funcional e etiqueta de identificação legível vinculada ao patch panel, conforme ABNT NBR 14565.

Como verificar: Inspecionar visualmente o conector RJ-45 fêmea de cada estação de trabalho com lanterna técnica, conferir a presença da etiqueta de identificação do ponto de rede e conectar um testador de cabo RJ-45 ou computador para verificar o link.

003
Rack de TI e Patch Panel

O rack de TI do coworking encontra-se trancado, com organizadores de cabos instalados, patch cords sem tração excessiva e sem acúmulo de poeira nos exaustores?

Critério: Porta do rack trancada (chave sob guarda da zeladoria), temperatura interna abaixo de 30°C, exaustores limpos e funcionais, e raio de curvatura dos cabos respeitando o mínimo de 4 vezes o diâmetro externo (ABNT NBR 14565).

Como verificar: Verificar o trancamento da porta do rack, inspecionar a limpeza das grelhas de ventilação, checar se os patch cords usam organizadores horizontais/verticais e medir a temperatura interna do rack se houver termômetro.

004
Conectividade e Desempenho de Rede

O teste de throughput, latência e perda de pacotes na rede Wi-Fi e pontas RJ-45 do coworking atinge a velocidade contratada pelo condomínio sem interrupções?

Critério: Perda de pacotes igual a 0%, latência para o gateway local inferior a 5 ms e velocidade Wi-Fi atingindo no mínimo 80% da banda total disponível no link contratado pelo condomínio.

Como verificar: Realizar teste de velocidade de internet (via cabo e Wi-Fi em 2.4 GHz e 5/6 GHz) em três pontos distintos da sala utilizando notebook ou aplicativo homologado, registrando latência, velocidade de download/upload e perda de pacotes.

005
Quadro de Distribuição Elétrica (QDT)

O Dispositivo Diferencial Residual (DR) instalado no QDT do coworking atua corretamente no teste mecânico e abrange todos os circuitos de tomadas de uso geral (TUG)?

Critério: Seccionamento instantâneo ao acionar o botão de teste e atuação do DR com corrente de fuga residual de no máximo 30 mA em todos os circuitos de tomadas, conforme ABNT NBR 5410.

Como verificar: Pressionar o botão 'T' (teste) do módulo DR no QDT e verificar o seccionamento imediato da alavanca. Utilizar um alicate multímetro ou testador de tomada com fuga simulada para confirmar o desligamento do circuito.

006
Quadro de Distribuição Elétrica (QDT)

Os Dispositivos de Proteção contra Surtos (DPS) do QDT apresentam visores de status na cor verde e estão conectados corretamente ao barramento de proteção (PE)?

Critério: Sinalização visual 100% na cor verde. Caso a sinalização esteja vermelha/amarela, a substituição do módulo do DPS deve ser programada de imediato, conforme ABNT NBR 5410.

Como verificar: Abrir o painel externo de inspeção do QDT e conferir a cor da janela de sinalização visual de cada cartucho DPS (Fases, Neutro e PE), confirmando se a fiação terra está rigidamente conectada.

007
Quadro de Distribuição Elétrica (QDT)

O reaperto dos bornes dos disjuntores e a inspeção termográfica do QDT do coworking confirmam a ausência de pontos quentes ou conexões frouxas?

Critério: Temperatura máxima nos bornes e condutores dentro do limite de isolação do cabo (máximo 70°C para isolação em PVC) e gradiente térmico entre fases inferior a 5°C, conforme ABNT NBR 5410 e NBR 16747.

Como verificar: Com o QDT sob carga operacional, utilizar câmara termográfica infravermelha para registrar temperaturas nos bornes e barramentos. Com o quadro desenergizado (pela equipe técnica qualificada), realizar o reaperto com chave dinamométrica ou de fenda isolada.

008
Quadro de Distribuição Elétrica (QDT)

O QDT possui espelho protector (sobretampa cega contra contatos diretos), identificação atualizada dos circuitos e diagrama unifilar fixado na porta interna?

Critério: Grau de proteção mínimo IP2X para partes energizadas, etiquetas gravadas e inalteráveis identificando cada circuito e diagrama unifilar plastificado colado no interior do quadro, conforme ABNT NBR 5410 e NR-10.

Como verificar: Abrir a porta externa do QDT, checar se a proteção de acrílico/chapa cega impede o acesso aos barramentos energizados (IP2X), conferir se todas as chaves possuem etiquetas com a indicação do circuito correspondente e validar a presença do diagrama unifilar atualizado.

Calendário de inspeções

Mensal

  • • Pontos de acesso Wi-Fi (Access Points) e cabeamento estruturado RJ-45
  • • Quadro de distribuição elétrica dedicado (QDT) e dispositivos DR/DPS
  • • Tomadas elétricas de bancada, conectores USB e canaletas de piso/parede
  • • Sistemas de climatização (Split/VRF), filtros, drenos e controle de PMOC
  • • Mobiliário corporativo (cadeiras ergonômicas, mesas de reunião, cabines focais)
  • • Iluminação funcional (painéis LED, luminárias pendentes e iluminação de emergência)

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Tomada NBR 14136 solta na bancada de trabalho central com ausência de continuidade do condutor de proteção (terra).Empresa contratada3 diasalta
Caixa de tomada de piso com tampa basculante quebrada e vedação de borracha ressecada, expondo fiação a umidade de limpeza.Empresa contratada5 diasalta
Evaporadora do setor de reuniões com acúmulo de fuligem no filtro de nylon e sinais de proliferação de fungos na serpentina.Empresa contratada2 diasalta
Bandeja de condensado da evaporadora com obstrução por limo provocando gotejamento de água sobre bancada de trabalho.Zelador(a)24 horascritica
PMOC do sistema de climatização do coworking desatualizado e sem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/TRT) ativa.Síndico15 diascritica
Interruptor Diferencial Residual (DR) do quadro elétrico dedicado (QDT) travado no teste mecânico de secionamento.Empresa contratada2 diascritica
Luminária de emergência autônoma da rota de fuga do coworking inoperante durante teste de simulação de falta de fase.Zelador(a)3 diasalta
Cadeira ergonômica executiva com mecanismo de regulagem de altura e pistão a gás travado, desacordo com a NR-17.Empresa contratada7 diasmedia
Purificador de água da estação de apoio com indicador de vida útil do elemento filtrante saturado e vazamento no engate rápido.Zelador(a)24 horasmedia
Perfil de borracha para vedação acústica da porta da cabine focal descolado, comprometendo a atenuação sonora.Zelador(a)4 diasbaixa
Placas de piso vinílico na circulação do coworking apresentando bordas descoladas e pontas levantadas com risco de tropeço.Empresa contratada7 diasmedia
Access Point Wi-Fi com conector RJ-45 frouxo no rack e equipamento pendurado fora do suporte de fixação no teto.Empresa contratada3 diasmedia

Como usar o kit em campo

A inspeção predial preventiva do espaço de coworking condominial deve alinhar as diretrizes de conservação e manutenção das normas ABNT NBR 5674 e NBR 16747 para assegurar a funcionalidade, ergonomia e segurança dos usuários. O zelador e a equipe de manutenção devem avaliar criticamente as instalações elétricas, o sistema de climatização sob o rigor do PMOC, o cabeamento estruturado e a integridade do mobiliário corporativo. Todas as inconformidades identificadas devem ser catalogadas com registro fotográfico e inseridas na plataforma GrandCondo para direcionamento do plano de manutenção e controle de agendamentos.

  1. 1Vistoria das instalações elétricas e quadros de distribuição (QDT)Verifique a integridade das tomadas NBR 14136 nas bancadas, a continuidade do aterramento elétrico e a operação dos dispositivos DR e DPS no QDT. Meça a tensão nominal sob carga e utilize termografia para identificar pontos de sobreaquecimento nas conexões das canaletas e disjuntores. Registre fotos das medições elétricas e do painel para compor o histórico técnico no relatório predial.
  2. 2Inspeção do sistema de climatização e cumprimento do PMOCCheque a limpeza das evaporadoras Split/VRF, a higienização dos filtros, a desobstrução das linhas de dreno e a validade da ART/TRT do PMOC. Afira a temperatura operacional do ambiente para garantir o conforto térmico entre 20 °C e 23 °C conforme os parâmetros normatizados. Fotografe o estado das bandejas, filtros e a etiqueta de manutenção afixada no equipamento.
  3. 3Validação da infraestrutura de rede e pontos de acesso Wi-FiTeste a conectividade dos cabos de rede RJ-45 nas estações de trabalho e verifique a estabilidade do sinal dos Access Points distribuídos no recinto. Assegure que os racks de telecomunicações permaneçam trancados, organizados e limpos, com acesso restrito gerenciado pela zeladoria. Anote os parâmetros de sinal e anexe imagens da organização do rack na ficha do ambiente.
  4. 4Verificação do mobiliário corporativo e normas de ergonomiaVistorie a estabilidade mecânica das mesas, os mecanismos de regulagem de altura e braços das cadeiras ergonômicas (NR 17) e a integridade das cabines focais. Identifique folgas em parafusos, desgastes em estofados e avarias nos painéis de vedação acústica ou ripados. Capture fotos detalhadas de qualquer falha estrutural para abertura imediata de ordem de serviço.
  5. 5Conferência dos sistemas de iluminação e iluminação de emergênciaInspecione a iluminação funcional de painéis LED e pendentes, testando manualmente o acionamento e a autonomia dos blocos autônomos de iluminação de emergência. Garanta a perfeita visibilidade da sinalização visual de rotas de fuga e saídas do coworking. Registre em foto a luminária de emergência acionada em teste de carga para auditoria de segurança.
  6. 6Checagem da estação de apoio, purificador e condições higiênicasExamine o purificador de água quanto à validade do elemento filtrante, verifique a ausência de vazamentos no minibar/cafeteira e confirme a higienização das lixeiras. Avalie o estado dos revestimentos do piso vinílico, pintura das paredes e inexistência de manchas ou infiltrações no forro de gesso. Fotografe os componentes da estação de convivência e a etiqueta do filtro d'água.
  7. 7Auditoria dos equipamentos de combate a incêndio e regras de usoConfira o manômetro, o lacre e a validade da carga dos extintores de incêndio, além da desobstrução dos sensores de fumaça instalados no teto. Assegure que o quadro de avisos com as regras do coworking esteja visível e sincronizado com as diretrizes do aplicativo. Registre fotos da sinalização preventiva e dos equipamentos de incêndio inspecionados.
  8. 8Cálculo do Índice de Conformidade e atualização na plataformaCalcule o Índice de Conformidade (IC) dividindo a quantidade de itens conformes pelo total de itens inspecionados e multiplicando por 100. Registre as fotos, o IC e a classificação de risco (crítico, regular ou mínimo) de cada falha no módulo de manutenção da GrandCondo. Esse registro consolida o plano de manutenção preventiva e programa os prazos de correção junto à administradora.

Dicas de campo

  • • Testar todas as tomadas de bancada com multímetro ou testador de polaridade antes dos horários de pico do coworking.
  • • Inspecionar caixas de tomada de piso e canaletas após a limpeza pesada para garantir que não houve infiltração de água.
  • • Manter cópia impressa do PMOC na zeladoria e o arquivo digitalizado atualizado no cadastro do condomínio.
  • • Garantir que a chave do rack de rede e dos quadros elétricos fique sob controle exclusivo da portaria e zeladoria.
  • • Verificar trimestralmente o aperto dos parafusos das bases e braços das cadeiras ergonômicas conforme a NR 17.
  • • Orientar a equipe de conservação a utilizar panos levemente umedecidos sem produtos abrasivos nas bancadas e painéis acústicos.
  • • Programar no módulo de reservas do GrandCondo o bloqueio automático do espaço nos horários destinados à manutenção preventiva.

Para quem é este kit

Introdução

A manutenção de espaços compartilhados e coworkings residenciais exige rigor técnico no controle de climatização, redes elétricas e dados. Conheça as diretrizes de inspeção predial fundamentadas nas normas NBR 16747 e NBR 5674 para garantir disponibilidade, ergonomia e segurança patrimonial.

Seção 01A Importância da Inspeção Predial no Coworking Residencial

Seção 02Infraestrutura Elétrica e de Dados: Garantia de Continuidade Operacional

  • Inspecionar termografia ou verificar o aperto de bornes no QDT para detectar pontos quentes e prevenir curtos-circuitos.
  • Testar mecanicamente as tomadas de energia com pinos USB integrados, validando a retenção física e a ausência de centelhamento.
  • Validar a fixação no forro e o posicionamento dos Access Points, garantindo a irradiação uniforme do sinal sem bloqueios estruturais.
  • Mapear, atualizar e etiquetar todos os circuitos no quadro elétrico local, facilitando o seccionamento rápido em eventuais situações de emergência.

Seção 03Climatização e Conforto Acústico: PMOC e Ergonomia Ambiental

  • Higienizar mensalmente os elementos filtrantes do ar-condicionado e desobstruir a linha de dreno para evitar gotejamentos sobre mesas e equipamentos.
  • Avaliar a planicidade e a integridade de forros de gesso e placas acústicas modulares, buscando manchas indicativas de infiltração ou fissuras estruturais.
  • Inspecionar a pressão das molas aéreas e o fechamento magnético das portas de cabines focais, assegurando a vedação hermética do ambiente.
  • Medir empiricamente o nível de ruído interno emitido pelos difusores de insuflamento de ar, balanceando a vazão e ajustando a rotação dos motoventiladores.

Seção 04Ergonomia Ocupacional e Conservação do Mobiliário Corporativo

Seção 05Prevenção de Incêndios e Equipamentos de Segurança

  • Testar a autonomia real das luminárias de bloco autônomo simulando o corte de energia da rede por um período mínimo de sessenta minutos.
  • Inspecionar mensalmente o ponteiro dos manômetros dos extintores de incêndio, além da integridade de seus lacres plásticos e mangueiras difusoras.
  • Programar a aspiração ou limpeza técnica dos detectores de fumaça pontuais, mitigando o risco de falsos disparos causados por poeira em suspensão.
  • Auditar os quadros de sinalização visual para garantir que as placas de rota de fuga estejam limpas, fotoluminescentes e estrategicamente posicionadas.

Seção 06Organização Operacional e Integração Tecnológica Humanizada

Perguntas frequentes

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Conclusão

O controle rigoroso das instalações físicas do coworking, abrangendo desde o balanceamento do quadro elétrico até a preservação da ergonomia do mobiliário, é um fator determinante para a valorização patrimonial do condomínio. Estruturar essa rotina de maneira rastreável exige procedimentos padronizados e critérios técnicos estabelecidos em norma. Baixe agora o Kit Profissional de Inspeção — Coworking e Espaços Compartilhados e aplique imediatamente as melhores práticas da engenharia de manutenção na rotina operacional da sua zeladoria.

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