GrandCondo — Gestão de Condomínios
Checklist
KIT-2-381
avaliação financeira com pontuação: inadimplência, fundo de reserva, previsibilidade orçamentária, custos por unidade, contratos e transparência

Checklist de Avaliação Financeira com Nota

Este kit estabelece o protocolo técnico para auditagem rápida e avaliação diagnóstica da saúde financeira, governança orçamentária e sustentabilidade fiscal do condomínio

9 min de leitura ~18 páginas Nível intermediario Material digital
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Portaria do condomínio operando com o sistema GrandCondo
A rotina de portaria e encomendas do condomínio, operada no GrandCondo.

Resumo executivo

Audite indicadores orçamentários, inadimplência e contratos com critérios parametrizados para garantir estabilidade de caixa. Calcule a nota de governança fiscal e automatize a prestação de contas integrando a operação predial ao aplicativo GrandCondo.

Neste checklist

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Como é o arquivo

Este é o print da primeira página do arquivo oficial: cabeçalho de identificação (condomínio, área, data e responsável), itens com campos de conformidade C / NC / NA, espaço para observação e bloco de assinatura. Funciona de forma híbrida — no computador da guarita, no celular da equipe ou impresso.

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Capa · itens 1–14

Cabeçalho de identificação (condomínio, área, data, responsável) e os primeiros itens com campos C / NC / NA.

Itens 15–31

Itens 15 a 31 com campos de conformidade e observação.

Itens 32–48

Itens 32 a 48, observações e bloco de assinaturas.

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Kit completo: PDF + Word — todos os arquivos no mesmo envio. Envio 100% seguro, sem SPAM.

O que vem neste kit

  • Planilha de Cálculo do Índice de Saúde Financeira (Nota de 0 a 100)
  • Checklist Operacional de Auditoria Financeira com 48 Perguntas Técnicas
  • Matriz de Verificação de Retenções Tributárias na Fonte (INSS, ISS, PIS/COFINS/CSLL)
  • Modelo de Demonstrativo de Variação Orçado vs. Realizado
  • Roteiro de Validação do Custo Operacional Efetivo por Unidade e por Metro Quadrado
  • Protocolo de Auditoria Contratual e SLA de Serviços Continuados
  • Guia de Recomposição do Fundo de Reserva e Reservas de Benfeitorias
  • Manual de Transparência e Publicação Digital de Balancetes no GrandCondo
  • Procedimento de Auditoria de Encargos Trabalhistas (FGTS/INSS) da Equipe Própria

Por que este kit resolve

Áreas e sistemas inspecionados

Índice de Inadimplência Global e Fluxo de Cobrança Judicional/Extrajudicial
Fundo de Reserva, Fundos Específicos e Recomposição Saldeira
Acurácia da Previsão Orçamentária e Variação entre Orçado e Realizado
Custo Operacional Efetivo por Unidade Habitacional e Custo por Metro Quadrado
Gestão, Reajuste e Conformidade do SLA dos Contratos Continuados
Transparência Digital, Disponibilização de Balancetes e Prestação de Contas no GrandCondo
Retenções Tributárias na Fonte (INSS, ISS, PIS/COFINS/CSLL) de Terceiros
Provisão Financeira para Manutenção Preventiva Edilícia e Sinistros
Gestão do Fundo de Benfeitorias e Obras Aprovadas em Assembleia
Regularidade de Encargos Trabalhistas (FGTS/INSS) da Equipe Própria de Portaria e Zeladoria

Referências normativas

  • • Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro — Arts. 1.348, 1.350 e 1.356)
  • • Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias)
  • • ABNT NBR 5674:2012 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão e planejamento orçamentário)
  • • NBC TG ESTRUTURA CONCEITUAL (Normas Brasileiras de Contabilidade aplicadas a entidades sem fins lucrativos e condomínios)
  • • Lei Federal nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil — Execução de títulos extrajudiciais e quotas condominiais)

Amostra do checklist (48 itens no material completo)

001
Índice de Inadimplência Global
risco alta

O índice de inadimplência global acumulado nos últimos 30 dias está mantido abaixo do teto orçamentário máximo de 5% da receita bruta prevista?

Critério: Taxa de inadimplência corrente igual ou inferior a 5,0% do faturamento orçado no mês de referência (Código Civil art. 1.348, VI).

Como verificar: Acessar o módulo financeiro da plataforma GrandCondo, extrair o relatório analítico de balancete mensal e calcular a razão entre o valor total de cotas vencidas e não pagas no mês e a receita total orçada.

002
Fluxo de Cobrança Judicial/Extrajudicial
risco media

A régua de cobrança extrajudicial automatizada dispara notificações de débito via aplicativo GrandCondo e e-mail no prazo máximo de até 5 dias úteis após o vencimento?

Critério: Notificação extrajudicial emitida automaticamente entre o 1º e o 5º dia útil após o vencimento da cota, com incidência de multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês (Código Civil art. 1.336, § 1º).

Como verificar: Verificar as configurações da régua de cobrança no aplicativo GrandCondo e validar o relatório de disparos e confirmação de leitura para unidades inadimplentes nos últimos 30 dias.

003
Fluxo de Cobrança Judicial/Extrajudicial
risco critica

Todas as unidades com débitos superiores a 90 dias e sem acordo ativo possuem ação judicial de execução de título extrajudicial formalmente ajuizada?

Critério: 100% das unidades com atraso superior a 90 dias (sem negociação vigente) com execução ajuizada ou justificativa jurídica formalizada em ata (Art. 784, X do Código de Processo Civil / Art. 206, § 5º, I do Código Civil).

Como verificar: Cruzar o relatório de unidades em atraso há mais de 90 dias extraído do GrandCondo com as certidões do distribuidor cível e o relatório de acompanhamento fornecido pela assessoria jurídica do condomínio.

004
Fluxo de Cobrança Judicial/Extrajudicial
risco alta

Os acordos de parcelamento de débito contêm Termo de Confissão de Dívida assinado e estão registrados com plano de parcelamento ativo no sistema GrandCondo?

Critério: Termo de Confissão de Dívida com cláusula de vencimento antecipado do saldo devedor e multa penal por descumprimento (até 10%), com lançamentos integrados à plataforma de gestão.

Como verificar: Inspecionar amostra dos termos de acordo assinados no semestre e checar se o plano de pagamento correspondente está cadastrado e vinculando as parcelas ao faturamento no GrandCondo.

005
Índice de Inadimplência Global
risco media

O relatório analítico de inadimplência segregado por tempo de atraso (aging de 30, 60, 90, 180 e acima de 360 dias) é auditado mensalmente pelo síndico e administradora?

Critério: Relatório analítico de aging emitido e conferido mensalmente com 0% de saldos sem classificação de tempo de atraso (NBC TG ESTRUTURA CONCEITUAL / ABNT NBR 5674).

Como verificar: Emitir na plataforma GrandCondo o relatório 'Aging de Inadimplência' e checar se a segregação por faixas de dias está atualizada e coerente com os relatórios mensais enviados aos condôminos.

006
Fluxo de Cobrança Judicial/Extrajudicial
risco alta

A emissão automatizada de segunda via de boleto no aplicativo GrandCondo aplica rigorosamente os encargos moratórios legais sem desconto de principal, multa ou juros?

Critério: Aplicação exata de multa moratória de 2%, juros de mora de 1% ao mês pro rata die e atualização monetária pelo índice oficial conveniado (Código Civil, art. 1.336, § 1º).

Como verificar: Simular a geração de 2ª via de boleto vencido no app GrandCondo e conferir se o cálculo final contempla a incidência proporcional e correta dos encargos moratórios.

007
Fluxo de Cobrança Judicial/Extrajudicial
risco media

O condomínio realiza o envio de apontamento para protesto em cartório ou negativação dos débitos inadimplentes entre 30 e 60 dias de atraso?

Critério: 100% das unidades inadimplentes entre 30 e 60 dias (sem negociação formal) encaminhadas para protesto ou inclusão nos órgãos de proteção ao crédito (Art. 784, X do CPC).

Como verificar: Verificar os relatórios de remessas enviadas aos Cartórios de Protesto de Títulos ou negativação Serasa/SPC vinculados às unidades inadimplentes na plataforma GrandCondo.

008
Índice de Inadimplência Global
risco critica

A arrecadação líquida efetiva das cotas ordinárias cobre integralmente (100%) as despesas operacionais liquidadas no mês sem necessidade de transferência emergencial do Fundo de Reserva?

Critério: Índice de Cobertura Operacional (Arrecadação Ordinária Líquida / Despesa Ordinária Realizada) igual ou superior a 1,00 sem sangria de fundos de reserva (Código Civil art. 1.348, VI / ABNT NBR 5674).

Como verificar: Consultar o Balancete Financeiro no app GrandCondo, comparando o valor total de cotas ordinárias efetivamente arrecadadas com o total de despesas ordinárias liquidadas no mesmo período.

Calendário de inspeções

Semanal

Administradora de Condomínios e Síndico
  • • Realizar conciliação bancária das contas de operação e movimentações diárias
  • • Monitorar boletos liquidados e identificar novos inadimplentes no sistema GrandCondo
  • • Validar liquidação de pagamentos programados de fornecedores com notas fiscais aprovadas

Mensal

Síndico e Conselho Fiscal
  • • Analisar o balancete mensal fechado e conferir documentação comprobatória na plataforma GrandCondo
  • • Calcular o percentual de inadimplência do mês (meta técnica ideal abaixo de 5%)
  • • Verificar a transferência compulsória da porcentagem da taxa condominial para o Fundo de Reserva
  • • Comparar variação entre despesas orçadas e realizadas em água, energia, gás e manutenção
  • • Auditar o recolhimento das guias de INSS e FGTS da equipe própria de portaria e zeladoria
  • • Conferir as retenções de impostos na fonte das notas fiscais dos prestadores de serviço

Trimestral

Administradora e Síndico
  • • Emitir Certidões Negativas de Débitos (CND) federais, municipais e de regularidade do FGTS
  • • Revisar o andamento das cobranças judiciais com a assessoria jurídica do condomínio
  • • Apurar o custo médio real por unidade habitacional para balizar a previsão orçamentária

Semestral

Síndico e Zelador
  • • Revisar o plano de custos para manutenções preventivas prediais conforme ABNT NBR 5674
  • • Auditar o cumprimento dos reajustes anuais e prazos de vigência dos contratos continuados
  • • Apresentar parecer intermediário do Conselho Fiscal aos condôminos via canal de comunicação GrandCondo

Anual

Síndico, Administradora e Conselho Fiscal
  • • Elaborar a Previsão Orçamentária Anual com base nos índices inflacionários e reajustes operacionais
  • • Apresentar a Prestação de Contas Anual e Parecer do Conselho na Assembleia Geral Ordinária (AGO)
  • • Recompor as diretrizes do Fundo de Reserva e ratificar fundos de obras vigentes
  • • Renovar a apólice do Seguro Condominial Obrigatório com reavaliação do valor de reconstrução

Plano de ação para não conformidades

Não conformidadeAção corretivaResponsávelPrazoPrioridade
Taxa de inadimplência global acumulada em 7,8%, ultrapassando o teto orçamentário máximo de 5% da receita bruta.Administradora15 diasalta
Débitos condominiais superiores a 90 dias sem ação de execução de título extrajudicial formalmente ajuizada (Art. 784, X do CPC).Administradora10 diascritica
Acordos de parcelamento de inadimplência sem Termo de Confissão de Dívida assinado e sem registro no módulo financeiro do GrandCondo.Administradora7 diasalta
Emissão de segunda via de boleto no aplicativo GrandCondo com supressão indevida de multa moratória e juros legais.Administradora2 diascritica
Arrecadação líquida ordinária insuficiente para cobrir despesas mensais, gerando saques emergenciais não regulamentados do Fundo de Reserva.Síndico30 diascritica
Valor arrecadado para o Fundo de Reserva mantido na conta corrente operacional, descumprindo a segregação bancária prevista na Convenção.Administradora5 diasalta
Fundos específicos de obras e benfeitorias transitando na conta operacional sem contas bancárias exclusivas.Administradora10 diasalta
Retirada do Fundo de Reserva para cobertura de sinistro edilício sem parecer técnico justificativo e sem ratificação assemblear.Engenheiro15 diasalta
Ausência de plano formal de recomposição saldeira do Fundo de Reserva após utilização parcial do montante.Síndico30 diasmedia
Fundo Trabalhista acumulado cobrindo apenas 65% das provisões de 13º salário, férias e multa do FGTS da equipe própria.Administradora20 diascritica
Saldo consolidado do Fundo de Reserva abaixo do teto mínimo de segurança de 2 arrecadações mensais ordinárias.Síndico45 diasmedia
Custo operacional por unidade habitacional excedendo o limite da previsão orçamentária aprovada em assembleia.Síndico30 diasalta

Como usar o kit em campo

A avaliação financeira estruturada de condomínios edilícios exige o auditamento rigoroso da inadimplência, do fluxo de caixa e da segregação bancária dos fundos de reserva e trabalhista. A aplicação de indicadores quantitativos integrados à plataforma GrandCondo permite que o síndico, a administradora e o conselho fiscal monitorem desvios orçamentários, retenções tributárias e encargos da equipe própria. O cálculo do Índice de Conformidade Financeira (ICF) fundamenta auditorias preventivas e a aprovação de contas em assembleia, garantindo a sustentabilidade operacional e o cumprimento estrito da legislação vigente.

  1. 1Auditoria do Índice de Inadimplência e Régua de CobrançaVerificar se a inadimplência acumulada nos últimos 30 dias está mantida abaixo do teto de 5% da receita bruta prevista, auditando os boletos emitidos no aplicativo GrandCondo. Garantir que débitos com mais de 90 dias sem acordo tenham ação de execução de título extrajudicial formalmente ajuizada nos termos do Art. 784 do Código de Processo Civil. Validar se todos os acordos contêm Termo de Confissão de Dívida anexado e assinado no sistema com aplicação rigorosa de multa e juros moratórios.
  2. 2Verificação da Segregação e Saldo do Fundo de ReservaConferir se a arrecadação mensal para o Fundo de Reserva é depositada integralmente em conta bancária ou aplicação de liquidez imediata exclusiva, segregada da conta operacional. Checar se o saldo consolidado atinge a reserva operacional de segurança correspondente a no mínimo 2 a 3 arrecadações mensais ordinárias integrais. Confirmar se retiradas emergenciais possuem justificativa técnica documentada e aprovação/ratificação na assembleia geral subsequente, acompanhada de plano de recomposição saldeira.
  3. 3Gestão dos Fundos Específicos e Contingência TrabalhistaAuditar as contas dos fundos de obras e benfeitorias aprovados em assembleia, garantindo a manutenção de contas exclusivas sem mistura com a movimentação ordinária. Verificar se o Fundo Trabalhista rescisório cobre 100% das provisões de 13º salário, férias e multa rescisória do FGTS para a equipe própria de portaria e zeladoria. Anexar os extratos conciliados das contas de fundo no módulo de prestação de contas da plataforma GrandCondo.
  4. 4Análise da Acurácia Orçamentária e Desvio RelativoComparar o valor orçado aprovado na assembleia ordinária com as despesas ordinárias liquidadas no mês para identificar variações superiores a 5% em rubricas individuais. Assegurar que a arrecadação líquida efetiva pague integralmente 100% do custeio operacional do condomínio sem a necessidade de transferências não autorizadas. Configurar os alertas de estouro de teto orçamentário diretamente no painel financeiro do sistema GrandCondo.
  5. 5Cálculo do Custo Operacional Efetivo por Unidade e Metro QuadradoApurar o custo operacional efetivo por unidade habitacional dividindo as despesas ordinárias liquidadas pelo número total de frações e calcular a métrica por metro quadrado de área construída. Confirmar se o rateio individual respeita estritamente os coeficientes de fração ideal estabelecidos na Convenção Condominial e configurados no GrandCondo. Incluir no detalhamento o impacto individualizado de consumo de água e gás lançado via aplicativo GrandCondo pelo zelador.
  6. 6Auditoria de Contratos Continuados, SLAs e Retenções TributáriasFiscalizar a prestação de serviços continuados de manutenção edilícia, exigindo que cada ordem de pagamento venha acompanhada de relatório técnico e medição de SLA aprovada pelo zelador ou síndico. Verificar o cumprimento das retenções tributárias na fonte de INSS, ISS e PIS/COFINS/CSLL conforme Instruções Normativas da Receita Federal e legislação municipal. Registrar as guias de recolhimento tributário quitadas e vinculadas às respectivas notas fiscais na plataforma GrandCondo.
  7. 7Validação dos Encargos Trabalhistas da Equipe PrópriaVistoriar os comprovantes de transmissão e quitação do eSocial, eFGTS e DCTFWeb referentes aos porteiros, zeladores e auxiliares contratados diretamente pelo condomínio. Cruzar a folha de pagamento processada pela administradora com os registros de ponto físico e relatórios do zelador no GrandCondo. Garantir a inexistência de passivos ocultos decorrentes de horas extras habituais ou descumprimento de normas regulamentadoras de segurança do trabalho.
  8. 8Publicação e Transparência Digital da Prestação de ContasPublicar os balancetes mensais completos, acompanhados das pastas digitais de prestação de contas com comprovantes fiscais e extratos auditáveis na área do condômino no aplicativo GrandCondo. Garantir que os conselheiros fiscais recebam notificações automáticas para vistoria digital dos documentos operacionais e tributários. Registrar formalmente os pareceres de aprovação ou ressalva emitidos pelo conselho fiscal no ambiente digital do condomínio.
  9. 9Cálculo do Índice de Conformidade Financeira (ICF)Atribuir nota para cada item do checklist de auditoria financeira: 100 pontos para conformidade total, 50 pontos para conformidade parcial com plano de ação e 0 para não conformidade. Somar os pontos obtidos, dividir pela pontuação máxima total aplicável e multiplicar por 100 para obter o percentual final do ICF. Registrar o relatório de conformidade financeira e os comprovantes no módulo de governança do GrandCondo para apresentação em assembleia.

Dicas de campo

  • • Anexar fotografias e arquivos PDFs legíveis das guias tributárias (DARF/eFGTS) e extratos bancários conciliados diretamente no aplicativo GrandCondo.
  • • Cadastrar alertas no sistema GrandCondo para notificar o síndico assim que o saldo do Fundo de Reserva atingir valor inferior ao limite de 2 cotas mensais.
  • • Parametrizar a emissão automatizada de segunda via no aplicativo GrandCondo para impedir a exclusão manual de juros ou multa moratória sem autorização expressa em ata.
  • • Exigir que a administradora envie mensalmente os comprovantes de quitação de encargos da equipe própria antes de autorizar a transferência dos honorários de gestão.
  • • Agendar reuniões trimestrais de análise orçamentária no GrandCondo com a presença do conselho fiscal para monitorar desvios de custos em concessionárias.
  • • Manter conciliação diária de contas segregadas no sistema para evitar o uso indevido de saldos de fundos de obras para cobrir despesas correntes de custeio.
  • • Utilizar o módulo de vistoria do zelador no aplicativo GrandCondo para registrar fotos dos medidores de água e gás no momento exato das leituras mensais.

Para quem é este kit

Síndicos Profissionais e Orgânicos

Administradoras de Condomínios

Conselheiros Fiscais

Zeladores e Gestores Prediais

Introdução

Estabeleça um protocolo técnico para auditar a previsibilidade orçamentária, a gestão de inadimplência e o custo operacional do seu condomínio. Aplique critérios objetivos para garantir a sustentabilidade do caixa, o cumprimento das obrigações legais e a provisão adequada para a manutenção predial.

Seção 01Índice de Inadimplência Global e Fluxo de Cobrança Estruturada

  • Segregue a inadimplência em períodos exatos (até 30, 60, 90 e mais de 90 dias) para pontuação de risco.
  • Verifique a existência e a aplicação rigorosa de uma régua de cobrança extrajudicial pela administradora.
  • Assegure que os avisos de vencimento sejam encaminhados exclusivamente pelo aplicativo GrandCondo.

Seção 02Composição Estratégica e Proteção do Fundo de Reserva

  • Audite os extratos mensais para confirmar a conta bancária segregada e o saldo intocado do fundo de reserva.
  • Pontue negativamente qualquer transferência não justificada do fundo para o custeio de despesas ordinárias.
  • Exija a aprovação de um plano de recomposição saldeira em assembleia logo após o uso emergencial do fundo.

Seção 03Acurácia da Previsão Orçamentária e Custo Operacional

  • Compare mensalmente as planilhas de orçado versus realizado, exigindo justificativas para desvios superiores a 5%.
  • Calcule o custo operacional por metro quadrado para avaliar a competitividade e a eficiência da gestão predial.
  • Monitore rigorosamente o banco de horas e o pagamento de horas extras da equipe de portaria 24 horas.

Seção 04Conformidade Tributária e Gestão de Contratos Continuados

  • Reavalie anualmente os índices de reajuste e as cláusulas de SLA de todos os contratos de manutenção contínua.
  • Certifique-se de que a administradora realiza corretamente a retenção e o recolhimento de INSS e ISS na fonte.
  • Utilize os registros técnicos do zelador para embasar as rodadas de negociação financeira com os fornecedores.

Seção 05Regularidade de Encargos Trabalhistas da Equipe Própria

  • Verifique mensalmente a emissão e a quitação integral das guias unificadas do eSocial dos funcionários próprios.
  • Audite os recibos de entrega e substituição de EPIs assinados pelo zelador, garantindo conformidade com a NR-06.
  • Certifique-se de que os exames médicos ocupacionais (ASO) da equipe presencial estejam rigorosamente atualizados.

Seção 06Provisão Financeira para Manutenção Edilícia e Sinistros

  • Crie provisões mensais fracionadas no orçamento ordinário para custear grandes manutenções sazonais preventivas.
  • Segregue os recursos arrecadados para obras específicas (fundo de benfeitorias) em contas de rendimento seguras.
  • Alinhe os desembolsos financeiros com o cronograma anual de inspeções técnicas executado pela zeladoria.

Seção 07Transparência Digital e Prestação de Contas no GrandCondo

  • Disponibilize integralmente os balancetes mensais, notas fiscais e relatórios financeiros no aplicativo GrandCondo.
  • Substitua os processos burocráticos de solicitação de pastas físicas por acessos digitais auditáveis aos moradores.
  • Incorpore rotinas de alta eficiência, como impressões térmicas rápidas na portaria, para otimizar o tempo da equipe.

Perguntas frequentes

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Conclusão

O controle rigoroso do caixa e a obediência às normativas técnicas não precisam ser um processo exaustivo, desde que embasados por parâmetros auditáveis. Para estruturar sua avaliação orçamentária e mapear os riscos fiscais da sua gestão, faça o download gratuito do nosso Kit Profissional de Inspeção — Avaliação Financeira Condominial e aplique o checklist completo na sua próxima prestação de contas.

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