A plataforma Airbnb contestou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que autoriza condomínios a restringir ou proibir a locação de unidades residenciais por temporada, especialmente via aplicativos. Essa ação, observada a partir de 5 de agosto de 2026, reabre a discussão jurídica e prática sobre o Airbnb em condomínio, com implicações diretas para a administração condominial.
Locação por Temporada em Condomínios
O STJ consolidou o entendimento de que a convenção condominial tem autoridade para deliberar sobre a permissão ou restrição de locações por temporada via plataformas digitais. Esse posicionamento reconhece a autonomia dos condomínios para definir as regras de uso de suas áreas comuns e privativas, desde que em conformidade com a legislação. Tal interpretação baseia-se nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/02) e na Lei 4.591/64, que regem a propriedade horizontal e os condomínios edilícios.
A controvérsia reside na oposição entre o direito individual de propriedade do condômino e a necessidade de preservar a destinação exclusivamente residencial do edifício, a segurança, o sossego e a saúde dos moradores. A entrada e saída constantes de pessoas estranhas à comunidade condominial, característica da locação por temporada, pode gerar insegurança e descaracterizar a natureza residencial do empreendimento.
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Argumentos da Controvérsia
O Airbnb defende o direito de propriedade do condômino, argumentando que a locação por temporada é um exercício legítimo desse direito. A plataforma alega que a vedação pode configurar intervenção excessiva na esfera privada do proprietário, limitando sua capacidade de gerar renda a partir de seu bem. A questão, portanto, abrange a interpretação da lei e as implicações econômicas e sociais para proprietários e o mercado de hospedagem.
Os condomínios, amparados pela decisão do STJ, argumentam que a convenção é o instrumento legal que expressa a vontade coletiva dos condôminos e que sua soberania deve ser respeitada. A preocupação com a segurança e a convivência harmoniosa é primordial, e a liberdade individual do proprietário não pode se sobrepor ao bem-estar coletivo.
Impactos na Gestão Condominial
Para o síndico, esse cenário de contestação judicial exige atenção redobrada. A incerteza jurídica, mesmo com a jurisprudência atual do STJ, pode gerar questionamentos de condôminos e dificuldades na aplicação das regras internas. É fundamental que o síndico esteja atualizado e bem assessorado juridicamente para orientar a comunidade.
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Boas Práticas para Síndicos
Algumas ações são cruciais para a gestão de condomínios:
- Revisão da Convenção Condominial: Verificar se a convenção possui cláusulas claras sobre a locação por temporada. Se não houver, convocar assembleia para discutir e, se for o caso, incluir as restrições desejadas. A assembleia geral é o fórum adequado para essa decisão, respeitando os quóruns legais para alteração da convenção.
- Comunicação Efetiva: Manter os condôminos informados sobre a situação jurídica e as regras internas do condomínio. A transparência evita conflitos e esclarece expectativas.
- Registro e Controle de Acesso: Implementar ou aprimorar o sistema de registro de visitantes e hóspedes. Mesmo em condomínios com proibição, a fiscalização é essencial. Zeladores e porteiros desempenham um papel vital nesse controle.
- Segurança Reforçada: Em condomínios que permitem a locação por temporada, é indispensável reforçar as medidas de segurança, incluindo o treinamento de equipes de portaria e zeladoria para lidar com o fluxo de pessoas.
