STJ Consolida Veto ao Airbnb em Condomínios Residenciais
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirma a soberania da convenção condominial para proibir ou regulamentar locações de curtíssima temporada, como as intermediadas por plataformas como o Airbnb. Este entendimento impacta diretamente a gestão de condomínios residenciais.
Em 18 de agosto de 2026, o STJ proferiu uma decisão crucial, consolidando a prevalência da convenção condominial sobre as locações de curtíssima temporada. O tribunal reafirmou a prerrogativa dos condomínios em regulamentar ou proibir essa atividade quando há cláusula expressa, ou interpretação majoritária que a vede. A decisão fundamenta-se no uso estritamente residencial dos imóveis, conforme previsto no Código Civil (Lei 10.406/02) e na Lei de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64).
A decisão do STJ considera que a locação por temporada desvirtua a finalidade residencial do imóvel e pode causar transtornos à segurança e convívio social. Essa posição oferece respaldo legal para síndicos e administradoras que buscam manter a ordem nos empreendimentos.
Prevalência da Convenção Condominial e Base Legal
A convenção condominial é o documento que estabelece as normas de convivência e uso das áreas comuns e privativas do condomínio, possuindo força de lei entre os condôminos, conforme o artigo 1.333 do Código Civil. A decisão do STJ reforça que, se a convenção proíbe explicitamente a locação por temporada, ou se a atividade é incompatível com a destinação residencial do condomínio, essa proibição é válida.
Um condomínio residencial tem o direito legal de proibir atividades de alta rotatividade, características das locações por temporada, assegurando a tranquilidade e a segurança dos moradores.
A Lei 4.591/64, em seu artigo 10, já estabelecia que é proibido a qualquer condômino usar sua unidade de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, ou em desacordo com o destino do prédio. O Código Civil (Lei 10.406/02), nos artigos 1.331 a 1.358, complementa essa normativa, reforçando a necessidade de seguir a destinação do condomínio.
Boas Práticas para Síndicos e Checklist para Portaria 24h
A consolidação deste entendimento jurídico pelo STJ implica diretamente na rotina do síndico e da equipe de portaria 24h. A gestão de pessoas e o controle de acesso tornam-se ainda mais críticos. Condomínios que optarem por proibir ou restringir o aluguel por temporada precisarão de diretrizes claras para sua portaria.
Diante da decisão, o síndico profissional deve agir proativamente. A primeira medida é revisar a convenção condominial e o regimento interno. Se não houver clareza sobre locações por temporada, é recomendável convocar uma assembleia para discutir e deliberar sobre o tema. Uma assembleia geral, com quórum qualificado, pode estabelecer regras claras, que podem variar desde a proibição total até a regulamentação com condições específicas.
Ações para Síndicos Profissionais:
- Assembleia de Condôminos: Discutir o tema da locação por temporada, mesmo que a convenção já aborde o assunto, para reforçar o posicionamento do condomínio ou adequar as regras.
- Atualização de Documentos: Se a assembleia deliberar por novas regras, garantir que a convenção e/ou regimento interno sejam devidamente alterados e registrados.
- Comunicação Efetiva: Informar todos os condôminos sobre as regras estabelecidas por meio de comunicados ou murais.
- Segurança Reforçada: Em condomínios que permitem a atividade com restrições, intensificar as medidas de segurança e controle de acesso para garantir a tranquilidade dos moradores.
- Monitoramento Constante: Manter monitoramento sobre o cumprimento das regras, aplicando advertências e multas conforme previsto no regimento interno para coibir infrações.
Checklist para Portaria 24h:
Para síndicos de condomínios com portaria 24h ou zelador(a) com controle de acesso, é essencial criar um checklist para portaria 24h detalhado:
- Verificação de Identidade: Todos os visitantes, incluindo os de unidades alugadas por temporada (onde permitido), devem ser identificados com documento oficial com foto.
- Autorização Prévia: Exigir que o condômino responsável pela unidade autorize previamente a entrada de visitantes, hóspedes ou prestadores de serviço, especificando nomes e período de permanência.
- Restrições de Acesso: Informar à portaria sobre unidades que estão proibidas de realizar locação por temporada e orientar sobre como proceder em caso de tentativas de acesso.
- Registro Completo: Manter um registro detalhado de entrada e saída de todos os visitantes, com data, hora, nome, documento e unidade visitada.
- Comunicação Interna: Assegurar que a equipe da portaria esteja ciente das regras específicas do condomínio sobre locação por temporada e como agir em situações de dúvida ou conflito.
- Orientações Claras: Fornecer à portaria um protocolo de segurança e conduta para visitantes, reforçando as normas internas do condomínio, como horários de uso de áreas comuns e regras de barulho.
GrandCondo na Gestão de Visitantes
Para o síndico profissional, gerenciar o fluxo de pessoas e as regras de acesso, especialmente em um contexto de locações por temporada, exige ferramentas eficientes. O GrandCondo oferece funcionalidades que simplificam a gestão de visitantes, fortalecendo a segurança e a comunicação no condomínio. O módulo de Visitantes permite um controle de acesso mais preciso e organizado.
Com o GrandCondo, o síndico ou o zelador(a) podem:
- Pré-Autorização de Acesso: Condôminos podem registrar previamente visitantes ou hóspedes, informando data, hora e dados de identificação, facilitando a liberação na portaria 24h.
- Registro Centralizado: Todas as informações de entrada e saída são registradas em um sistema centralizado, acessível na portaria e no celular do zelador(a) ou do síndico, garantindo rastreabilidade e histórico.
- Comunicação Eficaz: Enviar comunicados instantâneos aos moradores sobre regras de acesso ou incidentes.
- Relatórios Detalhados: Gerar relatórios sobre o fluxo de visitantes, auxiliando na auditoria e na tomada de decisões.
- Conformidade: O sistema ajuda a aplicar as regras do condomínio de forma padronizada, minimizando falhas humanas e garantindo que o checklist para portaria 24h seja seguido.
A organização e a tecnologia são aliadas essenciais para enfrentar os desafios impostos pelas novas dinâmicas de uso dos imóveis, garantindo a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
